王玉梅(西南政法大學(xué) 民商法學(xué)院，重慶 401120)

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買賣合同擔(dān)保民間借貸合同的實(shí)務(wù)裁判研究
——兼論《民間借貸司法解釋》第24條適用

王玉梅
(西南政法大學(xué) 民商法學(xué)院，重慶 401120)

買賣合同擔(dān)保民間借貸合同已漸趨常態(tài)，《民間借貸司法解釋》第24條明確要求此類案件按照民間借貸法律關(guān)系審理，企圖定分止?fàn)帯５摋l款對(duì)買賣合同性質(zhì)的留白性處理，又引起了新的一輪學(xué)術(shù)爭(zhēng)論。意思表示解釋規(guī)則下，第24條的適用前提以房屋買賣合同的擔(dān)保功能為核心。據(jù)此，房屋買賣合同可分擔(dān)保型房屋買賣合同與非擔(dān)保型房屋買賣合同，分別對(duì)應(yīng)房屋買賣合同具有擔(dān)保功能以及無(wú)擔(dān)保功能之情形。針對(duì)擔(dān)保型房屋買賣合同，以代物清償之預(yù)約進(jìn)行規(guī)制，并賦予債權(quán)人以生效判決執(zhí)行方式的選擇權(quán)；同時(shí)，將非擔(dān)保型房屋買賣合同納入附條件買賣合同，以體現(xiàn)對(duì)當(dāng)事人意思自治之尊重。

買賣合同；民間借貸合同；擔(dān)保功能；代物清償預(yù)約；附條件解除合同

近年來(lái)，有學(xué)者提出“后讓與擔(dān)?！?用房屋買賣合同為借貸合同設(shè)置的擔(dān)保屬于一種正在形成的習(xí)慣法上的非典型擔(dān)保物權(quán)，它與讓與擔(dān)保最為近似，將其稱為“后讓與擔(dān)保”。參見(jiàn)楊立新《后讓與擔(dān)保：一個(gè)正在形成的習(xí)慣法擔(dān)保物權(quán)》，載《中國(guó)法學(xué)》，2013年第3期第74-84頁(yè)。這一概念，以囊括實(shí)務(wù)中以買賣合同擔(dān)保民間借貸合同的現(xiàn)象，但由于其僅停留在學(xué)術(shù)理論層面，在立法和審判實(shí)踐中難以擬制?！睹耖g借貸司法解釋》第24條的出臺(tái)似乎給出了此類案件的解決路徑，企圖終結(jié)擔(dān)保性買賣合同的多年?duì)幾h。然而，第24條對(duì)擔(dān)保性房屋買賣合同的法律性質(zhì)并未明確，第二款對(duì)于房屋買賣合同的認(rèn)定亦留有空白，這種僅具傾向性的立法實(shí)則規(guī)避了實(shí)務(wù)中的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，其實(shí)踐操作也面臨一系列難題。有鑒于此，本文立足于《民間借貸司法解釋》第24條和司法實(shí)務(wù)案例，以為實(shí)務(wù)操作服務(wù)為宗旨，對(duì)第24條的適用以及擔(dān)保性房屋買賣合同的定性進(jìn)行研究，期望理順第24條的理解與適用。

