吳錦華

摘 要 近年來，發(fā)達(dá)地區(qū)的開發(fā)區(qū)經(jīng)過產(chǎn)業(yè)集聚，人口激增，產(chǎn)業(yè)調(diào)整，城市化的步伐日新月異，商業(yè)地產(chǎn)尤其是社區(qū)商業(yè)的發(fā)展尤為迅速，甚至出現(xiàn)泡沫化的現(xiàn)象。開發(fā)區(qū)由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，原先的污染產(chǎn)業(yè)、低效產(chǎn)業(yè)等逐漸被調(diào)整掉，但新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形成需要一定時(shí)間，這里有個(gè)艱難的陣痛期。很多處于城市化過程中的開發(fā)區(qū)，在面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級調(diào)整階段，很多要素資源，如土地、廠房等，沒有得到充分有效的利用，政府規(guī)劃偏重于商業(yè)服務(wù)業(yè)的開發(fā)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，這樣很容易形成過剩局面，不利于后續(xù)的穩(wěn)定經(jīng)營。隨著網(wǎng)購的興起，商業(yè)地產(chǎn)面臨著前所未有的經(jīng)營壓力，百貨、零售等傳統(tǒng)商業(yè)購物中心業(yè)態(tài)發(fā)展乏力，教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)逐漸取而代之，目前的購物中心，尤其是社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，教育培訓(xùn)業(yè)態(tài)所占比例逐年提高，原因無非是國人重視教育，投入不惜成本。然而，教育在國內(nèi)仍是一個(gè)發(fā)展空間巨大的行業(yè)，有識人士都在高呼教育改革，利國利民。培訓(xùn)教育更加如此，目前發(fā)展蓬勃無序的培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)，更需要進(jìn)行有效引導(dǎo)，規(guī)范經(jīng)營。本文構(gòu)建一個(gè)教育產(chǎn)業(yè)園的商業(yè)模式，既能符合政府產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，提升要素資源的利用效率，又能為教育培訓(xùn)整合出一個(gè)高效運(yùn)營的平臺(tái)，優(yōu)化教育資源，提升教育水平。

關(guān)鍵詞 綜合素質(zhì) 教育產(chǎn)業(yè)園 商業(yè)模式 框架構(gòu)建

一、園區(qū)名稱定位

名稱：××·綜合素質(zhì)教育產(chǎn)業(yè)園

定位：一站式優(yōu)秀教育培訓(xùn)資源集聚中心，學(xué)生綜合素質(zhì)能力展示平臺(tái)，點(diǎn)單式教學(xué)模式探索基地。

（一）價(jià)值

1.學(xué)生主動(dòng)性。在產(chǎn)業(yè)園里，學(xué)生可以選擇園區(qū)里自己想要的課程和老師，中途如果不滿意，可以更換課程及老師，不用顧忌費(fèi)用能不能退的問題（費(fèi)用統(tǒng)一由園區(qū)運(yùn)營商收取）。

2.優(yōu)秀師資利用最大化。園區(qū)實(shí)行的是以學(xué)生為主導(dǎo)制訂課程和學(xué)習(xí)計(jì)劃，師資力量是按照需求和能力優(yōu)勝劣汰，越優(yōu)秀的老師，學(xué)生就會(huì)越多，越平庸的老師，學(xué)生就不愿去聽課，教學(xué)相輔相成，師資不斷優(yōu)化更新。

3.一站式的便利性。園區(qū)有種類齊全的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，學(xué)生在這里都可以得到自己想要的教育，這避免了現(xiàn)在趕趟兒似的送孩子去培訓(xùn)的窘境，同時(shí)園區(qū)提供充足的停車位以及其他配套服務(wù)，如陪同人員可以進(jìn)行一定程度的購物、休閑、用餐以及健身等活動(dòng)，便利的價(jià)值處處體現(xiàn)。

