李濤　孫晨陽

摘要：

隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展以及2016年國家新政策的實施，房地產(chǎn)行業(yè)市場的急劇回溫是機遇，亦是挑戰(zhàn)。同時，隨著互聯(lián)網(wǎng)電商的迅速崛起，電子商務(wù)的巨大優(yōu)勢也通過阿里巴巴，淘寶，京東，聚美優(yōu)品等電子商務(wù)模式的成功盡顯無疑，也力證了電子商務(wù)在現(xiàn)代經(jīng)濟的重要性。因此，越來越多的開發(fā)商希望結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)的廣大優(yōu)勢，有效地聚焦意向客戶，促進成交。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)電子商務(wù)；互聯(lián)網(wǎng)營銷

中圖分類號：F49

文獻標(biāo)識碼：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.17.030

1緒論

隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)的廣泛應(yīng)用，以信息技術(shù)為核心的電子商務(wù)模式正日益劇增地應(yīng)用在各個行業(yè)當(dāng)中，而淘寶，支付寶，京東，聚美優(yōu)品，美團外賣等電子商務(wù)模式取得的重大成功也力證了電子商務(wù)在現(xiàn)代經(jīng)濟中的重要性。同時，隨著國家政策的調(diào)整（例如：買二套房契稅從3%降至1%；商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率從6.15%降至4.9%），以及群眾消費水平的日益增長，房地產(chǎn)行業(yè)的再次走紅是必然也是趨勢。那么對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，在地價、物價飆升，競爭樓盤大規(guī)模增多的情況下，在不影響樓盤質(zhì)量的條件下，減少成本支出、促進銷售、實現(xiàn)資金大量回本是各大房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重。

而電子商務(wù)的現(xiàn)代化信息管理模式，透過網(wǎng)絡(luò)平臺以及電子工具等技術(shù)，可以在不受時間和地域的限制下，有效地降低企業(yè)成本、掌握客戶需求、推動項目銷售，從而提高企業(yè)競爭力，因此越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)研究并應(yīng)用了電子商務(wù)模式。

2房地產(chǎn)行業(yè)電子商務(wù)模式分析

依據(jù)參與電子商務(wù)交易對象的不同，例如企業(yè)（Business）、消費者（Customer）和政府（Government），電子商務(wù)在房地產(chǎn)行業(yè)的主要運營模式可分為以下三種：B2C模式—Business to Customer（企業(yè)對消費者）、B2B模式—Business to Business（企業(yè)對企業(yè)）、C2C模式—Customer to Customer（消費者對消費者）。其中，B2C模式和B2B模式是房地產(chǎn)電商最常應(yīng)用的兩種模式，B2B模式是當(dāng)今電子商務(wù)發(fā)展的主流，同時B2C模式將成為未來商務(wù)發(fā)展的趨勢。而C2C模式主要是針對二手房或者是房源轉(zhuǎn)讓的交易活動。先將信息技術(shù)應(yīng)用到房產(chǎn)置換的過程當(dāng)中，通過充分整合企業(yè)的優(yōu)勢資源，提高業(yè)務(wù)的快速性、準(zhǔn)確性、有效性。

2.1B2B房地產(chǎn)電子商務(wù)

B2B（Business to Business）模式主要是指企業(yè)與企業(yè)之間，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺進行房產(chǎn)交易和房產(chǎn)交易信息發(fā)布等活動。該模式在房地產(chǎn)行業(yè)中應(yīng)用范圍廣，無論是從房產(chǎn)最初的開發(fā)建造、建材選購，還是竣工后的房屋裝潢，幾乎涵蓋了所有與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)。而且，B2B模式的運用，可以幫助企業(yè)之間實現(xiàn)資源配置的合理優(yōu)化，從而降低企業(yè)營運成本、提高企業(yè)運營效率。通過互聯(lián)網(wǎng)（Internet）和EDI（Electrodeionization）技術(shù)，提高企業(yè)與其他供應(yīng)商、生廠商之間，以及政府、銀行等機構(gòu)之間的集成度，規(guī)避地域限制的問題，從而提高雙方合作的時效性。譬如，在選擇建材供應(yīng)商的問題上，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過廣范圍高標(biāo)準(zhǔn)的網(wǎng)上招標(biāo)的形式，選擇出最適合企業(yè)的合作伙伴，不僅大大降低了供應(yīng)鏈的直接成本與管理成本，而且提高了決策和管理的準(zhǔn)確性和有效性。

2.2B2C房地產(chǎn)電子商務(wù)

B2C——Business to Customer模式，作為當(dāng)今時代企業(yè)最廣泛應(yīng)用的電子商務(wù)模式，是指企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)平臺或者電子工具直接面向消費者進行的交易模式。B2C模式在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用貫穿于企業(yè)生命周期的整個過程，其主要滲透在市場營銷與客戶服務(wù)方面。B2C模式直接面向廣大消費者，受眾范圍廣，銷售成本抵，從而形成“開發(fā)商—消費者”——“企業(yè)—顧客”的直接營銷渠道。再者，對于促銷而言，開發(fā)商通過互聯(lián)網(wǎng)平臺，發(fā)布大量的營銷廣告，用創(chuàng)新的科學(xué)技術(shù)展示樓盤效果，從視覺上吸引消費者，刺激消費。