一、邏輯起點(diǎn)：第24條的適用前提

(一)前提：買賣合同作為借貸合同的擔(dān)保

從文義解釋角度來(lái)看，《民間借貸司法解釋》第24條第一款明確表示，其適用前提為“買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保”。由此觀之，第24條承認(rèn)房屋買賣合同的擔(dān)保功能。同時(shí)，房屋買賣合同對(duì)于民間借貸合同的擔(dān)保功能，在學(xué)術(shù)界與實(shí)務(wù)界均得到一定程度的認(rèn)可*學(xué)者們對(duì)于擔(dān)保性買賣合同的性質(zhì)以及24條的適用存在爭(zhēng)議，但均認(rèn)同房屋買賣合同的擔(dān)保功能，并以此作為論述的起點(diǎn)。參見(jiàn)張偉《買賣合同擔(dān)保民間借貸合同的解釋論——以法釋﹝2015﹞18號(hào)第24條為中心》，載《法學(xué)評(píng)論》，2016年第196卷第2期第176-188頁(yè)；楊立新《后讓與擔(dān)保：一個(gè)正在形成的習(xí)慣法擔(dān)保物權(quán)》，載《中國(guó)法學(xué)》，2013年第3期第74-84頁(yè)；董學(xué)立《也論“后讓與擔(dān)?！薄c楊立新教授商榷》，載《中國(guó)法學(xué)》，2014年第3期第288-304頁(yè)。。在合同約定的房?jī)r(jià)相對(duì)較低且房?jī)r(jià)持續(xù)穩(wěn)定上漲的情況下，房?jī)r(jià)差將促使貸款方及時(shí)償還借款以避免損失[1]；即使貸款人違約，債權(quán)人亦能通過(guò)其他途徑填補(bǔ)出借款項(xiàng)，借此，房屋買賣合同具備了類似于“財(cái)產(chǎn)特定化”的功能，從而起到擔(dān)保作用。這一論斷的前提在于，商品房的價(jià)格在簽訂合同后的持續(xù)上漲，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)正是符合這一假設(shè)條件，故而促成我國(guó)房屋買賣合同擔(dān)保民間借貸合同的常態(tài)化發(fā)展趨勢(shì)。當(dāng)然，即使房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲的假設(shè)變動(dòng)，整個(gè)循環(huán)論證也無(wú)須推倒重來(lái)，貶值的房屋依然具有填補(bǔ)出借款項(xiàng)的功能，其受損的僅是債權(quán)實(shí)現(xiàn)的圓滿程度，而非買賣合同擔(dān)保的機(jī)制本身。

雖然囿于現(xiàn)有法律框架及理念的桎梏，不動(dòng)產(chǎn)抵押制度以及非典型合同的擬制因有悖于現(xiàn)行法律原則，而無(wú)法為此類問(wèn)題的解決提供可靠的論證與制度框架*后讓與擔(dān)保有悖于我國(guó)物權(quán)法定理念，亦不能被法定擔(dān)保類型所涵蓋，無(wú)法從現(xiàn)有法律制度中尋求生存路徑。該概念來(lái)源于學(xué)者的理論創(chuàng)新，缺乏現(xiàn)有法律制度根基，不宜適用于實(shí)踐。且我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)以登記為生效根據(jù)，登記程序的缺失使得擔(dān)保性房屋買賣合同無(wú)法向不動(dòng)產(chǎn)抵押制度尋求庇護(hù)。。但第24條對(duì)房屋買賣合同擔(dān)保功能的認(rèn)可，破除了無(wú)規(guī)可循的困境，為此類案件的解決開(kāi)辟了制度入口。

(二)房屋買賣合同擔(dān)保民間借貸合同的判定

1.意思表示解釋規(guī)則的引入

司法實(shí)踐中判定上述合同認(rèn)定焦點(diǎn)時(shí)，必然需要引入合同解釋方法，以作為原則性指引。合同是意思表示的典型成果之一，將意思表示解釋規(guī)則用于合同解釋是具備可行性與有用性的。故我們?cè)诖颂幰胍馑急硎镜慕忉屢?guī)則，以期為房屋買賣合同性質(zhì)以及與民間借貸合同的關(guān)系等內(nèi)容的法律認(rèn)定提供路徑。

