江 凱

中國人民銀行?？谥行闹?/p>

我國房價變動對居民消費的影響研究

江 凱

中國人民銀行?？谥行闹?/p>

本文立足于當今我國房地產(chǎn)市場熱潮，全面梳理房價變動對消費影響的財富效應(yīng)、預(yù)算約束效應(yīng)、替代效應(yīng)機制和流動性約束效應(yīng)，重點分析了我國福利分房制度終止、貨幣化分房方案全面啟動以來房價變動對居民消費產(chǎn)生的效應(yīng)，最后結(jié)合現(xiàn)實情況提出針對性建議。

房價變動；消費；影響機制

一、文獻綜述

(一)在生命周期-持久收入假說理論框架基礎(chǔ)上，研究房價上漲對居民消費影響?；谏芷?持久收入假說，劉建江等(2005)分析了消費函數(shù)中資產(chǎn)總量變化對消費的影響，房價波動對消費影響的財富效應(yīng)傳導(dǎo)機制。模擬發(fā)現(xiàn)我國房價上漲具有不可持續(xù)性，家庭為了購房和償還貸款壓縮消費，居民消費明顯受到抑制。段忠東(2015)分析房價影響居民消費的非線性機制，認為發(fā)現(xiàn)房價上漲對居民消費產(chǎn)生顯著正向影響。

(二)房價變動對居民消費的擠出效應(yīng)分析，居民平均消費傾向隨著商品房價格的上升而下降。陳健等(2012)在考慮了經(jīng)濟變量之間的互動關(guān)系條件下，基于信貸約束視角研究了房價波動對消費的影響機制，這種負向抑制作用隨著信貸市場的完善而減弱。劉建江(2015)認為房價上漲會增加居民財富，促進消費增長，通過預(yù)算約束效應(yīng)、預(yù)防性儲蓄等渠道抑制居民消費，結(jié)果表明房價上漲的擠出效應(yīng)成為制約當前消費的主要因素。

(三)不同區(qū)域、城市或者不同類型消費者面對房價波動存在消費差異。陳健(2012)使用我國31個省市面板數(shù)據(jù)建立聯(lián)立方程分析，研究表明房價波動會加重我國低收入人群住房壓力，導(dǎo)致減少消費來實現(xiàn)購房需求，在一定程度上體現(xiàn)我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不均衡。鄭寧(2016)利用2003-2015年我國31個省市數(shù)據(jù)建立反映居民消費變動的Panel Data模型，結(jié)果表明房地產(chǎn)價格上漲對較高消費水平和較低消費水平都有財富效應(yīng)和擠出效應(yīng).

二、影響機制分析

(一)房價變動對消費產(chǎn)生財富效應(yīng)。對于持有一套房屋的家庭而言，由于房屋自用，即使無法采取變賣手段來變現(xiàn)，也可以通過抵押等手段來改善流動性約束從而提高自身消費。對于擁有兩套及以上住房的家庭來說，房價上漲導(dǎo)致家庭財富水平上升，有房者通過抵押或者出售房產(chǎn)獲得流動性，使得消費者未來的折現(xiàn)收入提高，提高本期或者未來消費能力。

(二)房價變動對消費產(chǎn)生預(yù)算約束效應(yīng)。對于租房家庭而言，商品房房價上漲會推動房租上漲。租房家庭通過租房來滿足住房需求，房租上漲會導(dǎo)致用來消費的預(yù)算受到擠壓，使得家庭消費下降。預(yù)算約束不僅體現(xiàn)在房租的上漲方面，還會制約水電費裝修費等生活配套的開銷，間接增加這些未來購房者的購房成本。

(三)房價變化對消費產(chǎn)生替代效應(yīng)。對于有購房意愿的家庭來說，如果房價出現(xiàn)上漲，為了滿足購房需求會將更多的收入用來儲備，這類家庭的替代效應(yīng)會促使消費下降，帶來的效應(yīng)是負面的。對于無購房意愿的家庭來說，會將更多收入用來消費，此時房價上漲替代效應(yīng)是正向。

