文/上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司

大數(shù)據(jù)背景下住宅報(bào)酬率的批量評(píng)估技術(shù)研究

文/上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司

房地產(chǎn)估價(jià)三大方法中，運(yùn)用最廣泛、最普及的兩種方法為市場比較法和收益法。在房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語中，報(bào)酬率Y被定義為：將估價(jià)對(duì)象未來隔年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的折現(xiàn)率。最新版的房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范在闡述報(bào)酬資本化法時(shí)著重指出：報(bào)酬率實(shí)質(zhì)是一種折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析?？梢姡瑘?bào)酬率在房地產(chǎn)估價(jià)中具有重要地位。

2013年開始,我公司對(duì)住宅5年轉(zhuǎn)售報(bào)酬率進(jìn)行系統(tǒng)研究并建立了相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫。大數(shù)據(jù)時(shí)代促使我們與時(shí)俱進(jìn)地不斷更新研究成果，對(duì)住宅報(bào)酬率數(shù)據(jù)庫的深化研究正是在此背景下進(jìn)行的。（注：下文中的住宅報(bào)酬率數(shù)據(jù)庫所對(duì)應(yīng)的收益法公式為5年期轉(zhuǎn)售公式，且僅對(duì)該公式有效，若運(yùn)用在其他公式中則無效。）

一、2013-2014年住宅報(bào)酬率數(shù)據(jù)庫回顧

2013-2014年度的住宅報(bào)酬率數(shù)據(jù)庫以板塊作為劃分依據(jù)，如表1所示：

表1 部分2014年住宅報(bào)酬率數(shù)據(jù)庫一覽表

二、更新住宅報(bào)酬率數(shù)據(jù)庫的緣由

（一）數(shù)據(jù)庫中某些板塊報(bào)酬率的取值范圍過大

在某些板塊中，報(bào)酬率取值范圍過大，不夠精準(zhǔn)。如：金山朱涇板塊報(bào)酬率取值范圍在13.32%-16.89%，浦東新區(qū)惠南板塊則處于12.59%-17.12%。

（二）運(yùn)用數(shù)據(jù)庫中Y值測算，得到的估價(jià)結(jié)果與市場價(jià)格偏差較大

經(jīng)測試，選取某些市場不夠活躍或新開發(fā)的樓盤占比較大的板塊中Y值進(jìn)行測算，其測算結(jié)果與用市場比較法求得的結(jié)果偏差較大，究其原因主要是由于灰色理論預(yù)測△有偏差。

造成灰色理論求取△值有偏差的緣由有二：其一是由于目前在上海的某些板塊中，新開發(fā)樓盤的成交量占比較高，推動(dòng)了該板塊整體價(jià)格的普遍上漲，且這個(gè)上漲幅度在某個(gè)新開發(fā)樓盤集中成交的年份特別突出，從而導(dǎo)致灰色理論根據(jù)前5年的歷史數(shù)據(jù)對(duì)后5年的預(yù)測值也偏高，但實(shí)質(zhì)上，隨著該板塊中新開發(fā)樓盤成交量的逐年減少，其板塊整體價(jià)格的漲幅遠(yuǎn)沒有預(yù)測的這么高。其二是在某些板塊中，占比較大的是市場不活躍的樓盤，該類樓盤對(duì)房地產(chǎn)市場波動(dòng)的敏感度較弱，不能如實(shí)地反映當(dāng)前房地產(chǎn)市場的正常價(jià)格波動(dòng)情況。

