馬先林??

摘要：商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過多年的快速增長后面臨招商退租、財(cái)務(wù)管理、營銷和商譽(yù)、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)等多方面的風(fēng)險(xiǎn)；化解和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，需要以人才為根本大力提高核心競爭力，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)有效拓展融資渠道，鼓勵(lì)多業(yè)態(tài)的創(chuàng)新與發(fā)展，建立和豐富品牌資源儲(chǔ)備。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商建筑業(yè)

一、引言

受國家宏觀調(diào)控政策和人口紅利逐漸減少的影響，近年來房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利水平變化較大，住宅房地產(chǎn)的高盈利時(shí)代正在面臨逐漸消退的威脅，而商業(yè)地產(chǎn)由于擁有較高的物業(yè)升值空間和投資回報(bào)率，加之受政策調(diào)控的影響較少存在穩(wěn)定的預(yù)期，出現(xiàn)了較住宅房地產(chǎn)更快的增長。然而商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過一段時(shí)期的高速擴(kuò)張后分化比較明顯，招商難、空置率高、運(yùn)營困難的現(xiàn)象開始大量出現(xiàn)，不同開發(fā)商之間以及不同區(qū)域之間的運(yùn)營的差異與收益出現(xiàn)了較大的差距，大量商業(yè)地產(chǎn)面臨閉店的威脅，行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)凸顯。

二、面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

（一）招商退租風(fēng)險(xiǎn)

首先是招商風(fēng)險(xiǎn)。近些年來，商品市場的競爭尤其是同質(zhì)化的競爭愈演愈烈，這使得一部分大品牌尤其是具有國際背景的品牌廠商對(duì)開設(shè)店鋪的選擇尤為謹(jǐn)慎。為了規(guī)避過度競爭獲取更好的經(jīng)濟(jì)效益，他們不僅對(duì)競爭環(huán)境非常敏感，而且對(duì)商場的環(huán)境也提出了很高的要求。如果商場的硬件設(shè)施達(dá)不到要求或者周圍的環(huán)境不利于開店，即使對(duì)其減免租金他們也不愿在商場開店。

其次是客戶流失風(fēng)險(xiǎn)。一定數(shù)量承租客戶的穩(wěn)定存在是商業(yè)地產(chǎn)健康經(jīng)營的前提條件，而一旦客戶縮減規(guī)?；蛘呤浅纷?，必然會(huì)對(duì)項(xiàng)目的招商工作產(chǎn)生直接影響，而其中影響較大的是客戶主力店的撤租。一般來說客戶的店鋪分為重點(diǎn)店鋪、次重點(diǎn)店鋪和一般店鋪，為了取得更好的商業(yè)效果，客戶會(huì)把把主力店鋪安排在繁華的購物中心。主力店因?yàn)槠淞己玫男蜗蠛头€(wěn)定的客流會(huì)對(duì)整個(gè)商場客戶的經(jīng)營產(chǎn)生較大影響，一旦主力店縮減規(guī)模甚至撤店關(guān)門，不但會(huì)直接減少商場方的不如，同時(shí)也會(huì)對(duì)其他租戶產(chǎn)生消極影響，帶來一系列連鎖式的隱患。

（二）財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)

