經(jīng)驗(yàn)資源國(guó)土

城與村竟然可以這樣美！

多規(guī)合一、立體開發(fā)、棚戶區(qū)改造、舊村改造等，多個(gè)維度上推進(jìn)的城市更新，在老城框架內(nèi)重新打磨的空間，正煥發(fā)出新的光彩——

北京

棚戶區(qū)改造：原地上樓，綠色建筑入主工業(yè)老區(qū)

春節(jié)前，北京市石景山區(qū)北辛安棚改房屋征收項(xiàng)目簽約期正式結(jié)束，整體簽約率超過(guò)97%。這是長(zhǎng)安街沿線最后一個(gè)棚改項(xiàng)目，未來(lái)將在原地建起69棟居民安置房。

直至上世紀(jì)80年代，北辛安仍保有“小王府井”的美譽(yù)，曾是石景山區(qū)的政治經(jīng)濟(jì)中心，石景山區(qū)征收中心主任傅慶華介紹說(shuō)。如今，這里已落后于區(qū)域的整體發(fā)展，不僅房屋密集，到處是私搭亂建，排水及市政設(shè)施也已老化。最常見的景象是歪七扭八的平房之間，擠出一條狹窄的小巷；往上看，電線交錯(cuò)；往下看，管線扎堆，猶如蜘蛛網(wǎng)一般。

多年來(lái)，北辛安地區(qū)一直都在醞釀轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在搭乘棚戶區(qū)改造這班車，終于正式啟動(dòng)。隨著未來(lái)幾年的逐步改造，北辛安將會(huì)是北京市體量最大的棚改項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積達(dá)218萬(wàn)平方米，涉及5000多戶居民。

北京“史上最大”棚改項(xiàng)目名不虛傳，石景山區(qū)棚改辦負(fù)責(zé)人向記者透露，這218萬(wàn)平方米的建筑體量中有85萬(wàn)平方米是棚改安置房，69棟安置樓將分屬11個(gè)小區(qū)，全部按綠色建筑二星標(biāo)準(zhǔn)建造。按計(jì)劃，這些安置房將在2019年11月底交付，到時(shí)候北辛安地區(qū)的數(shù)千戶居民將實(shí)現(xiàn)“原地上樓”，入住配套設(shè)施完善的綠色建筑社區(qū)。

棚改帶來(lái)的不僅是居民居住環(huán)境的改善，還有北辛安地區(qū)的全面升級(jí)。規(guī)劃圖上，69棟住宅樓環(huán)繞著一所九年一貫制學(xué)校，同時(shí)還會(huì)有養(yǎng)老等相關(guān)設(shè)施進(jìn)駐；在地下，錯(cuò)綜復(fù)雜、一遇暴雨就淹的老舊管線將變?yōu)槭姓C合管廊。

隨著北辛安棚改啟動(dòng)，區(qū)域內(nèi)的金安橋軌道交通樞紐建設(shè)也將加快。該樞紐將匯聚三條軌道交通線，分別為正在建設(shè)的6號(hào)線西延、S1線以及規(guī)劃中的地鐵11號(hào)線。此前北辛安交通出行的“老大難”問題也將迎刃而解。

據(jù)了解，近年來(lái)，石景山區(qū)探索土地儲(chǔ)備與棚戶區(qū)改造、園區(qū)開發(fā)相結(jié)合的土地開發(fā)途徑，積極引入社會(huì)資本，加速用地開發(fā)進(jìn)程。2011年-2014年，全區(qū)有序推進(jìn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目10個(gè)，總占地面積500多公頃，涉及常駐居民約1萬(wàn)戶。

北京市國(guó)土資源局石景山分局負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，在棚戶區(qū)改造及城市更新過(guò)程中，該區(qū)將加快區(qū)內(nèi)存量用地升級(jí)改造，有序退出一般性制造業(yè)和低端服務(wù)市場(chǎng)，通過(guò)“騰籠換鳥”、“退二進(jìn)三”等方式，鼓勵(lì)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)或符合石景山發(fā)展功能的現(xiàn)代化工業(yè)。同時(shí)積極推進(jìn)首鋼廠區(qū)、熱電廠等傳統(tǒng)工業(yè)騰退土地的土壤生態(tài)修復(fù)工作，鼓勵(lì)土地使用者自行開發(fā)或者合作開發(fā)，發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)、建設(shè)保障房等，并嚴(yán)格界定入駐企業(yè)的投資、環(huán)保、用地標(biāo)準(zhǔn)。

