宋玉軍

(合肥學(xué)院 旅游系，合肥 230601)

“住有所居”是保障公民居住權(quán)的重要體現(xiàn)。住房制度市場化改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)在拉動國民經(jīng)濟(jì)增長和實現(xiàn)國民居住權(quán)利中發(fā)揮了重要作用。然而，不斷攀高的房價使得住房消費成為普通百姓沉重的生活負(fù)擔(dān)和“消費枷鎖”，與之相伴的炒房投機(jī)行為嚴(yán)重偏離了住房居住的基本屬性，愈加放大經(jīng)濟(jì)發(fā)展的泡沫，引發(fā)社會對房地產(chǎn)市場“點燃”金融系統(tǒng)性風(fēng)險的擔(dān)憂。黨的十九大報告明確指出，“堅持房子是用住的、不是用來炒的定位”，“讓全體人民住有所居”[1]，對房地產(chǎn)調(diào)控具有明確的指向性，是對房地產(chǎn)業(yè)偏離健康發(fā)展軌道的及時糾正。消化房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的偏誤，形成穩(wěn)定的市場預(yù)期，需要“建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制”。讓房子回歸居住本質(zhì)，重塑房地產(chǎn)發(fā)展的方向理應(yīng)成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的立足點和出發(fā)點。

1 住房功能屬性及其偏離可能的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)解讀

居住是人類四大基本需求之一。住房是滿足人們居住需求的承載物，是提供安全庇護(hù)的重要場所。在商品經(jīng)濟(jì)社會，由于社會分工和生產(chǎn)力的發(fā)展，通過市場交易滿足需求成為常態(tài)。因而，購買住房或租賃住房成為實現(xiàn)居住地需求的主要方式。作為商品，住房的使用價值在于“供人居住”，這是住房的最基本屬性?！盀榱松?，首先就需要吃喝住穿以及其他一些東西”[2]第1卷：79。所以，解決居住問題構(gòu)成了人們?nèi)粘ＯM的一個重要組成部分。無論是購買還是租賃，房子讓人居住都能體現(xiàn)其居住的使用價值。也就是“……使用價值只有在使用或消費中得到體現(xiàn)”[2]第2卷：115。另外，在中國，從情感上來說，住房也是一個家的承載，所以，購買住房成為人們居住消費的主要方式。

住房商品的價值屬性體現(xiàn)在建造住房本身是一種生產(chǎn)行為，是需要投入一定量的生產(chǎn)勞動。從勞動價值理論意義上看，增加了“現(xiàn)有價值的總量”，構(gòu)成了當(dāng)年社會新增價值的一部分。因此，開發(fā)商投資建房屬于一般的生產(chǎn)活動，是價值增值行為，能夠帶來社會財富的增長。

住房具有位置固定、經(jīng)久耐用的特征。一方面，出租住房可以獲得租金收入，租金變化，主要是由“依房屋位置好壞程度而定的地皮價值”和“當(dāng)時的供求關(guān)系”[3] 241等多重因素決定的；另一方面，住房所依托土地特有的特殊性——地理位置，“首先位置在這里對極差地租具有決定性的影響”[4]871。而且這種“壟斷價格在許多情況下”占有“優(yōu)勢”，意味著住房具有增加收益的可能，即住房價格或房租變化產(chǎn)生買賣房子的價差收益。所以，住房具有投資品的屬性，能夠產(chǎn)生保值增值的作用。

