彭熙海，陳 希

（湘潭大學(xué)，湖南 湘潭 411105）

商品房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)簽制度下的惡意抵押?jiǎn)栴}研究

彭熙海，陳 希

（湘潭大學(xué)，湖南 湘潭 411105）

近年來(lái)，許多城市的房地產(chǎn)管理部門(mén)在房屋交易過(guò)程中開(kāi)始推行房屋買(mǎi)賣(mài)合同“網(wǎng)簽”措施?，F(xiàn)行的“網(wǎng)簽”制度作為一項(xiàng)行政管理行為，不具有使標(biāo)的房屋在賣(mài)方與買(mǎi)方之間發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力。這使得“網(wǎng)簽”程序后房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記前，所售房屋依舊被賣(mài)方惡意抵押的情況屢見(jiàn)不鮮。因此，有必要通過(guò)賦予“網(wǎng)簽”制度不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的法律效力或結(jié)合運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度來(lái)提前保護(hù)權(quán)利人將要取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)現(xiàn)。

商品房網(wǎng)簽；預(yù)告登記；房屋買(mǎi)賣(mài)；惡意抵押

一、問(wèn)題的提出

現(xiàn)今，房產(chǎn)交易合同的網(wǎng)上簽約備案制度，已在全國(guó)各地開(kāi)始普遍實(shí)行?！熬W(wǎng)簽”作為一項(xiàng)新興的房產(chǎn)市場(chǎng)管理制度，為房產(chǎn)管理部門(mén)準(zhǔn)確監(jiān)控房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況發(fā)揮了重要作用?！熬W(wǎng)簽”制度作為一種程序性事實(shí)行為和行政法律制度，具有公示、確認(rèn)和管理功能[1]。一旦“網(wǎng)簽”記錄入網(wǎng)備案，若賣(mài)方再行與第三人就該房產(chǎn)進(jìn)行交易，則需事先告知原買(mǎi)受人，經(jīng)原買(mǎi)受人同意后，雙方共同申請(qǐng)注銷(xiāo)之前的“網(wǎng)簽”登記。否則由于存在賣(mài)方與原買(mǎi)受人的“網(wǎng)簽”在先，管理部門(mén)不會(huì)為在后的交易雙方辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。據(jù)此，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)前可以對(duì)所購(gòu)房屋的交易狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)查詢，包括：該房屋是否已出賣(mài)，是否已抵押等等。所以“一房多賣(mài)”的現(xiàn)象在“網(wǎng)簽”制度實(shí)施后基本上不可能再發(fā)生。

然而，現(xiàn)行的“網(wǎng)簽”制度因?yàn)槭┬袝r(shí)間不長(zhǎng)，存在著諸多問(wèn)題，制度設(shè)計(jì)還有待完善。尤其是在實(shí)踐中還大量存在著開(kāi)發(fā)商在房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之后，房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記之前，對(duì)已進(jìn)行“網(wǎng)簽” 的標(biāo)的房屋進(jìn)行惡意抵押。此種問(wèn)題的危害性極大，將直接關(guān)系到購(gòu)房者能否順利實(shí)現(xiàn)對(duì)所購(gòu)房屋的物權(quán)行使等一系列關(guān)系其切身利益的實(shí)際問(wèn)題。接下來(lái)，筆者將以商品房買(mǎi)賣(mài)“網(wǎng)簽”制度下的惡意抵押?jiǎn)栴}為中心，從分析問(wèn)題產(chǎn)生的原因，提出解決問(wèn)題的建議等方面展開(kāi)論述。

二、網(wǎng)簽制度下商品房惡意抵押現(xiàn)象頻出的原因分析

(一）網(wǎng)簽制度本質(zhì)上屬于行政管理措施

從現(xiàn)行的商品房“網(wǎng)簽”登記制度事實(shí)上是一種通過(guò)相關(guān)行政管理部門(mén)的內(nèi)部系統(tǒng)將購(gòu)房雙方簽訂的購(gòu)房協(xié)議進(jìn)行備案，并向社會(huì)公眾開(kāi)放查詢的行政管理措施。其主要功能是通過(guò)向社會(huì)公開(kāi)實(shí)時(shí)的房地產(chǎn)交易情況來(lái)達(dá)到維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易安全、保障購(gòu)房者合法權(quán)益的目的。商品房買(mǎi)賣(mài)合同的“網(wǎng)簽”實(shí)質(zhì)為一種網(wǎng)絡(luò)備案，其主要功能就是通過(guò)主管部門(mén)對(duì)房屋交易情況的登記備案以達(dá)到幫助房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)交易安全和購(gòu)房人的合法利益。