2.3C2C房地產(chǎn)電子商務(wù)

C2C——Customer to Customer模式是指消費者面對消費者的一種網(wǎng)上交易模式，即買賣雙方通過互聯(lián)網(wǎng)交易平臺，自行地選擇所需商品進行購買或者競拍。典型的C2C案例有淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、小米網(wǎng)等網(wǎng)站。同淘寶網(wǎng)一樣，C2C模式在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用中，也可以幫助用戶實現(xiàn)在平臺中，買賣雙方可自行選擇交易的日期、金額、方式等，除了出售房屋以外，還可以幫助用戶實現(xiàn)“貼價換房”、置換使用權(quán)等靈活實用的方式進行交易。

2.4O2O房地產(chǎn)電子商務(wù)

O2O模式（Online To Offline）指的是通過網(wǎng)絡(luò)平臺，將線下的有效資源與線上的互聯(lián)網(wǎng)平臺結(jié)合，幫助企業(yè)實現(xiàn)線上和線下的完美結(jié)合，讓顧客不僅可以在網(wǎng)上瀏覽、預(yù)訂、選購房源，還可以到線下樓盤展示區(qū)、樣板房，進行實地考察和購買，真正的方便顧客的同時，更從一定程度上樹立了品牌形象。眾所周知，隨著電子商務(wù)的快速發(fā)展，越來越多的網(wǎng)絡(luò)店面走向成功，但成功的同時，來自傳統(tǒng)行業(yè)的質(zhì)疑也隨之而來，最大的疑慮便是產(chǎn)品的質(zhì)量，而O2O模式則是從本質(zhì)上削弱了電子商務(wù)的缺點，同時從無形資產(chǎn)方面幫助了企業(yè)。

3電子商務(wù)在房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀分析

3.1電子商務(wù)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的作用

3.1.1市場方面

針對房地產(chǎn)市場的調(diào)盤活動是推廣和營銷項目的基礎(chǔ)。大多的房地產(chǎn)企業(yè)都會在成立項目之前，為了了解市場需求，掌握客戶信息，花費巨大的人力、物力、財力進行市場調(diào)研。而電子商務(wù)范圍廣效率高的特點，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)區(qū)域乃至全國范圍內(nèi)掌握顧客的需求信息，為前期的市場調(diào)研節(jié)省了大量的人力財力。

3.1.2成本把控方面

成本把控主要應(yīng)用在物料采購方面（比如建筑材料、施工材料、配套材料等等），不同的質(zhì)量等級、產(chǎn)地、品牌的建材對應(yīng)的價格均不等。而房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以通過互聯(lián)網(wǎng)平臺了解不同類別的材料，還可以對比各種材料價格，擇優(yōu)采購。

3.1.3廣告宣傳方面

廣告宣傳是房地產(chǎn)企業(yè)項目推廣的第一步，其廣范圍、新模式、準(zhǔn)定位是做好廣告宣傳的關(guān)鍵。電子商務(wù)以互聯(lián)網(wǎng)為傳播媒介，運用多媒體技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)以及影視技巧，從而達到成本低、實時有效、范圍廣、靈活度高的宣傳效果，將網(wǎng)絡(luò)廣告在宣傳推廣上的優(yōu)勢展現(xiàn)無疑。

3.1.4促銷方面

房地產(chǎn)電子商務(wù)在銷售方面應(yīng)用主要有網(wǎng)上訂購、團購、拍賣以及辦理購房手續(xù)等，該模式有利于客戶擴大購買渠道，節(jié)約購買時間，增大購房優(yōu)惠，從而達到低成本高密度高效率的促銷成功。由于個人消費在房產(chǎn)購置中占多數(shù)，并且采用按揭貸款購房的占多數(shù)，因此大多企業(yè)都與不同的銀行建立了良好的合作關(guān)系、采取一定的優(yōu)惠政策，開展網(wǎng)上信貸業(yè)務(wù)等，抓住電子商務(wù)的優(yōu)勢。

3.2影響房地產(chǎn)電子商務(wù)發(fā)展的主要因素

3.2.1政策經(jīng)濟因素

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要支柱，其發(fā)展關(guān)系到土地、金融、住房、社會保障、國計民生等各方面政策。同樣，國家政策經(jīng)濟的相關(guān)調(diào)整也決定著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。例如，2013年，政府頻繁出臺多個針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，其中限購令，以及限貸政策打壓了房地產(chǎn)行業(yè)的市場需求，房地產(chǎn)市場逐步進入低迷期。2015年又有所轉(zhuǎn)變，央行持續(xù)降息5次；河南最先出臺農(nóng)民工進城買房補貼政策：農(nóng)民工進城買房可享受每平方米200元的補助；以及財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的，2月22日起，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、實行營業(yè)稅優(yōu)惠政策。因此，現(xiàn)階段的國家政策決定著房價的回升以及房地產(chǎn)行業(yè)市場的再次回暖。

