羅麗娟

3月28日這天，浙江杭州未·來科技城熱鬧非凡。國際美食節(jié)、創(chuàng)意集市、科技品牌展、cosplay展、三國殺決賽、舞臺劇等，一群年輕人的狂歡派對響徹在這3平方公里的核心規(guī)劃區(qū)域。這片區(qū)域有個令人振奮的名字——夢想小鎮(zhèn)，由時任浙江省長李強(qiáng)命名，而這天恰好是杭州夢想小鎮(zhèn)的兩周年生日。

作為浙江的“網(wǎng)紅”和首批省級特色小鎮(zhèn)之一，夢想小鎮(zhèn)吸引了一大批擁有“創(chuàng)業(yè)夢”的年輕人匯聚于此。

入駐項目可享受最長3年的免租辦公場地，水電、物業(yè)等費用的60%由小鎮(zhèn)支付；小鎮(zhèn)周邊提供遠(yuǎn)低于市場價格的人才公寓配套，創(chuàng)業(yè)者根據(jù)學(xué)歷每月可以享受300—500元的住房補(bǔ)貼；憑小鎮(zhèn)發(fā)放的創(chuàng)新券，企業(yè)可免費享受小鎮(zhèn)聘請的律師、會計等中介機(jī)構(gòu)服務(wù)……

短短兩年，夢想小鎮(zhèn)累計引進(jìn)上海蘇河匯、北京36氪、深圳紫金港創(chuàng)客等知名孵化器及兩家美國硅谷平臺落戶；集聚創(chuàng)業(yè)項目910余個、創(chuàng)業(yè)人才近8700名，其中累計90余個項目獲得百萬元以上融資，融資總額達(dá)34.5億元人民幣；集聚金融機(jī)構(gòu)620余家，管理資本1350億元人民幣，形成了較完備的金融業(yè)態(tài)。同時，有3家企業(yè)掛牌新三板。

聚集在此的創(chuàng)業(yè)者，大部分為90后?！斑@里就是‘無經(jīng)驗、無資金、無技術(shù)、無場地創(chuàng)客的樂園。”在多數(shù)杭州年輕人眼中，夢想小鎮(zhèn)未來還有更多的可能。

在這座兩年前還只是12幢古老糧倉的小鎮(zhèn)里，有一面“夢想之墻”，墻上用創(chuàng)業(yè)者的“金手印”拼成了一個“dream”字樣，其中有馬云的手印，其他則來自小鎮(zhèn)優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)者。如今，還留著一些空白手印的位置，留給未來更多的“馬云們”。

產(chǎn)城融合的“新衣”？

百度百科詞條中對“小鎮(zhèn)”一詞的解釋是：居民不多的集中地，比城市小一點，英語叫small town。一般在自然環(huán)境較好的地方，較偏僻。

然而“十三五”規(guī)劃綱要提出，加快新型城鎮(zhèn)化步伐，提高社會主義新農(nóng)村建設(shè)水平，加快發(fā)展中小城市和特色鎮(zhèn)，“因地制宜發(fā)展特色鮮明、產(chǎn)城融合、充滿魅力的小城鎮(zhèn)” 。

作為新型城鎮(zhèn)化的探索，在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的發(fā)展進(jìn)程中，“小鎮(zhèn)”一詞正被賦予更具生命力的全新的詮釋。

2016年年中，住建部、發(fā)改委和財政部三大部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，指出到2020年，將培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)，引領(lǐng)帶動全國小城鎮(zhèn)建設(shè)。

據(jù)不完全統(tǒng)計，全國32個省市自治區(qū)目前提出小鎮(zhèn)計劃的已經(jīng)達(dá)到26個。其中，浙、蘇、魯、湘、粵均擬建100個特色小鎮(zhèn)，政府和企業(yè)躍躍欲試。

2016年8月，碧桂園“產(chǎn)城融合戰(zhàn)略”發(fā)布會上，科技小鎮(zhèn)首次亮相。作為率先啟動“小鎮(zhèn)計劃”的房企之一，碧桂園總裁莫斌介紹：“科技小鎮(zhèn)是我們楊國強(qiáng)主席在國內(nèi)的一個夢想，也是縮小板的森林城市?！痹诒坦饒@的計劃里，將投資千億元，五年內(nèi)造出“中國硅谷”的現(xiàn)實范本。

