付麗萍

[摘要]隨著我國(guó)教育水平的發(fā)展，各大城市的大學(xué)逐漸形成一個(gè)或多個(gè)大學(xué)城。這些興起的大學(xué)城大多坐落于郊區(qū)或遠(yuǎn)離市中心，其周?chē)幕A(chǔ)設(shè)施也在逐步完善，商業(yè)規(guī)劃趨于成熟。大學(xué)城周?chē)康禺a(chǎn)的投資逐步上升，同時(shí)形成相對(duì)規(guī)模的商圈，大學(xué)生也成為大學(xué)城商圈的主要消費(fèi)群體。大學(xué)城商圈的發(fā)展并不如城市商業(yè)中心發(fā)展有序，文章就以煙臺(tái)萊山區(qū)大學(xué)城為例，大致分析了大學(xué)周?chē)倘Τ霈F(xiàn)的一些問(wèn)題，并提出相對(duì)改善意見(jiàn)及措施。

[關(guān)鍵詞]大學(xué)城；商業(yè)圈；區(qū)域發(fā)展；區(qū)域規(guī)劃

[DOI]1013939/jcnkizgsc201643025

大學(xué)城迅速發(fā)展但同時(shí)也出現(xiàn)一些弊端，20世紀(jì)80年代，煙臺(tái)萊山區(qū)幾所高校相鄰而建，其周?chē)l(fā)展的商圈也是以大學(xué)城為中心而建成，最典型則屬萬(wàn)象城商圈，本文就以圍繞萬(wàn)象城商圈發(fā)展所存在的問(wèn)題進(jìn)行討論。

1大學(xué)城商圈的形成

20世紀(jì)90年代初，我國(guó)實(shí)行第二次高等院校調(diào)整，擴(kuò)大獨(dú)立大學(xué)的規(guī)模、建設(shè)發(fā)展多校區(qū)大學(xué)、大學(xué)及校園在空間上集中，高等院校城市化、區(qū)域化等。我國(guó)的教育事業(yè)也逐漸成熟化，城市化發(fā)展也在加快，教育和科研發(fā)展迅速并且逐漸強(qiáng)大，政府、企業(yè)與高校的合作等作用，促使大學(xué)城在中國(guó)的迅速發(fā)展。

大學(xué)城形成時(shí)，其附近的小商戶(hù)也會(huì)逐漸增多，最后形成一個(gè)較為規(guī)范的商業(yè)圈。萬(wàn)象城投資建于2008年，結(jié)合住宅地塊和商業(yè)地塊構(gòu)建而成，承襲了原有的埠嵐商圈的根基，直接接收其已覆蓋的大學(xué)生和教職工及周?chē)Ｗ∶竦认M(fèi)群體，成為煙臺(tái)重要的區(qū)域性商圈。

2大學(xué)城帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)

大學(xué)本身就是一所營(yíng)利性機(jī)構(gòu)。在美國(guó)波士頓大學(xué)的經(jīng)濟(jì)收入就已占到城市總收入的40%，在德國(guó)海德堡市其大學(xué)經(jīng)濟(jì)收入已占到城市總收入的65%以上。[1]各地的大學(xué)城不斷興起，形成過(guò)程中也不斷帶動(dòng)大學(xué)周邊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。大學(xué)城的建設(shè)可以大大促進(jìn)新區(qū)的城市化進(jìn)程，尤其對(duì)于人口的拉動(dòng)作用更強(qiáng)，在空間上大學(xué)城建設(shè)可直接帶來(lái)高校學(xué)生、教職員工、家屬的空間聚集，并將進(jìn)一步帶動(dòng)房地產(chǎn)、餐飲、旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成逐步擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)。[2]

在大學(xué)搬遷與擴(kuò)大校區(qū)之初，大都選址在郊區(qū)：一是郊區(qū)面積大，新建教學(xué)樓及規(guī)劃等相對(duì)城區(qū)改造很容易。二是郊區(qū)相對(duì)城區(qū)較偏遠(yuǎn)，對(duì)大學(xué)的管理較為簡(jiǎn)單容易。大學(xué)生雖固定居住在學(xué)校宿舍，但每月出行次數(shù)不少，尤其每逢節(jié)假日學(xué)生對(duì)交通運(yùn)輸?shù)男枨蠹眲≡鲩L(zhǎng)。萬(wàn)象城鄰近城市主干道，緊鄰區(qū)內(nèi)各中小學(xué)及大學(xué)，節(jié)假日出行人流量較大。

大學(xué)城的出現(xiàn)，帶動(dòng)了學(xué)校周?chē)康禺a(chǎn)事業(yè)發(fā)展。萬(wàn)象城建設(shè)規(guī)劃時(shí)，將商業(yè)地塊和住房地塊結(jié)合，住宅區(qū)緊鄰商圈。自2005年以來(lái)，煙臺(tái)市萊山區(qū)住宅價(jià)格以每年1000～1500元/平方米的增幅遞增，由于大勢(shì)及政策影響，萬(wàn)象城住宅房屋變得炙手可熱。一些學(xué)校也會(huì)在校內(nèi)或者學(xué)校周?chē)⒕用駱牵瑸閷W(xué)校教職工提供住宅等。