依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，一份有效的購(gòu)房合同必須要滿足法定的生效要件，并且根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議達(dá)成后標(biāo)的房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移必須以房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記為唯一要件。那么此時(shí)“網(wǎng)簽”程序在購(gòu)房協(xié)議簽訂之后到商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過(guò)程中發(fā)揮著怎樣的作用呢？從現(xiàn)行的網(wǎng)簽制度的特性來(lái)看，“網(wǎng)簽”程序既無(wú)關(guān)商品房協(xié)議的生效也無(wú)關(guān)商品房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，它只不過(guò)是一種純粹的行政管理措施，原因如下：

首先,從“網(wǎng)簽”制度的功能上分析,“網(wǎng)簽”制度通過(guò)登記備案購(gòu)房協(xié)議的基本內(nèi)容，并將相關(guān)內(nèi)容向社會(huì)公開(kāi)，供公眾查詢，讓社會(huì)公眾在購(gòu)房時(shí)對(duì)所購(gòu)房屋的基本信息和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大概行情有一個(gè)準(zhǔn)確的把握。從而達(dá)到規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，保護(hù)交易人合法權(quán)益的目的，同時(shí)也有效地遏制了“一房多賣(mài)”的情況發(fā)生。所以從某種意義上來(lái)說(shuō)，“網(wǎng)簽”制度是行政管理部門(mén)為規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)而采取的行政管理手段。

其次，從“網(wǎng)簽”的執(zhí)行主體上來(lái)看，“網(wǎng)簽”程序的登記備案機(jī)關(guān)是各地縣級(jí)房產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)。這就給“網(wǎng)簽”制度的實(shí)施打上了“行政性措施”的烙印。實(shí)際上，“網(wǎng)簽”制度的實(shí)施也是為了使房產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)準(zhǔn)確地了解整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況，從而為相關(guān)政策的制定提供市場(chǎng)供需方面的依據(jù)。

最后，從“網(wǎng)簽”的法律效力上分析，現(xiàn)行的“網(wǎng)簽”制度并不具有使房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的效力。不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記是《物權(quán)法》規(guī)定的唯一實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的法律措施。所以，“網(wǎng)簽”的作用更多地體現(xiàn)在為管理者統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)、改善交易環(huán)境、為交易者更加準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)行情提供依據(jù)，讓交易者能夠由此作出合理判斷和決策。這也是現(xiàn)今各地大力推行“網(wǎng)簽”制度的原因。

（二）現(xiàn)行網(wǎng)簽制度不具法律約束力

因?yàn)?，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的“網(wǎng)簽”制度僅屬于一種行政管理手段，它并不具備法律賦予的對(duì)交易當(dāng)事人的強(qiáng)制拘束力，網(wǎng)簽在某種程度上只屬于“預(yù)約”，未到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的狀態(tài)，所以造成了一定程度上的交易風(fēng)險(xiǎn)。最典型的情況，房地產(chǎn)商在資金緊缺的情況下，盡管已與買(mǎi)受人簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同并進(jìn)行了交易合同網(wǎng)上登記備案的“網(wǎng)簽”程序，但仍可以將所售房屋進(jìn)行抵押，因?yàn)樵谖覈?guó)房屋產(chǎn)權(quán)證才是《物權(quán)法》規(guī)定的唯一合法的物權(quán)憑證，網(wǎng)簽并不代表房屋買(mǎi)賣(mài)交易完成，只有在完成產(chǎn)權(quán)變更登記后所有權(quán)才轉(zhuǎn)移。對(duì)于住建委來(lái)說(shuō)，進(jìn)行抵押登記，只需審查房屋是否存在權(quán)利瑕疵，產(chǎn)權(quán)證是否屬于抵押人，而是否已網(wǎng)簽，并不屬于其審查范圍。而此時(shí)在開(kāi)發(fā)商將商品房過(guò)戶給買(mǎi)方之前，開(kāi)發(fā)商依舊是該商品房的合法物權(quán)人，若開(kāi)發(fā)商將該商品房進(jìn)行抵押，并未違反法律的相關(guān)規(guī)定，但這樣卻嚴(yán)重威脅到了買(mǎi)受方合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，最直接的表現(xiàn)就是，買(mǎi)方無(wú)法在標(biāo)的房屋已被開(kāi)發(fā)商抵押的情況下進(jìn)行房屋的過(guò)戶登記，只有等到標(biāo)的房屋上的第三方抵押權(quán)去除之后買(mǎi)方才有可能對(duì)該房屋進(jìn)行過(guò)戶登記。