《中華人民共和國(guó)民法總則》(2017年3月15日通過(guò))第142條規(guī)定：“有相對(duì)人的意思表示的解釋，應(yīng)當(dāng)按照所使用的詞句，結(jié)合相關(guān)條款、行為的性質(zhì)和目的、習(xí)慣以及誠(chéng)信原則，確定意思表示的含義。無(wú)相對(duì)人的意思表示的解釋，不能完全拘泥于所使用的詞句，而應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)條款、行為的性質(zhì)和目的、習(xí)慣以及誠(chéng)信原則，確定行為人的真實(shí)意思?！痹摋l正式確立了意思表示解釋規(guī)則，并明確區(qū)分有相對(duì)人與無(wú)相對(duì)人兩種情形*民法總則在編寫(xiě)過(guò)程中對(duì)意思表示解釋規(guī)則的態(tài)度極為明確。盡管表述稍有不同，但《民法總則專家建議稿(征求意見(jiàn)稿)》(2015年4月18日)、《中華人民共和國(guó)民法總則(草案)》(2016年5月27日)以及《中華人民共和國(guó)民法總則(草案)》(2016年12月12日稿)等版本都將意思表示的解釋規(guī)則納入其中，并區(qū)分有相對(duì)人與無(wú)相對(duì)人兩種不同情形。。

據(jù)此，對(duì)于有相對(duì)人的意思表示進(jìn)行解釋，應(yīng)當(dāng)按照所使用的詞句進(jìn)行解釋，即尋求意思表示的“規(guī)范性的意思”*[德]迪特爾·梅迪庫(kù)斯《德國(guó)民法總論》，邵建東，譯。北京：法律出版社，2000年版，第239頁(yè)。拉倫茨也將意思表示劃分為合意的意思表示與規(guī)范的意思表示，合意的意思表示即雙方當(dāng)事人理解相同的意思表示，此時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“私約如律令”；對(duì)于雙方理解不同的意思表示，即規(guī)范的意思表示，應(yīng)按照法律秩序以及一定的方法確定其含義。參見(jiàn)拉倫茨《法學(xué)方法論》，北京：商務(wù)印書(shū)館，2005年版，第179頁(yè)。。學(xué)術(shù)界與實(shí)務(wù)界也認(rèn)為，意思表示于外部，應(yīng)當(dāng)考慮到受領(lǐng)人的理解可能性[2]，故應(yīng)按照意思表示的文字與語(yǔ)言表達(dá)來(lái)確定其含義。房屋買賣合同以及民間借貸合同均是典型的有相對(duì)人的意思表示的結(jié)果，在此引入意思表示解釋規(guī)則是必要且有效的。有鑒于此，在房屋買賣合同與民間借貸合同之關(guān)系的外在表現(xiàn)形式異常的情況下，對(duì)其法律性質(zhì)的判斷，應(yīng)始于合同解釋，亦始于意思表示解釋。據(jù)此，對(duì)房屋買賣合同擔(dān)保民間借貸合同的判定應(yīng)圍繞以下兩個(gè)原則展開(kāi)：

(1)合同性質(zhì)和目的的判斷以合同約定的語(yǔ)句為根本。意思表示的解釋必然先由詞句入手[3]。其正當(dāng)性與合理性在于：一是合同文本乃雙方當(dāng)事人合意的外在表現(xiàn)形式，一定程度上擁有公示性質(zhì)的功能，表示在外即被信任；二是合同雙方都不得不承認(rèn)這樣的可能性——即對(duì)方當(dāng)事人對(duì)合同含義的解釋不同于己方，但具有合理性甚至某種程度上具有正當(dāng)性，雙方解釋不一致的情況是裁判者必須考慮的因素；三是選擇“限制自身自由”的權(quán)利亦是一種自由，合同的效力并不當(dāng)然來(lái)源于法律規(guī)定，而是來(lái)源于當(dāng)事人的意思自治[2]。鑒于此，依據(jù)合同條款判案是法律適用之重要準(zhǔn)則之一。

