曹玉琪

（安徽大學(xué)法學(xué)院 安徽合肥 230601）

存量房時代房屋買賣居間合同“跳單”問題研究

曹玉琪

（安徽大學(xué)法學(xué)院 安徽合肥 230601）

存量房時代的到來推動了房屋買賣中介行業(yè)的迅猛發(fā)展。跳單問題的頻發(fā)，折射出現(xiàn)階段立法設(shè)置與制度構(gòu)建的缺失，亟需發(fā)揮中立裁判標(biāo)準(zhǔn)的價值引導(dǎo)作用，文章在明確跳單行為效力認定標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，提出解決跳單問題的建議：完善房屋買賣居間立法與居間人的權(quán)利救濟途徑，構(gòu)建起適度超前且易于操作、便于落實的法律規(guī)范體系；建立獨家委托下的房產(chǎn)信息共享機制，規(guī)范中介機構(gòu)與經(jīng)紀(jì)人員的居間行為，推進行業(yè)規(guī)范與配套制度構(gòu)建；在進一步加強信用體系建設(shè)的同時，努力構(gòu)建起由個案處理到長效治理的多部門聯(lián)動機制和監(jiān)管體系，在法律與制度層面為行業(yè)經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展提供切實保障。

存量房時代；跳單；居間合同；報酬請求權(quán)

隨著二手房成交量超過新房，我國已逐步進入存量房時代。龐大的商品房庫存量、城鎮(zhèn)住房自有率提高與人口流動趨勢加速等因素，進一步推動了二手房市場的火爆發(fā)展。而作為其衍生行業(yè)的房產(chǎn)中介機構(gòu)，也依存于人們對房屋的現(xiàn)實需求而發(fā)展壯大。2016年“3·15”后，消協(xié)發(fā)布專題報告對房產(chǎn)中介市場中廣泛存在的亂收費、霸王條款、資金監(jiān)管過程中違規(guī)操作、隱瞞真實情況等問題進行了集中披露。住建部等七部門于2016年聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》，對房地產(chǎn)中介活動展開綜合治理?？梢哉f，存量房時代的到來為房屋中介機構(gòu)帶來了又一個春天，然而由于行業(yè)準(zhǔn)入與行業(yè)立法缺位等因素，使得二手房現(xiàn)實交易過程中矛盾頻發(fā)。亟需出臺相關(guān)針對性舉措，明確雙方權(quán)利義務(wù)，在保護買方合法購房選擇權(quán)的同時，維護房屋買賣中介機構(gòu)的合理訴求，以期推動二手房市場的良性發(fā)展。

一、房屋買賣居間合同“跳單”問題概述

相對于傳統(tǒng)新房交易而言，二手房屋的買賣信息匹配更為復(fù)雜，信息傳播鏈條更長，其相關(guān)內(nèi)容也更具專業(yè)性。因此，為提高交易成功率、節(jié)約時間成本，買賣雙方大多委托房產(chǎn)中介機構(gòu)作為第三方提供居間服務(wù)。隨著房價的一路飆升，中介所收取的傭金也水漲船高。部分客戶在通過中介公司居間介紹掌握所需房源信息后，為規(guī)避高額中介費用，私下與賣方達成購房協(xié)議或委托其他中介機構(gòu)協(xié)助締結(jié)買賣合同。經(jīng)濟利益驅(qū)使下的“逃傭”是“跳單”行為多發(fā)的直接動因，其核心要素在于“跳過居間人”。這在一定程度上折射出房產(chǎn)中介服務(wù)收費與服務(wù)質(zhì)量的錯位，體現(xiàn)了委托人與居間人之間因信息不對稱誘發(fā)的利益失衡和雙邊道德風(fēng)險。[1]

在市場經(jīng)濟條件下，委托人享有充分的自由選擇權(quán)。房屋買賣中介機構(gòu)為了在激烈的市場競爭中維護自身權(quán)益，防范因跳單行為導(dǎo)致喪失報酬請求權(quán)的潛在風(fēng)險。往往在提供帶看房服務(wù)前，要求簽訂《看房確認書》或與之相類似的中介服務(wù)合同。在證明雙方締結(jié)了居間合同的同時，以格式條款的形式規(guī)定禁止“跳單”條款，對另一方交易主體的自由選擇權(quán)加以適當(dāng)限制，并進一步約定當(dāng)委托人繞開中介機構(gòu)完成房屋買賣交易，即發(fā)生跳單情形時，需依照合同條款承擔(dān)支付違約金或全部傭金的責(zé)任。居間人對于房源信息的搜集、整理與匹配作為其勞動成果，具有商品屬性，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護與支持。其基于對委托人正常履約的合理期待，在法律允許的范疇適當(dāng)制約委托人的機會主義傾向，符合誠實信用與公平交易原則，應(yīng)當(dāng)承認其約定的有效性。[2]