和住宅項(xiàng)目不同，商業(yè)地產(chǎn)不存在產(chǎn)品銷售過程，企業(yè)的收入主要來源于經(jīng)營期間收取的租金，此外還包括物業(yè)的升值收益。這種收入來源結(jié)構(gòu)的不利方面，是較多的增加了經(jīng)營成本的支出，并因此帶來了與住宅地產(chǎn)不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一是資金回收風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)屬于自持項(xiàng)目，雖然自持項(xiàng)目具有回報(bào)期較長和物業(yè)升值的優(yōu)勢(shì)，但這類項(xiàng)目的養(yǎng)商期也長達(dá)2～3年，投資回報(bào)節(jié)點(diǎn)較晚；同時(shí)物業(yè)升值預(yù)期也不穩(wěn)定，完全取決于項(xiàng)目經(jīng)營情況。若前期經(jīng)營績效較好，必然有利于物業(yè)升值空間的拓展，反之有可能會(huì)因?yàn)榻?jīng)營不善壓縮升值空間，甚至因?yàn)檫^度負(fù)債導(dǎo)致物業(yè)市值大幅縮水。二是租金估值風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)項(xiàng)目比住宅項(xiàng)目要復(fù)雜許多，作為其收入主要來源的租金影響因素也很多，中間存在較多的不確定性，這就為地產(chǎn)項(xiàng)目租金估值造成了很大困難。例如對(duì)于前期入住的品牌店，為了取得外在的影響可能會(huì)給予其一定的租金折扣，或者是租金返還、補(bǔ)貼等優(yōu)惠措施。這些行為有可能導(dǎo)致地產(chǎn)項(xiàng)目方最初幾年的財(cái)務(wù)收入受到影響。三是成本預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，同時(shí)附設(shè)有多種多樣的機(jī)械設(shè)施，這無疑增加了經(jīng)營期間的日常開支，同時(shí)還要承擔(dān)物業(yè)設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)用。除此之外還可能出現(xiàn)租戶因意外事件而提出索賠的現(xiàn)象，這對(duì)開發(fā)商在成本預(yù)算及控制方面提出了較高的要求。

（三）營銷和商譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，商場的出租方和承租方之間既存在租賃和服務(wù)的關(guān)系，也存在著管理和戰(zhàn)略伙伴的關(guān)系。因而，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目雖然表現(xiàn)形式不同，但不管是傳統(tǒng)百貨項(xiàng)目還是商家自持項(xiàng)目，仰或是售后回租項(xiàng)目，都有一個(gè)共同的、最顯著的特征，那就是統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營。這也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)別于普通商鋪的最顯著特征。在同一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，往往存在著不同的銷售商，并且經(jīng)營者眾多的不同品牌的商品。若要讓這些不同的商品和品牌為商場帶來更多的外在效應(yīng)，就需要對(duì)這些商鋪進(jìn)行合理的安排和布置，以此形成更具吸引力的業(yè)態(tài)配比和業(yè)態(tài)組合，并通過商場的統(tǒng)籌管理和多樣化的策劃活動(dòng)營造適宜的商業(yè)氛圍。如若不然，則無法發(fā)揮商場的“磁場”做用，無法吸引人流并將人流轉(zhuǎn)化為消費(fèi)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)作為有統(tǒng)一標(biāo)識(shí)的商業(yè)場所形成的一個(gè)相對(duì)密封的商業(yè)項(xiàng)目，雖然其中的商戶具有獨(dú)立性，但在顧客眼中就是一個(gè)完整的商業(yè)組織。這種情況下如果顧客對(duì)某個(gè)商品或某項(xiàng)服務(wù)產(chǎn)生了不滿的情緒，他就有可能把這種不滿情緒擴(kuò)展至整個(gè)商場。此外，如果因?yàn)榻?jīng)營不善出現(xiàn)大面積店鋪撤租的現(xiàn)象，那么由此導(dǎo)致的空置率上升肯定會(huì)降低消費(fèi)者光顧的意愿。

（四）物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)

一是治安風(fēng)險(xiǎn)。治安風(fēng)險(xiǎn)主要指在商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，因第三人的行為造成物業(yè)使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，業(yè)主多要求物業(yè)公司對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)合同中應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)有哪些安保職責(zé)，具體提供哪些安保服務(wù)，約定的服務(wù)水平不應(yīng)超過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)能力。二是安全風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行物業(yè)綠化、消殺時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)在相應(yīng)范圍設(shè)置安全的障礙物，并在障礙物前設(shè)置明顯的提醒行人注意的標(biāo)識(shí)，警示行人注意和繞行，以避免造成使用人的人身、財(cái)產(chǎn)損害。另外，還要注意對(duì)地面的及時(shí)清潔，注意室內(nèi)外的防滑工作，特別是在暴風(fēng)、暴雨過后應(yīng)及時(shí)檢查服務(wù)區(qū)內(nèi)是否存在安全隱患。三是環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。隨著消費(fèi)者收入水平和消費(fèi)能力的提高，他們光顧商業(yè)地產(chǎn)的目的已經(jīng)不僅局限于購物上，還需要得到更多的心理方面的滿足和享受。這就要求物業(yè)方面必須維持商場一個(gè)良好的形象，為租戶提供更好的服務(wù)。

