孫傳曉

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和市場(chǎng)體制的不斷完善，金融市場(chǎng)有了明顯的改善。商業(yè)銀行作為金融市場(chǎng)中的重要主體，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用非常的明顯。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，隨之而來的便是對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展與變化，為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，積極的發(fā)揮商業(yè)銀行在對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中的作用就非常的重要。從現(xiàn)階段的表現(xiàn)來看，商業(yè)銀行可以在對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展進(jìn)行統(tǒng)領(lǐng)，從而落實(shí)調(diào)控政策，使得房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展更加的穩(wěn)健和協(xié)調(diào)。文章就我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的策略進(jìn)行分析與探究，旨在深入的探討二者間的關(guān)系，從而把握關(guān)系的積極效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)發(fā)展的目的。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；發(fā)展策略

商業(yè)銀行在我國(guó)金融體系中有著重要的地位，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用也非常的明顯，積極的利用商業(yè)銀行的作用對(duì)于現(xiàn)階段我國(guó)的經(jīng)濟(jì)而言意義重大。房地產(chǎn)是我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展速度和規(guī)模都在持續(xù)的擴(kuò)大中。從近年的表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范性和穩(wěn)健性還有待提高，特別是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)往年沒有過的快速爆發(fā)式上漲。商業(yè)銀行和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著密切的關(guān)系，生死相關(guān)，對(duì)公房地產(chǎn)金融便是商業(yè)銀行和房地產(chǎn)企業(yè)合作的產(chǎn)物。

一、當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)面臨的形勢(shì)分析

（一）房地產(chǎn)調(diào)控政策走向

目前，我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)面臨的主要形勢(shì)之一便是房地產(chǎn)調(diào)控政策變化起伏較大，調(diào)控動(dòng)作時(shí)緊時(shí)松。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我國(guó)城市化的速度明顯的加快，而在這個(gè)過程中，部分地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲過快，住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了嚴(yán)重不合理的情況，市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定性也被打破。為了解決此類問題，我國(guó)積極的進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，上屆政府為控制房?jī)r(jià)進(jìn)行行政控制，前期效果較好，調(diào)控已經(jīng)初見成效，不僅房?jī)r(jià)出現(xiàn)了回落，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)也更加的合理。本屆政府又大幅度放松了調(diào)控政策，信貸持續(xù)寬松，房?jī)r(jià)、地價(jià)在一線、二線城市開始大幅度上漲，造成商業(yè)銀行無所適從，房貸政策年年變化。但房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策一直沒有變化，一直在實(shí)行貸款比例控制，造成商業(yè)銀行普遍進(jìn)行投行業(yè)務(wù)、影子銀行、股權(quán)基金等方式變相對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地開發(fā)、建設(shè)融資，監(jiān)控力度、風(fēng)險(xiǎn)防范程度均有所降低。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出四個(gè)方面的現(xiàn)狀。

第一是房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然比較旺盛。二胎政策放開、城鎮(zhèn)落戶放開、首付款下降、貸款利率不斷下降，國(guó)家今年利用一系列的調(diào)控措施進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，房?jī)r(jià)、地價(jià)快速上漲，政策傳導(dǎo)周期明顯縮短，半年內(nèi)就效果明顯，一些地方政府不得不進(jìn)行限購。

第二是房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、供給結(jié)構(gòu)有了較大的改善。過去的投資供給不合理，現(xiàn)在慢慢的在向合理的方向發(fā)展，小戶型比例大幅度上升，針對(duì)二胎家庭的三室、四室戶型也在增多。第三是房?jī)r(jià)的總體漲幅快速增長(zhǎng)、地價(jià)攀升速度前所未有。9月份濟(jì)南的3宗土地進(jìn)行了掛牌出讓。其中郭店一宗住宅用地有11家房企參與競(jìng)拍，經(jīng)過311輪競(jìng)價(jià)之后，最終以12.05億元的高價(jià)落槌，而它的起始價(jià)是1.47億。其樓面價(jià)達(dá)6379元/m2，8個(gè)月前，郭店的樓面價(jià)在750元/m2。值得注意的是，719%的溢價(jià)率是濟(jì)南土拍賣史上溢價(jià)最高的，也是今年以來國(guó)內(nèi)土拍溢價(jià)率最高的。郭店位于濟(jì)南市郊，是比較荒涼的區(qū)域。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)與調(diào)控措施大幅度放松密切相關(guān)。