然而，房價的動態(tài)變化和對價值的偏離是價值規(guī)律作用下的必然表現(xiàn)。恩格斯在《論住宅問題》中指出，隨著“人口的增加，以及隨之而來的住宅需求的增加”，“都必然會提高建筑地段的地租”[4]872，導(dǎo)致住房價格呈現(xiàn)出不斷增長的趨勢。這便會產(chǎn)生正向性的價差，催生出以賺取價差收益為目的的投機(jī)活動。從現(xiàn)實的運轉(zhuǎn)情況看，房地產(chǎn)市場的投機(jī)活動一般都是建立在“借貸資本”和“銀行信用”基礎(chǔ)之上，形成了“虛擬資本”的循環(huán)運動，提高了房地產(chǎn)市場運行的“虛擬化”程度——住房不是用來居住的，而是用來炒作的；住房成為炒作賺錢的工具，偏離了住房居住的基本屬性。同時，還應(yīng)該看到，虛擬經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實根基是實體經(jīng)濟(jì)。而實體經(jīng)濟(jì)區(qū)別于虛擬經(jīng)濟(jì)的最為根本的一點，就是生產(chǎn)更多使用價值。所以，“不論財富的社會的形式如何，使用價值總是構(gòu)成財富的物質(zhì)內(nèi)容。在我們所要考察的社會形式中，使用價值同時又是交換價值的物質(zhì)承擔(dān)者”[2]第2卷：115。因此，建造或多渠道提供更多的“用來居住”而不是“用來炒作”的住房才是房地產(chǎn)市場運行正常的表征。中央確定的“房子是用來住的，不是用來炒作的”調(diào)控基調(diào)，就要讓房地產(chǎn)市場回歸基點，從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場調(diào)控過程中“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”的短期應(yīng)急性的調(diào)控模式。

2 房地產(chǎn)偏離住房基本屬性觸發(fā)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的分析

近20年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展對于拉動經(jīng)濟(jì)增長、推動城市建設(shè)、改善居住條件、增加地方財政收入等方面發(fā)揮了重要的作用。然而，房地產(chǎn)市場興盛的一個重要原因是過多倚重于住房投資屬性相伴而來的炒作、投機(jī)的強(qiáng)力推動。過多的炒房、屯房嚴(yán)重偏離了住房的基本屬性功能，扭曲了房地產(chǎn)市場。其背后所隱藏的風(fēng)險和不良后果必然會隨著改革的深化和經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型調(diào)整而釋放、顯現(xiàn)。

2.1助長社會投機(jī)之風(fēng)，削弱財富創(chuàng)造的動力

回顧近年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不斷攀高的房價成為房地產(chǎn)市場最為明顯的“標(biāo)配”。房價上漲的原因除了市場供求決定因素之外，也不乏投機(jī)者的推波助瀾作用。炒房團(tuán)(者)利用資金優(yōu)勢，囤積居奇，利用信息不對稱引導(dǎo)市場形成非理性預(yù)期，引發(fā)民眾恐慌心理，不斷推高房價。炒房者也因此獲得巨額財富。依靠炒作獲得財富增長的模式不斷被放大、復(fù)制，“炒房創(chuàng)造財富”的神話驅(qū)使部分民眾趨之若鶩，跟風(fēng)炒作，進(jìn)一步助長了房地產(chǎn)市場的炒作之風(fēng)，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展蒙上了揮之不去的陰影。

深入分析可以看到，對已有存量住房進(jìn)行投機(jī)賺取價差的收益，僅僅是流通環(huán)節(jié)的交易行為，是“虛假的社會價值”。撇開由此產(chǎn)生的中介服務(wù)行為而外，是對已有住房存量的純粹性買賣，與生產(chǎn)勞動沒有任何關(guān)聯(lián)。在本源意義上，生產(chǎn)勞動是滿足人類需求的基礎(chǔ)，是創(chuàng)造價值的源泉。因而，單純依靠市場交易流通環(huán)節(jié)，不會帶來社會總財富的增長，更談不上價值創(chuàng)造問題。這種“坐房生金”的投機(jī)行為只是對其他行業(yè)創(chuàng)造價值的重新分配。不斷攀高的房價不僅擠占了其他消費，成為普通百姓沉重的生活負(fù)擔(dān)和“消費枷鎖”，也削弱了消費需求對經(jīng)濟(jì)增長的拉動力，而且與之相伴的炒房投機(jī)行為制造的“繁榮”，營造出濃厚的社會投機(jī)氛圍，不利于實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。比如：現(xiàn)實中存在的“創(chuàng)業(yè)十年不抵買房一套，上市公司一年的盈利買不了京滬深一套房”[5]現(xiàn)象，抑制了企業(yè)創(chuàng)新積極性，嚴(yán)重打擊了創(chuàng)業(yè)與創(chuàng)新。

2.2導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)資源的錯配，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡

