霍怡

摘要：面對“供給側改革”新常態(tài)，為改善我國綠色建筑運營階段達不到“真綠”的現(xiàn)狀，文章從綠色建筑運營階段切入，首先總結了我國綠色建筑運營相關政策現(xiàn)狀并分析了運營階段相關主體，提出政府應該為對綠色建筑提供運營管理服務的物業(yè)管理企業(yè)進行直接激勵；接著構建博弈模型，探討政府與供給端的目標策略選擇，研究表明：政府應根據(jù)綠色建筑星級為物業(yè)管理企業(yè)提供差異化的激勵，以實現(xiàn)我國綠色建筑產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

Abstract： Under the guidance of Supply-side reform， in order to improve the actual operation effect of green building in China， this paper starts from the operation stage of green building， summarizes the current policies of green building operation and analyzes the principal parts in operation stage. The anthor holds the idea that government should incentive property management enterprises immediately which provide operational management service for green buildings. Then a game model has been built to discuss the choice of target between government and property management enterprises. It's shown that the government should provide different incentives for property management enterprises according to the green building rating， and achieve the sustainable development of green building industry in China.

關鍵詞：供給側改革；綠色建筑；運營；激勵

Key words： supply-side reform；green building；operation management；incentive

中圖分類號：F426 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）12-0001-03

0 引言

“十二五”時期以來，我國經(jīng)濟發(fā)展過程中長期性結構不合理現(xiàn)象日益突出。2015年11月，習近平總書記在中央財經(jīng)領導小組會議上首次提出了“供給側改革”，明確提出“在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側結構性改革，著力提高供給體系質(zhì)量和效率，增強經(jīng)濟持續(xù)增長動力”[1]。《國務院辦公廳關于加快發(fā)展生活性服務業(yè)促進消費結構升級的指導意見》也提出：堅持創(chuàng)新供給、增加有效供給、優(yōu)化服務供給已經(jīng)成為新的發(fā)展思路。

綠色建筑的理念自進入我國以來，得到快速的發(fā)展。截止至2016年9月底，全國累計已有4515個項目取得綠色建筑標識，取得運營標識的項目僅占取得綠色建筑項目標識總數(shù)的6%，在取得設計標識的項目中繼續(xù)申請取得運營標識的項目只占6.4%，同時除已獲取運營標識的綠色建筑項目技術落實情況較好以外，有不少取得了設計標識的高星級項目到運營階段出現(xiàn)了設備運營管理落后、環(huán)境管理差、能耗設計水平和運行水平嚴重不符、社區(qū)和諧亟待提高等情況，達不到預期的綠色目標。

面對供給側改革新常態(tài)，中國的綠色建筑發(fā)展必須走創(chuàng)新之路，需要綠色建筑全產(chǎn)業(yè)鏈整體創(chuàng)新。對于取得綠色建筑標識的建筑如何保證其按照設計要求運營是我國綠色建筑面臨的重點問題。文章就我國綠色建筑運營的政策現(xiàn)狀進行歸納，對綠色建筑運營管理的相關主體進行分析，運用博弈論模型研究在運營階段如何對供給側的物業(yè)管理企業(yè)進行激勵以確保綠色建筑綠色運營，最后對政府接下來的政策提出建議。文中論述所涉及的物業(yè)管理企業(yè)是指為已經(jīng)取得綠色建筑標識并已經(jīng)投入使用的綠色建筑提供運營管理服務的物業(yè)管理企業(yè)。

1 我國綠色建筑運營相關政策現(xiàn)狀分析

國務院發(fā)布的《國務院辦公廳關于轉發(fā)發(fā)展改革委住房和城鄉(xiāng)建設部綠色建筑行動方案的通知》中指出：“盡快制（修）訂綠色建筑相關工程建設、運營管理、能源管理體系等標準”。財務部和住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布的《關于加快推動我國綠色建筑發(fā)展的實施意見》中指出：“盡快完善綠色建筑標準體系，制（修）訂綠色建筑規(guī)劃、設計、施工、檢驗、運營管理及相關產(chǎn)品標準、規(guī)程”。2013年4月，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《“十二五”綠色建筑和綠色生態(tài)城區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中指出：“注重運行管理，確保綠色建筑綜合效益”?！毒G色建筑技術導則》、《綠色建筑評價標準》中都就綠色建筑運營管理部分做了詳細闡述。