開(kāi)發(fā)商的這一惡意抵押的行為嚴(yán)重違背了我國(guó)民法通則中誠(chéng)實(shí)信用的基本原則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是如果不從制度層面去彌補(bǔ)這個(gè)漏洞，任其發(fā)展，開(kāi)發(fā)商個(gè)個(gè)效仿必將嚴(yán)重威脅房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易安全。究其根本，這一系列問(wèn)題產(chǎn)生的原因主要還是房屋“網(wǎng)簽”制度缺乏使房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的法律效力，而且“網(wǎng)簽”制度也沒(méi)有很好地與《物權(quán)法》中有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行銜接，兩者在兩條平行的軌道上找不到任何交集，于是造成了法律規(guī)制上的一個(gè)漏洞，即“網(wǎng)簽”制度雖能有效地遏制“一房多賣(mài)”的情況發(fā)生，起到了提醒購(gòu)房人此房屋已經(jīng)出售如果繼續(xù)買(mǎi)進(jìn)極有可能面臨無(wú)法進(jìn)行過(guò)戶登記無(wú)法取得房屋物權(quán)的作用，但是它無(wú)法防止賣(mài)方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之后，房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記之前這個(gè)時(shí)間段內(nèi)對(duì)標(biāo)的房屋的惡意抵押。

三、網(wǎng)簽制度完善的路徑選擇：借鑒預(yù)告登記制度的可行性分析

（一）網(wǎng)簽制度與預(yù)告登記制度的比較分析

預(yù)告登記作為一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移保護(hù)的基本措施，規(guī)定于我國(guó)《物權(quán)法》第二十條第一款。其主要功能在于保護(hù)權(quán)利人取得將來(lái)實(shí)現(xiàn)的物權(quán)權(quán)利，即保障將要發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移順利實(shí)現(xiàn)。而與“網(wǎng)簽”制度相比，雖然兩者具有相同的時(shí)間條件：發(fā)生在合同簽訂之初不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移之時(shí)，且都起到了遏制“一房多賣(mài)”等交易市場(chǎng)不端行為的作用，但它們之間的區(qū)別依舊明顯。

首先從性質(zhì)上來(lái)說(shuō)，作為一種行政管理手段的“網(wǎng)簽”制度，在我國(guó)法律中并未將其明確定義為不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的一種手段，故其不屬于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記。可見(jiàn)“網(wǎng)簽”制度仍被置于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記行列之外。根據(jù)現(xiàn)行商品房買(mǎi)賣(mài)“網(wǎng)簽”制度的相關(guān)規(guī)定，“網(wǎng)簽”的主要目的是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行備案管理，其主要功能依舊是為審查開(kāi)發(fā)商售房行為的合法性奠定基礎(chǔ)。而我國(guó)目前對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的立法中沒(méi)有將“網(wǎng)簽”這一概念納入到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記之中的做法，是管理者僅將“網(wǎng)簽”制度作為一種對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的備案制度。其目的是為了我國(guó)房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)保障我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展而采取的一種行政管理措施。而反觀我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記制度，則是一種通過(guò)明確的立法形式規(guī)定于《物權(quán)法》中用以保障權(quán)利人能夠順利實(shí)現(xiàn)對(duì)將要取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的措施[2]。

其次，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記程序主要是由預(yù)先限定的登記部門(mén)來(lái)施行的。其基本流程是：首先由權(quán)利人向國(guó)家登記部門(mén)申請(qǐng)，然后由相關(guān)行政管理部門(mén)將與申請(qǐng)人相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的相關(guān)事項(xiàng)完整無(wú)誤地注明于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上。因此不動(dòng)產(chǎn)登記的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的種種記載。故在學(xué)術(shù)界，不動(dòng)產(chǎn)登記又被稱為“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記”。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的這一特殊性質(zhì)，為了保持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的“純潔性”，大部分學(xué)者認(rèn)為商品房“網(wǎng)簽”的行為不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記。綜上，商品房“網(wǎng)簽”行為因其所屬的較強(qiáng)的行政性，缺乏不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的效力。買(mǎi)方不可能因辦理了“網(wǎng)簽”而獲取該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)性質(zhì)的保護(hù)，即在本登記完成前，買(mǎi)方的身份只是房屋銷(xiāo)售合同的一方債權(quán)人。但是若此時(shí)購(gòu)房者進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的話，通過(guò)預(yù)告登記“債權(quán)物化”的這一特性保障購(gòu)房者順利取得將要實(shí)現(xiàn)的房屋物權(quán)，則可將損害防患于未然，節(jié)省大量的成本和司法資源，最大限度地保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。