二、跳單行為認定標(biāo)準(zhǔn)與居間人權(quán)利救濟

（一）房屋買賣居間合同跳單行為認定標(biāo)準(zhǔn)。跳單行為表現(xiàn)為在居間人切實履行居間義務(wù)后，委托人繞開與之簽訂禁止跳單條款的居間人并完成交易。認定時的重難點在于居間人的履行行為對合同締結(jié)所具有的實質(zhì)意義上的原因力即因果關(guān)系的判斷。這需要結(jié)合跳單行為的分類、是否獨家委托、委托人是否利用了居間人提供的訂約信息、機會等條件進行具體分析。[3]

1.跳單行為依第三方的不同，可以分為雙方跳單與另擇居間人跳單兩大類。對于雙方跳單，即買賣雙方跳過居間人私下達成房屋買賣合同。該行為利用了居間人的房源信息，惡意逃避應(yīng)付傭金，屬于典型的惡意跳單行為。另擇居間人的跳單，表現(xiàn)為委托人繞開與之簽訂禁止跳單條款的居間人，在其他居間人處締結(jié)買賣合同。

2.對于另擇居間人的跳單行為，需要依其是否獨家委托做出進一步區(qū)分。獨家委托要求在一定期間內(nèi)只能委托一個居間人提供房屋買賣居間服務(wù)。在此情況下跳單，意味著商業(yè)秘密的泄露，嚴(yán)重違反誠信原則，損害了居間人的傭金利益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。獨家委托是對委托人召入其他居間人自由的排除，因此實踐中，非經(jīng)明確說明，并無獨家委托之意。[4]

3.對于賣方將同一房屋委托多個中介機構(gòu)掛牌出售，即非獨家委托情形下另擇居間人的跳單行為，應(yīng)當(dāng)以是否利用居間人提供的信息與機會等條件締結(jié)買賣合同為標(biāo)準(zhǔn)加以區(qū)分。實踐中爭議最多的問題在于非獨家委托情形下，買方利用一方居間人提供的房源信息，通過其他居間人最終達成買賣合同的跳單行為認定。

4.在非獨家委托時，買方通過公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得更多更全面的房源信息，沒有利用與之簽約中介的房源信息，不存在惡意逃傭行為，享有任意解除權(quán)，有權(quán)選擇質(zhì)優(yōu)價廉的中介促成合同成立，其另擇居間人的行為事實上解除了原居間合同關(guān)系，不構(gòu)成違約。

（二）跳單行為法律后果與居間人權(quán)利救濟。

1.違約賠償請求權(quán)。跳單行為的違約性并不因行為的合理性而改變。違約責(zé)任屬于典型的無過錯責(zé)任，并不受當(dāng)事人主觀狀態(tài)的影響。在委托人與居間人訂立的禁止跳單條款合法有效的情況下，不論居間人是否是獨家委托，也不論委托人是否利用了居間人的房源信息，只要其繞開原居間人而與售房人私下締約或是另擇居間人最終簽訂買賣合同的跳單行為真實存在，就應(yīng)當(dāng)認定委托人跳單違約，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

居間合同中任意解除權(quán)的行使以承擔(dān)損害賠償責(zé)任為必要代價。然而我國當(dāng)前合同法并未對賠償范圍做出明確界定。[5]違約責(zé)任的賠償范圍包括信賴?yán)媾c期待利益兩方面。買賣合同的成立具有不確定性，如若對期待利益即履行利益進行賠償，存在邏輯上的障礙，不適當(dāng)?shù)募又亓宋腥说呢?zé)任與風(fēng)險，未免苛責(zé)過重，有違任意解除權(quán)的制度設(shè)置初衷。因此在對跳單行為進行追責(zé)時，建議在參照違約責(zé)任賠償范圍的基礎(chǔ)上，將其限縮于信賴?yán)鎿p失較為妥當(dāng)。