市場經(jīng)濟(jì)體制下，價格信號是資源配置的關(guān)鍵，對資源要素的流向起到“導(dǎo)航”作用。完善的市場條件下，價格變化所釋放的信息就能夠通過市場的調(diào)節(jié)實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。然而大量的投機(jī)炒房使得房價不斷攀升，導(dǎo)致信息的扭曲和失真，使得資源過多集中在房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)相關(guān)研究，我國房地產(chǎn)投資大約占全社會固定資產(chǎn)投資的四分之一，房地產(chǎn)相關(guān)投資占近一半。不斷攀高的房價使得房地產(chǎn)業(yè)成為高利潤行業(yè)，必然導(dǎo)致資源要素大規(guī)模流向房地產(chǎn)業(yè)。相關(guān)研究表明:“由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)效率較低，其他行業(yè)的生產(chǎn)率較高，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的擴(kuò)大，將導(dǎo)致整個社會全要素生產(chǎn)率的降低”；“房價上漲1%，資源配置效率將下降0.062個百分點，而TFP將下降0.045個百分點。高房價所導(dǎo)致的企業(yè)利潤與TFP‘倒掛’機(jī)制是產(chǎn)生資源錯配及降低資源配置效率的重要原因”。[6]

同時，隨著大量資本的流進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)大規(guī)模擴(kuò)張，進(jìn)而在全國許多地方形成過多倚重房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)增長過分依賴于房地產(chǎn)行業(yè)，加大了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡程度，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在無形中被房地產(chǎn)所“捆綁”，增加了房地產(chǎn)調(diào)控的難度。

方向性錯配不僅導(dǎo)致資源配置的扭曲和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡，也產(chǎn)生了大量的閑置資產(chǎn)、沉淀資產(chǎn)。房地產(chǎn)市場上大量的投機(jī)炒房、屯房，一方面使得大量住房處于空置、閑置狀態(tài)，在一些城市(地區(qū))形成了“空城”“鬼城”；另一方面，過高的房價使得有居住需求而又買不起的部分市民只得“望房興嘆”。因炒作推動的高房價所導(dǎo)致的資源錯配，是對房子居住基本屬性的嚴(yán)重偏離，助長了房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步膨脹，造成了配置的低效和嚴(yán)重的資源浪費。

2.3加劇收入分配的不公正，增大經(jīng)濟(jì)運行的風(fēng)險

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，消費支出主要受制于人們收入水平和商品 (包括相關(guān)商品)價格。當(dāng)房子回歸居住功能，房價的變化顯然是與購買者的收入水平或房租水平緊密相關(guān)的。住房偏離了居住的基本屬性，轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y品，其價格就會收到多重因素的影響，其中市場預(yù)期成為了一個重要因素。任何影響預(yù)期的因素都會對房價變化產(chǎn)生作用，這就為住房炒作預(yù)留了空間。如前文所述，炒房者的財富增長路徑不是依靠自己的價值創(chuàng)造，而是依賴于財富的重新分配，是存量商品對其他新增價值的擠占，體現(xiàn)的僅僅是價值轉(zhuǎn)移，相當(dāng)于后買者對炒房者的一種“補貼”。對于普通大眾而言，由于其家庭收入和財富增長極為有限，其住房的購買力必然受到了限制。這種“補貼”表現(xiàn)為“社會財富的單向轉(zhuǎn)移并向高收入家庭愈加集中的趨勢,更將拉大城鎮(zhèn)居民中高收入家庭與低收入家庭之間的收入差距”[7]。并隨著房價的上漲，普通勞動者與投資者之間的收入“鴻溝”加速變寬，加劇了“貧者愈貧、富者愈富”的社會經(jīng)濟(jì)分層態(tài)勢，容易引發(fā)社會矛盾和不滿情緒。

