文/蕭和舜（上海）

“存量房時(shí)代”發(fā)展租賃市場(chǎng)的艱難選擇

文/蕭和舜（上海）

中國(guó)樓市的現(xiàn)狀表明，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，住房供不應(yīng)求的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，以前買地賣房的循環(huán)往復(fù)式的發(fā)展模式走向終結(jié)，即使其不會(huì)消失，也將日益衰落，樓市開始進(jìn)入了存量房時(shí)代。去年下半年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，從在供應(yīng)和需求兩端建設(shè)租售并舉的市場(chǎng)化住房體系出發(fā)，積極培育健康有序的住房租賃市場(chǎng)，以淡化市場(chǎng)對(duì)購(gòu)買自有住房的依賴，并引導(dǎo)企業(yè)規(guī)?；峁┳赓U住房。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，租賃市場(chǎng)涉及人口在1億以上，年租金已經(jīng)突破1萬(wàn)億元，這一巨大市場(chǎng)也將成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的機(jī)遇。

在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、高房?jī)r(jià)當(dāng)?shù)赖氖袌?chǎng)背景下，不少企業(yè)為適應(yīng)形勢(shì)、加快轉(zhuǎn)型發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入租賃市場(chǎng)并使出了渾身解數(shù)：一是傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)打造品牌長(zhǎng)租公寓；二是開發(fā)商按照土地出讓合同約定的比例，在受讓土地上建造自持住房用于出租；三是房地產(chǎn)企業(yè)將存量房進(jìn)行改造用于出租。以萬(wàn)科為首的一批開發(fā)商、連鎖酒店運(yùn)營(yíng)商以及眾多投資公司全面切入租賃市場(chǎng)。由此，不少專家將2016年定義為長(zhǎng)租公寓元年。

雖然租賃市場(chǎng)被眾多企業(yè)看好，但相對(duì)過(guò)去蓋房子賣房子的傳統(tǒng)盈利模式，租賃經(jīng)營(yíng)并不那么容易。首先是在房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)GDP上漲幅度的情況下，住房租賃很難成為規(guī)模產(chǎn)業(yè)。因?yàn)槊恳粋€(gè)租房者其實(shí)都是買房的潛在客戶，住房租賃現(xiàn)在還是居住的一種補(bǔ)充，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，難以成為市場(chǎng)的主流。其次，住房租賃稅費(fèi)高、融資成本高、運(yùn)營(yíng)成本高，收益率偏低，盈利比較困難，是影響住房租賃市場(chǎng)規(guī)?；?jīng)營(yíng)的核心問題。這些都需要政府部門采取必要措施去降成本、補(bǔ)短板，也需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)租賃模式進(jìn)行開拓創(chuàng)新。