劉 波

(昆明市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，云南 昆明 6500228)

林權(quán)類不動(dòng)產(chǎn)登記案例分析

劉 波

(昆明市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，云南 昆明 6500228)

通過申請(qǐng)林權(quán)首次登記、個(gè)人之間的林權(quán)轉(zhuǎn)移登記、個(gè)人林權(quán)抵押登記和林權(quán)補(bǔ)換證4個(gè)方面的案例分析，對(duì)林權(quán)類不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)行研究。通過分析案例，提出存在檔案移交及數(shù)據(jù)整合推進(jìn)緩慢，登記的權(quán)利類型與實(shí)際不符，外業(yè)調(diào)查與權(quán)籍調(diào)查沒有統(tǒng)一，林權(quán)監(jiān)管與登記職責(zé)缺乏銜接，林權(quán)類不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)模塊不完善等問題。結(jié)合工作實(shí)際，提出了建立檔案資料查詢互用機(jī)制，盡快打通數(shù)據(jù)通道，進(jìn)一步明確登記的權(quán)利類型，合并開展權(quán)籍調(diào)查工作，有序辦理林權(quán)類不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)等措施及建議。

林權(quán)類不動(dòng)產(chǎn)登記；案例分析；林權(quán)轉(zhuǎn)移；林權(quán)抵押；林權(quán)監(jiān)管；權(quán)利類型

建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變的重要內(nèi)容，《物權(quán)法》第十條即規(guī)定：“國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”。國務(wù)院共召開三次常務(wù)會(huì)研究不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)問題，決定將分散在土地、房屋、草原、林地、海域等多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門承擔(dān)，做到統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記簿冊(cè)、統(tǒng)一登記依據(jù)和統(tǒng)一信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”，明確了國土資源部的監(jiān)督指導(dǎo)職責(zé)。2014年年底，國務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議審議通過了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，并于2015年3月1日正式施行，從立法上明確了不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)、類型、程序等內(nèi)容。中央編辦、國土資源部多次下發(fā)有關(guān)文件，就各級(jí)登記機(jī)構(gòu)職責(zé)整合工作提出了明確要求。根據(jù)《中央編辦關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》(中央編辦發(fā)〔2013〕134號(hào))[1]文件精神，各級(jí)國土資源部門指導(dǎo)監(jiān)督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動(dòng)產(chǎn)登記工作。各級(jí)林業(yè)部門負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)林地、林權(quán)管理，負(fù)責(zé)重點(diǎn)國有林區(qū)森林資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的審批，組織編制全國林地保護(hù)利用規(guī)劃并監(jiān)督實(shí)施，依法承擔(dān)由國務(wù)院批準(zhǔn)的林地征收、征用、占用的初審工作，指導(dǎo)林地、林木承包經(jīng)營及有關(guān)合同管理，森林資源資產(chǎn)評(píng)估，監(jiān)督管理林權(quán)流轉(zhuǎn)交易，調(diào)處合同糾紛，協(xié)同調(diào)處權(quán)屬糾紛等，協(xié)同國土資源部門指導(dǎo)地方林權(quán)登記工作。按照國家、云南省及昆明市的統(tǒng)一安排，昆明市于2016年6月30日起全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，林權(quán)類不動(dòng)產(chǎn)登記也同時(shí)“停舊發(fā)新”。但在實(shí)際工作中，由于林權(quán)的特殊性，林權(quán)類不動(dòng)產(chǎn)登記工作推進(jìn)緩慢，存在問題較多，現(xiàn)結(jié)合實(shí)際案例開展分析。

1 案例分析

1.1 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)林權(quán)首次登記

某村集體經(jīng)濟(jì)組織(村小組)，由于2008年開展集體林權(quán)制度改革時(shí)涉及林權(quán)糾紛，未發(fā)放“林權(quán)證”，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，林權(quán)糾紛成功調(diào)解，現(xiàn)該村集體申請(qǐng)林權(quán)首次登記。該申請(qǐng)尚未受理。案件分析：該案例中村集體的林地和林木沒有設(shè)立用益物權(quán)，“四權(quán)”(林地所有權(quán)、林地使用權(quán)、林木所有權(quán)、林木使用權(quán))均屬于該村小組，不適用于不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)中的“土地(林地)承包經(jīng)營權(quán)”權(quán)利類型。而現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)政策中，林地使用權(quán)特指的是國有農(nóng)用地的使用權(quán)，對(duì)承包之外合法取得的情形如自留山、集體統(tǒng)一經(jīng)營管理的林權(quán)沒有明確，缺乏辦理登記申請(qǐng)材料要求及審核要點(diǎn)，若記載到農(nóng)村土地所有權(quán)當(dāng)中，則面臨與原國土部門頒發(fā)的農(nóng)村土地所有權(quán)證如何銜接等問題。