同時，信貸是支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。[8]從房地產(chǎn)市場看，購買住房的居民大多抵押貸款，而供給側(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)商依靠開發(fā)貸款建房。所以，房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的高杠桿行業(yè)。房價高漲又會吸引更多的信貸投向房地產(chǎn)，必然對實體經(jīng)濟(jì)投資產(chǎn)生擠出效應(yīng)；過高的房價增加了社會生產(chǎn)生活成本，極易引發(fā)產(chǎn)業(yè)空心化。比如全國眾多大小企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行投機(jī)，放棄創(chuàng)新與發(fā)展實業(yè)的新聞屢見不鮮。又加之，前期寬松的貨幣政策所形成的流動性過剩和低利率，進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)的投機(jī)需求，愈加脫離住房居住的基本屬性和居民收入、城鎮(zhèn)化等支撐面，放大資產(chǎn)泡沫，引發(fā)社會對房地產(chǎn)市場“點燃”金融系統(tǒng)性風(fēng)險的擔(dān)憂。過度依賴銀行信貸所催生的房地產(chǎn)業(yè)，一旦泡沫破滅，將危及整個國家的經(jīng)濟(jì)安全。縱觀世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史，不乏有沉痛的經(jīng)驗教訓(xùn)。日本房地產(chǎn)泡沫破滅就是一個很好的例證。

3 讓住房回歸居住屬性是建立促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展長效機(jī)制的立足點

房地產(chǎn)業(yè)事關(guān)民生和經(jīng)濟(jì)運行的安全。消除房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的隱患，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，需要厘定房地產(chǎn)發(fā)展的方向。重新定位住房功能屬性是保障和改善民生，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會均衡發(fā)展的必然要求。讓住房回歸居住的基本屬性，是建立促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展長效機(jī)制的立足點。

3.1供需兩端共同發(fā)力，扭轉(zhuǎn)房價對住房居住基本屬性的嚴(yán)重偏離

供給和需求是市場經(jīng)濟(jì)內(nèi)部作用相反的兩大基本因素。在市場中，商品的市場價格與市場供求之間相互聯(lián)系、相互制約。這是市場經(jīng)濟(jì)的一般原理，房地產(chǎn)市場也不例外。從供給側(cè)和需求側(cè)進(jìn)行管理是調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的兩個基本手段。扭轉(zhuǎn)房價對住房居住本質(zhì)屬性的偏離，必然要求從供需兩端共同發(fā)力，以抑制住房投資投機(jī)性需求，促進(jìn)供需有效對接和房價合理變動。

(1)構(gòu)建系統(tǒng)化住房需求篩選機(jī)制。這是需求側(cè)管理的重點所在。在房地產(chǎn)市場，住房市場需求主要包括居住需求和投資投機(jī)需求兩個方面，居住需求反映了住房的基本屬性和進(jìn)行交易的最終目的。投資投機(jī)需求進(jìn)行住房交易的根本目的是賺錢，讓住房成為保值增值的工具。在這樣的情況下，“相反，作為資本的貨幣的流通本身就是目的……資本的運動是沒有限度的”[4]174。所以，房價不斷高漲就會增加社會投機(jī)氣氛，愈發(fā)偏離住房居住的基本屬性。因此，讓住宅需求逐漸回歸本質(zhì)，就要建立系統(tǒng)化的需求篩選機(jī)制，“濾出”市場中過多的投機(jī)需求成分。為了抑制住房投機(jī)需求，一些房地產(chǎn)市場火熱的城市和地區(qū)采取了“限貸”“限購”措施。但這些調(diào)控需求政策措施的出臺，普遍帶有應(yīng)急性、短效性的色彩，無法在長期上擠掉房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)“泡沫”，房價變化陷入“漲—調(diào)(—停)—漲”的循環(huán)怪圈也就不足為奇了。因此，從需求側(cè)構(gòu)建促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長效機(jī)制，就要將這些短期的應(yīng)急的措施整合轉(zhuǎn)化為系統(tǒng)化的投機(jī)需求篩選過濾機(jī)制。

