蔡美玲

摘要：隨著我國社會的長足發(fā)展，國民經(jīng)濟也得到了非?？焖俚倪M步，人們在這樣的環(huán)境下，物質(zhì)生活得到了良好的滿足，因此其對于生活中的住房需求量也在不斷的增加，這也導(dǎo)致越來越多的房地產(chǎn)行業(yè)快速的發(fā)展起來。但是對于房地產(chǎn)行業(yè)，其本身具有投入資金比較多，開發(fā)的周期長的特點，但是房地產(chǎn)的市場環(huán)境變化也比較快，非常容易收到國家發(fā)展和政策的影響。因此很多房地產(chǎn)行業(yè)在項目的開發(fā)過程中，成本的管理和造價的控制情況有著非常重要的性質(zhì)。下面本文針對房地產(chǎn)項目管理工作中，全過程的成本造價控制工作進行分析和探討，以期能夠在根本上改善房地產(chǎn)項目成本浪費的現(xiàn)象，并且也期望能夠滿足人們對于住房的需求量，為我國居民創(chuàng)造舒適的生活環(huán)境。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；管理；全過程；成本造價；控制

中圖分類號：F293 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）031-000-02

前言

隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)和項目的開發(fā)和競爭模式也成為土地競爭和品牌競爭之間的重要工作內(nèi)容。同時放覅產(chǎn)行業(yè)的基本盈利模式也成為現(xiàn)階段，土地升值和房地產(chǎn)行業(yè)成本控制的重要內(nèi)容。所以在房地產(chǎn)項目開發(fā)的階段，對于項目成本的管理工作還需要在根本上進行核算，其中具體的項目就是設(shè)計階段、投招標(biāo)階段、工程造價階段和竣工階段的工程造價控制和管理工作，只要保證這幾項內(nèi)容能夠合理的開展，就能夠在根本上節(jié)省房地產(chǎn)項目的資金輸出，并且也能夠?qū)崿F(xiàn)國民經(jīng)濟的快速發(fā)展。由此可見，項目成本的管理工作主要就是在整個項目的實施過程中，保證全過程的成本造價控制在合理的范圍之內(nèi)，以此促進房地產(chǎn)行業(yè)的長足進步。

一、房地產(chǎn)項目投資決策和工程造價的控制和管理

在房地產(chǎn)項目的建設(shè)和管理工作中，其技術(shù)內(nèi)容的經(jīng)濟決策也是非常重要的一項內(nèi)容，例如：在房地產(chǎn)的規(guī)模和產(chǎn)品的發(fā)展方向上能夠確定，同時在住房建設(shè)的場地選擇和工藝設(shè)備方案上也能夠確定，這些情況也能夠直接和工程造價的高低產(chǎn)生影響。同時根據(jù)相關(guān)的資料進行分析：在房地產(chǎn)項目的建設(shè)階段，投資決策工作對于工程的造價會產(chǎn)生非常多的影響，甚至能夠達到85%左右。所以還需要做好工程造價的控制和管理工作。首先需要對所選擇的地區(qū)進行資料的收集和整理，同時需要對于資料進行分析。其次需要做好對于房地產(chǎn)項目的市場調(diào)研工作，其中還包括市場的發(fā)展現(xiàn)狀，以及價格的估測，還有產(chǎn)品所產(chǎn)生的競爭力。然后就是針對項目的數(shù)據(jù)參數(shù)進行合理分析，以此保證在項目取舍上實施最終的決策，避免出現(xiàn)盲目建設(shè)的現(xiàn)象。最后是針對房地產(chǎn)項目的投資資金進行估算，對于所需要進行的工作進行全方面的分析，這樣才能夠保證房地產(chǎn)項目投資決策和工程造價的合理控制和管理[1]。

二、房地產(chǎn)項目的設(shè)計階段工程造價的控制和管理

現(xiàn)階段，對于工程造價的控制和管理工作的重點內(nèi)容，按照西方國家進行分析，其中的設(shè)計費用在整個工程中占有1%以下的比重，而這一比重對于工程造價所產(chǎn)生的影響卻占有80%左右。同時在工程建設(shè)的領(lǐng)域中，工程的設(shè)計和工程造價之間的控制不夠緊密也成為一種非常常見的現(xiàn)象，因此對于房地產(chǎn)項目的工程造價的控制和管理主要是以下幾項內(nèi)容：

