董文艷

即將在3月發(fā)生的萬科大事，除了董事會改選，還有萬億市值計劃，這不僅是對股東的安撫，也可能真正改變?nèi)f科

《財經(jīng)》記者獨(dú)家獲悉，萬科近日召開了“2017年目標(biāo)與行動溝通會”。此會是萬科一年一度的重要會議，2002年至今已召開16次。會議認(rèn)為股權(quán)事件盡管還未完全解決，但局面已可控，即將到來的董事會改選將不會影響萬科穩(wěn)定，支持萬科管理層的股東將占多數(shù)。郁亮在會上表示，萬科已經(jīng)取得了階段性勝利?！拔覀兊墓蓹?quán)事件有長期性和復(fù)雜性，我們不能盲目樂觀，但也沒必要悲觀。”

曠日持久的萬科股權(quán)爭奪戰(zhàn)已進(jìn)入尾聲，非常時期結(jié)束后萬科的發(fā)展方向更令人關(guān)注?！敦斀?jīng)》記者了解到，在這次高層會議上，萬科管理層拋出了一個頗具野心的計劃，它直指萬科未來十年的發(fā)展方向。這份簡稱為“萬億大萬科”的計劃除了提振管理層信心外，也將有助于緩解萬科股東多年來對萬科盈利能力與市值較低的不滿。

“萬科管理層判斷，公司的危局已經(jīng)度過，所以要開啟內(nèi)部改革，對股東有一個交代?！币晃蝗f科中層人士告訴《財經(jīng)》記者。在萬科內(nèi)部，管理層已提出要讓萬科的銷售規(guī)模與市值相匹配。

提效地產(chǎn)業(yè)務(wù)

多方采訪求證后，《財經(jīng)》記者拼接出這份萬億計劃的大致面貌。它的核心內(nèi)容是：萬科計劃在5年-10年內(nèi)實現(xiàn)萬億市值，計劃將在兩個戰(zhàn)場中展開：傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域與創(chuàng)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

但是，據(jù)《財經(jīng)》記者查證，此萬億萬科計劃實際并非一個全新的計劃，這一目標(biāo)早年由萬科執(zhí)行副總裁張旭與麥肯錫合作提出。但推行過程一直緩慢而艱難，股權(quán)事件發(fā)生后，頗有擱置跡象。此次重提“萬億大萬科”計劃，管理層甚至給出時間表，大有以此回應(yīng)股東多年不滿之意。

在傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，《財經(jīng)》記者獨(dú)家獲悉，萬科已發(fā)起新一輪組織架構(gòu)及管控體制改革，其核心內(nèi)容是，萬科計劃將此前林立的設(shè)計、采購、成本、工程、營銷各業(yè)務(wù)切割、整改，分別裝入新成立的三大公司內(nèi)。

其中，要將設(shè)計業(yè)務(wù)裝入萬創(chuàng)設(shè)計公司。此公司名稱萬創(chuàng)與早年萬科設(shè)計專業(yè)管理部門萬創(chuàng)同名，早年的萬創(chuàng)是萬科集團(tuán)設(shè)計強(qiáng)管控的產(chǎn)物，以設(shè)計產(chǎn)品和規(guī)劃協(xié)助地方公司快速發(fā)展，但從2011年開始便逐漸被邊緣化，已無實質(zhì)存在意義。此番重提，將設(shè)計業(yè)務(wù)獨(dú)立打包進(jìn)新公司萬創(chuàng)，是實現(xiàn)萬億萬科的組成部分之一。

此外，萬科還將把采購、成本、工程業(yè)務(wù)裝入萬筑工程公司，營銷業(yè)務(wù)也將獨(dú)立出來成為單獨(dú)公司。以上三公司未來獨(dú)立經(jīng)營，意在減少冗員、提高效率。

“未來萬科產(chǎn)品設(shè)計、建造會全部交給下屬獨(dú)立公司如萬創(chuàng)、萬筑等，它們可以做萬科的項目，也可以對外接活。”一位萬科中層人士告訴《財經(jīng)》記者。

這一改革的最初發(fā)起人是萬科廣深區(qū)首席執(zhí)行官張紀(jì)文。此前，張紀(jì)文在廣深區(qū)域內(nèi)推行將設(shè)計、工程、營銷等業(yè)務(wù)外包，但內(nèi)部阻力較大，業(yè)務(wù)外包獨(dú)立最終收效甚微，不了了之。如今，萬科高層采納了他的部分建議。

未來萬科將更強(qiáng)調(diào)提高效能。按照計劃，萬科將成立效率能力運(yùn)營中心，該中心強(qiáng)調(diào)推行區(qū)域內(nèi)跨城市整合，加強(qiáng)萬科內(nèi)部競爭，來提高運(yùn)營及管理效率。