為了支持高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)區(qū)域轉(zhuǎn)型升級(jí)，石景山區(qū)還將多途徑創(chuàng)新土地供應(yīng)模式。對(duì)于保障性住房、養(yǎng)老設(shè)施用地、棚戶區(qū)改造、停車交通設(shè)施用地等民生類項(xiàng)目，鼓勵(lì)采用BOT（建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓）、PPP（政府和社會(huì)資本合作）、信托等方式引導(dǎo)鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入，加快土地開發(fā)利用進(jìn)度。對(duì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、金融后臺(tái)服務(wù)產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)彈性出讓年期、租售結(jié)合、增加容積率免出讓金等各種調(diào)節(jié)形式，加快區(qū)內(nèi)高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展土地供應(yīng)，充分保障產(chǎn)業(yè)用地需求。

上海

多規(guī)合一：跨界融合，塑造生態(tài)之城

新春佳節(jié)，位于上海市金山區(qū)的廊下郊野公園再一次迎來(lái)游覽高峰，園區(qū)內(nèi)彌漫著節(jié)日喜慶氣氛。記者隨游人漫步在廊下生態(tài)園內(nèi)，視野之內(nèi)是郁郁蔥蔥的綠色，山塘民俗村里，家家戶戶掛起了紅燈籠。

看到今日廊下的美景，很難想象這里在改造前，曾有多家污染嚴(yán)重的工廠。這一轉(zhuǎn)變，很大程度上得益于多規(guī)合一。多規(guī)合一，指的是將國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃等多個(gè)規(guī)劃融合到一個(gè)區(qū)域上，實(shí)現(xiàn)一個(gè)區(qū)域一本規(guī)劃、一張藍(lán)圖。

近年來(lái)，上海在城市更新的進(jìn)程中，積極以多規(guī)合一推進(jìn)生態(tài)環(huán)境綜合治理，已經(jīng)修復(fù)了不少污染場(chǎng)地，曾經(jīng)橫亙?cè)诔鞘械乇淼摹皞獭?，正以驚人的速度恢復(fù)生機(jī)，煥發(fā)新的活力。

廊下郊野公園是上海市第一座開放的郊野公園。游弋在廊下，最大的感受就是“大”——公園一期面積達(dá)5.8平方公里，規(guī)劃總面積21.4平方公里。自2015年10月開園以來(lái)，廊下郊野公園在一年內(nèi)累計(jì)接待80萬(wàn)人次，游客最多的一天達(dá)到2萬(wàn)人次。山塘村龍泉青瓷展示館、楓葉島、中華村農(nóng)家樂等景點(diǎn)成為旅游觀光的熱門，而天姆桃基地、中聯(lián)蘑菇基地、馬術(shù)農(nóng)場(chǎng)則成為“再小農(nóng)化”創(chuàng)業(yè)孵化區(qū)，創(chuàng)新人才不斷積聚。

在廊下郊野公園開放之后，上海市又陸續(xù)開放了長(zhǎng)興島郊野公園、青西郊野公園，上海市首批7個(gè)郊野公園一期面積約50平方公里，規(guī)劃總面積約130平方公里，平均每個(gè)郊野公園面積約19平方公里。

要將這樣一些大體量的區(qū)域建設(shè)成為郊野公園，涉及規(guī)劃沖突、工礦企業(yè)搬遷、建設(shè)用地減量化、違法用地整治等問題。為此，上海市結(jié)合城市更新的戰(zhàn)略背景，于2016年發(fā)布《上海市郊野單元規(guī)劃實(shí)施政策的若干意見（試行）》，結(jié)合《上海市環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè)“十三五”規(guī)劃》，完成了郊野單元規(guī)劃的“多規(guī)合一”。

在具體建設(shè)中，上海市減少“三高一低”工礦企業(yè)208家。在工廠遷出后，郊野公園借助“土地整治+”平臺(tái)，引進(jìn)農(nóng)藝和農(nóng)產(chǎn)品展銷、精細(xì)化農(nóng)場(chǎng)、自然和農(nóng)學(xué)教育等新業(yè)態(tài)，推進(jìn)郊野單元的轉(zhuǎn)型升級(jí)，逐步實(shí)現(xiàn)土地整治與藝術(shù)、體育、鄉(xiāng)村建設(shè)、自然教育、生物多樣性保護(hù)等跨界融合。僅以廊下郊野公園為例，中聯(lián)蘑菇基地種出的蘑菇，以生態(tài)環(huán)保的特點(diǎn)，備受市民和市場(chǎng)歡迎，一畝地產(chǎn)出可達(dá)200多萬(wàn)元；中華村農(nóng)家樂的打連廂、踩水車、插秧、挑擔(dān)子等民俗活動(dòng)，成為市民喜聞樂見的農(nóng)事運(yùn)動(dòng)會(huì)項(xiàng)目。