房地產(chǎn)事業(yè)駐進(jìn)大學(xué)城時(shí)，會(huì)建立相對(duì)規(guī)模的商場(chǎng)。在商場(chǎng)周?chē)矔?huì)建立商業(yè)步行街來(lái)吸引大學(xué)城內(nèi)的大學(xué)生并成為主力消費(fèi)，周?chē)木用褚矔?huì)選擇其進(jìn)行日常消費(fèi)。萬(wàn)象城商圈完備了必要的場(chǎng)所，建設(shè)了集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的商場(chǎng)。據(jù)調(diào)查，大學(xué)城平均常住人口在20萬(wàn)人左右，中國(guó)大學(xué)生人均消費(fèi)支出接近5000元/學(xué)期，相當(dāng)于一個(gè)中小型城市的發(fā)展。[3]萬(wàn)象城商圈的建立是在原有的埠嵐商圈的基礎(chǔ)上，覆蓋周?chē)鞔髮W(xué)的學(xué)生及教職工十萬(wàn)余人及周邊數(shù)十萬(wàn)居民的消費(fèi)群體。

3大學(xué)城商圈發(fā)展所存在的問(wèn)題

大學(xué)生多屬中低端消費(fèi)者，消費(fèi)習(xí)慣則是次數(shù)多購(gòu)買(mǎi)量少。在大學(xué)生的消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，用于日常生活必需品的支出比例在不斷下降，用于文化、通信、娛樂(lè)、交際的支出比例在不斷上升。隨著大學(xué)城的日益健全，入校學(xué)生、入住居民、入駐企業(yè)和商家的迅速發(fā)展，對(duì)服務(wù)業(yè)的需求成為迫切不可缺少的重要部分。[4]

大學(xué)生消費(fèi)高潮期在每學(xué)期剛開(kāi)學(xué)階段，學(xué)生對(duì)于逛街購(gòu)物的欲望高漲以及生活所需品也相應(yīng)較缺乏。但相對(duì)應(yīng)地，在學(xué)生寒暑假離校之前，各商戶(hù)會(huì)準(zhǔn)備各式活動(dòng)在低迷時(shí)期前吸引一些學(xué)生來(lái)消費(fèi)，為之后的一至兩個(gè)月做好保本的準(zhǔn)備。萬(wàn)象城商圈中的步行街就是典型例子。在寒暑假期間，步行街中的商戶(hù)光臨的客人寥寥可數(shù)，整條街的商戶(hù)都難逃寒暑假“空巢”的厄運(yùn)。

萬(wàn)象城住宅區(qū)緊鄰商業(yè)街，甚至是商業(yè)街與居民樓一體而建，而居民常被商業(yè)街各種音源干擾。商家所擺出的海報(bào)及展示柜或營(yíng)業(yè)柜，在人流高峰期也成為道路障礙。商戶(hù)晚上關(guān)門(mén)結(jié)束營(yíng)業(yè)時(shí)會(huì)將部分垃圾留置在門(mén)外而不進(jìn)行處理。第二天保潔人員在污染較為嚴(yán)重的區(qū)域，常常需要花更多的時(shí)間來(lái)清理。對(duì)于一些流動(dòng)尤其是燒烤攤位則會(huì)大面積污染道路，空氣也遭到嚴(yán)重污染。

化妝品行業(yè)的暴利眾所周知，各種化妝品在商業(yè)圈隨處可見(jiàn)。消費(fèi)者多是沒(méi)有足夠鑒別能力的學(xué)生，因此當(dāng)有偽劣產(chǎn)品摻雜其中時(shí)，學(xué)生根本感覺(jué)不到商家的欺騙行為，也因此產(chǎn)生與產(chǎn)品價(jià)值不對(duì)等的消費(fèi)。萬(wàn)象城商圈中，商戶(hù)在節(jié)假日時(shí)會(huì)派出更多的導(dǎo)購(gòu)，在消費(fèi)者進(jìn)店挑選商品時(shí)便跟在顧客身邊不停推銷(xiāo)。由于有限的鑒別能力，學(xué)生們易盲目聽(tīng)從導(dǎo)購(gòu)?fù)扑]而消費(fèi)。等使用產(chǎn)品時(shí)才發(fā)現(xiàn)并不適合自己或者其質(zhì)量及產(chǎn)品功效并不可觀。

路邊攤這類(lèi)商販一般出現(xiàn)在人潮高峰期，多是路邊現(xiàn)做。在萬(wàn)象城商圈中這類(lèi)商戶(hù)很難管理，所制造的環(huán)境問(wèn)題也極其嚴(yán)重。小吃街的衛(wèi)生管理不善導(dǎo)致時(shí)常有腐臭氣味，商戶(hù)的臟水及垃圾無(wú)法及時(shí)處理形成堆放，造成小吃街內(nèi)衛(wèi)生條件惡劣。小吃街也是學(xué)生經(jīng)常光顧的地方，但其中的食品衛(wèi)生多數(shù)不達(dá)標(biāo)，食材的新鮮度不夠，廚房器械也不衛(wèi)生等。在絕大多數(shù)的商圈，一些餐廳會(huì)有不道德行為，比如偷工減料或使用更廉價(jià)的次級(jí)食材。許多不良商販會(huì)在同等定價(jià)的基礎(chǔ)上，私下減少食材的使用量或者使用更為便宜的食材來(lái)稱(chēng)秤，以獲取更多的利潤(rùn)。