三、應(yīng)對(duì)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

（一）以人才為根本大力提高核心競爭力

首先是要采取措施提個(gè)自身核心競爭力。一是全面提升開發(fā)商的運(yùn)營能力，在此基礎(chǔ)上提高風(fēng)險(xiǎn)管理能力、成本控制能力和營銷管理能力。作為開發(fā)商不僅要研究地產(chǎn)開發(fā)方面的知識(shí)，同時(shí)還要把握零售行業(yè)的特點(diǎn)和運(yùn)營規(guī)律。二是注重選拔商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才。長期以來許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司聘用的人員多為行政和經(jīng)營人才，而有關(guān)城市規(guī)劃、項(xiàng)目管理、消費(fèi)心理、項(xiàng)目融資、財(cái)務(wù)管理等方面的人才則十分缺乏。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要提高核心競爭力，必須吸引多方面的人才加入企業(yè)，注意將“商”和“地產(chǎn)”密切融合起來。

（二）根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)有效拓展融資渠道

一是建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制是發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一系列規(guī)則和措施，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，通過實(shí)施財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)信息的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，構(gòu)建全面、有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，從根本上防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。二是不斷拓寬融資渠道。一般而言商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道主要是銀行貸款，外加一部分自有資金。銀行貸款順利與否受到的外在影響較多，自有資金多往往數(shù)量有限。這種情況下就需要拓展新的融資渠道，其中一個(gè)有效的選擇就是通過發(fā)行股票實(shí)現(xiàn)上市融資，在獲得充足資金的同時(shí)提高了單方的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)力。

（三）鼓勵(lì)多業(yè)態(tài)的創(chuàng)新與發(fā)展

隨著網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展，網(wǎng)店的數(shù)量持續(xù)增長并形成了海量的規(guī)模，并以低廉的成本與實(shí)體店形成激烈的競爭。商業(yè)地產(chǎn)要在這場競爭中取得優(yōu)勢(shì)，除了引進(jìn)全球優(yōu)秀的零售商進(jìn)駐，更重要的是引進(jìn)和培養(yǎng)國內(nèi)具有地域特色的零售商，和他們一起努力豐富項(xiàng)目的文化和精神的內(nèi)涵。隨著人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)者群體結(jié)構(gòu)的變化，價(jià)錢和品牌等因素已不是影響以年輕群體為主的消費(fèi)者購買意愿的主要因素，而那些小眾化、個(gè)性化、特立獨(dú)行式的商品和服務(wù)反而受到熱烈追捧。基于此，商業(yè)地產(chǎn)在招商時(shí)應(yīng)該更多地引入具有多元化新興業(yè)態(tài)的項(xiàng)目，不斷滿足顧客日益多元化的購買意愿。同時(shí)要因勢(shì)利導(dǎo)推動(dòng)線上線下共同發(fā)展，通過創(chuàng)新在消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)中實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展。

（四）建立和豐富品牌資源儲(chǔ)備

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與租戶（品牌商）之間是一種對(duì)立統(tǒng)一的關(guān)系，在經(jīng)濟(jì)利益面前雙方既有對(duì)立的一面，也有統(tǒng)一的一面。為了提高開發(fā)商在招商談判中的地位，應(yīng)該有計(jì)劃地做好品牌資源儲(chǔ)備工作。項(xiàng)目建設(shè)前的工作重點(diǎn)，是做好業(yè)態(tài)組合規(guī)劃，了解品牌方的基本需求；進(jìn)入項(xiàng)目建設(shè)期間后，需要參照業(yè)態(tài)比例的結(jié)構(gòu)與租戶主動(dòng)溝通，注意做到以主力店輔助一定比例一般租戶，為不同級(jí)別的品牌方設(shè)定不同的儲(chǔ)備數(shù)量；進(jìn)入項(xiàng)目運(yùn)營期后，在具備了一定數(shù)量的品牌儲(chǔ)備后，適當(dāng)發(fā)展自有品牌，特別是主力店的品牌，以求更高程度上保持場內(nèi)經(jīng)營的穩(wěn)定性。

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（馬先林，青海民族大學(xué)。）