本文擬通過對(duì)住宅報(bào)酬率的進(jìn)一步研究，對(duì)以上問題進(jìn)行修正。

三、住宅報(bào)酬率數(shù)據(jù)庫的更新思路

更新住宅報(bào)酬率的基本思路如下圖所示：

圖1 住宅報(bào)酬率更新思路

（一）區(qū)段劃分

住宅報(bào)酬率數(shù)據(jù)庫以價(jià)格區(qū)段作為劃分依據(jù)，其原因在于，用什么作為劃分依據(jù)主要取決于被劃分對(duì)象的同質(zhì)性，經(jīng)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，報(bào)酬率的同質(zhì)性并不體現(xiàn)在板塊上，即便在同一板塊中，不同檔次的房屋之間報(bào)酬率的差異性也很大，而最能體現(xiàn)出報(bào)酬率同質(zhì)性的因素是價(jià)格。所以，此次住宅報(bào)酬率數(shù)據(jù)庫更新將以價(jià)格區(qū)段作為劃分依據(jù)。表2為住宅基準(zhǔn)報(bào)酬率數(shù)據(jù)庫一覽表。

表2 住宅基準(zhǔn)報(bào)酬率數(shù)據(jù)庫一覽表

（二）關(guān)鍵參數(shù)的求取

經(jīng)研究，Y的取值與下列三者存在較大的關(guān)系，即為A、△與g。其中，A為凈收益，△為5年總增長率，g為凈收益逐年遞增的比率。

經(jīng)測試，Y值對(duì)于A及△的變動(dòng)較敏感。所以，此處研究重點(diǎn)將放于如何批量求取A及△上。

1．批量求取市場凈收益Ai

（1）在收益法中

住宅市場凈收益=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用

①有效毛收入

有效毛收入=（潛在毛租金收入+其他收入）×（1-空置率）

假設(shè)此處的潛在毛收入為市場調(diào)查租金，其他收入為零，則公式轉(zhuǎn)變?yōu)椋?/p>

有效毛收入=市場調(diào)查租金×（1-空置率）

②運(yùn)營費(fèi)用

一般運(yùn)營費(fèi)用=管理費(fèi)用+維修費(fèi)用+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金

其中：管理費(fèi)用按有效毛收入的（1%-2%）計(jì)，維修費(fèi)用按房屋重置價(jià)格的（1%-2%）計(jì)，保險(xiǎn)費(fèi)用按房屋重置價(jià)格的0.2%計(jì)，稅金按有效毛收入的5%計(jì)。

上述四項(xiàng)中，管理費(fèi)用、稅金均與有效毛收益相關(guān)，例如：若估價(jià)對(duì)象的管理費(fèi)用為有效毛收入的2%，稅金按有效毛收入的5%計(jì)，則：

管理費(fèi)用+稅金=有效毛收入×（2%+5%）

維修費(fèi)用及保險(xiǎn)費(fèi)均與房屋重置價(jià)格有關(guān)。

故若要批量求取市場凈收益，則需先批量求取房屋重置價(jià)格。

（2）批量求取住宅重置價(jià)格

①首先將普通商品房分為以下幾類：

i多層住宅不帶電梯

ii多層住宅帶電梯

iii小高層住宅

iv高層住宅（15-22層）

v高層住宅（23-33層）

vi高層住宅（34層及以上）

通過運(yùn)算得到以上6類房屋的重置費(fèi)用。

②住宅市場凈收益的計(jì)算：

凈收益=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用

=有效毛收入-（管理費(fèi)用+維修費(fèi)用+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金）

=有效毛收入-[有效毛收入×（管理費(fèi)用按有效毛收入的百分比+5%）+房屋重置價(jià)格×（維修費(fèi)用按房屋重置價(jià)格的百分比+0.2%）]

有效毛收入=市場調(diào)查租金×（1-空置率）

通過上述公式，已知市場調(diào)查租金、空置率及房屋重置價(jià)格，即可求得市場凈收益。

當(dāng)然此處用了相對(duì)較簡單的方式批量求取凈收益。實(shí)際估價(jià)報(bào)告中求取凈收益要比這復(fù)雜很多，要考慮的因素也相對(duì)較多。

2．批量求取 △

（1）灰色理論結(jié)合人工判斷求取△的范圍

在5年轉(zhuǎn)售公式中，Y、△如何取值一直是個(gè)重點(diǎn)，也是個(gè)難點(diǎn)。在研究Y的過程中，△的取值仍是一個(gè)難點(diǎn)，為解決這一難點(diǎn)，本研究運(yùn)用灰色理論結(jié)合人工判斷的方式求取△的范圍。具體做法如下：