北京市對取得二星、三星綠色建筑運行標識的公共建筑項目和住宅建筑項目獎勵標準為二星級標識項目22.5元/m2，三星級標識項目40元/m2，獎勵標準根據(jù)技術進步、成本變化等情況適時調(diào)整。2015年4月山東省對綠色建筑評價標識項目的獎補依據(jù)由原來的項目設計標識星級變更為項目所獲運行標識星級，獲得運行標識的綠色建筑按由低到高的等級分別可獲得15、30和50元/m2的獎補資金。自2016年起，項目獲得“綠色建筑運行標識”后，經(jīng)核查符合相關要求的，一次性撥付獎勵資金。2016年上海市對滿足相應建筑規(guī)模和建筑要求的獲得二星或三星運營標識的綠色建筑每平米分別補貼50、100元。江蘇省對獲得運營標識的綠色建筑再獎勵10元/m2，并且優(yōu)先支持獲得綠色建筑運營標識的紀念性建筑，文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生建筑和交通樞紐建筑等，同時從公示的項目來看，江蘇省綠色建筑補貼逐漸向運營標識項目傾斜。

毫無疑問，國家和地方的相關政策表明，綠色建筑的運營已經(jīng)引起了重視，但現(xiàn)行綠色建筑標識項目激勵政策中并未直接涉及對運營管理相關主體的激勵政策，這在一定程度上造成物業(yè)管理企業(yè)的積極性減弱。隨著我國綠色建筑數(shù)目的不斷增加，絕大多數(shù)獲得綠色建筑設計標識的項目已經(jīng)進入運營階段，而隨著國家及地方綠色建筑標準的強制實施，未來將會有更多的綠色建筑，而傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式遠不能實現(xiàn)綠色建筑運營管理的需要，如何推進我國綠色建筑的體量到質(zhì)量的轉化實現(xiàn)綠色建筑全壽命周期“真綠”就顯得尤為重要，探尋優(yōu)化綠色建筑運營的方式迫在眉睫。

2 綠色建筑運營階段相關主體分析

運營管理階段占建筑全壽命周期的95%以上，物業(yè)管理企業(yè)不僅是運營管理的執(zhí)行者，更是實現(xiàn)“四節(jié)一環(huán)?！钡谋O(jiān)護人。與傳統(tǒng)建筑物業(yè)管理不同，綠色建筑的運營管理需要創(chuàng)新的管理方法及先進適宜的技術，這無疑需要大量的資本投入，綠色建筑星級越高，物業(yè)管理企業(yè)提供綠色運營管理服務投入的成本就越大。在物業(yè)行業(yè)普遍低收益的行情下，物業(yè)管理企業(yè)通常認為運營管理效益與其自身利益和責任關系不大，不少物業(yè)管理機構其實把綠色建筑視為一種負擔，物業(yè)管理企業(yè)由于其實力及意愿等因素不能也不愿很好地使用和維護高效能的設備，節(jié)約資源和能源的積極性不高，不能充分發(fā)揮綠色建筑節(jié)約能源和資源的潛力，導致運營階段不綠色[2]。

業(yè)主作為綠色建筑的所有者，是物業(yè)管理企業(yè)的服務對象，也是最直接的受益者。目前，業(yè)主通常認為只要購買了綠色建筑產(chǎn)品就能實現(xiàn)其自身的需求，而忽略了運營階段有效的管理才是實現(xiàn)利益最大化的關鍵，因而對綠色建筑專業(yè)化運營管理的有效需求不足。

3 激勵政策機制設計

激勵機制設計理論的基本思想是對于一定的經(jīng)濟環(huán)境和社會目標，研究用什么樣的激勵機制使得人們在自利行為驅(qū)使下采取行動實現(xiàn)社會目標[3]。

3.1 激勵目標

對于已經(jīng)取得綠色建筑標識項目的運營管理，經(jīng)濟激勵的總體目標是確保其在運營階段達到“四節(jié)一環(huán)?！?，并推動綠色建筑運營管理專項服務的大力發(fā)展，同時普及綠色建筑運營標識。

3.2 激勵對象

在供給側改革的視角下，大部分行業(yè)都可以通過附加新技術、新產(chǎn)品、新管理模式等新財富形態(tài)的方式，形成新價值、新需求和新市場，最終拉動經(jīng)濟新動力。綠色建筑的運營管理正是在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎上進行“管理+技術”的創(chuàng)新與整合。筆者認為，創(chuàng)造有效的供給才是市場的推動力量，同時合格的供給主體在創(chuàng)造有效供給的同時，也在創(chuàng)造需求、發(fā)現(xiàn)需求。通過對供給側（綠色建筑物業(yè)管理企業(yè)）的激勵，增加物業(yè)管理企業(yè)對綠色建筑專業(yè)運營管理的有效供給，需求側（業(yè)主）才能意識到綠色建筑的真正價值，增加對綠色建筑運營管理服務的需求，進而推動我國綠色建筑產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)真綠。同時，對供給側的激勵可以改善我國綠色建筑“重建輕管”及標識結構不均衡的現(xiàn)狀，催生出更多的運營標識高星級綠色建筑項目。

