生悅+禹沁源

【摘要】本文分析了中國中小城市房地產(chǎn)行業(yè)的庫存狀況，考慮各種因素闡述了中小城市樓市高庫存出現(xiàn)的原因，并運(yùn)用全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行了實證說明。本文最終認(rèn)為，與一二線城市不同，三四線城市是房地產(chǎn)行業(yè)高庫存的重點區(qū)域，房地產(chǎn)行業(yè)走好去庫存之路，主要要求政府進(jìn)行政策性的導(dǎo)流，同時需要房地產(chǎn)商適應(yīng)市場的節(jié)奏，做出動態(tài)的調(diào)整。

【關(guān)鍵詞】去庫存 房地產(chǎn)行業(yè) 樓市調(diào)控

1.引言

2016年兩會前夕，網(wǎng)絡(luò)上瘋傳一個叫“去庫存”的幽默段子：“一個魚塘新開張，釣魚費(fèi)用為100元，老板說給沒有釣到魚的人送一只雞，很多人都去了，回來的時候每人都?xì)g天喜地地拎著一只雞。后來釣魚場的看門大爺說，老板本來就是個養(yǎng)雞專業(yè)戶，這魚塘根本就沒有魚?！贝蠹野堰@個段子總結(jié)為“魚塘經(jīng)濟(jì)學(xué)理論”，它的內(nèi)容雖然簡單，卻反映了去庫存的思想。

為了盤活資金、避免由于產(chǎn)品跌價造成的損失，企業(yè)會控制產(chǎn)品生產(chǎn)量小于銷售量，降低庫存水平，即去庫存。去庫存是當(dāng)前熱門的話題，特別是在房地產(chǎn)行業(yè)，去庫存的呼聲一直很高。雖然京滬和一些沿海一、二線城市房價不斷上漲，但經(jīng)濟(jì)增長不振使得中小城市住房過度供給的情況尤其嚴(yán)重。

2.房地產(chǎn)行業(yè)去庫存的必要性

為什么去庫存在今天對于各行業(yè)企業(yè)都顯得尤為重要？去庫存可以使企業(yè)大大降低各類資源（流動資金、人員、庫房及其他資源）的占用，從而降低生產(chǎn)成本，并規(guī)避因為庫存積壓而造成的報損、報廢和產(chǎn)品滯銷帶來的其他損失。同時，去庫存化也是信息化社會中企業(yè)的基本特征之一。

具體地來看，在房地產(chǎn)行業(yè)，去庫存的形勢依然嚴(yán)峻。首先，當(dāng)前房地產(chǎn)的投資增速持續(xù)下滑，這個趨勢勢必將減緩固定資產(chǎn)投資的增速，進(jìn)而成為影響GDP的重要因素之一；同時，房地產(chǎn)庫存仍然龐大。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2016年1-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，2016年5月末，全國商品房待售面積7.22億平方米，按照一個家庭平均80平方米來算，這些待售的商品房，差不多可以滿足900萬個家庭住房需要，然而，根據(jù)《中國家庭發(fā)展報告》，中國擁有住房的家庭比例已超過90%，再考慮到選擇租房及二手房的家庭及個人，總體住房需求并不旺盛，銷售增長出現(xiàn)疲態(tài)也就不足為奇了。

因此，只有降低庫存水平，房地產(chǎn)行業(yè)才能夠健康發(fā)展，行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險也才能被降低。在我國，房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)，大量的庫存積壓必然會導(dǎo)致大量資金的長期占用。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)項目的年投資收益率一般在10%左右，但由于資金成本的原因和未來投資回報率的不確定性，周期長達(dá)數(shù)年的產(chǎn)品項目很容易虧本，進(jìn)而造成無力償還銀行貸款的狀況，這不僅會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來嚴(yán)峻的經(jīng)營危機(jī)，甚至還會導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的倒閉。同時，這也將影響到社會的整體穩(wěn)定：眾所周知，我國銀行業(yè)普遍依賴房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)做抵押物，個人房貸、開發(fā)貸、政府貸款，也基本都以不動產(chǎn)作為抵押物，甚至連普通公司貸款和小微企業(yè)貸款的抵押物也多為不動產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)庫存過高還將給金融體系帶來風(fēng)險。