最后是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域發(fā)展非常不平衡。從總體而言，東部區(qū)域房?jī)r(jià)明顯要高于西部，而且一二線城市和三四線城市的房?jī)r(jià)差距也非常的大。比如與2012年相比，濰坊房?jī)r(jià)沒有多大變化，居民收入低、加上經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好、外來人口少等因素下，濰坊住商品房的交易量不活躍，五年來房?jī)r(jià)基本沒動(dòng)。

由于行業(yè)投資力量的多樣化發(fā)展，導(dǎo)致了現(xiàn)在對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，這種加劇的競(jìng)爭(zhēng)，雖然實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置，但是也造成了市場(chǎng)秩序的混亂。

二、當(dāng)前形勢(shì)下我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的影響

（一）發(fā)展的機(jī)遇

當(dāng)前的房地產(chǎn)快速發(fā)展形勢(shì)對(duì)于我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)而言有著重要的影響，首先便是給我國(guó)商業(yè)銀行帶來了發(fā)展的機(jī)遇。

具體來看，機(jī)遇主要分為三部分：第一是當(dāng)前形勢(shì)有利于商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的基礎(chǔ)，而在當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度、規(guī)模越來越快、越來越大，為對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。

第二是有利于商業(yè)銀行優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)進(jìn)步，商業(yè)銀行要想繼續(xù)發(fā)揮其巨大的作用，就必須做出改變。當(dāng)前形勢(shì)促使著商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)改變，必須大力發(fā)展房地產(chǎn)投行業(yè)務(wù)規(guī)避監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于銀行而言作用巨大。

第三是有利于商業(yè)銀行防范和化解信貸危機(jī)。房地產(chǎn)價(jià)格快速上升，為前期大量爛尾樓盤重啟創(chuàng)造了條件，濟(jì)南三聯(lián)彩石山莊爛尾盤化解就是很好的例子。隨著風(fēng)險(xiǎn)控制的到位，商業(yè)銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力持續(xù)提升，防范意識(shí)也得到了強(qiáng)化。

（二）面臨的挑戰(zhàn)

雖然說當(dāng)前的形勢(shì)給我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展帶來了機(jī)遇，但是與此同時(shí)銀行也面臨更多的挑戰(zhàn)，從現(xiàn)狀來看，主要面臨的挑戰(zhàn)有三方面：第一是政策風(fēng)險(xiǎn)依然存在，不排除將來收緊政策、美聯(lián)儲(chǔ)加息，所以強(qiáng)化政策解讀與分析依然很重要。第二是局部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)存在率較大，所以這些區(qū)域還需要持續(xù)不斷的做好風(fēng)險(xiǎn)控制與房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范。第三是對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。由于制度等完善性更強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)者越來越多，造成了競(jìng)爭(zhēng)的加劇。

三、我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的策略

（一）強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)資本對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資的約束，強(qiáng)化貸款總量和投放節(jié)奏的科學(xué)化

商業(yè)銀行在具體活動(dòng)的時(shí)候，其重要導(dǎo)向是監(jiān)管部門的資本充足率。在商業(yè)銀行的市場(chǎng)活動(dòng)中，強(qiáng)化資本對(duì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的約束，可以將經(jīng)濟(jì)資本作為分配的核心，然后便可以有效的對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行配置。簡(jiǎn)單而言，商業(yè)銀行的運(yùn)作要根據(jù)自身的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)來進(jìn)行，在考慮房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)限額指標(biāo)的基礎(chǔ)上，對(duì)全年房地產(chǎn)對(duì)公信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展規(guī)模要做出合理的規(guī)劃和確定，這樣，便可以有效的避免全年業(yè)務(wù)上的大起大落，從而對(duì)不同程度的資產(chǎn)質(zhì)量惡化的分行進(jìn)行限制。換言之，通過風(fēng)險(xiǎn)投資約束，貸款的數(shù)量和節(jié)奏都走向了科學(xué)化。