3.2.2社會因素

根據(jù)社會現(xiàn)狀的不同，群眾對于房產(chǎn)的需求也不同，隨著現(xiàn)階段人均收入以及消費水平的提升，房產(chǎn)電子商務(wù)的接受度也隨之走高。據(jù)2012年數(shù)據(jù)顯示，我國人均GDP達4800美元左右，而相對發(fā)展較成熟的北上廣等一線城市來說，人均GDP則達到了第二階段——商用不動產(chǎn)發(fā)展階段。因此，我國現(xiàn)階段房產(chǎn)市場對住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)行業(yè)的市場紅利期仍在持續(xù)，房地產(chǎn)電子商務(wù)作為廣泛高效的營銷渠道之一，必定能在利好的市場環(huán)境中取得快速發(fā)展。

3.2.3科技因素

隨著20世紀互聯(lián)網(wǎng)（Internet）的普及，21世紀移動互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，電子商務(wù)以及移動電子商務(wù)必然是未來經(jīng)濟發(fā)展的趨勢。根據(jù)中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心（CNNIC）最新數(shù)據(jù)顯示，截至2015年6月，我國網(wǎng)民人口總數(shù)約6.68億，半年共計新增網(wǎng)民1894萬人。網(wǎng)民中使用手機上網(wǎng)的人群占比由2014年12月的85.8%提升至88.9%。由此可得，電子商務(wù)已然成為網(wǎng)民乃至群眾最常使用的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用之一。

3.3房地產(chǎn)電子商務(wù)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)網(wǎng)站是房地產(chǎn)電子商務(wù)模式的主要運營平臺與推動者。根據(jù)2013年10月的艾瑞數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)網(wǎng)站覆蓋用戶數(shù)高達4億人口。網(wǎng)站用戶年輕化，據(jù)顯示80后和90后就占到了百分之六十。而且這部分人群普遍既有高學(xué)歷、又熟悉互聯(lián)網(wǎng)，其中大學(xué)本科及其以上學(xué)歷擁有者就高達到5成。同時高學(xué)歷也成就了高收入，據(jù)統(tǒng)計家庭平均月收入達5989元，因此該群體對電子商務(wù)在房地產(chǎn)中的應(yīng)用接受度高。隨著國家政策的有利化，群眾對房產(chǎn)的需求也日趨增高，巨大的潛在購房需求將加速房地產(chǎn)電子商務(wù)的發(fā)展。

根據(jù)調(diào)查問卷顯示，80后、90后將因剛性需求而成為當(dāng)今時代的購房主力軍，20至35歲群體，因?qū)Ψ康禺a(chǎn)電子商務(wù)模式接受度高，成為房地產(chǎn)行業(yè)電子商務(wù)銷售中的支持者。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012年全國商品房銷售總額高達6.5萬億，其中中間渠道的傭金市場高達百億，由此可見，房地產(chǎn)電子商務(wù)的發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

4結(jié)論

互聯(lián)網(wǎng)正迅猛地改變著各行各業(yè)的傳統(tǒng)模式，而房地產(chǎn)電商產(chǎn)品的也正不斷地升級和改變著房地產(chǎn)行業(yè)的營銷領(lǐng)域。但其互聯(lián)網(wǎng)思維的有效性不應(yīng)只停留在口頭上。其中，大額數(shù)目交易一直是電子商務(wù)應(yīng)用在房地產(chǎn)行業(yè)中難以突破的瓶頸，因此就目前情況來講，房地產(chǎn)電商只能采用“線上引流，線下導(dǎo)流”的形式。縱觀過去幾年屢試不爽的電子商務(wù)的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)的再次回溫，自2014年起，萬科、碧桂園、正弘、保利等20多家房地產(chǎn)知名企業(yè)，不斷地加入淘寶網(wǎng)的賣房平臺，但起平臺的模式只是拓寬了“線上引客和線上導(dǎo)客”的功能。

就房地產(chǎn)電商的交易問題，用互聯(lián)網(wǎng)思維顛覆了傳統(tǒng)地產(chǎn)營銷模式之后，還需要運用互聯(lián)網(wǎng)思維顛覆電商中金融這一板塊。以往線上引流、線下導(dǎo)流的模式，可結(jié)合科學(xué)技術(shù)打造安全穩(wěn)定的交易控件，實現(xiàn)真正意義上的房地產(chǎn)網(wǎng)購全鏈條，同時通過服務(wù)的多元化打造企業(yè)品牌，樹立企業(yè)形象。將“電商+互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)”四大頂尖行業(yè)結(jié)合在一起，是未來房地產(chǎn)電商以及傳統(tǒng)電商的重要發(fā)展方向。另外，如何順應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展趨勢，乘上移動互聯(lián)網(wǎng)的快車，對于房地產(chǎn)開發(fā)、蓄客、營銷、銷售等各階段也有重要意義。