2.居間報酬請求權(quán)。居間人報酬請求權(quán)的成立在于其憑借所掌握的信息與機會促成委托人與出賣人成功締結(jié)房屋買賣合同。居間合同中委托人的給付義務(wù)具有附條件性，因此在委托人跳單后，居間人并不必然享有居間報酬請求權(quán)。[6]為請求法院支持自己的利益訴求，作為原告的中介公司，依據(jù)舉證責(zé)任分配原則，需要結(jié)合居間報酬請求權(quán)的構(gòu)成要件，對自己盡職盡責(zé)的履行了居間義務(wù)以及委托人最終成功締約與利用自己的居間行為具有實質(zhì)性的因果關(guān)系加以證明。在非獨家委托時，委托人擁有任意選擇權(quán)，享有召入多名居間人的自由。與此相對應(yīng)，其可能面臨多次支付居間報酬的負擔(dān)。為平衡各方利益，實踐中可以參照德國立法，在符合原因性要件的委托人之間對報酬進行合理分割。

在對房屋買賣居間活動中跳單行為的責(zé)任承擔(dān)方式與范圍進行判定時，應(yīng)統(tǒng)籌考慮居間合同的具體約定，雙方各自的過錯內(nèi)容與程度，居間人的實際付出與現(xiàn)實損失情況。應(yīng)注意平衡各方利益，審慎考慮存在因素、對居間人義務(wù)的履行與委托人最終締約間的原因力大小進行綜合判斷。在違約責(zé)任請求權(quán)與居間報酬請求權(quán)發(fā)生競合時，擇一行使，并依據(jù)填平責(zé)任原則，對居間人的必要費用請求權(quán)予以適當(dāng)考量。

三、跳單問題的立法建議與制度構(gòu)建

（一）建立中立裁判標(biāo)準(zhǔn)下的價值引導(dǎo)。我國當(dāng)前尚未建立起完善的居間合同法律規(guī)范體系。《合同法》中僅有少量條款對居間問題加以規(guī)制，且內(nèi)容粗略缺乏可操作性?！斗课萁?jīng)紀(jì)服務(wù)管理辦法》以及近日由住建部等七部門聯(lián)合印發(fā)的《意見》對房屋買賣居間行為所做規(guī)定，效力位階較低，適用范圍有限且力度較弱。最高院的指導(dǎo)案例雖然在一定程度上樹立了跳單違約標(biāo)準(zhǔn)，但司法實務(wù)的復(fù)雜性使得裁判結(jié)果難以統(tǒng)一。[7]針對存量房時代房屋買賣居間活動中跳單現(xiàn)象頻發(fā)的現(xiàn)實狀況，亟需發(fā)揮中立裁判標(biāo)準(zhǔn)的價值引導(dǎo)作用，構(gòu)建起適度超前且易于操作便于落實的法律規(guī)范體系，從而在法律層面為行業(yè)經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展提供切實保障。

1.明確跳單條款與跳單行為的效力認定標(biāo)準(zhǔn)。實踐中，禁止跳單條款的具體名稱與規(guī)定內(nèi)容復(fù)雜多樣，尚未形成規(guī)范化的房屋買賣居間合同法定范式。建議在尊重當(dāng)事人意思自由的基礎(chǔ)上加強有關(guān)部門的審查監(jiān)督義務(wù)，必要時通過制定統(tǒng)一的居間合同范本，規(guī)范雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系。對于禁止跳單條款，在肯定其合法有效的大前提下，審慎區(qū)分可能存在的無效與顯失公平情形。鼓勵雙方在考慮信息流動情況的基礎(chǔ)上，于合同中設(shè)立后續(xù)期條款明確跳單的合理期間。有關(guān)部門也應(yīng)盡快針對跳單行為的司法認定出臺統(tǒng)一的裁判準(zhǔn)則。

2.明確委托人的信息披露與責(zé)任承擔(dān)義務(wù)。法律的設(shè)置強調(diào)利益平衡、不枉不縱。我國《合同法》對居間人提供服務(wù)時的如實告知與信息披露義務(wù)，以及違反時的責(zé)任承擔(dān)問題作出了明確規(guī)定。[8]然而與此形成鮮明對比的是，作為房屋買賣居間合同中另一方當(dāng)事人的委托人，法律并未其相關(guān)義務(wù)作出任何規(guī)定。有關(guān)規(guī)定傾斜性保護委托人的立法現(xiàn)狀，在實踐中引發(fā)了一系列的矛盾糾紛。因此應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌考慮各方當(dāng)事主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在堅持平等原則的基礎(chǔ)上，對委托人就與訂立合同有關(guān)的信息如實告知的信息披露義務(wù)，以及違反該義務(wù)時應(yīng)向居間人承擔(dān)的違約責(zé)任甚至損害賠償責(zé)任進行明確。