4 政府與物業(yè)管理企業(yè)的進化博弈分析

政府和物業(yè)管理企業(yè)群體之間傳遞的是對稱信息，雙方都完全了解對方在各種選擇下獲得的收益。政府是完全理性決策主體，以確保綠色建筑運營效率為決策目標；而物業(yè)管理企業(yè)群體是有限理性決策主體，其受政府政策引導決策，物業(yè)管理企業(yè)提供綠色運營管理服務并非單一企業(yè)的行為，而是通過不斷效仿、學習其他企業(yè)的行為并進行調(diào)整的群體選擇的結果，最后達到穩(wěn)定。

4.1 模型的建立與求解

物業(yè)管理企業(yè)的選擇為：

Si=0，提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務1，提供達標綠色運營管理服務，并且x，Si=0的比例1-x，Si=1的比例，同時e表示政府的激勵力度，e越大表示政府的激勵力度越大，物業(yè)管理企業(yè)獲得的優(yōu)惠更多，同時政府也需要付出更多的財政資金。

當物業(yè)管理企業(yè)選擇提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務時，則其與政府的收益函數(shù)分別為：

Io（Si=0）=a0 （1）

Ig（Si=0）=b0-c0 （2）

當物業(yè)管理企業(yè)選擇提供達標綠色運營管理服務時，則其與政府的收益函數(shù)分別為：

Io（Si=1）=a1-c+a2+e （3）

Ig（Si=1）=b1+b2-e （4）

其中：Io為物業(yè)管理企業(yè)的收益，Ig為政府的收益，a0為物業(yè)管理企業(yè)提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務的收益，b0為物業(yè)管理企業(yè)提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務時政府的收益，c0為物業(yè)管理企業(yè)提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務時政府為綠色建筑非綠色運營而付出的整治成本，a1為物業(yè)管理企業(yè)提供達標綠色運營管理服務的收益，為物業(yè)管理企業(yè)提供達標綠色運營管理服務的成本（包括新技術人員培訓費、新設備維護費、新模式管理費等），a2為物業(yè)管理企業(yè)提供達標綠色運營管理服務獲得的額外收益（如企業(yè)品牌價值的提升等），b1為物業(yè)管理企業(yè)提供達標綠色運營管理服務時政府的收益，b2為物業(yè)管理企業(yè)提供達標綠色運營管理服務時政府獲得的額外收益（如長期的社會收益等）。

物業(yè)管理企業(yè)的平均期望收益Io為：

Io=xIo（Si=0）+（1-x）Io（Si=1）=xa0+（1-x）（a1-c+a2+e）（5）

物業(yè)管理企業(yè)的復制動態(tài)方程為：

F（x）=■=x[Io（Si=0）-Io]=x（1-x）[a0-（a1-c）-a2-e]（6）

令F（x）=0，得x=0，x=1，e*=a0-（a1-c）-a2。

當e*=a0-（a1-c）-a2時，F(xiàn)（x）≡0，即政府的激勵力度開始起作用，物業(yè)管理企業(yè)群體中提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務與提供達標綠色運營管理服務的比例處于穩(wěn)定狀態(tài)；當e>e*時，F(xiàn)'（x=0）<0，F(xiàn)'（x=1）>0，x=0是進化穩(wěn)定策略，此時物業(yè)管理企業(yè)與政府政策形成良性互動，物業(yè)管理企業(yè)群體中的個體通過不斷相互學習、模仿，使得更多的物業(yè)管理企業(yè)選擇提供達標綠色運營管理服務，最終達到帕累托最優(yōu)狀態(tài)；當e0，F(xiàn)'（x=1）<0，x=1是進化穩(wěn)定策略，此時政府的激勵力度不夠，提供達標綠色運營管理服務的物業(yè)管理企業(yè)虧損，提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務成為物業(yè)管理企業(yè)的均衡選擇。

政府的期望收益Ig為：

Ig=xIg（Si=0）+（1-x）Ig（Si=1）=x（b0-c0）+（1-x）（b1+b2-e）

（7）

要使政府實施激勵政策，則Ig？叟b0-c0，即政府實施激勵政策的期望收益應不小于當所有物業(yè)管理企業(yè)都選擇提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務時的政府收益，得出：

e？燮b1+b2-b0+c0

因此，完全理性的政府應以資源、環(huán)境和社會的長期利益為主要決策依據(jù)，鎖定有遠見的激勵政策，即a0-（a1-c）-a2？燮e？燮b1+b2-b0+c0（從全社會角度出發(fā)，物業(yè)管理企業(yè)提供達標綠色運營管理服務的總體收益a1+a2-c+b1+b2恒大于其提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務的總體收益a0+b0-c0），從而引導物業(yè)管理企業(yè)群體的決策行為，通過不斷學習和模仿，使得x→0，并最終實現(xiàn)帕累托最優(yōu)均衡穩(wěn)定（e，Si=1）。

