【摘要】自1998年我國實施住房住房改革制度，房地產(chǎn)市場進(jìn)入全面市場化后，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所占的比重逐年加重，房價的上升引起了全社會的關(guān)注，由此引發(fā)了一系列問題，諸如社會資源配置失衡、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失調(diào)、購房難等各種經(jīng)濟(jì)和社會問題，為此我國政府出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

【關(guān)鍵詞】商品房價 調(diào)控政策 效應(yīng)分析

一、政府調(diào)控的歷史與現(xiàn)狀

第一階段是全面促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，這一階段所處的時間段是1998年到2002年。1998開始實施房地產(chǎn)制度改革，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入市場階段。在這一階段國家鼓勵大眾消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展，增加需求，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，主要的調(diào)控政策表現(xiàn)為以下三個方面：

一是實施房地產(chǎn)改革制度，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范，擴(kuò)大內(nèi)需，是房地產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

二是利用金融政策，一方面鼓勵消費(fèi)者貸款購房，降低首付比例，一方面增加住房的信貸投放力度，鼓勵開發(fā)商建房，增加供給。

三是利用稅收，經(jīng)濟(jì)適用房等一系列的制度使得中低收入家庭能夠買得起房屋。

第二階段是抑制房地產(chǎn)投資過熱階段。

調(diào)控政策主要有：2003年6月國務(wù)院發(fā)布“進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信貸業(yè)務(wù)管理的通知”，針對高檔商品房，別墅以及第二套房的購買，提高首付率抑制房地產(chǎn)市場的投資過熱問題。2004年8月國土部等部門發(fā)布了“繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知”，主要是為了控制土地供給，抑制房地產(chǎn)市場過熱。

第三階段是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房價階，這一階段處在2005年2008年9月。

調(diào)控政策主要有：2005年連續(xù)出臺了新舊國八條，旨在調(diào)控房地產(chǎn)市場的供給不合理。2008年上半年實施提高存款準(zhǔn)備金率，加強(qiáng)管理土地市場政策，同時征收個人購房所得稅。進(jìn)一步的為房地產(chǎn)市場降溫。

第三階段是鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時期，這段時間是2008年9月到2009年。

調(diào)控政策主要有：2008年12月出臺了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，一方面增加消費(fèi)者的消費(fèi)需求，另一方面減輕開發(fā)商的負(fù)擔(dān)。2009年5月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》，這是在2004年后首次下調(diào)自有資金比例，效果是房地產(chǎn)市場回暖，房價上漲。

第四階段是抑制房價的快速增長，穩(wěn)定房價，這一階段是2010年到2013年。

調(diào)控政策主要有：2010年1月的“國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知”，出臺嚴(yán)格的二套房首付比例，首付比例不得低于40%。2011年7月的“新五條”要求控制好限購政策，同時房價上漲過快的二三線城市也得實行限購政策。2013年2月國務(wù)院出臺了新五條，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行微調(diào)，嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為。

第四階段是激活房地產(chǎn)市場，鼓勵住房消費(fèi)，去庫存，這一階段所處時間是2014年至今。

主要的政策有：2014年間除了北上廣以及三亞一些城市，全國已有40多個城市相繼取消或者大幅度松綁限購政策。2015年3月兩會提出穩(wěn)定住房消費(fèi)，積極鼓勵住房需求。主要分為兩部分，一是：完善房地產(chǎn)制度建設(shè)，大力發(fā)展住房租賃市場。二是：金融信貸調(diào)整成為年內(nèi)主基調(diào)，構(gòu)建寬松金融環(huán)境。

二、政府對房價調(diào)控的政策效應(yīng)評價

（一）宏觀調(diào)控并沒有實現(xiàn)商品房價格的相對穩(wěn)定

房價的穩(wěn)定主要從人民的可支配收入以及房價的上漲幅度來分析的，當(dāng)房價的上漲幅度超過人民承受范圍就會出現(xiàn)問題。因為人均可支配收入與國民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，GDP和人均GDP增加，可支配收入增加，所以將GDP和人均GDP引入進(jìn)行衡量。本文主要以1998年到2015年我國商品住宅平均銷售價格與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況、GDP、人均GDP的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行對比和分析。