比如，一個區(qū)域內(nèi)，各城市將可以彼此爭奪地產(chǎn)項目，推行內(nèi)部招標(biāo)，優(yōu)勝劣汰。一個城市公司的項目團(tuán)隊也可去做另一個公司領(lǐng)地的項目，市場敞開，平等競爭，打破此前萬科區(qū)域內(nèi)各城市公司畫地為牢的局面。

為了實現(xiàn)“萬億大萬科”計劃，廣深區(qū)域率先試點(diǎn)，北京區(qū)域也旋即跟進(jìn)推廣。目前，在北京區(qū)域內(nèi)部，已裁撤青島、唐山、廊坊等城市總經(jīng)理，而將部分城市公司改為事業(yè)部，做進(jìn)一步精簡與整合。

為了加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)部流動與競爭，萬科已讓部分區(qū)域CEO兼任區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)城市總經(jīng)理一職，進(jìn)一步加強(qiáng)區(qū)首對區(qū)域內(nèi)各公司的管理實權(quán)。如廣深區(qū)CEO張紀(jì)文已兼任深圳城市總經(jīng)理，北京區(qū)CEO劉肖同時是北京城市總經(jīng)理，上海區(qū)CEO張海兼任上海城市總經(jīng)理。

人事歷來是管控方式變革的前戲。《財經(jīng)》記者從萬科相關(guān)人士處了解到，目前，萬科四大區(qū)域都在完善自身組織架構(gòu)體系，從集團(tuán)和城市公司手中收取投資、績效、人事等權(quán)限。如區(qū)域內(nèi)獎金發(fā)放權(quán)逐漸實現(xiàn)自治；區(qū)域從各城市公司收回投資決策權(quán)，這意味著，各地拿地投資將受到區(qū)域意志影響較大。而自去年8月開始，萬科各區(qū)域總部對區(qū)域內(nèi)人事晉升也開始有更多發(fā)言權(quán)，人事考核權(quán)力在握。一些區(qū)域內(nèi)人力資源部擴(kuò)張，開始逐漸建立各區(qū)域內(nèi)的人力管理學(xué)院。

2014年，萬科成都區(qū)域一些城市公司為了沖高規(guī)模，拿下不少土地，但項目利潤最終并不理想。如今，成都區(qū)CEO王海武從各城市公司收回投資決策權(quán)，將設(shè)計、研發(fā)業(yè)務(wù)等條線變?yōu)閰^(qū)域主導(dǎo)，精簡各城市相應(yīng)業(yè)務(wù)部門。

在北京區(qū)域，《財經(jīng)》記者了解到，區(qū)首劉肖也在推行跨城市的公司資源調(diào)配，引入各城市人員解決問題。比如曾困擾北京區(qū)域的高成本、營銷問題等，比如沈陽公司人員可來處理天津公司內(nèi)出現(xiàn)的問題。問題一旦解決，將給予獎金激勵。此舉終結(jié)了此前萬科區(qū)域內(nèi)各城獨(dú)立、資源壁壘森嚴(yán)的局面。

這樣的管控變革意味著，萬科集團(tuán)總部將進(jìn)一步演變成小規(guī)模的投資集團(tuán)。《財經(jīng)》記者獲悉，在萬科設(shè)計、采購、成本、工程、營銷等業(yè)務(wù)人員精簡、歸攏至三個下屬獨(dú)立公司后，萬科集團(tuán)還將在戰(zhàn)投、財務(wù)等部門中挑選、保留部分優(yōu)秀人才到集團(tuán)投資決策委員會，該投資決策委員會有一線投資否決權(quán)。集團(tuán)未來總體采取弱管控模式。

但此類操作并非沒有風(fēng)險?！叭f科此前的好處是一個大平臺，各業(yè)務(wù)可以相互扶持，但如果未來拆分，拆分的結(jié)果可能是全面暴露問題。難度很大，抗性很強(qiáng)，也沒有優(yōu)勢?！币晃蝗f科中層人士告訴《財經(jīng)》記者。

據(jù)其分析，由于此前萬創(chuàng)的沒落，萬科設(shè)計已然在市場失去優(yōu)勢，萬科建筑工程公司也無法與綠城、中海等匹敵，而萬科營銷人才大多寄希望于成為項目總或公司總，當(dāng)未來營銷業(yè)務(wù)獨(dú)立成專業(yè)平臺后，他們的職業(yè)晉升路徑也將中斷，肯定會帶來人心動蕩。

打包創(chuàng)新業(yè)務(wù)

在奔向萬億市值的過程中，萬科還將成立若干新業(yè)務(wù)公司，在資本市場包裝新故事，這將是未來數(shù)年萬科最大的看點(diǎn)之一。

據(jù)《財經(jīng)》記者了解，萬科計劃將旗下創(chuàng)新業(yè)務(wù)各自打包獨(dú)立為新公司。此前，各萬科區(qū)域均在內(nèi)部開展創(chuàng)新業(yè)務(wù)，未來這一局面將不復(fù)存在。

