徐樂(lè)濛

摘要：2016年以來(lái)，以南京、合肥、廈門(mén)蘇州 “四小龍”為首的二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆。為遏制過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，南京、蘇州等城市相繼升級(jí)房產(chǎn)調(diào)控政策。文章以南京為例，通過(guò)調(diào)查研究的方式，了解居民對(duì)此次南京房產(chǎn)調(diào)控新政的看法，并嘗試提出對(duì)南京及其他二線城市房產(chǎn)市場(chǎng)的一些思考。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)新政；房?jī)r(jià)；調(diào)控

2016年樓市上演“變奏曲”，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)冷熱不均的景象，一二線城市樓市火爆，三四線城市樓市平淡。由于一線城市嚴(yán)格的限購(gòu)和社保要求迫使投資資金涌入一些二線城市，導(dǎo)致這些城市的房?jī)r(jià)漲幅超越一線城市，其中合肥、蘇州、廈門(mén)和南京4 個(gè)城市近一年來(lái)房?jī)r(jià)漲幅驚人，被稱(chēng)為房?jī)r(jià)上漲“四小龍”。為給樓市降溫、遏制投機(jī)性的購(gòu)房行為，4城相繼出臺(tái)房產(chǎn)調(diào)控新政。

一、南京房產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)背景

（一）二線“三小龍”相繼出臺(tái)升級(jí)版房產(chǎn)調(diào)控新政，南京壓力巨大

2016年7月廈門(mén)接連出臺(tái)兩條樓市新政，分別是15日正式執(zhí)行的住房信貸政策，和21日商辦去庫(kù)存新政。9月5日起廈門(mén)市執(zhí)行住房限購(gòu)政策。

合肥于8月9日出臺(tái)史上最嚴(yán)限貸政策，明確貸款新細(xì)則。10月2日發(fā)布限購(gòu)新政。

蘇州8月11日發(fā)布新政，通過(guò)對(duì)土地供應(yīng)、購(gòu)房信貸、公積金貸款等方面采取系統(tǒng)性穩(wěn)控措施，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。10月5日蘇州出臺(tái)最嚴(yán)限購(gòu)令。

同為房?jī)r(jià)漲幅前列的南京受到蘇州等三個(gè)城市調(diào)控升級(jí)的巨大壓力，出臺(tái)新的調(diào)控政策迫在眉睫。

（二）南京房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，急需降溫

1. 南京房?jī)r(jià)連續(xù)17個(gè)月上漲

南京的房?jī)r(jià)在過(guò)去的二十年創(chuàng)造了只漲不跌的不敗神話。地方政府雖然在不同時(shí)期出臺(tái)過(guò)各種調(diào)控政策，但都遏制不住房?jī)r(jià)的上漲。2015年1月到6月， 南京房?jī)r(jià)保持了17個(gè)月連續(xù)上漲，環(huán)比漲幅居全國(guó)前列。特別2016年以來(lái)，全國(guó)各地的資金源源不斷地涌入南京，導(dǎo)致南京房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)造歷史新高。幾乎所有的大牌開(kāi)發(fā)商齊聚南京的土拍現(xiàn)場(chǎng)， 一年中共產(chǎn)生30個(gè)地王，地王頻出不斷刷新人們對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期，搶房大戰(zhàn)輪番上演，樓盤(pán)頻頻日光。

2. 土拍熔斷震驚全國(guó)

為抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，6月南京市從控制地價(jià)入手，發(fā)布“土地出讓超過(guò)最高限價(jià)將停止出讓”的土拍“熔斷”政策，期望開(kāi)發(fā)商能夠理性拿地，降低土地拍賣(mài)的溢價(jià)率。在土地限價(jià)新政落地后的第二場(chǎng)土地拍賣(mài)中，經(jīng)過(guò)眾多開(kāi)發(fā)商2個(gè)半小時(shí)的“拉鋸”后，設(shè)置最高限價(jià)的8幅住宅地塊僅1幅順利出讓。土地流拍，開(kāi)發(fā)商拿不到地，新房供應(yīng)量得不到補(bǔ)充，南京樓市的火爆愈演愈烈。