（一）避免忽視技術(shù)內(nèi)容

需要避免造價工程中片面強調(diào)節(jié)約技術(shù)的現(xiàn)象，同時也需要在根本上對于重視技術(shù)，輕視經(jīng)濟的情況進行反對，還有就是設(shè)計比較保守的房地產(chǎn)項目也需要對此進行改進，只有設(shè)計出符合人們心理需要的房屋，才能夠滿足人們的需求，同時房地產(chǎn)項目也能夠被人們所接受，得到有效的經(jīng)濟效益。同時在房地產(chǎn)項目的發(fā)展中，按照其設(shè)計方案進行設(shè)計和分析，也能夠在一定程度下避免出現(xiàn)資金浪費的現(xiàn)象[2]。

（二）推行實際的限額設(shè)計內(nèi)容

還需要符合實際的進行限額設(shè)計，主要就是把工程設(shè)計的收費情況，按照實際內(nèi)容引入到具有限定額度的資金之中。同時對于設(shè)計單位中的也需要增強和控制器成本的技術(shù)和意識。對于限制的額度需要貫穿其可行性分析，還有初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計的工作。每一項階段的設(shè)計還需要進項專門的分析，以此才能夠形成一個縱向空間，這種結(jié)合內(nèi)容也能夠有效促進房地產(chǎn)項目工程造價的控制和管理工作[3]。

（三）加強設(shè)計變更管理

房地產(chǎn)項目之中，對于房屋建設(shè)的設(shè)計工作也是非常重要的一項內(nèi)容，只有針對其設(shè)計內(nèi)容進行合理的設(shè)置，才能夠在根本上滿足人們對于購房的需求。但是在房地產(chǎn)項目的管理和發(fā)展工作之中，其設(shè)計工作也很容易出現(xiàn)變更的情況，因此還需要針對這一工作進行良好的管理。在項目的實施階段，設(shè)計一旦出現(xiàn)變更，還需要盡量的提前進行這項工作，并且越早發(fā)現(xiàn)這項工作其損失也能夠更加小，如果相反就會變得越大。所以在設(shè)計工作的內(nèi)容中，還需要把設(shè)計變更工作控制在房地產(chǎn)項目的初期，這樣才能夠在根本上保證工程的造價得到良好的控制。

（四）推廣設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)

對于項目的推廣設(shè)計，主要的就是需要房地產(chǎn)項目能夠在根本上縮短其設(shè)計的周期，但是還需要保證設(shè)計方案能夠切實有效的實施，同時其經(jīng)濟效益需要能夠具有良好的保證。其中房地產(chǎn)項目的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的設(shè)計就是一個非常明顯的例子。同時對于房屋的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)也需要按照共同的條例以及原則進行良好的編制，以此才能夠更好高的貫徹國家的經(jīng)濟政策，并且對于資源、能源、材料進行良好的控制，同時也需要保證學(xué)習(xí)價格能夠低于標(biāo)準(zhǔn)的工程造價[4]。

三、房地產(chǎn)項目中招投標(biāo)階段工程造價控制和管理

假設(shè)工程的招標(biāo)工作對于工程造價的控制是非常有效的一個手段，同時為了保證工程項目的招投標(biāo)事實上是為了能夠有效滿足市場內(nèi)容的客觀需求，并且在競爭的機制，還有優(yōu)化的資源配置工作之中，需要合理降低成本、并且也需要具有高質(zhì)量，以此才能夠完成項目的建設(shè)[5]。甚至?xí)ＷC工期和質(zhì)量都能夠得到保證，由此可見，工程造價的競爭也是投標(biāo)工作最為核心的一項內(nèi)容[6]。

（一）招標(biāo)文件的規(guī)范性

對于投招標(biāo)文件的編制還需要房地產(chǎn)項目給予足夠的重視，特別是文獻的規(guī)范性和嚴(yán)謹(jǐn)性，這也是非常重要的一項內(nèi)容。同時在實踐的內(nèi)容中能夠看出，嚴(yán)格和標(biāo)準(zhǔn)的投招標(biāo)文件也能夠確保建設(shè)的工程合同造價具有合理性和合法性，同時也能夠有效的減少甲方和乙方之間存在的糾紛，良好的保護合同雙方的利益，減少工程的造價工作[7]。

