沈文華

近年來，各地房地產(chǎn)管理部門根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》等有關(guān)文件的規(guī)定，先后建立起商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，通過加強(qiáng)商品房預(yù)售資金收存、支出、使用的監(jiān)督管理，防范商品房交易風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，對規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序發(fā)揮了積極的作用。

然而，商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度忽略了在建工程抵押這一交易類型，房企在建設(shè)資金不足的情況下，往往通過在建工程抵押融資的方式籌措建設(shè)資金，以期利用后續(xù)銷售回籠資金償還貸款。當(dāng)市場出現(xiàn)下行壓力或房企將抵押融資挪作他用時，開發(fā)項(xiàng)目資金鏈斷裂就難以避免。開發(fā)項(xiàng)目資金鏈一旦斷裂，就會引發(fā)施工單位半停工以致停工，項(xiàng)目進(jìn)度停滯，房企聲譽(yù)難免受到損害，進(jìn)一步影響商品房銷售和資金回籠。最終形成逾期交房、“爛尾樓”等一系列不良后果，使農(nóng)民工、購房群眾的合法權(quán)益受到侵害。

一、在建工程抵押屬于房地產(chǎn)交易行為

抵押雖未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，也未發(fā)生所有權(quán)（占用）的讓與，但抵押是以處分權(quán)利暫時受限并以權(quán)屬為債務(wù)擔(dān)保換取資金的行為?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定，本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。顯然，房地產(chǎn)抵押屬于房地產(chǎn)交易行為，而在建工程抵押作為房地產(chǎn)抵押的一種特殊形式，因在解決房地產(chǎn)企業(yè)資金困難的同時，也滿足了銀行拓展業(yè)務(wù)的需求，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中廣泛出現(xiàn)。既然在建工程抵押屬于房地產(chǎn)交易行為，房地產(chǎn)管理部門對貸款資金進(jìn)行監(jiān)管，以保證貸款資金用于項(xiàng)目繼續(xù)建造，就是履行房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理職能和對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理。

二、在建工程抵押取得的貸款資金與商品房預(yù)售資金用途一致

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十一條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，將商品房預(yù)購人交納的預(yù)購房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款）全部存入商品房預(yù)售資金專用賬戶，在監(jiān)管項(xiàng)目竣工備案、辦理房地產(chǎn)初始登記前，商品房預(yù)售款可以支付本項(xiàng)目的工程、建筑材料、配套設(shè)施、設(shè)備等款項(xiàng)，以及法定稅費(fèi)、本項(xiàng)目到期的銀行貸款和有關(guān)的工程建設(shè)費(fèi)用。如此，就保證了商品房預(yù)購人交納的預(yù)購房款用于項(xiàng)目的繼續(xù)建造和不被挪做他用，保證項(xiàng)目如期竣工和按時交房。

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定，本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。因此，預(yù)售商品房在建工程抵押取得的貸款資金，也只能在該建設(shè)項(xiàng)目上使用，不能挪作他用。保證商品房預(yù)售資金和預(yù)售商品房在建工程抵押取得的貸款資金不被挪用，僅僅依靠房地產(chǎn)企業(yè)自律自覺顯然無法完全做到。近年來，一些商品房項(xiàng)目資金鏈斷裂，形成“爛尾樓”的原因就是房企利用制度缺陷，將在建工程抵押取得的貸款資金挪作他用造成的。因此，將在建工程抵押取得的貸款資金納入房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)管，建立完整的交易資金監(jiān)管制度就顯得極為迫切。

三、對預(yù)售商品房在建工程抵押取得的貸款資金進(jìn)行監(jiān)管能夠最大限度地保障交易各方合法權(quán)益

將預(yù)售商品房在建工程抵押貸款資金與商品房預(yù)售資金實(shí)行同步監(jiān)管，能保證開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)資金的充足供給，防止出現(xiàn)資金短缺和開發(fā)商挪用建設(shè)資金的現(xiàn)象，保證項(xiàng)目的施工進(jìn)度，杜絕“爛尾樓”的出現(xiàn)，減少不良貸款風(fēng)險(xiǎn)。即使商品房滯銷，不能通過預(yù)售回籠資金，項(xiàng)目建成后也能通過實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式保障借款銀行的利益不受或少受損害。預(yù)售商品房在建工程抵押貸款資金與商品房預(yù)售資金都按工程進(jìn)度實(shí)行監(jiān)管，開發(fā)商自然無法挪用項(xiàng)目建造資金而形成“爛尾樓”，也最大限度地保障商品房預(yù)購人的合法權(quán)益。

綜上所述，預(yù)售商品房在建工程抵押應(yīng)屬《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》調(diào)整的開發(fā)經(jīng)營行為之一。建立包含預(yù)售商品房在建工程抵押取得的貸款資金在內(nèi)的商品房交易資金監(jiān)管制度，將預(yù)售商品房在建工程抵押取得的貸款資金與商品房預(yù)售資金一并納入監(jiān)管，建立監(jiān)管專戶，做到?？顚?、?？顚Ｓ?、全程監(jiān)管，能夠確保預(yù)售商品房在建工程抵押取得的貸款資金與商品房預(yù)售資金均用于商品房項(xiàng)目建設(shè)，保證項(xiàng)目的正常施工與按期交房，保障商品房預(yù)購人和在建工程抵押權(quán)人合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因間斷性停工延期交房或爛尾無法交房現(xiàn)象，減少直至杜絕因商品房預(yù)購人拿不到房和農(nóng)民工拿不到工資等涉及民生、影響穩(wěn)定的信訪維權(quán)事件。

陳品祿/責(zé)任編輯