住房的居住需求與城鎮(zhèn)化、居民收入、人口變動等因素密切相關(guān)，房價的合理變動必然是由這些因素的變化所引起的。所以，構(gòu)建系統(tǒng)化住房需求篩選機(jī)制的首要步驟就是要建立房價調(diào)控的觸發(fā)機(jī)制。地方政府應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)氐某擎?zhèn)化水平、居民收入增長率、人口變化因地制宜科學(xué)預(yù)定房價上漲的合理范圍，超過預(yù)定的上漲幅度則會自動啟動房價調(diào)控機(jī)制，避免政策出臺的倉促與滯后效應(yīng)，及時過濾掉過多的住房投機(jī)需求。預(yù)定的調(diào)控住房機(jī)制也能起到穩(wěn)定市場的預(yù)期，自然可以減少因市場炒作而引起的恐慌心理。其次，以觸發(fā)機(jī)制為起點，整合限貸、限購等措施，形成系統(tǒng)化抑制投機(jī)需求的政策體系。再次，進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅收的設(shè)計和立法。利用不動產(chǎn)登記制度的信息，甄別住房的居住需求和投機(jī)需求。借助稅收手段抑制住房投機(jī)需求，比如在交易環(huán)節(jié)，借鑒香港的經(jīng)驗，對持有一套以上住房的交易者征收15%的住房契稅或交易稅，打擊住房的投機(jī)炒作。另外，加大政策執(zhí)行的督查，謹(jǐn)防政策落地時的“應(yīng)對暗流”也是不可缺少的重要環(huán)節(jié)。

(2)著力推動住房供給側(cè)改革。供給是滿足需求的根本。讓住房回歸居住的基本屬性，滿足普通大眾的住房需求，在房地產(chǎn)市場供給側(cè)上著力必不可少。自住房市場化改革以來，我國住房制度發(fā)生了根本性變化，福利分房的供給方式已成為歷史，以市場化購買商品住房成為滿足住房需求的主要方式。從目前的情況看，過度強(qiáng)調(diào)市場化使得市場開發(fā)的商品住房成了住房市場供給的主要渠道。在“僧多粥少”的境況下，為房地產(chǎn)商和炒房者操縱和抬高房價提供了可能。又加之，高房價帶來地方政府土地高收益，進(jìn)一步強(qiáng)化了推高房價的慣性?！百Y本即使能夠辦到，也不愿意消除住宅缺乏現(xiàn)象，這點現(xiàn)在已經(jīng)完全確定了”[3]280。也就是說，單純依靠市場不會解決住房問題。住房商品過度市場化是我國住房制度設(shè)計的最大缺陷。因而，從住房供給側(cè)制度改革入手，多策并舉增加有效供給，最大程度地稀釋住房需求，才能從根本上解決住房問題。

著力住房供給側(cè)改革的重要內(nèi)容在于構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系，改變過度依靠市場的供給渠道。總體而言，就是推進(jìn)以保障房體系、商品房市場和住房租賃市場為內(nèi)容的“三位一體”住房供給體制。地方政府首先要大力加強(qiáng)保障性住房體系建設(shè)力度，以補貼發(fā)放和實物配置等多種方式滿足低收入家庭或人群居住的基本要求，兜住低收入人群居住需求的底線。就市場化供給而言，采取分類調(diào)控措施，土地供應(yīng)要與城市邊界的劃定、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、常住人口的數(shù)量與結(jié)構(gòu)等支撐因素相掛鉤，以保證住房土地的有效開發(fā)、利用。對于熱點城市，加快土地供應(yīng)節(jié)奏，盤活閑置和低效用地，最大限度開拓商品住房開發(fā)的新空間；對于住房庫存積壓較重的城市，調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏，加快戶籍制度改革和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)對周圍人口吸引力，有效消化這些城市的住房庫存。住房租賃市場是滿足群眾住房需求的一條重要渠道，國家也出臺了相關(guān)文件。我國城市住房租賃市場規(guī)模與有著很大的發(fā)展空間，據(jù)鏈家研究院發(fā)布的報告顯示，我國房屋租賃占房屋交易市場比重僅有7%；而美國的舊金山、紐約和日本東京租房人群都超過40%。租賃市場發(fā)展規(guī)模的差距較大。[9]引導(dǎo)部分居民分流進(jìn)入租房市場，減少對購房滿足需求的依賴，促進(jìn)我國住房市場由以售為主向租售并舉的轉(zhuǎn)變。各地方政府應(yīng)加快國家相關(guān)政策的落地，在引導(dǎo)居民改變居住觀念的同時，做大住房租賃市場。通過稅收優(yōu)惠、土地用途改變等手段，吸引企業(yè)或機(jī)構(gòu)進(jìn)入住房租賃市場；同時，規(guī)范租房中介，提升服務(wù)品質(zhì)，順利實現(xiàn)以租代購解決部分居民的居住問題。