(2)尊重意思自治，維系合同效力。允諾的存在是為了約束雙方當(dāng)事人的未來(lái)并促成有益的信賴。一般而言，大部分允諾均具有相同的目的，即促進(jìn)互利互惠并形成有益的預(yù)期信賴。合同的當(dāng)事人在訂立合同之際因信賴對(duì)方給予的允諾而采取某一行為，而這一行為往往具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)允諾的信賴便隱藏著這樣的危險(xiǎn)——允諾遭到違反以及效力不被法律承認(rèn)的危險(xiǎn)[4]。而信賴屬于極易破裂但社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所必須的社會(huì)性資產(chǎn)*信任乃易碎的社會(huì)性商品。參見(jiàn)[美]亨利·馬瑟《合同法與道德》，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2005年版，第62-142頁(yè)。。法律若輕易否認(rèn)允諾的效力，必然有損信賴允諾一方利益，也將對(duì)社會(huì)的誠(chéng)信文化造成沖擊。故不可拋棄“私約如律令”的理念，應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思自治，司法實(shí)踐不可輕易認(rèn)定合同無(wú)效，亦不可輕易解除合同。

2.第24條適用前提的判定標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《民間借貸司法解釋》第24條的適用前提——買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，第24條得以適用的案件應(yīng)具有房屋買賣合同目的性明確的關(guān)鍵特征。依據(jù)最高人民法院相關(guān)司法審判案件，甄別雙方之間房屋買賣合同的目的，即考察合同的真實(shí)意思是否是為借款合同擔(dān)保，應(yīng)保證三組關(guān)系的真實(shí)性；且所有判斷均須貫徹上述意思表示解釋規(guī)則之意旨，依據(jù)合同語(yǔ)句*最高人民法院認(rèn)為，若合同文義清楚無(wú)歧義，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同字面意思認(rèn)定當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。參見(jiàn)李春玲與陳昌金民間借貸糾紛案，案號(hào)：(2013)民申字第1474號(hào)。和當(dāng)事人真意*最高人民法院認(rèn)為，法律關(guān)系的性質(zhì)界定，應(yīng)由當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容決定。參見(jiàn)康曉敏、康曉江等與京都公司等民間借貸糾紛案，案號(hào)：(2015)民申字第2128號(hào)。得出。

第一，民間借貸關(guān)系真實(shí)，以及房屋買賣關(guān)系真實(shí)。民間借貸與房屋買賣的真實(shí)性是討論是否適用第24條的必備基礎(chǔ)條件。主張“名為房屋買賣，實(shí)為借貸”的當(dāng)事人：一是應(yīng)提交借款合同、利息、還款期限等證據(jù)，需充分證明借款合同成立；特別是針對(duì)自然人之間的民間借貸合同，依據(jù)其實(shí)踐性合同的特性，債權(quán)債務(wù)關(guān)系的確認(rèn)應(yīng)以書(shū)面合同成立和出借款項(xiàng)的交付為條件。二是房屋買賣合同需具備法律要求的實(shí)質(zhì)要件與形式要件，且無(wú)重大效力瑕疵。