時隔半年，在今年3月的碧桂園業(yè)績會上，當(dāng)再次談起“科技小鎮(zhèn)”，楊國強(qiáng)告訴《21世紀(jì)商業(yè)評論》（下稱《21CBR》）記者：“為國家建立美好的小鎮(zhèn)，這是我們的夢想。但是問題在于小鎮(zhèn)的具體政策性，要與政府洽談?！?/p>

楊國強(qiáng)透露，碧桂園首個科技小鎮(zhèn)或在今年內(nèi)落地。而對于其盈利模式和年內(nèi)投入預(yù)算等問題，楊國強(qiáng)則以“很多方面我們在努力探討”一帶而過。

通過產(chǎn)城融合發(fā)展打造特色小鎮(zhèn)，究竟有多少不可控因素？

把時間軸往前移動，早期的產(chǎn)城融合主要以園區(qū)和新城的形式出現(xiàn)。廣州中新知識城曾經(jīng)作為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型樣板在2010年開工建設(shè)，規(guī)劃面積123平方公里，其中規(guī)劃建設(shè)用地面積60平方公里。按照最初的計劃，未來20年，中新知識城將成為一座為50萬人提供生活、工作、學(xué)習(xí)、休閑的城市，是集聚世界性知識型高端人才之城，以產(chǎn)業(yè)升級為契機(jī)，由過去粗放型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向集約型經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)區(qū)。

中新知識城相關(guān)負(fù)責(zé)人此前告訴《21CBR》記者，中新知識城在技術(shù)方面引入新加坡高端技術(shù)，例如節(jié)能水利系統(tǒng)。同時，在騰飛園打造國際性的創(chuàng)客空間和專業(yè)孵化器，“為了留住高端技術(shù)人才，我們會同時打造宜人居住環(huán)境”。

廣東省城市發(fā)展研究中心主任宋勁松曾表示，中新知識城地處廣州的蘿崗、增城交界處，很多土地尚未開發(fā)，能否吸引高端人才定居，將考驗知識城的整體設(shè)計成功與否。

同時，目前國內(nèi)保護(hù)知識產(chǎn)權(quán)的意識尚未完善，“在相當(dāng)長的時間內(nèi)，社會公眾對知識產(chǎn)權(quán)的認(rèn)可程度還不夠”。長期研究知識產(chǎn)權(quán)問題的原中南財經(jīng)大學(xué)校長、知識產(chǎn)權(quán)研究中心主任吳漢東表示。因此，中新知識城期望在保護(hù)、服務(wù)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展中起到引領(lǐng)作用，似乎還任重道遠(yuǎn)。

另外，作為精準(zhǔn)高端技術(shù)產(chǎn)業(yè)招商引資的盤子，對于人才的需求量大，對于人的需求量則不大，而其所在區(qū)域范圍內(nèi)，目前居住的多數(shù)仍是原住農(nóng)民。曾經(jīng)有媒體報道如此描述中新知識城：當(dāng)規(guī)劃之筆劃到這里時，農(nóng)民“洗腳上田”后，除了部分偶爾騎摩托出來搭搭客外，多數(shù)人都選擇了在家里閑著。

這張以產(chǎn)城融合造出來的大餅，或者還有點吃不消。

如今，產(chǎn)城融合掀起巨浪熱潮已經(jīng)有了新面貌——特色小鎮(zhèn)。

說到小鎮(zhèn)的故事，不得不聚焦到浙江省。浙江的特色小鎮(zhèn)，無疑是現(xiàn)在全國的成功范本，以至于成為多地扎堆來考察學(xué)習(xí)的對象?！罢憬“l(fā)改委城鄉(xiāng)體改處至少已接待過考察團(tuán)50多批，加上全省地市級的，約有1000多批?！碑?dāng)?shù)刎?fù)責(zé)人表示。