1.2 個(gè)人之間的林權(quán)轉(zhuǎn)移登記

李某將其四荒拍賣時(shí)取得的林權(quán)(屬其他方式承包類型，林權(quán)證記載林權(quán)為林地使用權(quán)及森林林木所有權(quán)和使用權(quán))，流轉(zhuǎn)給張某并申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記，現(xiàn)已辦理完畢。辦理過程：申請(qǐng)人提交經(jīng)林業(yè)部門備案審核確認(rèn)后的《集體林權(quán)流轉(zhuǎn)合同》[2]以及外業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)申請(qǐng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。由于林業(yè)外業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)與不動(dòng)產(chǎn)登記的不一致，申請(qǐng)人再次委托測繪單位進(jìn)行了調(diào)查，轉(zhuǎn)換數(shù)據(jù)入庫后辦理了轉(zhuǎn)移登記。案例分析：該案例體現(xiàn)了林業(yè)行業(yè)監(jiān)管和不動(dòng)產(chǎn)登記的有效銜接，但也反映出林業(yè)外業(yè)調(diào)查與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的不統(tǒng)一，出現(xiàn)重復(fù)調(diào)查和收費(fèi)，增加了申請(qǐng)人的負(fù)擔(dān)。此外，由于林權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利類型為“林地經(jīng)營權(quán)和林木的所有權(quán)以及使用權(quán)”，而承包關(guān)系沒有發(fā)生改變，并非完整的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移，因此不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)出現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利類型與實(shí)際不相符的情況。

1.3 個(gè)人林權(quán)抵押登記

普某將其個(gè)人的林權(quán)(林地使用權(quán)及林木所有權(quán))抵押給當(dāng)?shù)剞r(nóng)村信用合作社進(jìn)行貸款，現(xiàn)申請(qǐng)辦理抵押權(quán)登記，提交抵押借款合同書、林權(quán)證、評(píng)估報(bào)告，現(xiàn)已受理并辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)首次登記。由于該縣的不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證系統(tǒng)不支持林權(quán)類登記業(yè)務(wù)，最終手工填寫不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書。案例分析：該案例林權(quán)抵押沒有經(jīng)林業(yè)部門審核確認(rèn)就辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，存在林權(quán)行業(yè)管理及登記風(fēng)險(xiǎn)，如林權(quán)證記載的林種實(shí)際已發(fā)生變化，變更為防護(hù)林或特種用途林不在抵押范圍當(dāng)中的情況；此外，也反映出不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證系統(tǒng)亟待完善。

1.4 林權(quán)補(bǔ)換證

楊某依據(jù)持有的1998年荒山拍賣使用權(quán)證于2008年辦理了“林權(quán)證”，由于保管不善，林權(quán)證遺失，現(xiàn)申請(qǐng)辦理林權(quán)類不動(dòng)產(chǎn)登記(補(bǔ)換證業(yè)務(wù))。該案例尚未受理。該案例經(jīng)林業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)雙方協(xié)調(diào)，明確了辦理此業(yè)務(wù)也需先由林業(yè)部門對(duì)林權(quán)進(jìn)行審核及確認(rèn)，確認(rèn)后再開展不動(dòng)產(chǎn)登記。在林業(yè)部門審核時(shí)發(fā)現(xiàn)，該宗地在承包使用期間存在未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變林地用途情形，且2013年林地保護(hù)利用規(guī)劃調(diào)整后已不在林地范圍內(nèi)，因此林權(quán)無法確認(rèn)，也不能辦理林權(quán)類不動(dòng)產(chǎn)登記補(bǔ)換證業(yè)務(wù)。

2 存在的問題

2.1 檔案移交及數(shù)據(jù)整合推進(jìn)緩慢

按照不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)要求，林權(quán)登記檔案應(yīng)及時(shí)移交到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，但由于林業(yè)部門在審核林地林木承包經(jīng)營、林權(quán)流轉(zhuǎn)交易行為時(shí)需紙質(zhì)檔案作為審核依據(jù)，因此大部分地區(qū)尚未移交紙質(zhì)檔案。部分地區(qū)的林權(quán)登記電子數(shù)據(jù)雖已移交，但不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)未能及時(shí)進(jìn)行整合利用，加之林業(yè)和國土的信息管理系統(tǒng)尚未開展對(duì)接，無法關(guān)聯(lián)原始登記數(shù)據(jù)及資料，給登記工作帶來困難。