第二，擔(dān)保目的需真實(shí)。在存在真實(shí)的借貸合同與房屋買賣合同的前提下，要求當(dāng)事人以房屋買賣合同擔(dān)保民間借貸合同的意思表示一致，且相關(guān)證據(jù)能形成完整的證據(jù)鏈條，排除合理懷疑。首先，若合同文義明確表示房屋買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，應(yīng)予認(rèn)定買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保并適用第24條。擔(dān)保目的外化為文字的載體可表現(xiàn)為借貸合同以及民間合同的正文條款*參見(jiàn)王高平與海南博海投資咨詢有限公司等借款合同糾紛案，案號(hào)：(2016)最高法民終字52號(hào)。，也可以附件的形式*參見(jiàn)古樺與福建省泉南投資開(kāi)發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案，案號(hào)：(2015)民申字第949號(hào)。存在。其次，若擔(dān)保目的未直接且明確地以文字方式表示于外，擔(dān)保目的之判斷應(yīng)綜合考慮相關(guān)因素。一是房屋買賣合同與民間借貸合同簽訂的時(shí)間。一般而言，買賣合同應(yīng)后于借貸合同簽訂，且買賣合同與借貸合同于同一天簽訂或者間隔時(shí)間極短，方能認(rèn)定兩個(gè)合同之間的擔(dān)保關(guān)系*代物清償預(yù)約是諾成合同，代物清償本約是實(shí)踐合同，當(dāng)債務(wù)人不履行借款合同，代物清償預(yù)約的生效條件便啟動(dòng)，從而債權(quán)人可以要求訂立代物清償本約。參見(jiàn)張海鵬《擔(dān)保性房屋買賣合同法律性質(zhì)之探析——兼析〈民間借貸司法解釋〉第24條》，載《東方法學(xué)》，2016年第2期第156頁(yè)。。二是兩個(gè)合同涉及的金額。借款與房屋價(jià)格金額相同，或二者之差距仍屬于借貸利息的合理范圍內(nèi)，才可作為認(rèn)定擔(dān)保目的真實(shí)性的證據(jù)之一。三是房屋價(jià)值與買賣合同中房屋價(jià)格的關(guān)系。若以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門公布的數(shù)據(jù)為參照，房屋買賣合同的約定價(jià)格遠(yuǎn)低于房屋價(jià)值，則可以“不合理低價(jià)”為由提出可能存在隱藏借貸合同的合理懷疑。四是房屋買賣合同與民間借貸合同的約定內(nèi)容。兩份合同中約定的房屋面積、總價(jià)款等主要內(nèi)容一致時(shí)，亦可認(rèn)定擔(dān)保目之存在。一言以蔽之，以上四個(gè)方面的隨機(jī)結(jié)合即可作為擔(dān)保目的真實(shí)性的判斷準(zhǔn)則*最高人民法院認(rèn)為，運(yùn)用“交易習(xí)慣”認(rèn)定當(dāng)事人交易行為之“可疑性”，應(yīng)格外謹(jǐn)慎。參見(jiàn)洪秀鳳與昆明安鋇佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案，案號(hào)：(2015)民一終字第78號(hào)。。

二、擔(dān)保性房屋買賣合同之法律適用

如上所述，以第24條的適用前提以及意思表示解釋規(guī)則為框架，對(duì)此類案件進(jìn)行分析——滿足條件即適用，反之亦然，即下面將要討論的兩條路徑。

(一)第一條路徑：適用第24條時(shí)代物清償預(yù)約之證成

滿足第24條適用前提的案件，將順理成章進(jìn)入第24條規(guī)定的審理程序。借款人逾期不能償還借款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院須以民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求；當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。納入第24條的制度框架后，房屋買賣合同的性質(zhì)及其后續(xù)處理成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)，需要進(jìn)一步探討。

針對(duì)房屋買賣合同擔(dān)保民間借貸的法律性質(zhì)，雖無(wú)法從現(xiàn)有法律制度中尋求制度突破口，但第24條的規(guī)定并未否定房屋買賣合同的效力，因此實(shí)務(wù)審判也不宜輕易否定其效力。如若不承認(rèn)其法律行為效力，則不利于債權(quán)人利益保護(hù)。故而學(xué)界形成了兩種不同的觀點(diǎn)，為擔(dān)保性買賣合同尋求現(xiàn)行法律體系下的解釋提供了新的思路。有學(xué)者承認(rèn)房屋買賣合同和民間借貸合同的效力，并認(rèn)為民間借貸合同是房屋買賣合同所附的解除條件*見(jiàn)王才、張麗晶等與亞歐公司等房屋買賣合同糾紛案，案號(hào)：(2015)民申字第2299號(hào)。。若借款人于借款到期之時(shí)償還借款，房屋買賣合同則自動(dòng)解除而不再履行；若借款人逾期未能償還借款，則履行房屋買賣合同。也有學(xué)者認(rèn)為代物清償預(yù)約更能合理解釋第24條的適用[5]。我國(guó)實(shí)務(wù)中的以物抵債(亦即代物清償)表現(xiàn)為實(shí)踐性與諾成性兩種形式[6]。一種是合同雙方在達(dá)成代物清償協(xié)議之時(shí)即已將物交付對(duì)方；另一種是僅就代物清償達(dá)成合意，尚未交付抵債之物，學(xué)界將此稱為代物清償之預(yù)約*參見(jiàn)內(nèi)蒙古紫辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與周云薈房屋買賣合同糾紛案，案號(hào)：(2015)民申字第1398號(hào)。。