春江水暖鴨先知。2014年8月，阿里巴巴赴紐約上市，察覺到即將迎來互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)熱潮的浙江省政府主要領(lǐng)導(dǎo)，在余杭劃出一塊地專門集聚互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)人才和風(fēng)險投資機(jī)構(gòu)，打造一個低成本的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)——這就是今天的夢想小鎮(zhèn)，也是浙江特色小鎮(zhèn)的源起。夢想小鎮(zhèn)采用“互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)青年+風(fēng)投資本”的大孵化器模式，漸成雛形。

夢想小鎮(zhèn)運營了兩年多，一共投入30多億元?！巴度脒@么大，政府能從其中得到什么？這些創(chuàng)業(yè)公司，幾年內(nèi)恐怕沒有多少稅收吧？”在今年2月夢想小鎮(zhèn)接待的一場座談會上，有人提出質(zhì)疑。

“不要說稅收，銷售收入可能都沒有。”一位夢想小鎮(zhèn)招商局負(fù)責(zé)人如實回答，“夢想小鎮(zhèn)算的是大賬，如果算小賬的話，永遠(yuǎn)都是虧的?！焙贾萦嗪紖^(qū)政協(xié)副主席、未來科技城管委會常務(wù)副主任趙喜凱也表示，政府要淡定，不應(yīng)該追求短暫的收益。

2015年6月，首批37個浙江省特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建名單公布。統(tǒng)計數(shù)字顯示，2015年，浙江首批37個特色小鎮(zhèn)固定投資達(dá)到478億元，稅收收入53.09億元，全年旅游接待人數(shù)2768.61萬人次，共入駐企業(yè)8776家，全年工業(yè)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入352.18億元，服務(wù)業(yè)營業(yè)收入629.89億元。半年之后，第二批浙江省級特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建名單緊跟著出爐。

浙江為何大力發(fā)展特色小鎮(zhèn)？業(yè)內(nèi)人士分析，浙江工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量里70%都是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，亟待改造提升；另一方面，新經(jīng)濟(jì)時代，必須培育新的產(chǎn)業(yè)，形成經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的新動能。浙江找到的辦法就是培育特色小鎮(zhèn)，以產(chǎn)業(yè)的有效投資推進(jìn)浙江的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

與此同時，讓人不得不關(guān)注的是，隨著杭州幾大特色小鎮(zhèn)的發(fā)展，其周邊的地價和房價均有不同程度的提高?！?015年我到這一帶看房子，當(dāng)時周邊均價僅為1.3萬元/平方米，等我轉(zhuǎn)了一圈再回來，如今余杭一帶的房價已經(jīng)是2.8-3.1萬元/平方米?！币缓贾葙I房客向《21CBR》記者抱怨。

房地產(chǎn)的“掘金點”？

如今，全國上下席卷了一陣造“小鎮(zhèn)”之風(fēng)。面對如此龐大的市場，地產(chǎn)商們不僅紛紛入局，更將“小鎮(zhèn)計劃”列入其2017年的重要戰(zhàn)略規(guī)劃。

繼斥資2500億在馬來西亞造夢后，碧桂園再豪擲超千億，計劃5年內(nèi)打造“中國硅谷”——科技小鎮(zhèn)。去年8月的啟動發(fā)布會上，碧桂園助理總裁向俊波介紹，集團(tuán)將重點選取一二線城市的周邊土地和項目，投入建設(shè)10個智慧生態(tài)科技小鎮(zhèn)，未來創(chuàng)造出不少于600億元的年產(chǎn)出和60億元的稅收收入。

與一邊建一邊賣的房地產(chǎn)開發(fā)不同，科技小鎮(zhèn)一開始就打算“狠下心”——全面開工。“我們不會先建一些房子，然后拉了資金再去做產(chǎn)業(yè)。我們是園區(qū)和配套同步進(jìn)行，用我們的實力一步到位，建成一個硬環(huán)境，同步打造軟環(huán)境?！北坦饒@總裁莫斌顯得信心十足，聲稱將打造成世界獨一無二的科技小鎮(zhèn)，給入園者最好的環(huán)境，“可以給大家聲明，我們這次決不是做房地產(chǎn)，真的是做產(chǎn)業(yè)?！?/p>