4.家長參與或加入學(xué)習(xí)活動(dòng)。傳統(tǒng)的培訓(xùn)方式是家長送孩子培訓(xùn)后，家長就離開或者外面等，園區(qū)有設(shè)置很多針對家長的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，包括專業(yè)知識、親子教育、學(xué)歷晉升、技能培訓(xùn)、心里輔道等等，使得家長能夠利用空余時(shí)間充電學(xué)習(xí)。家長自身得到提升，也可以感染孩子的學(xué)習(xí)積極性。

5.學(xué)以致用，發(fā)現(xiàn)自己潛能，提升信心和學(xué)習(xí)動(dòng)力。傳統(tǒng)的培訓(xùn)教育經(jīng)常是學(xué)過就忘，很難做到學(xué)以致用，園區(qū)配備大量展示平臺(tái)，比如音樂劇話劇舞臺(tái)、運(yùn)動(dòng)場、演講或辯論會(huì)場等等，結(jié)合與其他學(xué)校的比賽或交流，給學(xué)生充分的展示機(jī)會(huì)，達(dá)到學(xué)以致用的目的。

6.綜合學(xué)分制的運(yùn)用，結(jié)合社會(huì)及公益活動(dòng)，全面提升學(xué)生的素質(zhì)能力以及社會(huì)責(zé)任意識。這塊內(nèi)容是園區(qū)的重要價(jià)值訴求，目前的培訓(xùn)教育甚至學(xué)校教育與社會(huì)脫節(jié)嚴(yán)重，園區(qū)參照了國外的一些成熟經(jīng)驗(yàn)，推行綜合學(xué)分制，也就是園區(qū)學(xué)生不但學(xué)習(xí)成績有學(xué)分，可以參加園區(qū)內(nèi)外的社會(huì)及公益活動(dòng)爭取學(xué)分，學(xué)分積累到一定程度可以有各種獎(jiǎng)勵(lì)，如獎(jiǎng)學(xué)金、現(xiàn)金等價(jià)券（可以在園區(qū)的商業(yè)配套中當(dāng)現(xiàn)金使用或者抵學(xué)費(fèi)等等）等，提供學(xué)生的積極性以及參與社會(huì)活動(dòng)的動(dòng)力。

7.線上線下的同步結(jié)合，名師名人資源的共享運(yùn)用。名師是重要的教育稀缺資源，園區(qū)通過兼職授課或者外部交流等形式，邀請名師或者名人到園區(qū)授課或講座，同時(shí)線上同步開展（線上通過掃描APP軟件二維碼，交費(fèi)即可進(jìn)入視頻授課，也可以互動(dòng)交流，費(fèi)用按照總價(jià)和人數(shù)確定，如一小時(shí)課費(fèi)為1000元，如線上有1000人點(diǎn)擊進(jìn)入，則費(fèi)用為1元1人），教育資源共享。

二、園區(qū)選址規(guī)劃

教育是一個(gè)社區(qū)結(jié)合相對緊密的區(qū)域，因此園區(qū)選址有一定要求：

第一，不能太偏，交通相對便捷，車程5分鐘左右，停車必須方便。

第二，不能接近中心區(qū)，園區(qū)無法承擔(dān)高額的土地成本，停車極其不便，市中心區(qū)域不適合做該項(xiàng)目，尤其適合正在進(jìn)行城市化的發(fā)達(dá)開發(fā)區(qū)。

第三，周邊小區(qū)較多，年輕人群比例較大，城市化過程中的開發(fā)區(qū)的人口結(jié)構(gòu)中年輕人群較多，外來工作人員比例較大。

三、園區(qū)的建筑規(guī)劃參數(shù)

占地面積：約40畝

容積率：2.0

建筑面積：約5萬平方米

教育培訓(xùn)用房：37500平方米（含教師公寓12500平方米），主要用于項(xiàng)目教學(xué)及教學(xué)配套內(nèi)容，如培訓(xùn)教室、操場、舞臺(tái)劇院、多媒體訓(xùn)練場、教室公寓等。