以下對物業(yè)管理企業(yè)提供與高星級標識相匹配[4]的綠色運營管理服務的情況進行分析。物業(yè)管理企業(yè)的選擇為S'i=0，提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務2，提供與高星級標識相匹配的綠色運營管理服務，并且y，Si=0的比例1-y，Si=2的比例，同時e'表示政府的激勵力度，e'越大表示政府的激勵力度越大。

計算過程同上，其中：a'1為物業(yè)管理企業(yè)提供與高星級標識相匹配的綠色運營管理服務的收益，c'為物業(yè)管理企業(yè)提供與高星級標識相匹配的綠色運營管理服務的成本，a'2為物業(yè)管理企業(yè)提供與高星級標識相匹配的綠色運營管理服務獲得的額外收益，b'1為物業(yè)管理企業(yè)提供與高星級標識相匹配的綠色運營管理服務時政府的收益，b'2為物業(yè)管理企業(yè)提供與高星級標識相匹配的綠色運營管理服務時政府獲得的額外收益。

當F（y）=0時，y=0，y=1，e**=a0-（a'1-c'）-a'2。當e**=a0-（a'1-c'）-a'2時，F(xiàn)（y）≡0，即政府的激勵力度開始起作用，物業(yè)管理企業(yè)群體中提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務和提供與高星級標識相匹配的綠色運營管理服務的比例處于穩(wěn)定狀態(tài)；當e'>e**時，F(xiàn)'（y=0）<0，F(xiàn)'（y=1）>0，y=0是進化穩(wěn)定策略，此時物業(yè)管理企業(yè)與政府政策形成良性互動，物業(yè)管理企業(yè)群體中的個體通過不斷相互學習、模仿，使得更多的物業(yè)管理企業(yè)選擇提供與高星級標識相匹配的綠色運營管理服務，最終達到帕累托最優(yōu)狀態(tài)；當e'0，F(xiàn)'（y=1）<0，y=1是進化穩(wěn)定策略，此時政府的激勵力度不夠，提供與高星級標識相匹配的綠色運營管理服務的物業(yè)管理企業(yè)虧損，提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務成為物業(yè)管理企業(yè)的均衡選擇。

政府實施激勵政策的期望收益應不小于當所有物業(yè)管理企業(yè)都選擇提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務時的政府收益，得出e'？燮b'1+b'2-b0+c0。

因此，完全理性的政府應以資源、環(huán)境和社會的長期利益為主要決策依據(jù)，鎖定有遠見的激勵政策，即a'0-（a'1-c'）-a'2？燮e'？燮b'1+b'2-b0+c0，從而引導物業(yè)管理企業(yè)群體的決策行為，通過不斷學習和模仿，使得x→0，并最終實現(xiàn)帕累托最優(yōu)均衡穩(wěn)定（e'，Si=2）。

4.2 供給側視角下綠色建筑運營優(yōu)化激勵政策建議

①若e=e'，即物業(yè)管理企業(yè)只要選擇提供達標綠色運營管理服務，政府就會給予激勵。目前我國綠色建筑業(yè)主對于綠色建筑運營階段對其自身的長期收益并不明確，同時物業(yè)管理企業(yè)提供與高星級標識相匹配的綠色運營管理服務的成本遠超過提供達標綠色運營管理服務的成本。在無差別激勵的情況下，提供與高星級標識相匹配的綠色運營管理服務的物業(yè)管理企業(yè)若定價過高，則可能不被業(yè)主認可；若定價與提供達標綠色運營管理服務的物業(yè)管理企業(yè)無差別則自身利益受損。物業(yè)管理企業(yè)從其自身利益考量，選擇提供達標綠色運營管理服務的可能性更大。

②若e

5 結語

目前，我國綠色建筑運營管理“技術+管理”的技術標準及方法尚處于發(fā)展階段[5]。限于技術與成本控制等問題，物業(yè)管理企業(yè)提供綠色運營管理服務的成本普遍高于收益。在供給側視角下，政府應加強對物業(yè)管理企業(yè)相關資質(zhì)的監(jiān)管，同時應根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)所提供運營管理服務的綠色建筑星級提供差異化的補貼，從而降低物業(yè)管理企業(yè)的增量成本，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)主動學習并創(chuàng)新綠色建筑運營管理技術和方法，不斷創(chuàng)新服務方式和商業(yè)模式，加強后期運營與前期設計施工的良性反饋互動，推動綠色建筑運營標識的推廣，促進綠色建筑在全生命周期內(nèi)實現(xiàn)最優(yōu)解，打造我國經(jīng)濟發(fā)展的新引擎。

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