隨后發(fā)力的是華夏幸福，2016年9月，華夏幸福發(fā)布公告，宣布與南京市溧水區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會簽署《合作備忘錄》，為其定制特色小鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)方案。

華夏幸福已經(jīng)在環(huán)京津周邊區(qū)域的大廠、香河、環(huán)上海區(qū)域的浙江嘉善等地分別打造了影視小鎮(zhèn)、機(jī)器人小鎮(zhèn)、人才創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)。此外，根據(jù)公司公告，足球小鎮(zhèn)、健康小鎮(zhèn)和葡萄小鎮(zhèn)等項目也將陸續(xù)推出。根據(jù)華夏幸福最近公布的計劃，將在未來三年在環(huán)北京區(qū)域、沿長江經(jīng)濟(jì)帶以及珠三角區(qū)域的大城市、核心城市的內(nèi)部以及周邊布局百座特色小鎮(zhèn)。

實際上，在業(yè)內(nèi)看來，華夏幸福打造的特色小鎮(zhèn)與其產(chǎn)業(yè)新城模式是一脈相承的。自2002年起，華夏幸福就被引入固安，以“政府主導(dǎo)、企業(yè)運作、合作共贏”的PPP市場化運作模式，推動固安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

在產(chǎn)業(yè)新城的建造和運營方面，華夏幸福的園區(qū)業(yè)務(wù)主要為園區(qū)托管和代建業(yè)務(wù)。園區(qū)土地所有權(quán)基本屬于地方政府，華夏幸福只是簽訂園區(qū)托管協(xié)議，并在托管年限之內(nèi)完成規(guī)劃、建設(shè)、招商和后期的運作、維護(hù)工作。

對于此模式，有分析人士指出，華夏幸福省去其他傳統(tǒng)模式下土地前期購置成本，將原本的土地成本用于園區(qū)建設(shè)，并分享園區(qū)成熟后的后期收益。這使得華夏幸?？梢栽谙鄬Χ痰臅r間內(nèi)實現(xiàn)園區(qū)的快速建設(shè)和有效的異地復(fù)制。

但是，迄今為止，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這筆生意上，萬科、綠地、碧桂園、綠城，包括最早介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的華夏幸福，都未能找到成熟的盈利模式。

基于此，時代地產(chǎn)集團(tuán)董事會主席岑釗雄在去年年底公布國內(nèi)首個城市運營4.0“價值城市”模型，并發(fā)布了其產(chǎn)品藍(lán)圖——“時代未來小鎮(zhèn)”，試圖“革”這場命。該模型的核心為價值合伙人，城市各方參與者都可以“共享城市發(fā)展紅利”，城市“住戶”變身為城市“用戶”，發(fā)展商也變成城市綜合運營商。

同時，這家規(guī)模僅300億的房企，宣布未來5年內(nèi)將從珠三角起步，投資30個“未來小鎮(zhèn)”項目，總投資金額約9000億元。只是，項目落地還未有時間表，“目前我們在廣州、佛山、東莞、中山簽署了相關(guān)合作意向”。岑釗雄在2月舉行的年度業(yè)績會上透露。

此外，比較值得關(guān)注的還有藍(lán)城集團(tuán)開發(fā)的農(nóng)莊小鎮(zhèn)，在浙江嵊州施家岙起步。藍(lán)城集團(tuán)執(zhí)行總裁傅林江曾對媒體表示，藍(lán)城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平計劃在十年內(nèi)打造100個小鎮(zhèn)，實現(xiàn)萬億銷售。雄心勃勃的“百鎮(zhèn)？萬億”計劃，顯然再次把“小鎮(zhèn)”話題推上了風(fēng)口浪尖。在這之后，帶著項目到傅林江辦公室談小鎮(zhèn)合作的委托方絡(luò)繹不絕。

這波小鎮(zhèn)計劃來勢洶洶，一瞬間，似乎所有人都站在了風(fēng)口上。在房企紛紛選擇“產(chǎn)城融合”謀求轉(zhuǎn)型之路的當(dāng)下，房企們巨資投下的“小鎮(zhèn)計劃”，終將成為城市升級的現(xiàn)實范本，抑或是再創(chuàng)一座空城？