總之，要解決房地產(chǎn)市場偏離住房居住基本屬性，應(yīng)該從供需兩端共同發(fā)力，統(tǒng)籌做好二者間的平衡關(guān)系，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

3.2深入推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化，化解住房投機(jī)需求的著力點

住房是提供人們居住的場所。由于其所依附的土地地理位置具有排他性和唯一性，“在迅速發(fā)展的城市內(nèi)……建筑投機(jī)的真正對象是地租，而不是房屋”[4]卷25:872。卻在住房身上衍生出一個個能夠炒作的著力點。住房投機(jī)需求的根本目標(biāo)在于短期內(nèi)賺取住房的價差收益。從長期看，由于折舊等因素反而會導(dǎo)致住房價值的貶值。所以，炒房的著力點是住房所在的地理位置。在城市，地理位置的不同不僅僅體現(xiàn)在天然的差別，更多的是依附于地理位置的基本公共服務(wù)資源和水平的差異性，比如說交通的便捷性、生活的便利性等，都體現(xiàn)在住房居住的附加價值。這方面最為明顯的實例就是學(xué)區(qū)房。因優(yōu)質(zhì)教育資源的缺乏和分配的不公正，使得學(xué)區(qū)房的價格高歌猛進(jìn)，曾經(jīng)一度成為房地產(chǎn)商重要的促銷手段之一。例如在北京等城市，甚至出現(xiàn)了天價的“過道學(xué)區(qū)房”。所以，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場對住房居住基本屬性的偏離，需要深入推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化和水平，補齊住房承載的公共服務(wù)的短板。

減少房地產(chǎn)市場炒作的著力點，就要消除房子承載的公共服務(wù)資源分布的差異性?！皩崿F(xiàn)基本公共服務(wù)均等化，促進(jìn)社會和諧的地位和作用日益突出”[10]。現(xiàn)代政府的基本職責(zé)之一就是向社會成員提供均等的基本公共服務(wù)。城市建設(shè)中地方政府應(yīng)積極回應(yīng)人民群眾在就業(yè)、教育、醫(yī)療、環(huán)境等方面的訴求，推動公共服務(wù)資源配置的均衡化。為此，要科學(xué)規(guī)劃城市空間和土地利用，積極謀劃區(qū)域間公共服務(wù)均等化布局，將地方政府推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)注點由增加財政收入轉(zhuǎn)向提供基本公共服務(wù)；加大居住生活區(qū)配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度和公共服務(wù)投入，包括教育醫(yī)療、交通設(shè)施、市政管網(wǎng)等配套服務(wù)，均衡區(qū)域間住房居住的附加價值；還要調(diào)整存量用優(yōu)增量，增加“短板”區(qū)域急需的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)供給，推動建立優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源的輸出和共享機(jī)制，逐步縮小區(qū)域間公共服務(wù)水平存在的差距，稀釋熱點區(qū)域住房的投機(jī)需求；創(chuàng)新機(jī)制體制，提高公共服務(wù)的共建能力，發(fā)揮政府、市場和社會的協(xié)同合力，不斷提升公共服務(wù)的效率和質(zhì)量，化解住房投資投機(jī)需求的著力點。

3.3多層次滿足投資理財需求，疏浚房地產(chǎn)市場的投機(jī)資金

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長和居民可支配收入的提高，居民的理財意識不斷提升，投資理財?shù)男枨笠彩恰八疂q船高”。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2005年至2016年，我國居民工資理財規(guī)模(居民工資中主動理財?shù)闹С鲱~占可支配收入的比重)提升了9.6倍，而居民工資水平在2004—2015年間上漲了2.95倍。工資理財規(guī)模超過工資增長3倍。[11]中國進(jìn)入了“全民理財”的時代。