3、完善居間報酬立法與居間人的權(quán)利救濟。居間報酬請求權(quán)不同于填平責(zé)任原則的必要費用請求權(quán)，也不同于具有懲罰性的的違約責(zé)任請求權(quán)。它是居間人為合同締結(jié)所做努力的結(jié)果報酬，應(yīng)當(dāng)與居間義務(wù)的實際履行情況相匹配。對于居間報酬的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，原則上以當(dāng)事人的意思自治為核心，并適當(dāng)介入國家的監(jiān)督管控。居間報酬的成立以居間人最終“促成”合同訂立為條件，實踐中的矛盾焦點在于居間行為原因力的具體認定，即房屋買賣合同的最終締結(jié)是否“利用”了居間人的勞動成果。[9]當(dāng)前法律對于“促成”的規(guī)定過于原則，實踐中存在認定標(biāo)準(zhǔn)不一的情況，有必要通過立法或司法解釋對居間報酬請求權(quán)的行使條件與原因性認定標(biāo)準(zhǔn)作出詳細界定。對于委托人行使自由選擇權(quán)召入多名居間人面臨多個報酬請求權(quán)的情況，建議在遵循公平原則的基礎(chǔ)上，依據(jù)各居間人的實際履行情況，合理設(shè)置居間報酬的分割制度。在支持居間人報酬請求權(quán)的同時，對委托人設(shè)置一定程度的警告或經(jīng)濟制裁的懲罰措施。如將跳單行為納入個人誠信記錄或加收遲延履行利息等。

（二）推進行業(yè)規(guī)范與配套制度構(gòu)建。

1.建立獨家委托下的房產(chǎn)信息共享機制。在完善不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)上建立房產(chǎn)信息共享機制。學(xué)習(xí)借鑒美國多重上市服務(wù)系統(tǒng)（MLS）建立網(wǎng)上房產(chǎn)平臺。[10]以獨家委托為前提，進行房源信息核驗并編制房屋狀況說明書，對待售房屋采取線上線下同步的規(guī)范化發(fā)布方式，并對信息進行及時更新與完善，確保房源真實可靠。各房地產(chǎn)中介機構(gòu)共同對待售房屋進行推銷，并在締約成功后并按比例分享傭金收益。這大大減輕了居間人對房源信息的收集匹配工作壓力，也在一定程度上簡化了原因性證明流程，有助于實現(xiàn)房屋買賣居間合同中的多方共贏，促進房地產(chǎn)交易的持續(xù)健康發(fā)展。

2.規(guī)范中介機構(gòu)與經(jīng)紀(jì)人員的居間行為。房屋中介機構(gòu)作為居間活動中溝通買賣雙方的中間環(huán)節(jié)，對合同的最終締結(jié)起到至關(guān)重要的作用，有必要進一步規(guī)范中介機構(gòu)與經(jīng)紀(jì)人員的居間行為。建議在嚴(yán)格房產(chǎn)中介市場準(zhǔn)入機制的同時，完善備案制度與名單公示制度。積極發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的自律作用，對中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)流程進行規(guī)范化管理與監(jiān)督。明確中介服務(wù)的收費項目與收費標(biāo)準(zhǔn)，建議將現(xiàn)行的提成制收費模式改革為依據(jù)服務(wù)機構(gòu)、服務(wù)質(zhì)量為衡量標(biāo)準(zhǔn)的按階段收費模式。在獨家委托的情況下，改變中介機構(gòu)雙方收費的收費方式，通過單方收費，減少買賣雙方串通跳單的潛在可能。

房產(chǎn)中介作為提供房屋買賣居間服務(wù)的服務(wù)機構(gòu)，其服務(wù)質(zhì)量一定程度上影響了客戶的締約可能性。二手房市場膨脹對經(jīng)紀(jì)人員的大量需求與行業(yè)準(zhǔn)入門檻過低的現(xiàn)狀，使得從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊。為減少委托人基于尋求質(zhì)優(yōu)價廉居間服務(wù)的跳單情形，有必要切實提高中介從業(yè)人員的服務(wù)水平與道德素養(yǎng)。建議參考美國房地產(chǎn)行業(yè)的“持牌考證制度”，實行考試執(zhí)照制度提高準(zhǔn)入門檻。七部門《意見》對此問題雖有提及，但僅是“鼓勵”參加考試，缺乏實踐可操作性。