小鎮(zhèn)“熱”的憂思

“特色小鎮(zhèn)強(qiáng)調(diào)的發(fā)展理念，不能僅僅當(dāng)成一頂好看的‘帽子，要進(jìn)一步明確特色小鎮(zhèn)的培育理念、方法和路徑，堅決不能違背初衷?！弊》砍青l(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師趙暉在今年3月的全國特色小鎮(zhèn)培訓(xùn)會上如是說。

根據(jù)克而瑞的報告，房企扎推打造小鎮(zhèn)戰(zhàn)略，除了行業(yè)利潤下滑，尋找新的增長點之外，政策推動是其中因素之一。另外一個重要因素則是由于目前一線城市和核心二線城市的拿地成本越來越高。業(yè)內(nèi)人士表示，不排除有部分房企打著小鎮(zhèn)的旗號，意在變相低價圈地。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱也曾在其自媒體號上公開表態(tài)，無論是商業(yè)地產(chǎn)還是文化旅游地產(chǎn)抑或是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商的轉(zhuǎn)型依然很難從傳統(tǒng)的住宅開發(fā)理念中走出來，披著小鎮(zhèn)的外衣，實際上還是房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)核。

目前，房企們試水的特色小鎮(zhèn)，主要集中于產(chǎn)業(yè)新城、文旅小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、科技型服務(wù)小鎮(zhèn)幾大領(lǐng)域，不過卻呈現(xiàn)嚴(yán)重同質(zhì)化的傾向。

“小鎮(zhèn)建設(shè)最重要的環(huán)節(jié)，關(guān)鍵是明確產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，適當(dāng)挖掘骨干和團(tuán)隊做產(chǎn)品研發(fā)的同時，也應(yīng)該有一個精致的品牌推銷做法，繼而實現(xiàn)小鎮(zhèn)文化和產(chǎn)業(yè)要素的緊密結(jié)合。

“國內(nèi)現(xiàn)有的一些小鎮(zhèn)，從街頭到街尾幾乎都在賣小商品，而且商品類別雷同?！蔽醵ㄙY本CEO王磊在接受《21CBR》記者采訪時表示，雖然經(jīng)過較長時間產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但目前在國內(nèi)看到的僅為小鎮(zhèn)1.0版本。

在支持小鎮(zhèn)發(fā)展的方向上，各地政府正采取投資、補(bǔ)貼、獎勵等方式?！罢疅o論是引導(dǎo)基金或是鼓勵創(chuàng)業(yè)，落到當(dāng)?shù)氐氖嵌愂?、就業(yè)、城市名片影響力等，小鎮(zhèn)也是如此?！蓖趵诒硎尽?/p>

對于小鎮(zhèn)的盈利模式，東方花旗創(chuàng)新與金融機(jī)構(gòu)部總經(jīng)理方原草建議，應(yīng)通過更多的方式探索，“例如浙江所做的小鎮(zhèn)，多數(shù)為政府或者開發(fā)商牽頭，那么其中就可以和各家機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，以出讓、REITs或者資產(chǎn)證券化的形式退出?！?/p>

不過，多位業(yè)內(nèi)人士表示，缺資金是當(dāng)前特色小鎮(zhèn)面臨的核心問題之一。受制于項目質(zhì)量不佳、缺少商業(yè)模式以及政策瓶頸，不少金融機(jī)構(gòu)都對特色小鎮(zhèn)感興趣，卻敬而遠(yuǎn)之?！拔覀円苍诜此?，為什么這么大的風(fēng)口來了，我們一單都做不了?！币晃换鸸矩?fù)責(zé)人表示。

碧桂園曾經(jīng)公開表示，短期內(nèi)并不追求盈利。宋衛(wèi)平也曾經(jīng)表示：“做小鎮(zhèn)如果只想著賺錢，那90%都會失敗，做小鎮(zhèn)一定要有念想！”

這也引起業(yè)界思考：如今小鎮(zhèn)的建造模式、運營模式、盈利模式都在探索階段，不久之后，當(dāng)大規(guī)模大體量的小鎮(zhèn)如雨后春筍般涌出，小鎮(zhèn)市場將面臨大量的庫存和洗牌。