綜上所述，首先，在不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記程序中登記主體為交易雙方，登記機(jī)關(guān)僅作為第三方起證明作用；但是在“網(wǎng)簽”程序中行政機(jī)關(guān)的“角色”定位卻產(chǎn)生了變化，轉(zhuǎn)而成為了“網(wǎng)簽”程序中的一方當(dāng)事人；其次，預(yù)告登記與“網(wǎng)簽”在功能上也存在較大差異。預(yù)告登記的功能主要體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)交易的出賣(mài)方的處分權(quán)利的限制。而“網(wǎng)簽”程序作為一項(xiàng)行政管理措施，由其記載的交易內(nèi)容一般具有永久的效力，除非由交易雙方當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)共同申請(qǐng)注銷(xiāo)或買(mǎi)受人自愿申請(qǐng)注銷(xiāo)。

（二）預(yù)告登記下的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)

不同于一般的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，預(yù)告登記的申請(qǐng)時(shí)間并非發(fā)生在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)完成交接之時(shí)，而是在不動(dòng)產(chǎn)交易合同簽訂后交接完成前,在此階段不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)還沒(méi)有在買(mǎi)賣(mài)雙方主體之間發(fā)生轉(zhuǎn)移。即使已經(jīng)預(yù)告登記但不同于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記，買(mǎi)方此時(shí)仍無(wú)法直接獲得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但買(mǎi)方可以因預(yù)告登記行為取得一種請(qǐng)求將來(lái)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的排他性權(quán)力。而關(guān)于這種排他性權(quán)利的性質(zhì)。理論界對(duì)其爭(zhēng)論已久，有學(xué)者就認(rèn)為此種權(quán)利兼具物權(quán)與債權(quán)的性質(zhì)[3]，應(yīng)將其定位于物權(quán)與債權(quán)之間；而另一種學(xué)術(shù)界較為流行的觀點(diǎn)則把這種權(quán)利定義為具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)；以上兩種觀點(diǎn)有一個(gè)共同點(diǎn)，便是都強(qiáng)調(diào)了此種權(quán)利兼具物權(quán)性與債權(quán)性。但是也有學(xué)者對(duì)此類(lèi)觀點(diǎn)持否定態(tài)度，認(rèn)為此種權(quán)利應(yīng)為純粹的債權(quán)性權(quán)利，至少應(yīng)是債權(quán)物權(quán)化的產(chǎn)物。

筆者認(rèn)為，該請(qǐng)求權(quán)不可能是物權(quán)。物權(quán)最本質(zhì)的特征在于支配即對(duì)有體物的直接支配。但是，反觀在預(yù)告登記行為下衍生出的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)，其本質(zhì)為請(qǐng)求權(quán)而非物權(quán)，所以，該種權(quán)利只具備請(qǐng)求權(quán)的基本屬性而缺乏支配功能，而且在有些情況下標(biāo)的物還并非屬于有體物的范疇。這其中最典型的代表就是期房的預(yù)告登記，商品房在竣工之前開(kāi)發(fā)商無(wú)法取得該房屋產(chǎn)權(quán)更不可能將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。由此可知，如果僅因該權(quán)利具有對(duì)抗第三人之效力便認(rèn)為該權(quán)利就屬于物權(quán),顯然不當(dāng),因?yàn)槲覀儾荒馨盐餀?quán)的對(duì)世效力認(rèn)定為物權(quán)權(quán)利要素的唯一指標(biāo)。

那么該權(quán)利是否為債權(quán)呢？從該項(xiàng)權(quán)利的基本功能：即從權(quán)利人進(jìn)行預(yù)告登記的目的“保護(hù)權(quán)利人自己將要取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”上分析，權(quán)利人享有的經(jīng)過(guò)預(yù)告登記后的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)也僅僅只比債權(quán)多具有一項(xiàng)“對(duì)抗第三人的效力”的特征，其余特征均符合債權(quán)的基本構(gòu)成要素。因?yàn)轭A(yù)告登記的最主要功能就是賦予申請(qǐng)人所享有的對(duì)將來(lái)會(huì)實(shí)現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)但現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)效力。其基本原理就是通過(guò)限制本登記權(quán)利人處分不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，保障預(yù)告登記申請(qǐng)人順利實(shí)現(xiàn)，發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容。由此，經(jīng)預(yù)告登記后申請(qǐng)人享有的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)就具有了對(duì)抗欲變動(dòng)同一物權(quán)的第三人的效力，且優(yōu)于其他債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的效力。所以較之于債權(quán)對(duì)抗第三人的效力是該請(qǐng)求權(quán)與債權(quán)之間唯一的區(qū)別，即便去除該物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)的對(duì)抗第三人的效力，基于買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的合同關(guān)系該物權(quán)請(qǐng)求權(quán)依舊屬于一種債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。