配套用房：12500平方米，主要為服務(wù)于項(xiàng)目的配套服務(wù)，如食堂、餐廳、休閑咖啡、健身娛樂、便利超市等等

產(chǎn)業(yè)園需向當(dāng)?shù)亟逃鞴懿块T進(jìn)行立項(xiàng)，經(jīng)規(guī)劃、國土等多部門確認(rèn)，即使是閑置土地或者廠房進(jìn)行使用性質(zhì)變更，也需要向教育主管部門報(bào)審立項(xiàng)，報(bào)各關(guān)聯(lián)部門批準(zhǔn)更改使用性質(zhì)，才能進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。

四、項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營模式

（一）園區(qū)統(tǒng)一經(jīng)營管理體系

園區(qū)設(shè)立運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，統(tǒng)一運(yùn)作產(chǎn)業(yè)園，包括招商、策劃、客服、物業(yè)等等。在完成項(xiàng)目定位后，引入符合園區(qū)定位及周邊需求的優(yōu)質(zhì)培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)，簽訂合作協(xié)議，主要內(nèi)容：

第一，費(fèi)用由園區(qū)統(tǒng)一收銀，園區(qū)與教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)按照40%∶60%的比例分成（分成比例可以視項(xiàng)目地段或者招商情況而定），每隔一定時(shí)間進(jìn)行結(jié)算（如以月結(jié)算或者以季度結(jié)算）。

第二，項(xiàng)目里的基礎(chǔ)裝修投入，包括培訓(xùn)教室，都由園區(qū)負(fù)責(zé)實(shí)施（培訓(xùn)機(jī)構(gòu)個(gè)性化的裝修由其自行實(shí)施），但教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)需繳納一定的裝修保證金。

第三，學(xué)生可以根據(jù)自身需要調(diào)整學(xué)習(xí)內(nèi)容，更換培訓(xùn)機(jī)構(gòu)和課程，園區(qū)按照實(shí)際學(xué)生學(xué)習(xí)課時(shí)與培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行結(jié)算；如果培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及其師資力量一直不被學(xué)生認(rèn)可，園區(qū)可以要求培訓(xùn)機(jī)構(gòu)優(yōu)化課程、調(diào)整師資，甚至有權(quán)與其單方面解除協(xié)議。

第四，園區(qū)對培訓(xùn)機(jī)構(gòu)實(shí)行考核制，以結(jié)果考核為主，過程考核為輔，一般以年為單位，按照培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的實(shí)際入學(xué)課時(shí)和人數(shù)，以及學(xué)生家長的滿意度兩個(gè)基本維度進(jìn)行考核，實(shí)行優(yōu)勝劣汰，鼓勵(lì)創(chuàng)新，保持競爭力。

第五，園區(qū)鼓勵(lì)學(xué)生的獨(dú)立自理以及培養(yǎng)學(xué)生服務(wù)社會(huì)的責(zé)任感，實(shí)行綜合學(xué)分制。學(xué)生除了學(xué)習(xí)優(yōu)異可以獲得學(xué)分外，參加園區(qū)的勞動(dòng)（如食堂洗碗、掃地），對外獲得比賽榮譽(yù)、做社區(qū)義工、好人好事等，有相關(guān)依據(jù)均可獲得學(xué)分，這些學(xué)分既可以有精神鼓勵(lì)，也可以化為物質(zhì)內(nèi)容，如充抵學(xué)費(fèi)，用作園區(qū)商業(yè)配套的實(shí)際現(xiàn)金等價(jià)物。

總之，園區(qū)統(tǒng)一經(jīng)營管理，費(fèi)用統(tǒng)一收取，可以優(yōu)化培訓(xùn)師資資源，非租賃式并且提供基礎(chǔ)裝修，可以大大減輕培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的資金壓力，對于其專心教育、致力業(yè)務(wù)很有作用。對于園區(qū)管理方來說，這種商業(yè)運(yùn)營模式，可以更好地引進(jìn)和優(yōu)化教育資源，提升學(xué)生學(xué)習(xí)的主動(dòng)性，顛覆了以往以教為主的教學(xué)模式。