從現(xiàn)有理論成果來(lái)看，以上兩種解釋路徑均具有其合理之處。且法律并未對(duì)此進(jìn)行明確規(guī)定，我們只能依據(jù)意思表示解釋規(guī)則來(lái)進(jìn)行解釋。允諾中信賴?yán)娴拇嬖?，要求合同解釋須探尋?dāng)事人的真意。據(jù)此，筆者認(rèn)為房屋買賣合同擔(dān)保民間借貸合同，應(yīng)該解釋為代物清償之預(yù)約，具體理由如下：

一是代物清償之預(yù)約更能體現(xiàn)擔(dān)保的功能。按照學(xué)者們的解釋思路，代物清償能較為充分地體現(xiàn)當(dāng)事人以買賣合同擔(dān)保借貸合同的真意。代物清償預(yù)約協(xié)議達(dá)成后，在民間借貸合同逾期違約之前——即交付代物清償本約*參見(jiàn)最高人民法院(2011)民提字第344號(hào)民事判決書(shū)。成立前，債務(wù)人享有選擇的權(quán)利。債務(wù)人可對(duì)整個(gè)協(xié)議的利害關(guān)系進(jìn)行審慎的評(píng)估，當(dāng)?shù)謧姆课輧r(jià)值上升之時(shí)，債務(wù)人為避免自己承擔(dān)超出應(yīng)負(fù)擔(dān)額度的給付，更具積極償還債務(wù)的動(dòng)力。

二是代物清償之預(yù)約更符合當(dāng)事人之真意。擔(dān)保性買賣合同案件中，當(dāng)事人通常約定“逾期不償債便履行房屋買賣合同”，若以通俗的語(yǔ)言對(duì)此進(jìn)行解釋，當(dāng)事人約定的真實(shí)意思便是不能償債之時(shí)以物抵債。而難以得出當(dāng)事人為房屋買賣合同設(shè)定解除條件的意思表示，不宜且不易以附解除條件的合同進(jìn)行解釋。故堅(jiān)持代物清償預(yù)約的解釋路徑乃是尊重當(dāng)事人意思自治的必然要求。

需要注意的是，關(guān)于生效判決的執(zhí)行，學(xué)者認(rèn)為，基于對(duì)當(dāng)事人意思自治的尊重，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)的，應(yīng)賦予債權(quán)人以選擇權(quán)[7]。即既可申請(qǐng)拍賣房屋，也可要求履行以物抵債合同，此時(shí)，為保護(hù)債務(wù)人利益，學(xué)者建議將第24條第二款作為清算條款，以物抵債之后清算房屋的增值利益[8]。

(二)第二條路徑：排除第24條適用時(shí)附條件買賣合同之證成

從實(shí)務(wù)案件來(lái)看，也存在很多看似屬于“名為買賣，實(shí)為借貸”的合同，但依據(jù)意思表示解釋規(guī)則及第24條的適用前提，又缺乏充分的證據(jù)佐證存在隱藏法律關(guān)系，房屋買賣合同擔(dān)保借貸合同的目的性也得不到充分的證明。