民間旺盛的理財需求必然要求增加投資理財渠道，豐富理財產(chǎn)品，拓展理財方式。然而，由于投資渠道的創(chuàng)新和發(fā)展的步伐滯后，致使大量的閑散資金一旦聚焦于某一領(lǐng)域，便會產(chǎn)生炒作投機(jī)之風(fēng)。“蒜泥狠”“姜你軍”等投機(jī)炒作的熱潮不時涌現(xiàn)，可謂是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的奇葩。同樣，房價上漲吸引了大量的投機(jī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，增大了住房的需求，形成了拉動房價持續(xù)上漲的力量，又進(jìn)一步強(qiáng)化了跟風(fēng)炒作的氣氛。在理財產(chǎn)品供給不足的情況下，購買住房成為一些普通大眾理財?shù)倪x擇。所以，拓展投融資渠道，豐富理財方式，可以削減住房市場的投機(jī)資金，讓房價回歸理性。一方面，鼓勵銀行等金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新，為社會提供更多能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)保值增值的理財產(chǎn)品和個性化家庭理財服務(wù)菜單，滿足多層次理財需求。對此，加強(qiáng)監(jiān)管，防控風(fēng)險也是必不可少。另一方面，通過建立風(fēng)險補償、擔(dān)保和財政補貼、稅費優(yōu)惠等激勵性政策體系，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，提高實體經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量和投資的吸引力。在信貸政策上，要完善銀行考核激勵機(jī)制和盡職免責(zé)機(jī)制，適當(dāng)提高其風(fēng)險容忍度，進(jìn)一步激發(fā)銀行提供更多的貸資金支持實體經(jīng)濟(jì)的動力和能力。雙管齊下，疏通貨幣資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的傳輸渠道，促進(jìn)更多資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，減少房地產(chǎn)市場住房投資投機(jī)資金總量。

總的來說，住房問題是一項復(fù)雜艱巨的系統(tǒng)工程。保障人民群眾的居住權(quán)，讓住房回歸居住的基本屬性，就應(yīng)該厘清政府與市場的邊界，矯正房地產(chǎn)市場因炒房而對住房使用價值的偏離趨向。落實地方政府主體責(zé)任，發(fā)揮政策調(diào)控作用，需要擺脫土地財政的路徑依賴，從城市規(guī)劃、人口規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公用事業(yè)運營等方面創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的支撐基礎(chǔ)和良好環(huán)境；在尊重市場規(guī)律的基礎(chǔ)上，發(fā)展租賃市場，分流住房需求，“透析”房地產(chǎn)市場過多的投機(jī)資金，以體制機(jī)制創(chuàng)新，增加實體經(jīng)濟(jì)的投資吸引力，不斷激發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)生動力和活力。

[1] 習(xí)近平.決勝全面建設(shè)小康社會奪取新時代中國特色社會主義偉大勝利——在中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會上的報告[EB/OL].(2017-10-27)[2017-11-25] .http://www.gov.cn/zhuanti/2017-10-27/content5234876.htm.

[2] 馬克思，恩格斯.馬克思恩格斯選集[M]. 2版.北京：人民出版社，1995.

[3] 馬克思，恩格斯.馬克思恩格斯全集：第18卷[M].北京：人民出版社，1964.

[4] 馬克思，恩格斯.馬克思恩格斯全集：第25卷 [M].北京：人民出版社，1974.

[5] 牛犁.2017:適度擴(kuò)大總需求穩(wěn)增長[N].中國經(jīng)濟(jì)時報，2017-01-19(05).

[6] 陳斌開，金簫，歐陽滌非.住房價格、資源錯配與中國工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)率[J].世界經(jīng)濟(jì)，2015(04)：77-98.

[7] 張傳勇.中國房價波動的收入分配效應(yīng)研究[D].上海：華東師范大學(xué)，2012.

[8] 宋玉軍.國際金融危機(jī)下中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與調(diào)整的再思考[J].中國發(fā)展，2010(2):40-44.

[9] 黃曉芳.住房租賃市場大有可為[EB/OL].(2016-12-27)[2017-05-25] .http://news.xinhuanet.com/house/2016-12-27/c_1120192457.htm.

[10] 重慶市中國特色社會主義理論體系研究中心.加快推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化[N].人民日報，2013-03-28(08).

[11] 中國社會科學(xué)院,騰訊研究院金融研究中心. 中國發(fā)布首份《國人工資報告》工資理財規(guī)模增長[EB/OL]. (2017-01-17)[2017-05-20] .http://news.xinhuanet.com/politics/2017-01/17/c_129450803.htm.