(四)房價變化對消費產(chǎn)生流動性約束效應(yīng)。對于有房家庭和無房家庭的影響不同，對于擁有住房家庭來說，房價上漲推動家庭資產(chǎn)組合價值上升，在市場銷售景氣階段能變現(xiàn)房產(chǎn)，改善可能面臨的流動性約束，有助于改善消費能力。對于無房家庭而言，房價上漲導(dǎo)致家庭流動性約束趨緊，對消費產(chǎn)生負面影響，最后使得消費水平下降。

三、影響效應(yīng)分析

(一)商品房價格經(jīng)歷3次快速上升，社會消費市場規(guī)模增長平穩(wěn)。2000年初，中國福利分房制度終止，貨幣化分房方案全面啟動，推動商品房市場發(fā)展和價格上漲。2000-2016年，商品房價格經(jīng)歷3次快速上升，第一輪價格快速上漲在2004年，當年上漲17.8%；第二輪房價快速上漲在2007年，熱錢、炒作、人民幣升值等因素影響下，當年上漲14.8%；第三輪房價快速上漲在2009年，全國大規(guī)模信貸資金支持下，當年上漲23.2%。2000年以來，我國社會消費消費品零售規(guī)模穩(wěn)步上升， 2016年社會消費品零售總額33.2萬億元，同比增長10.4%。2000-2016年商品房價格經(jīng)歷3次快速上升期間，社會消費市場規(guī)模增速平穩(wěn)。

(二)城鎮(zhèn)居民消費支出和農(nóng)村居民消費支出規(guī)模的差距在擴大。2000年以來，城鎮(zhèn)居民人均消費支出和農(nóng)村居民人均消費支出總量保持穩(wěn)步上升態(tài)勢。2000-2016年，城鎮(zhèn)居民人均消費支出年均增長10%，比同期商品房均價高1.9個百分點；農(nóng)村居民人均消費支出年均增長11.7%，比同期商品房均價高3.6個百分點。城鎮(zhèn)居民人均消費支出增長速度低于農(nóng)村居民人均消費支出，但是由于城鎮(zhèn)居民消費支出基數(shù)大，城鎮(zhèn)居民人均消費支出和農(nóng)村居民人均消費支出總額差距呈擴大態(tài)勢，從2000年的3328元擴大到2016年的12949元。

(三)居民消費結(jié)構(gòu)升級步伐緩慢，房價上漲對食品消費支出的擠出效應(yīng)最大。我國居民消費支出包括食品消費支出、衣著消費支出、居住消費支出、家庭設(shè)備及用品消費支出、醫(yī)療保健消費支出、交通和通信消費支出、文教娛樂服務(wù)消費支出以及其他消費支出等八個類別。2016年，一般性傳統(tǒng)消費“衣+食+住”的占比為59%，僅比2000年下降4.2個百分點，降幅有限，居民消費結(jié)構(gòu)升級步伐緩慢。2000年以來，商品房房價上漲對居民食品類消費支出擠出效應(yīng)最大，2016年居民食品類消費支出占居民消費支出的30.1%，比2000年下降了10.2個百分點。

四、主要結(jié)論及建議

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展并不十分完善，房產(chǎn)價值變動存在較多約束，居民住房價格變動對居民消費的影響機制并非單獨起作用，而是綜合發(fā)揮作用。地方政府應(yīng)更多考慮基層勞動者利益，充分發(fā)揮稅收再分配調(diào)節(jié)機能，保證絕大多數(shù)居民有能力承擔相應(yīng)的房價，緩解老百姓購房負擔過重問題，提升消費者信心，激發(fā)消費升級原動力和擴大消費規(guī)模，發(fā)揮居民消費對經(jīng)濟的拉動力。

[1]謝潔玉.中國城市房價與居民消費[J].金融研究，2015.6.

[2]袁冬梅.劉建江房價上漲對居民消費的擠出效應(yīng)研宄[J].消費經(jīng)濟，2012.9.

江凱，男，1983年9月，研究生，高級經(jīng)濟師，研究方向宏觀經(jīng)濟分析