李雙應(yīng)

摘 要 房地產(chǎn)投資是人們非常關(guān)注的一種投資，人們會選擇收益最大的投資方案，但收益并非是唯一的評判標準，還有許多其他因素影響投資決策，其中，風險就是一個非常重要的因素。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投資 風險分析

近年來，隨著國家加大對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管以及房地產(chǎn)市場形勢的不斷變化，房地產(chǎn)市場競爭的格局加劇，由于房地產(chǎn)本身是一個高投入、高回報、高風險的行業(yè)，因此，對房地產(chǎn)投資風險進行分析具有一定的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)投資

（一）房地產(chǎn)投資的概述

房地產(chǎn)投資，是指經(jīng)濟實體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預先墊付一定數(shù)量的資金或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。由于土地和房屋空間可以承載人類的生產(chǎn)和生活等經(jīng)濟社會活動，土地資源又是稀缺的資源，因此圍繞持有房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益的投資活動是人們最早的投資活動，不管這種活動是源于自用還是出租經(jīng)營的目的。

（二）房地產(chǎn)投資特性

受制于房地產(chǎn)的不可移動性、質(zhì)異性和弱流動性的特性，形成了房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性。主要是因為：一是區(qū)位選擇非常重要；二是適合進行長期投資；三是需要適時地更新改造投資；四是投資的價值難以判斷，因而容易產(chǎn)生資本價值風險；五是變現(xiàn)性能差；六是容易受到政策的影響；七是依賴于專業(yè)的管理；八是存在效益的外溢和轉(zhuǎn)移。

（三）房地產(chǎn)投資的形式和利弊

房地產(chǎn)投資的形式通常可以分為直接投資和間接投資，直接投資主要包括房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)置業(yè)投資，間接投資包括投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券、投資房地產(chǎn)投資信托基金、購買住房抵押支持證券等。房地產(chǎn)投資的利益主要包括相對較高的收益水平、易于獲得金融機構(gòu)的支持、能夠抵消通貨膨脹的影響，以及提高投資者的資信等級；房地產(chǎn)投資的缺點主要是投資數(shù)額巨大、投資回收期較長，需要專業(yè)的知識和經(jīng)驗。

二、房地產(chǎn)投資風險分析

（一）房地產(chǎn)投資風險的概述

從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。完成投資過程進入經(jīng)營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲得預期收益可能性的大小。當實際收益超出預期收益時，就稱投資獲取了風險收益，而實際收益低于預期收益時，就稱投資發(fā)生了風險損失。房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理復雜性四個方面。房地產(chǎn)投資涉及面廣，與政府調(diào)控情況、金融動向、宏觀經(jīng)濟形勢、區(qū)域供求關(guān)系、產(chǎn)業(yè)技術(shù)變革、現(xiàn)行體制和政策、需方消費傾向、開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營決策等息息相關(guān)，易受各種因素波動的影響，正是這些不確定性因素構(gòu)成了房地產(chǎn)投資風險。

（二）房地產(chǎn)投資項目常見的風險種類

根據(jù)房地產(chǎn)投資具有投資周期長、投資金額大、投資的物有不可移動性、投資易受政策影響等特點，對我國房地產(chǎn)投資項目的分析研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資項目常見的風險有如下幾類：一是投資支出風險；二是經(jīng)營風險；三是商業(yè)風險；四是融資風險；五是購買力風險；六是市場風險；七是政策風險；八是法律風險。

（三）房地產(chǎn)投資風險分析的方法

每一個投資項目本身就是一個復雜的系統(tǒng)，影響它的風險因素很多，影響關(guān)系錯綜復雜，而且各類風險因素所引起的后果的嚴重程度也不相同。風險識別就是從系統(tǒng)的觀點出發(fā)，橫觀房地產(chǎn)項目涉及的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，縱觀項目建設(shè)的發(fā)展過程，合理縮小風險因素的不確定性，尋找影響風險的主要因素，為投資決策者提供最適當?shù)娘L險決策。為了及時發(fā)現(xiàn)或預測到這些風險，并采取有效的措施減少它的危害程度，需要掌握一些專業(yè)的識別方法，以對各種可能發(fā)生的損失進行分析。主要方法有：一是頭腦風暴法。頭腦風暴法的組織形式是小組會議，是一種刺激創(chuàng)造性、產(chǎn)生新思想的技術(shù)，這種方法的實質(zhì)是根據(jù)房地產(chǎn)投資風險評估的目的和要求，通過相互討論產(chǎn)生思維共振，在相互智慧的補充和修正中，不斷激發(fā)與會成員的靈感和思想，激發(fā)大家的創(chuàng)建性，以獲得有價值的、新穎的觀點、思想和創(chuàng)意。二是德爾菲法。德爾菲法實質(zhì)上是一種專家預測意見分析法，它通過選定與預測分析課題有關(guān)的領(lǐng)域和專家，與專家建立直接的信函關(guān)系，反復征求專家意見，以最終取得一致意見的風險識別方法。三是篩選—檢測—診斷技術(shù)法。篩選是依據(jù)某種程序?qū)⒕哂袧撛谖ｋU的影響因素進行分類、選擇的風險識別過程；檢測是對某種險情及其結(jié)果進行檢測、記錄和分析顯示的過程；診斷則是根據(jù)癥狀或結(jié)果與可能的起因等關(guān)系進行評價和判斷，找出可疑的起因并進行仔細檢查。

房地產(chǎn)市場是動態(tài)變化的，房地產(chǎn)投資者通過對當前市場狀況的調(diào)查研究得出的有關(guān)租售價格、成本費用、開發(fā)周期及市場吸納率、吸納周期、空置率等的估計，都會受各種風險因素的影響而有一定的變動范圍。隨著時間的推移，這些估計數(shù)據(jù)與實際數(shù)據(jù)會產(chǎn)生出入。為規(guī)避風險，分析者要避免僅從樂觀的一面挑選數(shù)據(jù)。對于易變或把握性低的數(shù)據(jù)，最好能就其在風險條件下對反映投資績效的主要指標所帶來的影響進行分析，以方便決策者參考。

（作者單位為安徽省桐城市不動產(chǎn)登記中心）

參考文獻

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