（二）實(shí)施客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整策略

實(shí)施客戶結(jié)構(gòu)的調(diào)整也是一項(xiàng)重要的策略。從實(shí)際效果來看，商業(yè)銀行需要對(duì)客戶進(jìn)行細(xì)致化的劃分，然后以此為基礎(chǔ)進(jìn)行各項(xiàng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)總結(jié)，這樣便可以制定出較為完善和科學(xué)的客戶準(zhǔn)入以及退出標(biāo)準(zhǔn)。在這樣的運(yùn)作機(jī)制中，對(duì)于優(yōu)良客戶和劣質(zhì)客戶也可以進(jìn)行一個(gè)很好的區(qū)分，由此便可以實(shí)現(xiàn)“有進(jìn)有退”和“進(jìn)退并重”?？蛻艚Y(jié)構(gòu)調(diào)整策略的具體運(yùn)用分為兩個(gè)主要的部分：第一是在商業(yè)銀行進(jìn)行業(yè)務(wù)受理的時(shí)候，按照嚴(yán)格的客戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)對(duì)客戶進(jìn)行把關(guān)，從而做到風(fēng)險(xiǎn)的前移和控制。另一方面，商業(yè)銀行要根據(jù)客戶的評(píng)估進(jìn)行劣質(zhì)客戶的退出，支持全國(guó)大型房企，退出地方信用不佳有爛尾記錄的房企，通過此機(jī)制的應(yīng)用，可以有效的調(diào)控有利的契機(jī)，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行控制的風(fēng)險(xiǎn)降低。

（三）把握貸款項(xiàng)目投向，實(shí)施項(xiàng)目結(jié)構(gòu)調(diào)整

貸款是商業(yè)銀行的主要業(yè)務(wù)，但是和一般的公司貸款相比，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、工程款應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款、棚改貸款等對(duì)公房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)有一個(gè)非常顯著的特點(diǎn)，那就是這些項(xiàng)目的還款主要依賴于有特殊性質(zhì)的產(chǎn)品，比如房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售和土地出讓金返還，所以說進(jìn)行貸款項(xiàng)目的選擇意義重大。從目前的市場(chǎng)發(fā)展來看，商業(yè)銀行在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)中的貸款重點(diǎn)應(yīng)該是區(qū)域優(yōu)勢(shì)較為明顯或者是有較好銷路的中低價(jià)位、中小型住宅項(xiàng)目，適當(dāng)介入高檔小區(qū)開發(fā)，限制商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。另外，由于節(jié)能環(huán)保意識(shí)的深入，節(jié)能省地的項(xiàng)目也應(yīng)該是貸款的主要項(xiàng)目，還要注重房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭項(xiàng)目貸款聯(lián)動(dòng)，特別是封閉運(yùn)作，最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)?？偠灾?，通過對(duì)貸款項(xiàng)目投向的把握，可以有效的對(duì)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。

（四）關(guān)注區(qū)域變化趨勢(shì)，實(shí)施區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)整策略

從目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀來看，東部區(qū)域的發(fā)展依然受到追捧，所以東部區(qū)域的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目得到了商業(yè)銀行的重點(diǎn)支持。其實(shí)，無論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，都需要進(jìn)行規(guī)范，所以為了進(jìn)行區(qū)域平衡，適當(dāng)?shù)膶?duì)某些區(qū)域進(jìn)行降溫，特別是一線、二線城市，將資金轉(zhuǎn)移到三四線城市，必須要利用商業(yè)銀行的全局性優(yōu)勢(shì)進(jìn)行區(qū)域結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在具體的調(diào)整中，時(shí)時(shí)的進(jìn)行區(qū)域變化趨勢(shì)的關(guān)注，從而對(duì)一些具有發(fā)展?jié)摿Φ牡胤竭M(jìn)行支持的偏移，對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)漲幅過快的城市適當(dāng)進(jìn)行額度控制。適當(dāng)調(diào)整這樣就能夠?qū)崿F(xiàn)區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)整的目的。