此外，上海市整合198區(qū)域減量化、基本農(nóng)田保護(hù)、郊野公園建設(shè)等政策，對(duì)環(huán)境污染嚴(yán)重、違法情況突出、群眾反映強(qiáng)烈的重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行綜合治理；在郊野公園的建設(shè)中，加強(qiáng)土壤污染預(yù)防與安全利用，推進(jìn)場(chǎng)地污染防控和治理，結(jié)合減量化工作，已復(fù)墾耕地6.6平方公里，合并居民點(diǎn)2800戶，涉及減量化搬遷的企業(yè)達(dá)516家。

郊野公園為代表的區(qū)域生態(tài)環(huán)境綜合治理，是近年來(lái)上海市大力推進(jìn)生態(tài)環(huán)境建設(shè)的一個(gè)縮影。通過(guò)郊野單元規(guī)劃的多規(guī)合一，該市以綠色發(fā)展為主線，將生態(tài)環(huán)境建設(shè)融入城市更新的戰(zhàn)略中，建設(shè)更可持續(xù)發(fā)展的韌性生態(tài)之城。

廣州

舊村改造：“1+3”政策，催發(fā)城市的新生

“春節(jié)后，我們就可以搬新屋了?！倍盏年?yáng)光溫暖了位于廣州珠江新城的冼村。梁老漢指著遠(yuǎn)處已落成的回遷房說(shuō)。

冼村是一個(gè)有800多年歷史的古老村落，仍保有自己的宗族祠堂。作為廣州新城市中軸線上繞不開的一個(gè)地理空間節(jié)點(diǎn)、中心商務(wù)區(qū)的“瘡疤”，冼村改造打一開始，就牽動(dòng)了全廣州市民的心。

“好事多磨啊?！绷豪蠞h感慨地道。冼村早已列入廣州的舊村改造計(jì)劃，然而在錯(cuò)綜復(fù)雜的利益糾葛中，改造工程一直推進(jìn)緩慢。2015年和2016年，冼村終于開建了兩期回遷房。2016年12月，廣州市天河區(qū)發(fā)布通告，表示將用3年時(shí)間對(duì)冼村進(jìn)行全面改造。

置身冼村，可見一路之隔的珠江新城高樓林立、車水馬龍，而冼村遍布廢棄樓群，一片密密麻麻的握手樓大部分人去樓空。整村改建完成后，這里將面貌一新，還會(huì)有肉菜市場(chǎng)、幼兒園、祠堂、老人活動(dòng)中心等公共配套設(shè)施。

如今，廣州的三舊改造已全面升級(jí)為城市更新。該市城市更新局局長(zhǎng)楊承志介紹說(shuō)，該局是國(guó)內(nèi)首個(gè)以城市更新為主要職責(zé)的政府職能部門。目前，廣州納入三舊改造項(xiàng)目的土地面積約554平方公里，約占建成區(qū)面積的1/3，其中城中村310多平方公里，舊廠190多平方公里，舊城56平方公里。

到2020年，廣州新增建設(shè)用地指標(biāo)只剩100多平方公里，如按每年30平方公里左右的使用量計(jì)算，幾年內(nèi)便會(huì)用完。為盤活存量用地、釋放土地紅利，該市城市更新局成立后，首先推出的就是一套“1+3”系列文件：廣州市《城市更新辦法》及《舊村莊更新實(shí)施辦法》《舊廠房更新實(shí)施辦法》《舊城鎮(zhèn)更新實(shí)施辦法》。

楊承志表示，廣州將進(jìn)一步梳理、出臺(tái)和完善三舊改造政策，同時(shí)優(yōu)化政府服務(wù)，完善控制性詳細(xì)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和三舊改造有關(guān)規(guī)劃的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)、成片改造、綜合配套，以加快城市更新的步伐。

此外，廣州正在建立政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查制度和共享機(jī)制，開展城市更新片區(qū)的土地、房屋、人口、規(guī)劃、文化遺存等現(xiàn)狀基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的調(diào)查工作，從而建立城市更新數(shù)據(jù)庫(kù)。這樣不僅可以在土地及建筑物信息核查、規(guī)劃編制階段確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，還有助于優(yōu)化政府相關(guān)部門的審批和監(jiān)管。