3. 房產(chǎn)市場(chǎng)怪象頻出

2016上半年南京樓市的關(guān)鍵詞是“搶房”“漲價(jià)”“日光”。人們很焦慮，因?yàn)橛绣X(qián)卻買(mǎi)不到房。于是各種奇怪的現(xiàn)象出現(xiàn)：民政局離婚的多了，因?yàn)橐恍┤藶榱藨?yīng)付限貸、限購(gòu)離婚；熱點(diǎn)地區(qū)竟然有中介公開(kāi)在報(bào)紙上登廣告賣(mài)房號(hào)；很多區(qū)域二手房比新房?jī)r(jià)格高一大截，因?yàn)樾路勘幌迌r(jià)而且買(mǎi)不到；開(kāi)盤(pán)選房現(xiàn)場(chǎng)，全家了出動(dòng)，有坐輪椅的，拄拐的，還有寫(xiě)作業(yè)的……一切就為了買(mǎi)到一套房。至于走后門(mén)托關(guān)系買(mǎi)房號(hào)更是屢見(jiàn)不鮮。

（三）南京的房產(chǎn)市場(chǎng)為什么火爆

寬松的金融政策和貨幣超發(fā)是觸發(fā)一些重點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)上漲的誘因。央行不斷降息提高了居民的消費(fèi)能力。2015年330新政和下半年的兩次雙降，啟動(dòng)了南京房?jī)r(jià)暴漲模式。貨幣超發(fā)使人們意識(shí)到買(mǎi)房才是保住自己財(cái)產(chǎn)抵御通脹的最有力途徑。

南京作為江蘇省省會(huì)，對(duì)全省的其他地區(qū)特別是蘇中和蘇北地區(qū)的人們具有強(qiáng)大的吸引力，這種吸引力還輻射到與江蘇毗鄰的幾個(gè)省份，特別是安徽省。南京房?jī)r(jià)的暴漲吸引這些地區(qū)的人賣(mài)掉三四五線城市的房產(chǎn)，把資金投到南京。

南京這個(gè)城市的房?jī)r(jià)總體比一線低，產(chǎn)業(yè)發(fā)展不錯(cuò)，城市有文化底蘊(yùn)，山水秀麗，比較宜居，科教文衛(wèi)發(fā)達(dá)。南京是全國(guó)高校最為集中的地區(qū)之一，每年高校畢業(yè)生人數(shù)眾多，有相當(dāng)?shù)臄?shù)量的畢業(yè)生留下安家。

種種原因匯合在一起，南京吸引著全國(guó)各地涌來(lái)的買(mǎi)房人，于是新房存量告急，人們更加瘋狂搶房，到處驚現(xiàn)日光夜光盤(pán)，開(kāi)放商捂盤(pán)、突擊開(kāi)盤(pán)、中介買(mǎi)賣(mài)房號(hào)等現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。

（四） 2016年南京出臺(tái)的一系列調(diào)控樓市政策

2月26日出臺(tái)意見(jiàn)強(qiáng)調(diào)“一次性供應(yīng)量少于3萬(wàn)平方米或領(lǐng)不到銷(xiāo)許，堅(jiān)決遏制捂盤(pán)惜售行為”；4月25日發(fā)布政策，載出10條細(xì)則，為房?jī)r(jià)劃定空漲警戒線；5月27日發(fā)布新政，土地出讓超最高限價(jià)的終止出讓?zhuān)?月20日出臺(tái)控房?jī)r(jià)的五大舉措；8月11日出臺(tái)調(diào)整土地公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見(jiàn)；9月25日出臺(tái)了主城區(qū)住房限購(gòu)政策；10月5日出臺(tái)實(shí)施限購(gòu)措施城市首次購(gòu)房和首套房貸款比例。

這些政策對(duì)樓市產(chǎn)生了一些作用，但是南京房?jī)r(jià)依然在上漲，樓市降溫幅度不大。

二、調(diào)查分析

筆者利用暑期社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)進(jìn)行了一下調(diào)查，結(jié)合調(diào)查結(jié)果，對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，嘗試提出對(duì)南京房產(chǎn)市場(chǎng)和房產(chǎn)新政的一些反思。調(diào)查結(jié)果與分析如下：

從圖1可以看出將近四分之三的調(diào)查對(duì)象表示了解新政，這說(shuō)明南京出臺(tái)樓市調(diào)控新政引起了巨大的反響，市民普遍關(guān)注。