通過數(shù)據(jù)對比分析我們可以看出我國住宅商品房平均銷售價格增長率在2004年、2007年、2009年變化最大，在2009年高達(dá)24.7%，相比城鎮(zhèn)居民可支配收入多出16個百分點(diǎn)。自從2003年將房地產(chǎn)確定為我國支柱性產(chǎn)業(yè)后，房地產(chǎn)市場變得火熱起來，房地產(chǎn)投資之風(fēng)盛行，房價迅速增高。在2008年爆發(fā)金融危機(jī)，全球經(jīng)濟(jì)都遭遇下滑，我國的房地產(chǎn)業(yè)也遭到波及，房價增長率達(dá)到負(fù)值，作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)國家出臺了相關(guān)的扶持政策，一方面鼓勵開發(fā)商經(jīng)濟(jì)積極應(yīng)對市場變化，一方面鼓勵消費(fèi)者購房消費(fèi)。由于救市政策，房地產(chǎn)市場強(qiáng)烈反彈，房價節(jié)節(jié)攀高，在2009年增長率達(dá)到最高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP和人均GDP增長率。在12年和13年間房價的增速又有所提高。從GDP和人均GDP增速看來，在2010年至2012年間我國的房價增速幅度也處在可接受的范圍內(nèi)。2014年間實行四輪的調(diào)控政策，前三輪主要集中在限貸和住房補(bǔ)貼方面，第四輪鼓勵自住和改善性需求。2015年，國家陸續(xù)出臺了“330房貸新政”，“二套房首付降至4成”，“營業(yè)稅免征期限5年改2年”，“公積金新政”等一系列房地產(chǎn)新政。2013年至2015年間人均GDP和GDP持續(xù)下跌，這與我國的宏觀經(jīng)濟(jì)低迷有關(guān)。

（二）宏觀調(diào)控未能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場上的供求關(guān)系平衡

房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的平衡可以通過房地產(chǎn)市場的建設(shè)面積和銷售面積來衡量，本文以以1998年到2015年商品住宅的銷售面積和竣工面積來進(jìn)行比較。

從商品住宅的銷售面積數(shù)據(jù)分析可以看出自1998年至2004年間商品住宅竣工面積大于銷售面積，2005年至2015年商品住宅銷售面積大于竣工面積。2004年以前商品住宅供大于求，2004年以后房地產(chǎn)市場供給不足，對于商品住宅庫存依賴性比較強(qiáng)。2014年以前商品住宅竣工面積一直處于上升狀態(tài)，作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，這與國家大力扶持房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)。2015年商品住宅竣工面積出現(xiàn)大的負(fù)增長，這與我國實行的政策有關(guān)。一方面由于政府實施的去庫存政策有關(guān)，另一方面是政府的保障性住房建設(shè)力度以及規(guī)模有關(guān)。由于2008年的金融危機(jī)，商品住宅銷售面積降低。以竣工面積可以看到房地產(chǎn)企業(yè)的購置土地面積一直大于開發(fā)面積，房地產(chǎn)企業(yè)囤地現(xiàn)象比較嚴(yán)重。綜合以上四種數(shù)據(jù)可以看出政府的調(diào)控政策并沒有達(dá)到預(yù)期效果。首先是住宅的供給量無法滿足居民的需求，反而造成投機(jī)需求的增加。再者是房地產(chǎn)企業(yè)為了利益最大化進(jìn)行囤地，人為地擴(kuò)大竣工面積與需求的差距，造成需求關(guān)系緊張的假象。從這些都可以看出國家宏觀調(diào)控政策效果不盡如人意。

三、結(jié)論和建議

房地產(chǎn)政策實施不能一蹴而就，對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控需要從多方面考慮。

首先是不能讓房價快速增高，也不能讓房價快速下跌。必須保持在相對穩(wěn)定的水平內(nèi)。

其次對供需的管理同時進(jìn)行，房價的調(diào)控必須考慮考慮到增加住房供給抑制不合理的住房需求。

最后是完善相應(yīng)的房價調(diào)控保護(hù)措施。

參考文獻(xiàn)

[1]呂江林.2010：《我國城市住房市場泡沫水平的度量》.《經(jīng)濟(jì)研究》第6期.

[2]鄒至莊，牛霖琳.2010：《中國城鎮(zhèn)居民住房的需求與供給》.《金融研究》第1期.

作者簡介：李巖（1989-），男，山西運(yùn)城，2014級研究生，單位：山西財經(jīng)大學(xué)統(tǒng)計學(xué)院，研究方向：國民經(jīng)濟(jì)核算。