李欣

【摘要】營改增目前在建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)以及生活服務業(yè)得到了廣泛的應用，確保企業(yè)的稅負下降。文章基于這一背景，針對房地產(chǎn)營改增后的稅負增減問題展開討論。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 營改增 稅負增減問題

在房地產(chǎn)行業(yè)中推行“營改增”是“營改增”中的重要環(huán)節(jié)，具有難度大且相對比較重要，對我國經(jīng)濟市場的發(fā)展有著重要的影響，與社會發(fā)展也有密切的相關(guān)性，是社會關(guān)注的重點。房地產(chǎn)行業(yè)有效實施“營改增”對于“營改增”能夠順利推廣具有重要作用，也關(guān)系者政府宏觀調(diào)控的效果。

一、“營改增”對房地產(chǎn)稅收的影響

（一）房地產(chǎn)稅率變化

從房地產(chǎn)營業(yè)稅分析，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中都是按照房產(chǎn)5%的稅率進行營業(yè)稅的繳納。在營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)將以11%的稅率進行增值稅的繳納，雖然從增值稅的收納范圍來看比營業(yè)稅多出很多，但是由于增值稅歸屬于價外稅的范疇，在計稅時能夠進行進項稅額的抵扣，并且由于“營改增”的目的是為了減負[1]。因此，稅率的高低不是決定房地產(chǎn)稅負的決定性因素。需要通過完善抵扣條款，實現(xiàn)增值稅抵扣的全面性，即使“營改增”之后房地產(chǎn)稅率有所提升，但從理論上分析還是能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)稅負的下降。

（二）房地產(chǎn)計稅方法的改變

第一，營業(yè)稅計稅方法為：營業(yè)稅應納稅額=計稅依據(jù)×適用稅率。計稅依據(jù)是指應稅業(yè)務的銷售額、銷售無形資產(chǎn)的款項以及銷售不動產(chǎn)的款項，總稱為營業(yè)額。營業(yè)額是指納稅人在出售有形或出租資產(chǎn)、無形資產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜抠M用。第二，增值稅計稅方法為：增值稅應繳稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額。銷項稅額就是指納稅人提供應交稅費服務按照銷售額以及增值稅稅率計算的增值稅額。銷項稅額=銷售額×稅率。進項稅額就是指納稅人在購買貨物或享受應交稅費服務時支付的增值稅額。

總而言之，營業(yè)稅與增值稅在總體來說有很大的差異，主要區(qū)別在于：第一，征收營業(yè)稅時，營業(yè)稅的本質(zhì)就是價內(nèi)稅，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時從買房獲得的所有款項以及銷售房產(chǎn)而獲得的費用，再根據(jù)稅法的相應條款，乘以營業(yè)稅稅率，即可得到應繳稅額；而在實施增值稅之后，其本質(zhì)是價外稅，首先需要將含稅營業(yè)額通過計算分出不含增值稅的稅額，然后在通過稅法的相關(guān)規(guī)定，乘以增值稅稅率得到銷項稅額，然后將銷項稅額與進項稅額相抵扣，從而得到最終應當繳納的稅額[2]。第二，營業(yè)稅與增值稅從本質(zhì)上來說有著較大的區(qū)別，其在核定稅額時所用的計算方法不同；第三，在確定計稅額時，營業(yè)稅的成本利潤率僅需要省級稅務機關(guān)即可確定，而增值稅則需要有國家稅務總局來確定。

（三）發(fā)票使用情況變化

第一，“營改增”前：2007年國家就發(fā)布規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時所獲得的收入必須依照相關(guān)條款開具發(fā)票，發(fā)票可以由納稅人自開以及稅務機關(guān)代開，而其他機關(guān)和單位禁止代開。第二，“營改增”后：增值稅專用發(fā)票只提供給符合納稅人資格的納稅人，其是會計憑證也是完稅證據(jù)，在增值稅的審核與計算中具有重要作用，也是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中的重要證據(jù)。增值稅專用發(fā)票與 一般發(fā)票有很大的差異，這主要是由于發(fā)票上所寫的增值稅稅額能夠抵扣進項稅額，增值稅稅額主要來自于房地產(chǎn)企業(yè)購買商品以及服務時向?qū)Ψ街Ц兜脑鲋刀?，其深層含義在于增值稅發(fā)票將產(chǎn)品從生產(chǎn)到消費時的每個環(huán)節(jié)都聯(lián)系起來，能夠反映完整的增值稅鏈條，從而充分表現(xiàn)增值稅對于推動我國經(jīng)濟市場發(fā)展的作用?？傮w來說，銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票僅能作為會計憑證，管理和處理的層次相對較低，且不能用作抵扣；增值稅專用發(fā)票除了能夠作為會計憑證，且管理和處理更加嚴格，能夠作為抵扣款項的憑證。

（四）優(yōu)惠政策的變化

目前房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策主要有兩條：第一，企業(yè)以不動產(chǎn)向其他企業(yè)融資并獲得股份，與其他股東一樣承擔投資所帶來的風險，但是這種行為根據(jù)國家稅法相關(guān)條例是不征收營業(yè)稅的；第二，房地產(chǎn)企業(yè)自己投資建設(shè)并使用的建筑，這種做法可以免繳營業(yè)稅。但是在2016年實施營改增之后，優(yōu)惠政策如何改動尚未給出具體回答。但是財政部新聞發(fā)言人發(fā)表聲明指出，為了確?！盃I改增”降低行業(yè)稅負的目的，原則上將保持現(xiàn)有稅收的優(yōu)惠政策，從而促使企業(yè)得到更好的發(fā)展。由此可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策會將持續(xù)實現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應如何面對“營改增”

（一）提升納稅意識

在“營改增”之后，由于增值稅計算方法不同于營業(yè)稅計算方法，其重點在于進項稅額抵扣，那么就需要收集增值稅相關(guān)發(fā)票，房地產(chǎn)應當轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，重視增值稅發(fā)票的收集，同若為了銷售方給出的優(yōu)惠而沒有獲得增值稅發(fā)票，就無法抵扣進項稅額，這就導致重復納稅的問題出現(xiàn)。此外，如果不注重辨識所取得增值稅發(fā)票的真?zhèn)我约皝碓?，不但不能夠抵扣進項稅額，而且很可能會涉及到司法訴訟。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要爭取認識增值稅發(fā)票對計稅的重要性，確保發(fā)票的準確性、真實性以及合法性。

（二）提高財務人員的專業(yè)水平

實施“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理以及會計核算將會更加復雜，因此對財務人員專業(yè)水平提出了更高的要求，企業(yè)要督促財會人員積極學習新的稅收政策，并調(diào)整財務管理體系以及會計核算體系，使之與“營改增”更加符合，避免在工作中出錯。房地產(chǎn)企業(yè)應當注重發(fā)揮財務人員的作用，通過設(shè)立相應的獎勵機制，鼓勵財會人員考取中高級會計師、稅務師以及注冊會計師等資格證，從而提升企業(yè)財務管理水平。

三、結(jié)束語

我國與2012年開展了第四次稅收改革，主要改革內(nèi)容就是將營業(yè)稅改為增值稅，也是就是標題提到的“營改增”，主要是為了解決目前稅收方面存在的重復交稅的問題，有助于提升企業(yè)經(jīng)濟效益。

參考文獻

[1]于紅娜.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)未來影響及對策分析[J].中國商貿(mào)，2015，23（14）：133-134.

[2]鄒忠明.營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅及相關(guān)業(yè)務處理[J].財務與會計，2016，32（21）：44-45.