按照預(yù)定路線圖，萬科將成立統(tǒng)一的教育事業(yè)部，計劃將各城市教育業(yè)務(wù)統(tǒng)一納入該事業(yè)部，包括社區(qū)營地、“四點(diǎn)半”學(xué)堂業(yè)務(wù)，大力發(fā)展民營教育；萬科將整合各城市公司過去獨(dú)自研發(fā)的長租公寓業(yè)務(wù)，完善獨(dú)立品牌“泊寓”，為包裝上市做準(zhǔn)備。在家裝業(yè)務(wù)領(lǐng)域，萬科也將展開整合，將它們打包進(jìn)一個公司，如北京區(qū)域的萬鏈，上海區(qū)域的美好家。

去年8月21日，萬科以130億元收購黑石旗下印力集團(tuán)，今年1月，萬科成立冰雪事業(yè)部。兩個舉動實際頗有關(guān)聯(lián)，旨在整合商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并進(jìn)軍體育產(chǎn)業(yè)。

《財經(jīng)》記者從萬科商業(yè)部相關(guān)人士處了解到，萬科已撤銷集團(tuán)商業(yè)發(fā)展部，原商業(yè)發(fā)展部相關(guān)人員并入冰雪事業(yè)部與印力商用置業(yè)公司等相關(guān)部門。萬科高級副總裁丁長峰亦從萬科商業(yè)事業(yè)部負(fù)責(zé)人之位調(diào)入冰雪事業(yè)部，主管相關(guān)業(yè)務(wù)。而收購印力，萬科意在把旗下所有商辦資產(chǎn)注入其中，令其獨(dú)立運(yùn)營，與萬科地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離。這不同于以往萬科各地方公司自行管理商業(yè)業(yè)務(wù)的局面。

此前，萬科執(zhí)行副總裁張旭在業(yè)績會上稱，“打造為客戶提供更好服務(wù)的商業(yè)運(yùn)營平臺，是萬科十年戰(zhàn)略的重要組成部分，也是萬科轉(zhuǎn)型的重要組成部分，收購印力集團(tuán)正是基于這方面考慮?！?/p>

《財經(jīng)》記者獲悉，這類創(chuàng)新業(yè)務(wù)整合大致遵循兩個路徑，一是在以往各地孵化新業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行內(nèi)部評測與選拔，以表現(xiàn)相對成熟的創(chuàng)新業(yè)務(wù)為主，吞并萬科其他區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)平平的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，打造一個個新業(yè)務(wù)公司實體。二是成立集團(tuán)獨(dú)立的事業(yè)部，自行整合發(fā)展。

對于即將形成的各新業(yè)務(wù)公司，萬科集團(tuán)充當(dāng)投資者角色，運(yùn)作品牌化，為上市做鋪墊?！敦斀?jīng)》記者獲悉，物流地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)集團(tuán)、教育集團(tuán)、養(yǎng)老地產(chǎn)都在萬科的創(chuàng)新業(yè)務(wù)上市名單中。

從萬科的長遠(yuǎn)發(fā)展角度看，一些新業(yè)務(wù)目前仍是種子，未來可能成為帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流的大樹。但何時實現(xiàn)期限未明。在業(yè)務(wù)整合的實操過程中，萬科還將面臨不小的考驗。

當(dāng)下，萬科對創(chuàng)新業(yè)務(wù)的呼吁與實踐業(yè)已多年，但真正能夠帶來可觀現(xiàn)金流回報的仍寥寥無幾。對一些地方公司而言，創(chuàng)新業(yè)務(wù)的回報與傳統(tǒng)業(yè)務(wù)相比是九牛一毛。將創(chuàng)新業(yè)務(wù)切割出去，甩出包袱，無疑是最佳選擇。但要將創(chuàng)新業(yè)務(wù)從業(yè)人員轉(zhuǎn)移進(jìn)獨(dú)立的新業(yè)務(wù)公司，這無疑會帶來萬科新一輪人事動蕩。

另一個整合難度在于，過去數(shù)年來，萬科諸多創(chuàng)新業(yè)務(wù)均由各地方公司自行投入資源拓展，各自發(fā)展，集團(tuán)并未有過多定向投入。創(chuàng)新業(yè)務(wù)從業(yè)者的收入多來自地方公司傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的補(bǔ)貼。如果未來新業(yè)務(wù)公司由集團(tuán)統(tǒng)管，那么如何在新公司中合理配置資源，保證新業(yè)務(wù)公司自負(fù)盈虧，以及新業(yè)務(wù)從業(yè)者的收入水平，這些都將考驗萬科高管層的能力。