（二）加強工程招投標(biāo)的管理

對于投保的管理工作，還需要合理的確保工程造價的內(nèi)容，并且檢車公開、公正和公平的原則，這樣對于投招標(biāo)工作的監(jiān)督，還需要不斷的提高其編制的內(nèi)容質(zhì)量，以及相關(guān)人員的業(yè)務(wù)水準(zhǔn)。這樣在評價的工作之中，才能夠合理的保證低價中標(biāo)，同時還需要子啊充分的考慮到招標(biāo)單位的社會信譽基礎(chǔ)上，提高房地產(chǎn)項目的施工能力，還有設(shè)備的使用情況。以此也能夠保證工程造價成本的降低，并且按時完成所要求的工期。

（三）做好工程造價資料的收集

想要完整的做好工程的造價控制和管理工作，才能夠保證房地產(chǎn)項目的發(fā)展。同時還需要在根本上實現(xiàn)工程造價的資料收集和整理的內(nèi)容，所以在房地產(chǎn)項目發(fā)展中，還需要建立起合理的資料積累制度，并且實現(xiàn)工作的標(biāo)準(zhǔn)化情況，同時需要規(guī)范信息系統(tǒng)的管理工作。以此保證造價人員能夠?qū)τ诿總€項目進行負(fù)責(zé)，在完成之后還需要及時的保證項目造價的資料能夠被完整的保存，為未來的房地產(chǎn)工程項目的實施和開展提供參考價值[8]。

四、房地產(chǎn)項目施工階段工程造價的控制和管理

在整個項目的造價控制工作中，前期的準(zhǔn)備工作有著非常重要的位置，同時在資金的使用情況上能夠看出，施工階段主要是資金使用最為密集的階段。很多投資的項目資金在施工的環(huán)節(jié)也呈現(xiàn)出不斷的變化，以此變成固定的資產(chǎn)。所以加強房地產(chǎn)項目工程管理的科學(xué)化，還需要做好以下幾點項目：

（一）制定合理的工程造價目標(biāo)

第一點就是需要對房地產(chǎn)項目制定以下合理和先進的工程造價的控制目標(biāo)，同時需要定期對于工程造價的實際情況和目標(biāo)狀況進行比較，找到存在偏差的主要因素，分析出現(xiàn)偏差的原因，并且利用合理有效的手段對其進行控制，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)工程造價的最終成本目標(biāo)。

（二）價格和材料是重要的因素

第二點是按照價格進行建筑成本的因素分析，同時也需要嚴(yán)格的控制，這也是材料價格降低的有效手段。同時也能夠在材料質(zhì)量把關(guān)的基礎(chǔ)上，完成價格的控制，保證把最好的材料價格控制在最低，這才是成本控制和管理工作中最為重要的一項內(nèi)容。

（三）制定嚴(yán)格的設(shè)計控制變更

第三點時針對控制和設(shè)計的變更進行規(guī)范變更，這也是非常重要的一項程序和內(nèi)容。所以對于必須要進行變更的工程，還需要首先做出工程量造價和管理的加減分析，并且對于建設(shè)單位也可以做出的變更進行通知，調(diào)整出合理的工程造價內(nèi)容，對于突破的工作以及原有的估算進行重點內(nèi)容的變更，最后需要對原審批部門進行合同變更的通知。與此同時還需要針對承包單位中沒有加強項目管理工作所造成的損失進行索賠和管理，其中包括增加和延長的工期，所以索賠也是工程造價內(nèi)容中非常重要的一個方面。

五、結(jié)論

根據(jù)以上內(nèi)容能夠看出，在房地產(chǎn)項目的發(fā)展過程中，由于人們對于住房有著不同種類的需求，但是其中最主要的需求就是房屋的價格方面，因此房地產(chǎn)項目還需要在這項內(nèi)容上進行改革，避免房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)嚴(yán)重的資金浪費現(xiàn)象，這樣也能夠避免房屋未來的出售價格過高。因此對于房地產(chǎn)項目全過程的成本造價控制和管理工作也是非常重要的一項內(nèi)容。目前為止，我國的房地產(chǎn)在開發(fā)過程中其成本控制還具有一定的難度，所以還需要所有項目開發(fā)的管理人員能夠合理的控制房地產(chǎn)項目的成本管理工作，以此實現(xiàn)資源最優(yōu)化的處理，這樣也能夠在根本上實現(xiàn)我國房地產(chǎn)的快速發(fā)展。

參考文獻：

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