梅士俠

摘要：市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行到今天充分說明了其形成和發(fā)展的過程也是市場和政府這兩種資源配置方式博弈的過程，兩者在對(duì)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著不同的作用的同時(shí)又不可避免地存在失靈的情況，這就需要我們把兩者結(jié)合起來，發(fā)揮所長，補(bǔ)給所短，共同促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。政府與市場的這種關(guān)系在房地產(chǎn)市場上就表現(xiàn)為房價(jià)在價(jià)值規(guī)律的作用下一路上漲，政府出于穩(wěn)定社會(huì)、保障民生的目的，出臺(tái)了各種調(diào)控措施對(duì)房價(jià)進(jìn)行調(diào)控，以求實(shí)現(xiàn)政治效果、經(jīng)濟(jì)效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。但是基于“經(jīng)濟(jì)人”和“政府俘獲”的理論，政府又可能在調(diào)控中存在私利，此時(shí)就需要對(duì)政府的力量進(jìn)行一定程度上監(jiān)督與制約，使政府和市場能夠互補(bǔ)缺陷、互相促進(jìn)。本文的研究最主要的就是根據(jù)政府與市場在房地產(chǎn)市場上的博弈來探尋房地產(chǎn)價(jià)格的秘密。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；市場失靈；政府俘獲；博弈

中圖分類號(hào)：DF438 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）003-0-02

一、政府與市場的關(guān)系

盧梭認(rèn)為“政府是臣民與主權(quán)者之間所建立的一個(gè)中間體，它負(fù)責(zé)執(zhí)行法律并維護(hù)社會(huì)的以及政府的自由。”由以上界定可知政府是國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理和政治統(tǒng)治的工具。市場是社會(huì)分工和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，是社會(huì)資源的主要配置者，發(fā)揮著調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的作用。在高度發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)中各種商品和服務(wù)在價(jià)值規(guī)律的作用下自由的流動(dòng)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)的歷史性話題就是市場自由與政府干預(yù)。亞當(dāng)斯密認(rèn)為市場這只“看不見的手”可以自發(fā)調(diào)節(jié)以實(shí)現(xiàn)資源配置的最優(yōu)化；凱恩斯則主張通過“看的見的手”來干預(yù)市場；被譽(yù)為“公共選擇理論之父”的詹姆斯·布坎南認(rèn)為“市場的缺陷并非把問題轉(zhuǎn)交給政府處理的充分條件，政府也存在著與市場缺陷嚴(yán)重性程度一樣的缺陷”。以上種種爭論都是圍繞著政府與市場的關(guān)系展開的。黨的十八屆三中全會(huì)指出要使市場在資源配置中起決定性作用，同時(shí)也要更好的發(fā)揮政府的調(diào)節(jié)作用。為了給市場創(chuàng)造一個(gè)充分活動(dòng)的空間，我們首先應(yīng)該建立一個(gè)法治政府，厘定政府權(quán)力的邊界，使政府不越位、不缺位、做到位。其次也應(yīng)注意到市場經(jīng)濟(jì)不是無政府經(jīng)濟(jì)，市場不僅會(huì)在調(diào)節(jié)收入分配、提供公共物品等方面存在失靈，而且市場機(jī)制作用的發(fā)揮也需要一定的制度條件，我們需要發(fā)揮政府在彌補(bǔ)市場失靈、優(yōu)化公共服務(wù)、完善市場體系等方面的作用。

二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征

房地產(chǎn)市場的核心問題就是房地產(chǎn)價(jià)格。該價(jià)格具有以下特征：1.是過程價(jià)格與即時(shí)價(jià)格的統(tǒng)一，過程價(jià)格屬性表現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)值的形成過程中，即時(shí)價(jià)格屬性體現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格由于受市場供求關(guān)系等因素的影響而高于其實(shí)際價(jià)值的情形中。2.價(jià)格雙軌制，國家在房地產(chǎn)價(jià)格上對(duì)高收入者由市場來調(diào)節(jié)供求，對(duì)中低收入者會(huì)實(shí)行不同程度的住房保障政策。3.國家的高調(diào)控性，居住是人類的基本生活需要，過高的房價(jià)不僅會(huì)削弱人民的“幸福感”，還會(huì)引出社會(huì)公平、人權(quán)保障、國家安定等一系列政治問題，所以面臨漲勢迅猛的房價(jià)，國家必須采取有效的宏觀調(diào)控政策以求消除房產(chǎn)泡沫。

三、市場因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

市場經(jīng)濟(jì)條件下，資源可以通過在市場中自由競爭和交換實(shí)現(xiàn)配置，房地產(chǎn)作為一種稀缺資源有著自己的客觀規(guī)律，房地產(chǎn)價(jià)格更多的如同其他普通商品的價(jià)格一樣是由價(jià)值決定，并受供求關(guān)系的影響。市場因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.成本因素，主要是土地價(jià)格，地價(jià)是房地產(chǎn)成本的重要組成部分，通貨膨脹的形勢下，物價(jià)大幅度上漲，房地產(chǎn)市場所需的建筑材料等的價(jià)格也一路上漲，由此催生出了房地產(chǎn)價(jià)格的高漲。2.經(jīng)濟(jì)因素，如國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平、恩格爾系數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資額等。3.社會(huì)因素，包括人口增長率，城鎮(zhèn)化率等。龐大的人口基數(shù)給中國帶來了巨大的人口紅利，房地產(chǎn)作為生活之必需品，理所當(dāng)然的成為了幸運(yùn)兒。然而在我國房地產(chǎn)市場卻是一個(gè)不完全競爭的市場，會(huì)存在價(jià)格壟斷、外部性和信息不對(duì)稱等情況，使價(jià)格偏離均衡點(diǎn)，導(dǎo)致市場失靈。