首先，對(duì)此類已呈現(xiàn)出既定的外化法律關(guān)系的合同，不宜簡(jiǎn)單否定其對(duì)當(dāng)事人真意的體現(xiàn)。這一準(zhǔn)則既包括法官的謹(jǐn)慎義務(wù)，亦含有當(dāng)事人的舉證義務(wù)。法官層面來(lái)看，為防止一方當(dāng)事人不正當(dāng)?shù)靥颖芗榷ê贤x務(wù)，對(duì)現(xiàn)有合同中外化法律關(guān)系的合理懷疑應(yīng)考慮所有證據(jù)，保證證據(jù)鏈條的完整性與充分性；對(duì)于沒(méi)有充分證明存在隱藏的擔(dān)保性法律關(guān)系的案件，以及沒(méi)有確鑿證據(jù)證明當(dāng)事人受擔(dān)保法律關(guān)系約束的案件，否定當(dāng)事人外在意思表示之效力的行為應(yīng)予以控制*正文公司缺乏足夠的證據(jù)證明房屋買賣合同與退款協(xié)議于同一天簽訂，最高人民法院將此作為了否定“名為買賣實(shí)為借貸”關(guān)系存在的論據(jù)之一。參見(jiàn)廣西壯族自治區(qū)桂林市正文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與張建華等商品房買賣合同糾紛案，案號(hào)：(2014)民提字第106號(hào)。。當(dāng)事人層面來(lái)看，若一方當(dāng)事人主張“名為房屋買賣合同，實(shí)為借貸合同的擔(dān)?！?，則要根據(jù)案情不同承擔(dān)舉證義務(wù)——如舉證借款擔(dān)保法律關(guān)系的存在*雙方簽訂借款合同后，又簽訂與借款合同中內(nèi)容一致的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為擔(dān)保性房屋買賣合同。參見(jiàn)李明生與通化市龍成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案，案號(hào)：(2015)民申字第1973號(hào)；借貸合同與房屋買賣合同同一天簽訂，且約定的價(jià)款金額相同，應(yīng)認(rèn)定為擔(dān)保性房屋買賣合同。參見(jiàn)劉猛、營(yíng)冬生與鄂爾多斯市中博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司民間借貸糾紛案，案號(hào)：(2014)民申字第1731號(hào)。、舉示推翻房屋買賣合同的證據(jù)*有學(xué)者認(rèn)為這種思路錯(cuò)誤度判斷了當(dāng)事人內(nèi)部的真實(shí)法律關(guān)系。參見(jiàn)張海鵬《擔(dān)保性房屋買賣合同法律性質(zhì)之探析——兼析〈民間借貸司法解釋〉第24條》，載《東方法學(xué)》，2016年第2期第154-156頁(yè)。有學(xué)者認(rèn)為僅將《借款協(xié)議》的約定認(rèn)定為買賣合同附設(shè)解除條件，顯然無(wú)法涵蓋當(dāng)事人之間所欲實(shí)現(xiàn)的法律關(guān)系的全部?jī)?nèi)容。參見(jiàn)陸青《以房抵債協(xié)議的法理分析——〈最高人民法院公報(bào)〉載“朱俊芳案”評(píng)釋》，載《法學(xué)研究》，2015年第3期第79-71頁(yè)。，否則承擔(dān)舉證不能的后果。