（二）設(shè)置特教機(jī)構(gòu)，提升社會(huì)責(zé)任感

目前，特殊教育，尤其是針對智力障礙、行動(dòng)障礙的群體來說，是一個(gè)政府亟待解決的問題。園區(qū)將設(shè)立超過1000平方米的特教培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，并且配置適合特教的各種教學(xué)資源，凸顯園區(qū)的社會(huì)責(zé)任感，也可以獲得政府的資金補(bǔ)貼以及稅收優(yōu)惠政策。

（三）配套用房的統(tǒng)一規(guī)劃和招商運(yùn)營

配套用房以來作為產(chǎn)業(yè)園的補(bǔ)充服務(wù)內(nèi)容，單獨(dú)設(shè)置于教學(xué)樓之外的建筑，主要以商業(yè)配套為主，同時(shí)也在一定程度上彌補(bǔ)項(xiàng)目的收入。整體上，項(xiàng)目的配套用房由園區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、定位、招商及后續(xù)運(yùn)營，引進(jìn)與產(chǎn)業(yè)園定位及人群結(jié)構(gòu)相符合的配套商業(yè)，如便利超市、休閑咖啡、健身中心、餐飲購物、兒童游樂等等，主要是為園區(qū)家長、學(xué)生及工作人員提供便利商業(yè)服務(wù)。

（四）教師公寓的設(shè)立及統(tǒng)一經(jīng)營管理

教師公寓是針對園區(qū)工作的教師而轉(zhuǎn)向設(shè)立的，作為項(xiàng)目的配套服務(wù)，為在職教師提供免費(fèi)或者優(yōu)惠的教師公寓，這樣可以提升教師的工作積極性，有利于提高教學(xué)質(zhì)量，留住優(yōu)質(zhì)師資資源。教師公寓除了服務(wù)于園區(qū)的教職工人員之外，如有多余，可以對外租賃，補(bǔ)貼園區(qū)收益。

五、項(xiàng)目的基本收支測算

總體上，項(xiàng)目的收入主要有兩部分，一是教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)分成收入（按照40%：60%與教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)分成）；二是配套用房租金收入。

成本：一是建設(shè)成本：總投資1.2億元，財(cái)務(wù)成本按照7%計(jì)算，一年840元，折舊按照40年分?jǐn)?，每?00萬元，合計(jì)1140萬元。二是管理成本（按照7個(gè)人項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，保潔保安外包，物業(yè)費(fèi)能耗費(fèi)的收益假定正好平衡保安保潔費(fèi)用）150萬元，推廣費(fèi)50萬元，維修改造費(fèi)30萬元，合計(jì)年成本230萬元。成本總計(jì)：1370萬元。

按照靜態(tài)測算法，投資回報(bào)率為9.5%，投資回收期為10.5年（項(xiàng)目未計(jì)算土地成本，也未計(jì)算可能的政府補(bǔ)貼等收益）。

綜上所述，綜合素質(zhì)教育產(chǎn)業(yè)園商業(yè)模式的構(gòu)建是基于時(shí)代發(fā)展的客觀需要，是互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代與教育改革訴求相結(jié)合的產(chǎn)物，尤其是針對開發(fā)區(qū)城市化過程中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整出現(xiàn)的問題。同時(shí)，綜合素質(zhì)教育產(chǎn)業(yè)園整合了作為產(chǎn)業(yè)園配套的商業(yè)服務(wù)，使之能夠達(dá)到既能兼顧社會(huì)效益，又能平衡經(jīng)濟(jì)收支，符合政府產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，具有一定的實(shí)踐性。

（作者單位為杭州和達(dá)商業(yè)資產(chǎn)管理有限公司）