四、政府因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

房價(jià)是目前全社會(huì)關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問題。在這個(gè)問題上，近幾年來有很多的爭論，很多人都希望政府能夠進(jìn)行宏觀調(diào)控把房價(jià)降下來，安居才能樂業(yè)，房子關(guān)乎每個(gè)人的切身利益。同時(shí)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展關(guān)系金融安全、關(guān)系經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、關(guān)系黨和政府的執(zhí)政為民形象。如果任由其隨著市場的調(diào)節(jié)而發(fā)展，就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，就會(huì)對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展造成潛在的威脅，與普通商品相比房地產(chǎn)價(jià)格受更多方面因素的影響，受國家調(diào)控的力度更大。1.土地因素，地價(jià)是房地產(chǎn)成本的重要組成部分，在我國地的所有權(quán)是屬于國家和集體的，不允許私下交易，國家對(duì)土地的用途進(jìn)行管制，通過調(diào)控土地價(jià)格、供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)等有效地作用于房地產(chǎn)價(jià)格，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的既定目標(biāo)。2.金融杠桿因素，這里的金融杠桿主要包括貨幣的供應(yīng)量、利率、匯率等。貨幣供應(yīng)量以及M2增速的影響主要表現(xiàn)為在過去10年貨幣供應(yīng)量高增長但CPI漲幅不大的情況下，投資者更多的選擇在土地、礦產(chǎn)、黃金、珠寶、藝術(shù)品、古玩等相對(duì)稀缺的實(shí)物投資品上進(jìn)行投資，而對(duì)于銀行儲(chǔ)蓄、債券、A股B股等，則盡量避免投資。利率因素的影響表現(xiàn)在：房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)都離不開金融業(yè)的支持，信貸總規(guī)模的大小、利率水平的高低、貸款方式是否靈活多變都會(huì)影響房地產(chǎn)市場，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段。3.稅收因素，房地產(chǎn)稅收是政府于預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一種重要政策工具，在引導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的公平分配方面具有獨(dú)特的功能。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)稅收體系中主要包括房產(chǎn)稅等11個(gè)稅種，可以說，房地產(chǎn)業(yè)的高賦稅對(duì)房價(jià)的影響是巨大的。4.政策性因素，房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)乎千家萬戶，政府自2003年起就做了很多努力，采取很多的措施來對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)。從國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)到“新國八條”，再到“國五條”以及限購政策，十幾年來樓市調(diào)控政策從未間斷。總體來看，從“穩(wěn)定房價(jià)”到“遏制房價(jià)”再到“嚴(yán)控房價(jià)”的政策變化，代表了國家對(duì)房地產(chǎn)市場漸趨強(qiáng)硬的治理姿態(tài)。

五、在房地產(chǎn)行業(yè)中充分發(fā)揮市場與政府的雙重作用

筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場上我們應(yīng)該堅(jiān)持“市場出效率、政府保公平”的原則。因?yàn)槔硇匀思僭O(shè)及政府俘獲理論表明，市場與政府在配置資源的過程中都會(huì)存在失靈的情況，市場調(diào)節(jié)不能實(shí)現(xiàn)公平的目標(biāo)，政府管制會(huì)謀取私利。房地產(chǎn)作為商品的一種，其價(jià)格當(dāng)然是由價(jià)值決定的，在房地產(chǎn)價(jià)格的形成中主要是把政府定好位，要明確政府提供規(guī)則僅有兩個(gè)目的：界定和保護(hù)產(chǎn)權(quán)、降低交易成本。政府應(yīng)重點(diǎn)做到以下方面：1.給予房地產(chǎn)市場一定程度的自由度，盡量避免直接進(jìn)行行政干預(yù)。2.注重在市場的宏觀層面進(jìn)行調(diào)控，而不是在具體的細(xì)枝末節(jié)上親力親為。運(yùn)用好稅收、利率以及土地政策等經(jīng)濟(jì)杠桿加以調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格。3.加大安居工程的建設(shè)力度、加快棚戶區(qū)的改造。對(duì)這兩項(xiàng)工作在資金、土地以及稅收上，都要給予優(yōu)惠。鼓勵(lì)居民購買中小套型和中低價(jià)位房屋。4.破除以房價(jià)養(yǎng)政績的思維，將從房地產(chǎn)市場中獲取的收益用于保障房建設(shè)。5.房地產(chǎn)的建設(shè)除了公共設(shè)施之外，要交由市場來解決，減少政府指定施工者，消除尋租機(jī)會(huì)。6.通過公開房產(chǎn)信息等消除房地產(chǎn)市場的腐敗、投機(jī)炒作行為。7.與價(jià)格干預(yù)和調(diào)控相比，政府更重要的職責(zé)在于深入調(diào)查研究，統(tǒng)籌考慮各方面的情況，分析價(jià)格變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)投機(jī)苗頭，提前采取應(yīng)對(duì)措施。8..維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房價(jià)等違法犯罪行為。9.增加中央政府與地方政府、地方政府與地方政府之間的協(xié)調(diào)性，避免出現(xiàn)“上有政策、下有對(duì)策”的情形出現(xiàn)。同時(shí)要加強(qiáng)政策制定的統(tǒng)一性和系統(tǒng)性，避免“熱一時(shí)，限一時(shí)”的情形。

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