夏丹

調(diào)控就要停止了嗎？去庫存快完成了嗎？開發(fā)投資能持續(xù)樂觀嗎？三個問題的答案都是否定的

2017年3月，房地產(chǎn)市場進入了密集調(diào)控期，并呈現(xiàn)出一些新的突出現(xiàn)象。結合近期央行和統(tǒng)計局公布的房價、銷售、投資及信貸數(shù)據(jù)，本文將集中討論市場普遍關心的三個問題。

一問：新房銷售同比下滑，調(diào)控就要停止了嗎？

3月起，房地產(chǎn)市場調(diào)控趨于頻繁，目前已經(jīng)有50多個城市出臺了超過140次調(diào)控措施。統(tǒng)計局最新公布的商品房成交數(shù)據(jù)顯示，兩項銷售指標繼續(xù)處于回落態(tài)勢。1-3月份，商品房銷售面積為29035萬平方米，同比增長19.5%，增速比1-2月份回落5.6個百分點；商品房銷售額為23182億元，增長25.1%，增速比1-2月份回落0.9個百分點。然而央行數(shù)據(jù)顯示，3月居民部門中長期貸款增加4503億元，較上月多增699億元，且占同期新增貸款總額的比重超過44%。這其中主要是按揭貸款的增長，反映了部分城市住房成交量依然不低。實際上，盡管熱點城市新房成交驟降，但部分城市二手房市場并未降溫，如3月北京周均成交套數(shù)仍保持了較高水平，杭州周均成交套數(shù)為2016年同期的兩倍以上。

最新公布的房價數(shù)據(jù)顯示，房價環(huán)比上漲還在繼續(xù)。3月70個大中城市新建商品住宅均價環(huán)比上漲0.71%，漲幅較上月明顯擴大，各線城市漲幅均“抬頭”。70個大中城市中，僅上海、南京等8個城市房價環(huán)比下降，其余62個城市均有不同程度的上漲，其中廣州、海口、三亞漲幅超過了2%。二手房方面，僅有南京和烏魯木齊房價環(huán)比下降，合肥、銀川等4個城市持平，其余64個城市均環(huán)比上漲，其中廈門環(huán)比漲幅達4.9%，廣州、北京次之，環(huán)比分別上漲3.3%和2.2%。盡管不排除有季節(jié)性因素的上漲，但在調(diào)控的緊箍咒特別是對新房的限制已收到幾乎“史上最緊”的情況下房價仍然上揚，表明控房價還任重道遠。預計漲幅居前的熱點城市還有加碼調(diào)控措施的可能，下一步調(diào)控的重點可能轉向二手房方面，調(diào)控手段由限購限貸轉而側重于限售，以拉長二手房上市轉讓交易的時間。房價上漲壓力較大的環(huán)核心城市地區(qū)也有加入限購限貸大軍的趨勢，調(diào)控范圍還將擴大。

二問：三四線樓市有起色，去庫存快完成了嗎？

2017年以來，在去庫存政策的持續(xù)推進下，三四線城市房地產(chǎn)市場整體熱度逐漸提升，部分城市商品房銷售出現(xiàn)明顯起色。有觀點認為三四線城市呈現(xiàn)出的“火爆”銷售局面正帶動去庫存“接近尾聲”。但從數(shù)據(jù)可得且相對完善的33個代表性三四線城市的情況來看，其總體銷售環(huán)比和同比離“火爆”尚有差距。若推及全國293個地級市中的其他三四線城市，整體成交增速可能更低?？梢哉J為，一季度三四線銷售的熱潮更多的是“散點開花”，被報道升溫較快的只是其中一小部分，大部分三四線城市還難言走出高庫存陰霾。去庫存還在進行時，不宜夸大當前三四線樓市成交改善的現(xiàn)狀。

在這一撥三四線城市去庫存的浪潮中，城市之間會表現(xiàn)出時間和程度上的差異，其中“有題材、有故事”的三四線城市更容易借去庫存東風走出低谷。這些“題材”包括：（1）區(qū)域位置良好，交通便利，如省域副中心或位于城市圈內(nèi)核心城市周邊；（2）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展勢頭向好，地方政府產(chǎn)業(yè)政策初見成效；（3）擁有旅游、養(yǎng)老等特色資源稟賦；（4）在城市集群內(nèi)功能定位明確，具有獨特的角色分工等。

而區(qū)位不佳、稟賦不足、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市則不如前者那般樂觀，這些不能單靠經(jīng)濟自然規(guī)律完成去庫存的城市，則需要借助“外力”推波助瀾。這些“外力”包括：（1）政策托底之力：政策面的友好將持續(xù)發(fā)酵，棚改貨幣化安置比例提升成為三四線去庫存的強動力，房貸資源向三四線傾斜也將為去庫存提供彈藥；（2）需求外溢之力：核心城市嚴控下的外溢效應將使三四線城市分享需求紅利，但若部分三四線區(qū)域投機傾向明顯提升，按照目前的屬地化調(diào)控原則，也有可能招致定點打擊；（3）預期推升之力：預期往往是“夢想變?yōu)楝F(xiàn)實”的有力推手，涌動在局部地區(qū)的熱浪也可能挑撥市場的神經(jīng)，形成三四線整體向好的預期，助推資金流入而使預期得以自我實現(xiàn)。當然，外力作用究竟成色如何，還需看各家武藝，短暫熱潮釋放后仍可能面臨后勁乏力的隱憂。要止住三四線樓市蕭條的長久之“渴”，由“看一二線臉色”轉變?yōu)椤翱孔约撼燥垺?，最終還應落腳在提升城市自身的核心競爭力上。

三問：開發(fā)投資增速超預期，能持續(xù)樂觀嗎？

1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資達19292億元，同比名義增長9.1%，增速比1-2月份提高0.2個百分點。統(tǒng)計局并未公布扣除價格因素的同比實際增長情況，依當前的情況推測，同比增速可能更高。近兩個月房地產(chǎn)開發(fā)投資的較快上漲或與土地市場的活躍有關，2017年以來地方政府推地動作有所加快，開發(fā)企業(yè)經(jīng)過近一年的“饑餓期”，補庫存意愿也比較明顯。1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積達3782萬平方米，同比增長5.7%；土地成交價款達1359億元，同比增長16.7%。

不過這種超預期的增長態(tài)勢可能不會持久，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速或于下半年回落。原因有三個方面：一是來自于房企資金來源的縮減。因商品房交易行為產(chǎn)生的個人按揭貸款和定金及預收款在開發(fā)到位資金構成中占比約一半，成交增速下行和信貸監(jiān)管趨嚴將減少這兩項資金來源。政策對房企開發(fā)貸、再融資、公司債等融資渠道的監(jiān)管逐步加強，開發(fā)企業(yè)資金寬裕程度在降低，融資成本相對提高。第二，從開發(fā)投資增速相對銷售指標的滯后性來看，新開工、施工、竣工銷售面積增速將逐步回落，房企投資行為偏謹慎。第三，2016年供地較少的熱點城市可能加大土地供給，對開發(fā)投資增速的下滑有對沖作用；但畢竟各路資金進入土地市場的通道已慢慢被收窄或堵死，且占土地市場較大比例的三四線城市也不會大肆推地，因此我們判斷其主要為對沖而非主導作用，有利于支撐開發(fā)投資增速小幅下滑。

（作者為交通銀行金融研究中心高級研究員）