綜上，經(jīng)預(yù)告登記后的該物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)實(shí)質(zhì)上屬于一種經(jīng)預(yù)告登記“債權(quán)物權(quán)化”效力后的產(chǎn)物，但本質(zhì)上該物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)仍屬于一種債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。明確這一屬性不僅對(duì)確定經(jīng)預(yù)告登記后的合同及其違約責(zé)任,具有重要意義，更為我們進(jìn)一步解決因現(xiàn)行“網(wǎng)簽”制度缺乏轉(zhuǎn)移商品房物權(quán)的法律效力而出現(xiàn)已售商品房惡意抵押等一系列問(wèn)題指明了方向。

四、預(yù)防“網(wǎng)簽”制度下規(guī)制商品房惡意抵押的具體路徑

（一）將預(yù)告登記的意向征集融入網(wǎng)簽程序之中

在商品房買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)中，購(gòu)房合同“網(wǎng)簽”之后，房屋過(guò)戶登記之前，賣(mài)方與買(mǎi)方之間實(shí)為一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。此時(shí)運(yùn)用預(yù)告登記制度特有的“債權(quán)物權(quán)化”的功能可以保證買(mǎi)方請(qǐng)求將來(lái)發(fā)生房屋物權(quán)變動(dòng)的排他權(quán)利得到實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)方一旦擁有了對(duì)標(biāo)的房屋將來(lái)物權(quán)實(shí)現(xiàn)的排他性的權(quán)利就能夠徹底地遏制標(biāo)的房屋過(guò)戶登記之前開(kāi)發(fā)商作為真正物權(quán)人行使的一切不利于買(mǎi)方將要實(shí)現(xiàn)對(duì)標(biāo)的房屋物權(quán)的行為。

但在現(xiàn)階段，不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記制度并非如房屋“網(wǎng)簽”制度一樣由國(guó)家機(jī)關(guān)作出強(qiáng)制性規(guī)定。所以很多時(shí)候，買(mǎi)受人在簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后只進(jìn)行了買(mǎi)賣(mài)合同的“網(wǎng)簽”而并沒(méi)有進(jìn)行預(yù)告登記。如此一來(lái)，買(mǎi)方實(shí)則放棄了一項(xiàng)保護(hù)自己將來(lái)能夠順利取得的所購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利。對(duì)此，有學(xué)者曾提出能否將我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度規(guī)定為一項(xiàng)強(qiáng)制性規(guī)定，要求當(dāng)事人在完成房屋買(mǎi)賣(mài)合同的“網(wǎng)簽”行為后必須進(jìn)行對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記？此種做法可能尚欠妥當(dāng)。我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度秉承的是當(dāng)事人自愿登記的原則，不動(dòng)產(chǎn)是否進(jìn)行預(yù)告登記全憑當(dāng)事人自己的意志，當(dāng)事人可以進(jìn)行預(yù)告登記，也可以不進(jìn)行預(yù)告登記，不存在任何強(qiáng)制當(dāng)事人必須進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的可能。所以，如果將不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記制度由自愿登記調(diào)整為強(qiáng)制當(dāng)事人登記的話，顯然違背我國(guó)民事立法中當(dāng)事人意志自治的立法精神，不可采用。

那么如何才能在不違背立法精神的前提下巧妙地運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度行“債權(quán)物化”的這一基本特性，去彌補(bǔ)房屋“網(wǎng)簽”制度無(wú)法使標(biāo)的房屋物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，從而在標(biāo)的房屋真正物權(quán)人（賣(mài)方）惡意抵押的情況下無(wú)法保護(hù)買(mǎi)方當(dāng)事人合法權(quán)益的尷尬局面呢？筆者試想，可將當(dāng)事人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的意向征集融入房屋買(mǎi)賣(mài)合同的“網(wǎng)簽”程序中去，在進(jìn)行房屋“網(wǎng)簽”時(shí)就征求當(dāng)事人的意愿，詢問(wèn)當(dāng)事人是否需要進(jìn)行對(duì)該交易標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記。此舉，既可防止當(dāng)事人因缺乏法律專業(yè)知識(shí)不知預(yù)告登記制度的存在而沒(méi)有進(jìn)行預(yù)告登記，放棄了一項(xiàng)日后維權(quán)的重要工具，同時(shí)也充分尊重了當(dāng)事人①此處的當(dāng)事人主要指買(mǎi)方，因?yàn)樵趯?shí)際生活中買(mǎi)方當(dāng)事人相對(duì)于賣(mài)方即房屋開(kāi)發(fā)商往往在資金、法律資源方面處于劣勢(shì)，此舉也主要是為了保護(hù)買(mǎi)方當(dāng)事人的權(quán)必須益。自己的意志。