與以往三舊改造相比，廣州市《城市更新辦法》對(duì)公眾參與更為重視，要求通過(guò)公示、征求利害關(guān)系人意見、組織專家論證等多種形式實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的公眾參與。同時(shí)，引入公眾咨詢委員會(huì)和村民理事會(huì)制度，充分保障權(quán)利人的知情權(quán)、參與權(quán)，力求平衡好各方利益。

對(duì)于舊村改造，為了充分保證群眾利益，廣州還規(guī)定，改造實(shí)施方案由區(qū)政府編制，批復(fù)前不允許開發(fā)商介入，以保證改造的公開、公平、公正。

楊承志說(shuō)，冼村是珠江新城“最后的城中村”，改建后將發(fā)揮其在中心商務(wù)區(qū)真正的價(jià)值，在區(qū)域整體轉(zhuǎn)型升級(jí)后，以城市發(fā)展紅利反哺冼村，實(shí)現(xiàn)和諧共贏的良性循環(huán)。

“10余年的等待終于有了著落，”梁老漢對(duì)記者說(shuō)，“搬了新屋，也歡迎你來(lái)喝茶。”

深圳

立體開發(fā)：軌道為骨，聯(lián)通地下“倒影城”

春節(jié)前，深圳前海自貿(mào)區(qū)聽海大道地下空間工程進(jìn)入緊鑼密鼓的施工階段。這是前海正在打造的宏大地下城市的一部分。

深圳從2015年起啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大會(huì)戰(zhàn)，力爭(zhēng)在兩年到三年內(nèi)初步建成前海新城，目前在建項(xiàng)目近百個(gè)。前海自貿(mào)區(qū)從設(shè)計(jì)之初就確定了高密度立體城市的發(fā)展愿景。按照規(guī)劃，占地面積僅15平方公里的前海，規(guī)劃就業(yè)人口65萬(wàn)、居住人口15萬(wàn)，建設(shè)規(guī)模2600萬(wàn)～3000萬(wàn)平方米，其中地下空間開發(fā)面積高達(dá)630萬(wàn)平方米，部分區(qū)域深度達(dá)地下6層，包括公共交通設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等，電力、電信、網(wǎng)絡(luò)、水、燃?xì)獾裙芫€，以及地鐵、公交全部在地下開發(fā)。這一地下工程宛如地上空間的倒影，故而又被稱為“前海映像”。

據(jù)了解，前海的區(qū)域平均容積率將達(dá)到4以上，單體建筑的容積率通常能達(dá)到8～10，建筑密集且公共交通發(fā)達(dá)，地下開發(fā)的部分將深達(dá)40米。前海的地下交通系統(tǒng)是城市構(gòu)造的核心。前海目前規(guī)劃了12條軌道，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)6成地塊與站點(diǎn)直接連通，可保證高峰時(shí)段25萬(wàn)～35萬(wàn)人次的出行需求。

30余個(gè)站點(diǎn)全部處于地下一層，設(shè)置了類似地鐵的屏蔽門，上班族下班后，在大廈內(nèi)直接坐電梯到地下一樓就可以乘車回家。與以往地面大型公交站往往匯聚十幾條線路不同，這一地下公交系統(tǒng)是一條線路布局一個(gè)站點(diǎn)，每個(gè)站點(diǎn)布置專門上車位，市民上車時(shí)不會(huì)再出現(xiàn)擁擠混亂的場(chǎng)面。其共同溝長(zhǎng)達(dá)9公里，高度超過(guò)2米，可供車輛行駛，形成地下車行系統(tǒng)。

同時(shí)，前海還將圍繞軌道站點(diǎn)進(jìn)行地下商業(yè)街開發(fā)，規(guī)劃了總長(zhǎng)度約24.3公里的地下步行系統(tǒng)，打造慢行城市。此外，市政設(shè)施也全面走向地下，利用公共綠地地下空間結(jié)合建筑物地下室建設(shè)13個(gè)垃圾中轉(zhuǎn)站、11處變電站、10處供冷站等等。

在這座“倒影城”里，地下開發(fā)的部分將不再只是一個(gè)個(gè)孤立的空間，而是相互連通、充滿活力的城市有機(jī)體。（中國(guó)國(guó)土資源報(bào)）