（五）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量意識(shí)，實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管，提高資產(chǎn)質(zhì)量

在商業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的措施中，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量意識(shí)并利用動(dòng)態(tài)監(jiān)督來進(jìn)行資產(chǎn)質(zhì)量的提高具有重要的意義。簡(jiǎn)單來講，對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)所依托的房地產(chǎn)行業(yè)具有風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)性，所以為了要控制風(fēng)險(xiǎn)，必須要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制。從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來看，必須要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力，通過對(duì)形勢(shì)的分析，有效的判斷風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，這樣便可以針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一系列的控制措施實(shí)施。例如針對(duì)不理性的地王項(xiàng)目、小開發(fā)商地王項(xiàng)目需要進(jìn)行貸款限制，特別是溢價(jià)200%以上的項(xiàng)目，明顯透支未來發(fā)展?jié)摿Α?dòng)態(tài)監(jiān)管的目的主要是進(jìn)行行業(yè)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)把握，因?yàn)榉治龅陌l(fā)生從行業(yè)數(shù)據(jù)分析中可以看出端倪，所以強(qiáng)化動(dòng)態(tài)監(jiān)管，并在資本管理中積極利用質(zhì)量意識(shí)，資產(chǎn)的質(zhì)量?jī)?yōu)化必將實(shí)現(xiàn)。

（六）實(shí)施以客戶為中心、以市場(chǎng)為導(dǎo)向的產(chǎn)品創(chuàng)新策略

目前，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制已經(jīng)全面的建立，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)要以市場(chǎng)為基本導(dǎo)向。雖然說以市場(chǎng)為基本導(dǎo)向可以明確發(fā)展方向，但是在實(shí)際操作中，不僅要照顧市場(chǎng)，還要考慮客戶和產(chǎn)品。簡(jiǎn)單來講，產(chǎn)品創(chuàng)新是市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展和繁榮的基礎(chǔ)，而客戶則是市場(chǎng)穩(wěn)定性的重要力量，所以商業(yè)銀行采取動(dòng)作時(shí)，要將客戶放在中心的位置上，主攻全國(guó)大型開發(fā)商、地方政府棚改項(xiàng)目、地方誠信好的開發(fā)商，堅(jiān)決退出信用差、資金實(shí)力弱的開發(fā)商，然后抓好產(chǎn)品的創(chuàng)新，綜合運(yùn)用房地產(chǎn)開發(fā)貸款、應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、按揭貸款，最大幅度服務(wù)客戶降低風(fēng)險(xiǎn)，并做好市場(chǎng)導(dǎo)向的分析。在這樣的綜合格局之下，商業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展才會(huì)更加的穩(wěn)定，更加具有價(jià)值。

房地產(chǎn)是我國(guó)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要增長(zhǎng)極，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和穩(wěn)定對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)而言意義重大。商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展有著巨大的促進(jìn)作用，通過調(diào)控作用的發(fā)揮，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以向更加科學(xué)合理的方向發(fā)展，而房地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域性特征也會(huì)逐漸的得到改善。

參考文獻(xiàn)：

[1]丁佶春.商業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)信貸系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)成因及對(duì)策研究[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2013（02）.

[2]王萍，徐琳涵.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)銀行金融業(yè)務(wù)的關(guān)系與發(fā)展策略[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2013（07）.

[3]烏蘭，張更慶.我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人金融業(yè)務(wù)存在的問題及發(fā)展策略研究[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟(jì)，2013（16）.

[4]侯甜甜.淺析我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人金融業(yè)務(wù)的發(fā)展策略[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2014（10）.

[5]張孝君.低碳經(jīng)濟(jì)下我國(guó)商業(yè)銀行發(fā)展碳金融業(yè)務(wù)策略研究[J].榆林學(xué)院學(xué)報(bào)，2014（06）.

（作者單位：齊魯銀行股份有限公司）