其次，此類案件可根據(jù)實(shí)際案情采取附條件買賣合同的解釋路徑。房屋買賣合同與借貸合同之間具有獨(dú)立性，又具有事實(shí)上的聯(lián)系。朱俊芳與陜西嘉和泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案*代物清償預(yù)約是指當(dāng)事人約定，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人或債務(wù)人得請(qǐng)求以特定標(biāo)的物為為代物清償。孫森焱《民法債編總論》，北京：法律出版社，2006年第853頁(yè)。轉(zhuǎn)引自張海鵬《擔(dān)保性房屋買賣合同法律性質(zhì)之探析——兼析〈民間借貸司法解釋〉第24條》，載《東方法學(xué)》，2016年第2期第150-160頁(yè)。便是典型的案例：(1)房屋買賣合同先于借貸合同成立生效，合同目的應(yīng)始于合同成立之時(shí)或之前，法律適用者不可站在現(xiàn)在的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，以自己的主觀意思去推斷當(dāng)事人訂立合同時(shí)的目的，故不可推定簽訂房屋買賣合同時(shí)具有擔(dān)保借貸合同的目的?？陀^來(lái)看，認(rèn)定當(dāng)事人在合同訂立之時(shí)具有買賣房屋的目的，較為合理。(2)房屋買賣合同與借貸合同均成立生效，具有獨(dú)立效力。(3)買賣合同與借貸合同所涉款項(xiàng)屬同一筆款項(xiàng)，具有牽連性。表面上看，該案件也應(yīng)屬于典型的擔(dān)保性房屋買賣合同，但因合同成立時(shí)擔(dān)保目的的缺失，無(wú)法被《民間借貸司法解釋》第24條涵攝。我們也無(wú)法忽視房屋買賣合同與民間借貸合同之間的獨(dú)立性以及關(guān)聯(lián)性。故退一步講，當(dāng)事人在房屋買賣合同生效后，又簽訂借款合同，以為房屋買賣合同的履行設(shè)立解除條件，這樣的解釋雖有采取權(quán)宜之計(jì)的嫌疑，但其本身的合理性對(duì)于現(xiàn)有實(shí)務(wù)適用爭(zhēng)議解決具有的重要意義，顯然擁有更高的優(yōu)先級(jí)別。

三、結(jié)語(yǔ)

實(shí)務(wù)中以房屋買賣合同擔(dān)保民間借貸合同的現(xiàn)象愈發(fā)普遍，盡管其脫離了現(xiàn)有法律制度的軌道，但在客觀上確實(shí)產(chǎn)生了對(duì)借貸合同的擔(dān)保功能。當(dāng)然，對(duì)于擔(dān)保性房屋買賣合同問(wèn)題，是否應(yīng)創(chuàng)造新的擔(dān)保以涵攝此類案件，今后尚有進(jìn)一步研究之必要。就目前而言，尚需在現(xiàn)有法律體系內(nèi)為其尋求合適的解決路徑，以盡可能地定紛止?fàn)帯ｈb于此，本文結(jié)合現(xiàn)有司法實(shí)踐案例，以現(xiàn)有理論成果為借鑒，試圖通過(guò)對(duì)現(xiàn)有法律規(guī)則以及意思表示解釋規(guī)則的適用，為司法實(shí)務(wù)審理類似“名為買賣，實(shí)為借貸”的案例提供一個(gè)可供參考的審判思路。但本文僅概括了一些重要的內(nèi)容與判別標(biāo)準(zhǔn)，還有諸多邊界模糊的案件，尚需根據(jù)雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)判斷其真意。

[1]楊立新.后讓與擔(dān)保：一個(gè)正在形成的習(xí)慣法擔(dān)保物權(quán)[J].中國(guó)法學(xué)，2013，(3).

[2]崔建遠(yuǎn).意思表示的解釋規(guī)則論[J].法學(xué)家，2016，(5).

[3]梁慧星.民法解釋學(xué)[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1996：214.

[4][美]亨利·馬瑟.合同法與道德[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2005:62-142.

[5]張海鵬.擔(dān)保性房屋買賣合同法律性質(zhì)之探析——兼析《民間借貸司法解釋》第24條[J].東方法學(xué)，2016，(2).

[6]崔建遠(yuǎn).以物抵債的理論與實(shí)踐[J].河北法學(xué)，2012，(3).

[7]孫鵬.最高人民法院擔(dān)保法司法解釋精釋精解[M].北京：中國(guó)法制出版社，2016:74-88.

[8]張偉.買賣合同擔(dān)保民間借貸合同的解釋論——以法釋﹝2015﹞18號(hào)第24條為中心[J].法學(xué)評(píng)論，2016,196.

[責(zé)任編輯:劉 慶]

2017-03-01

王玉梅(1993-)，女，四川廣元人，2015級(jí)民商法方向法律碩士研究生。

D923.3

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1008-7966(2017)04-0051-04