那么，如何將當(dāng)事人是否需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的意向征集融入房屋買(mǎi)賣(mài)合同的“網(wǎng)簽”程序中去，就是我們必須解決的一個(gè)關(guān)鍵的技術(shù)性問(wèn)題。首先我們對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的“網(wǎng)簽”制度的基本流程必須有一個(gè)充分的了解。根據(jù)現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定，可將其基本流程概括為：交易雙方依照買(mǎi)賣(mài)合同的文本協(xié)商相關(guān)的條款，在達(dá)成一致意見(jiàn)之后，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)相關(guān)部門(mén)管理的網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，將雙方當(dāng)事人確認(rèn)過(guò)的各項(xiàng)信息登記注明在“網(wǎng)簽”系統(tǒng)中的電子樓盤(pán)表上，表明該商品房已經(jīng)被預(yù)定或者簽約。所以，若要將當(dāng)事人是否需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的意向征集融入房屋買(mǎi)賣(mài)合同的“網(wǎng)簽”程序中去，可以在“網(wǎng)簽”系統(tǒng)的電子樓盤(pán)表上添加一項(xiàng)條款：“在賣(mài)方將該標(biāo)的房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至買(mǎi)方之前，買(mǎi)方有權(quán)要求賣(mài)方共同于房產(chǎn)管理部門(mén)就標(biāo)的房屋的所有權(quán)辦理預(yù)告登記?！薄Ｈ绱艘粊?lái)，既未違反《物權(quán)法》中規(guī)定的“預(yù)告登記”自由的立法精神，也在一定程度上起到警醒買(mǎi)方利用“預(yù)告登記”制度預(yù)防賣(mài)方在交易完成之后房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之前“惡意抵押”的行為。此外，參照《物權(quán)法》第二十條第二款之規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！奔由线@個(gè)時(shí)間上的限制，就更加要求申請(qǐng)預(yù)告登記的買(mǎi)方時(shí)刻關(guān)注賣(mài)方的資金狀況，且盡一切可能在可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)盡快完成不動(dòng)產(chǎn)登記。

那么相對(duì)于賣(mài)方而言，既然已完成了房屋交易行為就應(yīng)該盡快的為買(mǎi)方辦理登記過(guò)戶，如果無(wú)故惡意拖延，由于其已與買(mǎi)方就已售房屋辦理了預(yù)告登記，此舉就可能招致被訴風(fēng)險(xiǎn)，這絕對(duì)是賣(mài)方不愿意看到的，所以無(wú)形之中就給作為賣(mài)方的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商施加了一種壓力，迫使開(kāi)發(fā)商在能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)盡快為買(mǎi)方辦理過(guò)戶登記轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。至于在房屋售后因賣(mài)方陷入債務(wù)危機(jī)瀕臨破產(chǎn)時(shí)再惡意抵押該已售房屋的情況基本上也是可以杜絕的，因?yàn)轭A(yù)告登記具有的破產(chǎn)保護(hù)的特性與預(yù)警的特性。預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)特性,即在相對(duì)人(如商品房預(yù)售人)因資不抵債而陷于破產(chǎn)困境時(shí)，經(jīng)預(yù)告登記而產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)，擁有對(duì)抗其余破產(chǎn)債權(quán)人而保護(hù)將來(lái)物權(quán)實(shí)現(xiàn)的效力[4]。而預(yù)告登記的預(yù)警性，則強(qiáng)調(diào)經(jīng)預(yù)告登記而產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)擁有對(duì)抗第三人的效力，第三人不得以善意而為抗辯。此時(shí)，若買(mǎi)賣(mài)雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂好交易完成之后，就進(jìn)行了預(yù)告登記的話，依據(jù)以上所列的預(yù)告登記的兩大基本特性，開(kāi)發(fā)商再想在消費(fèi)者不知情的情況下將該進(jìn)行了預(yù)告登記的已售房屋抵押出去的話基本上是不可能的。

（二）通過(guò)出臺(tái)相關(guān)法律規(guī)定賦予網(wǎng)簽制度權(quán)屬登記效力

如前文所述，現(xiàn)行的商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約制度僅僅是作為一項(xiàng)行政管理手段在實(shí)施，缺乏法律賦予的物權(quán)權(quán)屬確定效力。所以即使買(mǎi)方與賣(mài)方就不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同辦理了“網(wǎng)簽”，在賣(mài)方?jīng)]有將其不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記給買(mǎi)方之前買(mǎi)方仍不是交易不動(dòng)產(chǎn)的真正物權(quán)人，買(mǎi)方享有的僅僅是依不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同確立的對(duì)賣(mài)方的一種債權(quán)。這樣買(mǎi)方的權(quán)利就受到了威脅。但是如果能夠通過(guò)出臺(tái)相關(guān)法律，將商品房“網(wǎng)簽”制度歸為一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的“公示”手段使其具有權(quán)屬登記的效力的話，買(mǎi)賣(mài)雙方在進(jìn)行完購(gòu)房合同網(wǎng)上備案程序后，買(mǎi)方就可以成為標(biāo)的房屋真正的物權(quán)人②此種情況下僅針對(duì)于已經(jīng)竣工的手續(xù)齊全的商品房，對(duì)于沒(méi)有完工進(jìn)行預(yù)售的商品房是不適用的，因?yàn)轭A(yù)售的商品房賣(mài)方都還沒(méi)有取得該房屋的產(chǎn)權(quán)。。

