李思蒙

(天津財經大學 天津 300222)

我國目前房地產評估中存在的問題

李思蒙

(天津財經大學 天津 300222)

房地產交易繁瑣且復雜，牽涉面較廣，面對這樣一個錯綜復雜的評估，我國相對比于國外在此方面的不足就顯得愈發(fā)明顯，通過將中國和外國在房地產評估行業(yè)的發(fā)展歷程、從業(yè)制度、評估方法、評估技術、評估報告認可度、執(zhí)業(yè)風險以及現行國家政策這七個方面進行對比，找到中國房地產評估中存在的問題，并可以在此基礎上提出相應合理的建議。

房地產評估；存在的問題

隨著我國經濟和社會的不斷發(fā)展，住房制度也進行了深化改革，從而帶動了房地產業(yè)的發(fā)展，使得房地產行業(yè)成為國民經濟發(fā)展的重要支柱產業(yè)。因房地產市場與房地產評估緊密相連，故房地產業(yè)的發(fā)展為房地產評估行業(yè)提供了廣闊的市場發(fā)展空間，同時對評估提出了更高的要求。但從目前我國房地產評估行業(yè)的發(fā)展情況來看，房地產評估行業(yè)得發(fā)展還不能完全適應房地產行業(yè)發(fā)展的要求，故對我國目前房地產評估中存在問題的研究是有必要的。

又因我國房地產行業(yè)發(fā)展時間較短，存在立法滯后，從業(yè)人員素質參差不齊，社會公信力不高等諸多問題，為促進房地產評估行業(yè)發(fā)展，建立健全房地產評估行業(yè)的法律法規(guī)，加強評估人員的資格認證制度，全面推進房地產評估行業(yè)誠信體系的建設，故需要研究我國目前房地產評估中存在的問題。

通過查閱資料，搜集信息，閱讀前人寫過的文章以及自己在此基礎上的思考，綜合來看，前人基本從以下四個方面對我國房地產評估中存在的問題進行分析：

1.我國房地產評估行業(yè)發(fā)展現狀。我國的房地產評估行業(yè)已經經歷了30多年的發(fā)展和創(chuàng)新過程，通過國家各級人員的共同努力，目前已初步建立了基本的房地產估價師執(zhí)業(yè)資格制度，經過注冊的房地產評估機構也逐漸步入正軌，整個評估行業(yè)都處在健康發(fā)展的過程中。

2.我國房地產評估行業(yè)中立法滯后的問題。盡管《中華人民共和國城市房地產管理法》中已明確了房地產評估制度的法定地位，但關于房地產評估的專門法律一直是空白。缺乏法律保障的評估結果是很難得到大家的信任，其評估結果自然而然也就難以得到大眾以及社會的認可和支持。

3.我國房地產評估行業(yè)中從業(yè)人員素質參差不齊的問題。房地產評估專業(yè)性非常強，房地產價值具有個別的性質，所以，任何兩處房地產的價值不可能是一樣的，所以房地產評估結果就很看重評估師的經驗和誠信度。但是我國存在較為混亂的準入現象，還存在門檻偏低、非相關專業(yè)出身，學歷層次較低等現象。

4.我國房地產評估行業(yè)中社會公信力不高的問題。房地產評估行業(yè)發(fā)展較好的國家，不僅有健全的法律法規(guī)，相關的行業(yè)協(xié)會也發(fā)揮著重要的監(jiān)督和規(guī)范作用。但我國由于房地產評估行業(yè)相關法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標準及技術規(guī)范和規(guī)程，同時房地產行業(yè)協(xié)會缺乏自律，對違紀、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導致社會公信力不高。

因為閱讀前人的論文，翻閱的雜志資料都存在時間的差異。可是，隨著當代社會的迅速發(fā)展、制度改革的不斷更新完善、教育水平日益強大深入、科學技術的迅猛突飛，顯然前幾年的房地產評估制度存在的問題與目前我國房地產評估中存在的問題是有所差異的。又隨著時代的潮流，國際化成為了發(fā)展的大趨勢，在此趨勢下，結合我國房地產和資產評估行業(yè)的發(fā)展，將我國和外國一些評估行業(yè)較為成熟的國家進行對比，以此找尋不足，找到改進和努力的方向。由于國外如美國、德國、英國等國的房地產評估行業(yè)歷史發(fā)展比較久遠，相對發(fā)展較為成熟，這對中國房地產評估行業(yè)有很大的借鑒意義。故通過與這些國家進行比較，尋找中國評估業(yè)所存在的問題。在前人的思路指引下，再加上我本人通過查閱資料對當前房地產評估行業(yè)、資產評估行業(yè)立法的一些了解，一方面延續(xù)更新了前人的思路，另一方面又提出來自己的幾點新的思路方法，下面是我依據搜集的所有資料并結合目前我國的制度環(huán)境、經濟環(huán)境、市場環(huán)境、房地產環(huán)境提出的三個問題：