（三）加強信用體系建設(shè)與部門監(jiān)管。跳單行為本質(zhì)上是對誠實信用原則的違背，因此有必要推進信用體系建設(shè)。對委托人進行普法教育，充分告知其跳單行為的危害與可能承擔(dān)的責(zé)任。建立守信激勵與失信懲戒制度，對嚴(yán)重的不誠信行為可以納入個人誠信檔案。建立地區(qū)乃至全國性的房地產(chǎn)中介服務(wù)平臺，運用互聯(lián)網(wǎng)與大數(shù)據(jù)理念加強行業(yè)信用體系監(jiān)管。為維護自身合法權(quán)益，委托人在簽訂房屋買賣居間合同時，通過細化合同條款，明確雙方權(quán)利義務(wù)與程序細節(jié)，妥善運用補充條款或特別約定，有效規(guī)避和防范可能存在的風(fēng)險。居間人應(yīng)樹立簽約意識與證據(jù)意識，以合法途徑維護自己的報酬請求權(quán)。房地產(chǎn)主管部門以及價格、通信、金融稅務(wù)等相關(guān)部門，應(yīng)進一步明確并細化各方在房屋買賣監(jiān)督管理中的責(zé)任與分工，創(chuàng)新合作模式，完善配合銜接，努力構(gòu)建由個案處理到長效治理的多部門聯(lián)動機制和監(jiān)管體系。

[1]稅兵.居間合同中的雙邊道德風(fēng)險——以“跳單”現(xiàn)象為例[J].法學(xué),2011(11):85-92.

[2]戴財.房屋買賣居間合同跳單行為研究[D].湘潭：湘潭大學(xué),2014.

[3]薛玉夢.上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案分析[D].重慶：西南政法大學(xué),2014.

[4]楊洋.居間行為的原因性研究——從房屋交易市場中的“跳單”現(xiàn)象切入[D].北京：中國政法大學(xué),2014.

[5]于樂群.論委托合同任意解除權(quán)行使的賠償責(zé)任[J].學(xué)理論,2014（30）:85-86.

[6]龔騎.房屋買賣居間合同中雙邊道德風(fēng)險的法律規(guī)制[D].重慶：西南政法大學(xué),2013.

[7]湯文平.從“跳單”違約到居間報酬——“指導(dǎo)案例1號”評釋[J].法學(xué)界,2012（6）:107-177.

[8]張?zhí)鹛?房產(chǎn)買賣居間報酬請求權(quán)問題研究——基于房產(chǎn)買賣“跳單”現(xiàn)象的法律思考[D].廈門：廈門大學(xué),2014.

[9]黎平.跳單條款的效力認定與居間合同的法理再造[J].江西社會科學(xué),2016（5）:180-186.

[10]李颯.房產(chǎn)中介監(jiān)管人法律制度研究[D].濟南：山東大學(xué),2014.

[責(zé)任編輯 楊賀]

AStudyontheProblemof“JumpingList”intheHousingContract

Cao Yuqi

(School of Law,Anhui University,Hefei 230601)

The arrival of the stock house era has promoted the rapid development of the housing trade intermediary industry.On the basis of clarifying the criterion of the effectiveness of the single judgment,it is necessary to perfect the legislation of the house sale law,the mediator's standard,and the right remedy way,and to construct the legal standard system which is suitable and easy to operate and easy to implement,the establishment of exclusive commissioned by the real estate information sharing mechanism,intermediary agencies and brokers’intermediation behavior,and promote the industry norms and supporting system construction.It also need to further strengthen the credit system,and at the same time make efforts to build from the case to the long-term governance of the multi-sectoral linkage mechanism and regulatory system in the legal and institutional level for the steady development of the industry economy to provide effective protection.

stock house age;jumping list;intermediation contract

D923.6

A

2095-0438（2017）03-0038-04

2016-09-07

曹玉琪（1992-），女，安徽懷寧人，安徽大學(xué)法學(xué)院碩士，研究方向：刑法。