（三）對(duì)進(jìn)行已網(wǎng)簽不動(dòng)產(chǎn)的抵押登記加以限制

根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第四十一條、四十二條第二款之規(guī)定:當(dāng)事人以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。由此可知，抵押登記是不動(dòng)產(chǎn)抵押的生效要件，沒(méi)有進(jìn)行抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押是無(wú)效的。若以此為切入點(diǎn)，通過(guò)對(duì)已“網(wǎng)簽”不動(dòng)產(chǎn)的抵押登記加以限制，則可以防止現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商在與消費(fèi)者進(jìn)行商品房買(mǎi)賣(mài)“網(wǎng)簽”程序之后過(guò)戶登記之前的對(duì)標(biāo)的房屋的惡意抵押?jiǎn)栴}。具體實(shí)施建議如下：根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第四十二條第二款之規(guī)定：以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，辦理抵押物登記的部門(mén)為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)。據(jù)此，我們可以通過(guò)設(shè)立相應(yīng)的法律或者行政法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記得標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)的審核力度，將該標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)是否已經(jīng)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行“網(wǎng)簽”納入審核范圍，因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)，“網(wǎng)簽”并不屬于行政管理部門(mén)審核不動(dòng)產(chǎn)抵押的基本要素。針對(duì)查明已經(jīng)進(jìn)行過(guò)“網(wǎng)簽”的不動(dòng)產(chǎn)就暫不能進(jìn)行抵押登記，必須在得到“網(wǎng)簽”雙方當(dāng)事人與抵押權(quán)人三方達(dá)成一致同意之后，方可對(duì)該標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押登記。這樣，不僅保護(hù)了不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中買(mǎi)方的權(quán)益遏制了賣(mài)方在買(mǎi)方不知情的情況下的惡意抵押?jiǎn)栴}，同時(shí)也保護(hù)了抵押權(quán)人的利益。

結(jié)語(yǔ)

保障購(gòu)房者根本權(quán)益的核心就是對(duì)其債權(quán)的效力給予保護(hù)，根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)簽的實(shí)踐運(yùn)作情況，從現(xiàn)有的相關(guān)法律法規(guī)和各類(lèi)行政規(guī)章政策文件中可以發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)簽實(shí)際上是具有對(duì)債權(quán)效力提供保護(hù)的法律效力的，這也是為何網(wǎng)簽制度在時(shí)下房產(chǎn)交易市場(chǎng)能夠迸發(fā)出無(wú)限生機(jī)與活力的重要原因。另外，根據(jù)前面的論述，網(wǎng)簽代表了交易雙方達(dá)成合意的真實(shí)意思表示，它完全具備了買(mǎi)賣(mài)合同的效力，那么在自行成交的商品房交易中網(wǎng)簽信息表簽署后，買(mǎi)賣(mài)合同的法律效果自然而然的成立，當(dāng)事人此后均要按照合同擬定的是由來(lái)履行相應(yīng)的義務(wù)。當(dāng)然，當(dāng)事人在網(wǎng)簽程序完成后并不代表可以免除線下簽約的程序，而且當(dāng)事人線下簽署買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)是成立買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)志。但是，若出現(xiàn)網(wǎng)簽合同與線下紙質(zhì)合同內(nèi)容約定不一致的情況時(shí)該如何處理，以何者為準(zhǔn)呢？根據(jù)推定真實(shí)意思的效力，在網(wǎng)簽合同與非網(wǎng)簽合同不一致時(shí)，可以推定網(wǎng)簽合同符合當(dāng)事人的真實(shí)合意，所以一般應(yīng)以網(wǎng)簽合同所規(guī)定的內(nèi)容為準(zhǔn)，除非反對(duì)者有充分的證據(jù)證明網(wǎng)簽程序之后雙方的合意發(fā)生了巨大的變化。正是因?yàn)榫W(wǎng)簽以上種種效能，若實(shí)踐中出現(xiàn)商品房數(shù)次交易的情況，網(wǎng)簽合同買(mǎi)方的債權(quán)實(shí)現(xiàn)是可以享有優(yōu)先權(quán)的。而且在網(wǎng)簽后、過(guò)戶登記前，賣(mài)方也不能把網(wǎng)簽的房屋抵押給他人。不難發(fā)現(xiàn)在此方面，網(wǎng)簽制度與預(yù)告登記制度的功能是重合的。但是，網(wǎng)簽是房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議達(dá)成后的第一項(xiàng)公權(quán)力程序，相較于需要當(dāng)事人申請(qǐng)才能辦理的預(yù)告登記程序在時(shí)間方面占有優(yōu)勢(shì)。[5]且因網(wǎng)簽同樣具有保護(hù)購(gòu)房人債權(quán)的效力，所以多數(shù)情況下購(gòu)房者在網(wǎng)簽后，因預(yù)告登記程序復(fù)雜費(fèi)時(shí)費(fèi)力而將其棄之。由此，預(yù)告登記在實(shí)踐中的使用率并不高。但是，如果僅因?yàn)轭A(yù)告登記具有比網(wǎng)簽更高的法律位階就將預(yù)告登記作為一種強(qiáng)制手段或廢除網(wǎng)簽單行預(yù)告登記的話，這樣不僅會(huì)違背法理，更與現(xiàn)實(shí)需求相去甚遠(yuǎn)。