4關(guān)于大學(xué)城商圈的管理及規(guī)劃

萬(wàn)象城商圈的商業(yè)街緊鄰居民區(qū)，商業(yè)街的噪聲及衛(wèi)生條件問(wèn)題比較嚴(yán)重，周?chē)o鄰步行街的居民一整天都會(huì)受到各種聲音的干擾。對(duì)于商業(yè)圈的管理，尤其是環(huán)境衛(wèi)生，應(yīng)該要加強(qiáng)物業(yè)方面。對(duì)公放音樂(lè)、廣告宣傳的行為應(yīng)嚴(yán)加制止，并設(shè)立懲罰制度，以約束各個(gè)商戶(hù)的行為。環(huán)境衛(wèi)生做好區(qū)域的劃分，垃圾等廢舊物品擱置應(yīng)分區(qū)放置；騎電動(dòng)車(chē)、自行車(chē)的商戶(hù)等進(jìn)入商業(yè)街，應(yīng)規(guī)劃出指定區(qū)域停放代步工具及交通工具等。商戶(hù)的宣傳海報(bào)最好是以粘貼在門(mén)店為主，不放置人行道成為路障；展示柜及營(yíng)業(yè)柜也應(yīng)放置在不阻礙人行的區(qū)域。路邊流動(dòng)攤位應(yīng)規(guī)劃合理區(qū)域，使環(huán)境更加整潔，管理更加規(guī)范等。

商戶(hù)的管理需要加強(qiáng)，在保證其正常經(jīng)營(yíng)盈利的情況下，不會(huì)產(chǎn)生不良動(dòng)機(jī)及行為。工商管理局應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)測(cè)力度，增加檢視頻率，做到隨機(jī)抽查而不是定期檢查，以防止商戶(hù)臨時(shí)應(yīng)對(duì)，里表不一；在商業(yè)圈內(nèi)應(yīng)設(shè)立消費(fèi)者維權(quán)快速通道，加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者權(quán)利的維護(hù)。食品安全檢測(cè)一定要加強(qiáng)，使得不良商販無(wú)法欺騙消費(fèi)者以及給消費(fèi)者帶來(lái)不良影響及后果?；瘖y品行業(yè)應(yīng)做到規(guī)范管理，明確商家的供貨渠道，以確保消費(fèi)者利益不受損失；美容美發(fā)行業(yè)，也要嚴(yán)格管理。一些商家利用低價(jià)吸引消費(fèi)者后，在其消費(fèi)基礎(chǔ)上附加不透明的高價(jià)服務(wù)而使得消費(fèi)者被迫高消費(fèi)，對(duì)于此類(lèi)行為一定要嚴(yán)厲打壓，明確規(guī)定其行業(yè)價(jià)格透明等。

房地產(chǎn)投資商的進(jìn)駐對(duì)于大學(xué)城的發(fā)展有著極大的幫助，無(wú)論從帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)或是提高地區(qū)建設(shè)水平都有著顯著影響。在大學(xué)所在區(qū)域的區(qū)域規(guī)劃應(yīng)以大學(xué)為中心，建立相應(yīng)的設(shè)施，做到娛樂(lè)設(shè)施與教育設(shè)施區(qū)域劃分明確，改善教育設(shè)施提高學(xué)生生活學(xué)習(xí)水平。居民區(qū)及商業(yè)區(qū)應(yīng)分開(kāi)，原有的居民區(qū)也應(yīng)保留其相應(yīng)的區(qū)域，在投資建設(shè)時(shí)考慮其周?chē)绊?，改善和提高總體的利益。對(duì)于臨時(shí)搭建的區(qū)域做好相應(yīng)規(guī)劃。

關(guān)于大學(xué)城商圈難逃大學(xué)寒暑假“空巢期”的厄運(yùn)，商戶(hù)和房地產(chǎn)投資商也應(yīng)有默契配合。商戶(hù)的客戶(hù)群應(yīng)在短時(shí)間內(nèi)由學(xué)生群體轉(zhuǎn)變?yōu)楦浇用?。學(xué)生消費(fèi)是次多量少，而當(dāng)?shù)厝藙t剛好相反。在節(jié)假日時(shí)，附近居民出門(mén)消費(fèi)的概率較大，商戶(hù)可以把握機(jī)會(huì)，在此前進(jìn)行好廣告宣傳及活動(dòng)準(zhǔn)備等。房地產(chǎn)商可在商圈附近投資建設(shè)中高檔小區(qū)以吸引更多人選此定居等。在選擇地段的同時(shí)，考慮好其交通設(shè)施的狀況以及未來(lái)規(guī)劃的目標(biāo)、城市商業(yè)區(qū)的發(fā)展等。

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