1.目前房地產評估行業(yè)評估人員素質的國內外對比。國外：在從業(yè)人員素質方面，國外對估價師在學歷方面、相關評估工作經驗、考試科目、后續(xù)的教育培訓方面要求很高。例如美國對加入房地產評估師協(xié)會的條件很苛刻。

中國：房地產估價人員的素質參差不齊。中國房地產估價師的考試制度相對低。另外，從考試科目上來看，國外的考試科目涵蓋面積較廣，除了關于房地產方面的知識之外，還涵蓋了經濟、法律、建筑方面的知識。

2.目前房地產評估行業(yè)評估執(zhí)業(yè)風險的國內外對比。國外：從評估報告認可度和執(zhí)業(yè)風險來看，國外房地產評估行業(yè)依托于完善的評估機構、嚴格的從業(yè)制度、先進的評估技術以及各種評估方法的靈活運用，評估報告的質量得到一定的保證，評估結論的法律糾紛也比較少。因此，房地產估價師的地位比較高，相應的執(zhí)業(yè)風險也比較低。

中國：房地產評估執(zhí)業(yè)風險較高。目前由于中國房地產評估行業(yè)存在著一些不合理的競爭。在評估業(yè)務中，經常受制于委托方，并沒有遵從獨立、客觀、公正的原則，違背了評估行業(yè)的一些基本原則，從而使房地產評估師的執(zhí)業(yè)風險較高。

3.房地產評估方法的國內外對比。國外：在國外，從評估方法來看，已然是非常完善了。國外在房地產評估的三種方法：成本法、市場法和收益法上，結合其比較先進的評估技術提出了更多的房地產評估方法。而中國在這方面就比較欠缺，不如國外做得好。

中國：在中國，評估方法應用非常受限制。國內評估數據缺乏、房地產估價人員知識受限，各個方法的應用并不理想。這就需要：第一，需要找定大方向；第二，細化選定所想要研究的領域；第三，選定行業(yè)中具體想要研究的問題。

在此篇文章中，我所選定的是房地產評估行業(yè)的發(fā)展歷程、從業(yè)制度、評估方法、評估技術、評估報告認可度、執(zhí)業(yè)風險以及現行國家政策這七個方面，通過對這七個方面的了解，再將這七個方面與國外房地產評估體系發(fā)達的國家進行對比，發(fā)現不足、找尋問題。

作為資產評估專業(yè)的我，首先是想要在資產評估領域找尋問題，又因資產評估在中國發(fā)展相對不完善，而且相對滯后，但房地產行業(yè)近些年在中國發(fā)展迅猛，故聯想到它們之間肯定存在一些問題，評估行業(yè)的發(fā)展落后于房地產行業(yè)，必定可以找尋一些問題，故選定了房地產評估行業(yè)進行問題的研究。

通過閱讀、查找一些關于房地產評估的相關信息和論文，對房地產評估行業(yè)有了一個大體的了解，初步定了七個方面作為研究的重點和方向：房地產評估行業(yè)的發(fā)展歷程、從業(yè)制度、評估方法、評估技術、評估報告認可度、執(zhí)業(yè)風險以及現行國家政策這七個方面。再通過對這七個方面與國外房地產評估行業(yè)發(fā)達的國家進行對比，找尋中國目前房地產評估行業(yè)的問題所在。

在閱讀前人文章的基礎上，他們主要是從發(fā)展歷程、立法滯后、從業(yè)人員素質、社會公信力這四個方面進行說明論述，說明了在這四個方面我國房地產行業(yè)有什么不足與缺陷。

前人的論述沒有錯誤，但是由于時代的發(fā)展與進步，社會在變化，制度在變化，一切都在發(fā)生改變，我在前人的思路引導下，一方面，沿用了這個思路，對這個思路進行現代化的修改和改進，另一方面，又做了創(chuàng)新，我總共在七個方面進行了問題的研究與探索：房地產評估行業(yè)的發(fā)展歷程、從業(yè)制度、評估方法、評估技術、評估報告認可度、執(zhí)業(yè)風險以及現行國家政策這七個方面，是通過將國內與國外房地產評估行業(yè)發(fā)達的國家進行對比，發(fā)現目前我國房地產評估行業(yè)存在的不足與差距。

[1]沈悅,劉洪玉.住宅價格與經濟基本面:1995- 2002年中國14城市的實證研究[J].經濟研究,2004(6):78- 86.

[2]李春吉,孟曉宏.中國房地產市場結構和價格影響因素的實證分析[J].產業(yè)經濟研究,2005(6):48- 56.

[3]趙聽東,,《中國房地產價格波動與宏觀經濟一一一基于模型的研究》,《經濟評論》第期一頁