2.2 登記的權(quán)利類型與實(shí)際不符

林業(yè)部門按照“三權(quán)分置”以及林權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)時(shí)，流轉(zhuǎn)和簽訂的《集體林權(quán)流轉(zhuǎn)合同》(GF-2014-2603)約定的權(quán)利為“林地經(jīng)營權(quán)以及林木所有權(quán)和使用權(quán)”，承包關(guān)系沒有發(fā)生改變，與不動(dòng)產(chǎn)登記中的“土地承包經(jīng)營權(quán)”[3]權(quán)利類型不對(duì)應(yīng)，是否屬于不動(dòng)產(chǎn)登記范圍不明確。不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)政策僅對(duì)“土地承包經(jīng)營權(quán)”的權(quán)利類型進(jìn)行了簡單描述，缺乏適用、申請(qǐng)主體、申請(qǐng)材料、審核要點(diǎn)等內(nèi)容，對(duì)承包之外合法取得的權(quán)利類型沒有明確，給登記帶來困難(如上述案例中沒有設(shè)立用益物權(quán)的村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)林權(quán)首次登記情況)。

2.3 外業(yè)調(diào)查與權(quán)籍調(diào)查沒有統(tǒng)一

林業(yè)部門外業(yè)調(diào)查由具有“林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)資質(zhì)”[4]的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)按照《森林資源規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)查技術(shù)規(guī)程》要求進(jìn)行，調(diào)查內(nèi)容主要包括林地基本情況、面積、林種、樹種、林班、小班、權(quán)屬、四至界限、界址點(diǎn)坐標(biāo)等。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查則要求由具有測繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)按照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，但同時(shí)具備林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)資質(zhì)和測繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)很少。因此，實(shí)際工作中林業(yè)審核和不動(dòng)產(chǎn)登記所需的調(diào)查成果無法統(tǒng)一，出現(xiàn)重復(fù)調(diào)查和收費(fèi)情況。

2.4 林權(quán)監(jiān)管與登記職責(zé)缺乏銜接

部分地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與林業(yè)部門沒有開展對(duì)接，雙方職責(zé)缺乏銜接，出現(xiàn)辦理登記的申請(qǐng)人在林業(yè)、國土部門間來回跑，甚至辦不了等情況。此外，由于林業(yè)行業(yè)管理的特殊性，林地保護(hù)利用規(guī)劃、森林資源“二類調(diào)查”范圍以及公益林區(qū)劃等未與國土部門相關(guān)規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)一，存在交叉重疊等情況。林業(yè)監(jiān)管與登記若銜接不暢，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和林權(quán)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)不能及時(shí)交換流轉(zhuǎn)交易及登記信息，則會(huì)出現(xiàn)一林多賣、已抵押林地、林木違規(guī)流轉(zhuǎn)交易等行為的發(fā)生。

2.5 林權(quán)類不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)模塊不完善

各地不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)目前均不能完全支持林權(quán)類不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，與林權(quán)業(yè)務(wù)實(shí)際不相符，如名稱、登記類型、表單關(guān)系不統(tǒng)一，部分地區(qū)的業(yè)務(wù)系統(tǒng)甚至沒有林權(quán)登記模塊，業(yè)務(wù)系統(tǒng)亟待完善。

3 對(duì)策建議

3.1 建立檔案資料查詢互用機(jī)制

不動(dòng)產(chǎn)登記檔案資料是不動(dòng)產(chǎn)登記工作的基礎(chǔ)，各地國土資源主管部門要會(huì)同林業(yè)主管部門研究制定詳細(xì)的林權(quán)登記檔案資料移交方案，確保林權(quán)登記檔案資料規(guī)范、完整地移交到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。紙質(zhì)檔案暫不具備移交條件的，先行移交電子、影像化及矢量化檔案及數(shù)據(jù)，并及時(shí)開展數(shù)據(jù)整合工作，同時(shí)建立林權(quán)紙質(zhì)檔案查詢互用制度，通過紙質(zhì)函、查檔、復(fù)制、掃描等方式互通共享，確保林權(quán)類不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的正常開展。

3.2 盡快打通數(shù)據(jù)通道

將林權(quán)登記數(shù)據(jù)整合工作納入日程，明確整合部門及方式，使林權(quán)原始登記數(shù)據(jù)與不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)相互關(guān)聯(lián)。不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)要與林業(yè)主管部門林權(quán)管理信息平臺(tái)相互對(duì)接，打通數(shù)據(jù)通道，通過交換接口、數(shù)據(jù)抄送、建立中間數(shù)據(jù)庫等形式，將林業(yè)部門的林權(quán)審核確認(rèn)信息和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記信息開展實(shí)時(shí)互通共享，消除“信息孤島”，確保林權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理的連續(xù)、安全、便捷。