通過(guò)圖2可見(jiàn)，市民普遍認(rèn)為南京房?jī)r(jià)比較高。相較于南京市人均收入而言，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了人們的承受范圍。

圖3顯示，目前南京投資獲利的空間變窄，不少業(yè)內(nèi)人士和市民認(rèn)為此輪暴漲已接近尾聲，投資比較謹(jǐn)慎。

圖4顯示，近七成的市民預(yù)計(jì)南京房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)上漲，由于供給嚴(yán)重不足，開(kāi)發(fā)商因?yàn)橄迌r(jià)捂盤(pán)惜售，很多人有錢(qián)買(mǎi)不到房子，這種現(xiàn)象將要推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)飆升。

結(jié)合結(jié)合本次調(diào)研結(jié)果以及新政后房地產(chǎn)市場(chǎng)的反應(yīng)，嘗試對(duì)房產(chǎn)新政的效果作如下分析和總結(jié)：

新政中的土拍和限購(gòu)政策比較嚴(yán)厲，預(yù)計(jì)會(huì)產(chǎn)生一定的效果，但是新房房荒問(wèn)題難以解決。未來(lái)南京房產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)有所增加，房荒問(wèn)題可能會(huì)得到一定程度的緩解，但南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾已經(jīng)根深蒂固。南京新房房荒無(wú)法得到根本緩解，這樣開(kāi)發(fā)商會(huì)更加惜售和捂盤(pán)，導(dǎo)致惡性循環(huán)。

單純的行政手段恐怕很難達(dá)到調(diào)控南京樓市目的，讓市場(chǎng)降溫的解決方案也不是沒(méi)有，可以借鑒一線城市的調(diào)控政策，用規(guī)定社保年限，限購(gòu)和嚴(yán)格限貸等手段抑制市場(chǎng)上過(guò)熱的投資需求，扭轉(zhuǎn)人們投機(jī)獲利的心理預(yù)期。

三、對(duì)目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的思考

本次選擇南京人最關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題之一的南京房產(chǎn)新政作為研究對(duì)象，瀏覽了許多的媒體報(bào)道，親自去開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)感受南京樓市之熱，了解到市民對(duì)樓市的關(guān)注和新政的態(tài)度。

（一）很多人被綁架上了房地產(chǎn)的戰(zhàn)車(chē)

你一定要在這波大漲時(shí)期買(mǎi)房！買(mǎi)房子才能保障自己的財(cái)富不被洗劫！于是人人害怕錯(cuò)過(guò)這一趟上漲的列車(chē)，更害怕自己手中的人民幣貶值，因此被迫加入搶房的大軍。在公共場(chǎng)所每個(gè)人都在討論房子，自媒體上天天都是買(mǎi)房。開(kāi)盤(pán)時(shí)售樓處外可以看見(jiàn)各種外地牌照的私家車(chē)，買(mǎi)房現(xiàn)場(chǎng)可以聽(tīng)到各種方言……，在全國(guó)洶涌而來(lái)的資金圍獵下，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)淪為資本游戲的戰(zhàn)場(chǎng)。連一直觀望的剛需也恐慌性入市，要立刻要把手上有限的錢(qián)變成房子，此外，房產(chǎn)市場(chǎng)還有人眾籌，幾個(gè)朋友集資炒房，均分收益，快速套現(xiàn)。

如果不買(mǎi)房，南京人是不是生活的更快樂(lè)些。南京這個(gè)文化底蘊(yùn)深厚，山水城林美麗，生活節(jié)奏不太快的城市應(yīng)該令人感到幸福。南京人可以把手里的錢(qián)，用來(lái)享受生活中的美好，比如去旅行、感受詩(shī)和遠(yuǎn)方。很多人因?yàn)榭只刨I(mǎi)房，全家舉債，套上20年30年還貸的沉重枷鎖，幸福感大降。

（二）新區(qū)規(guī)劃美好，配套何時(shí)成熟

國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了長(zhǎng)三角城市群規(guī)劃，南京成為長(zhǎng)三角地區(qū)唯一的特大城市， 南京江北新區(qū)成為國(guó)家級(jí)新區(qū)。南京的城市規(guī)劃未來(lái)可能是世界級(jí)的，政府規(guī)劃了10個(gè)以上的新城，這些新城的的規(guī)劃都很高大上，有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的地方，有地鐵站的地方，有綜合體的地方，房?jī)r(jià)都會(huì)漲！—只要是有一點(diǎn)點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)的利好消息傳出，就成為買(mǎi)房人的動(dòng)力！