因此，在制度設(shè)計(jì)上，為結(jié)合房產(chǎn)交易管理與登記銜接的現(xiàn)實(shí)需求，不妨使網(wǎng)簽與預(yù)告登記聯(lián)動(dòng)，即在當(dāng)事人申請(qǐng)網(wǎng)簽時(shí)，同時(shí)也申請(qǐng)預(yù)告登記，這樣既能保持網(wǎng)簽的使用慣性，又能發(fā)揮預(yù)告登記的實(shí)效。具體的操作方法為：首先，通過(guò)將征集當(dāng)事人是否需要對(duì)已購(gòu)房屋進(jìn)行預(yù)告登記意愿的條款，附于交易雙方當(dāng)事人網(wǎng)上公示買(mǎi)賣(mài)合同的文本中并由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認(rèn)的協(xié)議或合同中；其次，通過(guò)出臺(tái)相關(guān)法律規(guī)定賦予“網(wǎng)簽”制度權(quán)屬登記效力；最后，對(duì)已“網(wǎng)簽”不動(dòng)產(chǎn)的抵押登記加以限制，如此可緩解因“網(wǎng)簽”制度僅僅作為一種行政管理手段，對(duì)將會(huì)成為物權(quán)而現(xiàn)階段屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利因暫時(shí)不具有物權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力而在實(shí)踐中所造成的尷尬現(xiàn)狀，真正保障房地產(chǎn)交易活動(dòng)中買(mǎi)受方平穩(wěn)獲得標(biāo)的房屋物權(quán)的正當(dāng)權(quán)利，降低交易風(fēng)險(xiǎn)。

[1]戴煒. 房屋買(mǎi)賣(mài)合同“網(wǎng)簽”的法律解析[J]. 上海房地,2012,(2).

[2]劉亦翔. 論預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的效力——兼論銀行預(yù)購(gòu)商品房個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范[J]. 東北財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),2014,(4).

[3]楊立新,宋志紅. 預(yù)告登記的性質(zhì)、效力和范圍探索[J]. 法學(xué)雜志,2006,(4).

[4]吳彬. 預(yù)告登記制度的立法價(jià)值和制度完善——評(píng)《物權(quán)法》第20條[J]. 法治論叢,2007,(3).

[5]常鵬翱. 存量房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)簽的法律效力[J]. 當(dāng)代法學(xué),2017,(1).

The Problem of Malicious Collateral Under the Sign System of Commercial Housing

PENG Xi-hai, CHEN Xi
(Xiangtan University, Xiangtan, Hunan, 4111105)

In recent years, many cities in the real estate management sector in the housing transaction process began to implement the housing sales contract “net sign” measures. The current “net sign” system as a administrative act, does not have the legal effect of making the subject transfer between seller and buyer, which leads to the house be malicious mortgaged happend in the period that after the“net sign” and before registration of the sale. Therefore, it should be given the legal effect of the ownership of“net sign” system of real estate or the use of real estate advance notice registration system in advance to protect the rights of the real estate rights.

commercial housing; net sign; advance notice registration; malicious mortgage

D925.11

A

2095-1140(2017)04-0022-07

2017-05-15

彭熙海（1963- ），男，湖南湘鄉(xiāng)人，湘潭大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，主要從事物權(quán)法相關(guān)問(wèn)題研究；陳 希（1992- ），男，湖南安化人，湘潭大學(xué)法學(xué)院2015級(jí)民商法學(xué)碩士研究生。

（責(zé)任編輯：李語(yǔ)湘）