3.3 進(jìn)一步明確登記的權(quán)利類型

不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，申請(qǐng)人提交經(jīng)林業(yè)部門審核確認(rèn)后的《集體林地承包合同》或《集體林權(quán)流轉(zhuǎn)合同》辦理登記的適用于“土地承包經(jīng)營權(quán)及森林林木所有權(quán)”權(quán)利類型進(jìn)行登記，并在附記中記載合同約定的具體權(quán)利類型以及“該權(quán)利人還擁有森林林木使用權(quán)”。《暫行條例》及《實(shí)施細(xì)則》對(duì)以承包之外方式依法使用集體所有林地沒有明確的，如集體統(tǒng)一經(jīng)營管理的林權(quán)、自留山、集體林地上的農(nóng)林場等情形辦理登記的，按照非承包方式“林地使用權(quán)”的權(quán)利類型登記；地上有森林、林木的，按照非承包方式“林地使用權(quán)及森林林木所有權(quán)”的權(quán)利類型登記，并在附記欄記載“該權(quán)利人還擁有森林林木使用權(quán)”。

3.4 合并開展權(quán)籍調(diào)查工作

在林業(yè)行業(yè)監(jiān)管與辦理不動(dòng)產(chǎn)林權(quán)登記時(shí)，包括辦理所有類型的林權(quán)類不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，由具有測繪資質(zhì)或林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)資質(zhì)、林業(yè)部門備案的調(diào)查機(jī)構(gòu)，按照《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》[5]組織開展權(quán)籍調(diào)查，一次調(diào)查，共用成果，從而有效開展林權(quán)管理，制止擅自改變林地用途等情況，并對(duì)集體林權(quán)制度改革確權(quán)發(fā)證(原林權(quán)登記信息)進(jìn)行復(fù)核，查缺補(bǔ)漏，存在問題的及時(shí)解決。采用邊登記邊整合方式，逐步將林權(quán)登記原始數(shù)據(jù)整合到不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫中。權(quán)籍調(diào)查采用公開、公平、公正的市場競爭方式，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查行為，原則上，誰委托，誰出資，對(duì)于利用已有成果進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的，不得重復(fù)收費(fèi)。

3.5 有序辦理林權(quán)類不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)

各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、林權(quán)管理部門要加強(qiáng)配合，相互兼顧，堅(jiān)持“權(quán)利不變動(dòng)，證書不更換”的原則，做好新舊權(quán)屬證書的銜接，確保已經(jīng)頒發(fā)的林權(quán)證繼續(xù)有效。積極引導(dǎo)林權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人通過林權(quán)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)平臺(tái)進(jìn)行流轉(zhuǎn)交易，提交經(jīng)林權(quán)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)鑒證、備案的合同辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和林權(quán)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)要及時(shí)將登記辦理信息和流轉(zhuǎn)交易信息告知對(duì)方，共同有效防范一林多賣、已抵押林地林木違規(guī)流轉(zhuǎn)交易等行為的發(fā)生，確保流轉(zhuǎn)交易安全。

[1] 中央編辦.關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知(中央編辦發(fā)〔2013〕134號(hào))[Z].2013.

[2] 國家林業(yè)局，國家工商行政管理總局.關(guān)于印發(fā)集體林地承包和集體林權(quán)流轉(zhuǎn)合同示范文本的通知(林改發(fā)〔2014〕182號(hào))[Z].2014.

[3] 國務(wù)院.不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(國務(wù)院令第657號(hào))[Z].2015.

[4] 國家林業(yè)局.關(guān)于印發(fā)林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)單位資格認(rèn)證管理辦法的通知(林資發(fā)〔2012〕19號(hào))[Z].2012.

[5] 國土資源部.關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知(國土資發(fā)〔2015〕41號(hào))[Z].2015.

Case Analysis on Real Estate Registration of Forest Ownership

LIU Bo

(Kunming Real Estate Registration Center, Kunming 6500228, China)

This paper elaborates the forest ownership of real estate work from four aspects of forest ownership first time registration, personal transformation of forest ownership, mortgage registration of personal forest ownership and changing certificates. Through the case analysis, the problems e.g. file transfer and data integration left behind, the registration of forest ownership does not match with the actual, non unity of field and ownership investigation, non convergence of forest ownership registration and management, imperfect of forest ownership registration system, were put forward. Therefore, This article carried out suggestions for Kunming forest rights registration proposes, such as establish archives and data inquiry system, open data channel as soon as possible, further clarifying the forest ownership type, developing ownership investigation, orderly conducting forest ownership of real estate registration.

forest ownership real estate registration; case analysis; forest ownership transformation; mortgage registration of forest ownership; forest ownership management; ownership types

10.3969/j.issn.1671-3168.2017.01.017

2016-12-08；

2016-12-12.

劉 波(1984-)，工程師.從事林權(quán)類不動(dòng)產(chǎn)登記政策及業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作.

S757；F326.22

A

1671-3168(2017)01-0077-03