每個(gè)買(mǎi)房人都知道買(mǎi)房要跟著規(guī)劃走，實(shí)際上這些新城的配套成熟需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，而這些什么都沒(méi)有的新區(qū)目前新房?jī)r(jià)格過(guò)3萬(wàn)的比比皆是，有的甚至奔4萬(wàn)。有些新區(qū)的房子，位置偏遠(yuǎn)，品質(zhì)很差，周?chē)鷽](méi)有配套，房?jī)r(jià)也高達(dá)2萬(wàn)以上，買(mǎi)房人還是趨之若鶩，因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲得太高了，好房子又買(mǎi)不到。

可是，人們忽略了，南京的實(shí)體經(jīng)濟(jì)跟全國(guó)的大環(huán)境一樣低迷，多個(gè)新區(qū)的服務(wù)、科技、教育的配套還是白紙一張，未來(lái)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)需要大量的資金。城市的發(fā)展需要堅(jiān)實(shí)的城市實(shí)力去做支撐，如果經(jīng)濟(jì)僅僅依賴(lài)房地產(chǎn)，南京的房?jī)r(jià)就是越吹越大的泡沫。

（三）高房?jī)r(jià)留不住人才

有人說(shuō)購(gòu)買(mǎi)南京這座城市的房子，你等于買(mǎi)了這座城市的股票。修的每條地鐵，建的每一所學(xué)校，你都能享受到這個(gè)城市帶給你的紅利。你買(mǎi)了房子不僅僅是房子，而是買(mǎi)了這個(gè)房子周邊所有科教文衛(wèi)的總和。

但冷冰冰的現(xiàn)實(shí)卻是：南京能夠留給剛性需求買(mǎi)房者的空間越來(lái)越少了。南京已經(jīng)經(jīng)歷了連續(xù)17個(gè)月的連漲，單價(jià)在兩萬(wàn)元的樓盤(pán)已經(jīng)幾乎銷(xiāo)聲匿跡了。再看看南京主城區(qū)的二手房，據(jù)16年1-12月的數(shù)據(jù)來(lái)看，已經(jīng)漲了將近26%，那些新來(lái)南京和留在南京年輕人將何去何從？這就意味著，作為工薪階層，想要憑借基本工資，在南京購(gòu)置一套屬于自己的房子，已幾乎不太可能。

南京有40余所高校，常住人口中近10%為普通高校的在校大學(xué)生，但去年南京人口凈流入只有1.98萬(wàn)人，大量畢業(yè)生被南京的高房?jī)r(jià)嚇跑，而出國(guó)留學(xué)完成學(xué)業(yè)的海歸們，他們讀書(shū)在國(guó)外，沒(méi)有趕上買(mǎi)房的黃金十年，假如又錯(cuò)過(guò)了2016年的上車(chē)機(jī)會(huì)，如果沒(méi)有父母雄厚的資金贊助，即使有單位或者公司的補(bǔ)貼，依然買(mǎi)不起南京房子，只能在選擇其他房?jī)r(jià)低的城市。高房?jī)r(jià)將造成人才流失，進(jìn)而影響南京的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，對(duì)于城市的未來(lái)發(fā)展不利。南京如此，其他二線熱點(diǎn)城市又何嘗不是。

四、總結(jié)

2016年，一年不買(mǎi)房，幾年都白忙！這房?jī)r(jià)爆漲的一年，是樓市瘋了，還是我們瘋了？二線“四小龍”的房?jī)r(jià)已處歷史高位，都相繼升級(jí)了樓市調(diào)控政策，使得投資客的期望值降低，原來(lái)涌入這幾個(gè)城市的資金開(kāi)始流向房?jī)r(jià)較低的其他二線城市，但根據(jù)預(yù)測(cè)2017：一二線城市還將依然溫和上漲。筆者今后將繼續(xù)關(guān)注二線城市的房產(chǎn)市場(chǎng)。

（作者單位：中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院）