3房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該怎樣走去庫存之路

當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)增速放緩，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)，中小城市房地產(chǎn)市場的庫存水平處于歷史高位，如何有效地去庫存，成為了事關(guān)國計民生、全社會關(guān)注的焦點。通過分析當(dāng)前中國的人口流動和樓市供需關(guān)系狀況不難看出，一、二線城市人口呈凈流入狀態(tài)，住房需求相對較強(qiáng)，房價呈持續(xù)增長狀態(tài)。而三四線城市人口呈凈流出狀態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)庫存積壓嚴(yán)重，無疑是高庫存的重點區(qū)域。

解決中小城市去庫存難題，消化三四線城市的高庫存，首先需要政策上的調(diào)控。寬松的貨幣政策與財政政策可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得有效的融資渠道，進(jìn)而降低成本，刺激需求，保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。同時，要加快農(nóng)民工市民化的進(jìn)程，鼓勵農(nóng)民工購房，擴(kuò)大樓市有效需求。而只有戶籍制度進(jìn)行合理調(diào)整，才能促進(jìn)農(nóng)民工的市民化進(jìn)程，吸引農(nóng)民到中小城市購房。但人口流動有其自然規(guī)律，農(nóng)民工入城打工也傾向于選擇發(fā)達(dá)地區(qū)和一、二線城市，僅僅這樣做于三、四線城市房地產(chǎn)去庫存貢獻(xiàn)并不大。所以，要利用“農(nóng)村包圍城市”的思想消化三、四線城市的庫存：除了要盡快完成戶籍制度改革，還需政策性的導(dǎo)流——引導(dǎo)農(nóng)民就地入戶，消化本地區(qū)樓市庫存。這也需要更周全的政策設(shè)計。

去庫存的途徑，除了國家政策這只有形的手的宏觀調(diào)控，還要依靠市場這只“無形之手”的自身調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)行業(yè)去庫存，也要求房地產(chǎn)商順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略。事實上，地產(chǎn)商往往善于捕捉市場風(fēng)向，五花八門的營銷策略也層出不窮，但是要促使房地產(chǎn)商實實在在地優(yōu)惠銷售，同樣需要政策導(dǎo)航：首先，政策面必須強(qiáng)調(diào)市場配置在樓市定價中的作用，消除在地產(chǎn)商中普遍存在的政策帶來暴利的幻想；第二，對房地產(chǎn)開發(fā)活動進(jìn)行充分調(diào)研，科學(xué)合理地估算其開發(fā)成本，然后促進(jìn)地產(chǎn)商已讓利的方式增加銷售量，減少庫存，同時要注意正視開發(fā)商的利益訴求，保障其預(yù)期投資回報率在開發(fā)商接受范圍之內(nèi)；三是通過政府贖買的方式，買入商品房，將其轉(zhuǎn)為保障房。但是應(yīng)該注意的是，政策制定應(yīng)該堅持有所為有所不為的原則，不能過度干預(yù)開發(fā)商正常的市場營銷。

積極的房地產(chǎn)行業(yè)去庫存手段，還應(yīng)該包括提升住房消費(fèi)水平。在國家全面放開二孩政策之后，利用人口的增加趨勢提升房地產(chǎn)剛需、改善住房需求才是正途。傳統(tǒng)房地產(chǎn)廠商及房地產(chǎn)市場必須與時俱進(jìn)，培育創(chuàng)新思維，主動適應(yīng)市場發(fā)展的新節(jié)奏。這也是房地產(chǎn)市場去庫存的積極因素。

4.總結(jié)

房地產(chǎn)庫存過大會帶來一系列宏觀經(jīng)濟(jì)問題。通過分析不難看出，經(jīng)濟(jì)增速放緩以及人口流動不平衡是中小城市房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)庫存難題的主要原因。在去庫存難題的影響下，中小城市的樓市出現(xiàn)了住房過度供給的情況。而房地產(chǎn)庫存過于龐大不僅僅會影響到房地產(chǎn)開發(fā)商，更會影響到金融體系甚至社會穩(wěn)定。房地產(chǎn)行業(yè)走好去庫存之路，主要要求政府進(jìn)行政策性的導(dǎo)流、房地產(chǎn)商適應(yīng)市場的節(jié)奏并做出動態(tài)的調(diào)整。未來一段時期，中小城市將進(jìn)入加速去庫存的階段。

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[2]張敬偉.如何用“去庫存”藥方治愈三四線城市的樓市消化

不良[N].每日經(jīng)濟(jì)新聞，2015.