①在不同的價(jià)格區(qū)段抽取符合條件的樣本小區(qū)，合計(jì)兩千多個(gè)，運(yùn)用灰色理論結(jié)合MATLAB軟件批量求取所有樣本小區(qū)的△值。

②通過德爾菲打分法，求取住宅報(bào)酬率數(shù)據(jù)庫各個(gè)價(jià)格區(qū)段的△的取值范圍。

③灰色理論結(jié)合人工判斷，得到△的最終取值范圍。

（2）求取△范圍過程中的要點(diǎn)

由于首次將大數(shù)據(jù)的概念運(yùn)用于△的求取過程，故在進(jìn)行灰色理論結(jié)合人工取值的過程中，初始思路是先將灰色理論求取的各個(gè)價(jià)格區(qū)段的樣本小區(qū)的△進(jìn)行平均后求得平均值，再與人工判斷的△進(jìn)行綜合評(píng)判，最后求得△的取值范圍。

在此過程中，調(diào)研發(fā)現(xiàn)即便在同一價(jià)格區(qū)段中，每個(gè)樣本小區(qū)的△也是存在很大差異的。有些小區(qū)由于本身的特殊性，△會(huì)和同一價(jià)格區(qū)段中其他小區(qū)相差甚遠(yuǎn)，這在統(tǒng)計(jì)中屬于該區(qū)段的異常點(diǎn)，但由于對(duì)整個(gè)價(jià)格區(qū)段中的樣本小區(qū)進(jìn)行平均，即將該異常點(diǎn)也進(jìn)行了平均，從而影響了△的精準(zhǔn)度。在進(jìn)行第二輪修正時(shí)，將所有灰色理論求得的樣本小區(qū)的△結(jié)合人工判斷進(jìn)行綜合評(píng)判，再將該取值范圍運(yùn)用眾數(shù)原理刪除兩端異常點(diǎn)，得到△的最終取值范圍。

本研究的創(chuàng)新點(diǎn)在于首次運(yùn)用了大數(shù)據(jù)求取△。隨著房地產(chǎn)市場逐漸成熟、大數(shù)據(jù)技術(shù)的不斷發(fā)展、數(shù)據(jù)庫中數(shù)據(jù)的逐步完善、可運(yùn)用數(shù)據(jù)的不斷增加，相信運(yùn)用灰色理論求取△的方法會(huì)更加精準(zhǔn)。日后，預(yù)測△將可以逐步依賴于數(shù)據(jù)模型，從而減少人工判斷所占的比重。

四、案例分析

估價(jià)對(duì)象坐落于XX路XX弄X號(hào)XX室，樓盤名稱“XXX”，建筑面積為159.06平方米，房屋類型為新工房，總層數(shù)為20層，估價(jià)對(duì)象位于18層，內(nèi)部裝修設(shè)定為毛坯，折舊率為80%，土地用途剩余使用年限為27.08年，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2015年9月14日。

估價(jià)對(duì)象的最后綜合估價(jià)為45014元/平方米。估價(jià)對(duì)象未來第1年潛在毛押金利息收入1.05元/平方米,未來第1年潛在毛收入720.10元/平方米?？罩寐蕿?%,未來第1年有效毛收入為662.49元/年·平方米，未來第1年運(yùn)營費(fèi)用為144.23元/平方米，第1年凈收益為518.26元/平方米。

案例中Y為期間收益和期末收益，具有相同的值，均取5%，持有期設(shè)定為5年。凈收益逐年遞增率為3%，年平均增長率取4.5%。土地增值稅：免。個(gè)人所得稅：2%。轉(zhuǎn)售費(fèi)用：1%。

表3 關(guān)鍵參數(shù)取值比對(duì)表

下面就表3中的關(guān)鍵參數(shù)進(jìn)行分析比對(duì)：

g：方法一對(duì)g的確定理由為：上海市CPI物價(jià)指數(shù)，2010年為3.1%，2011年為5.2%，2012年為2.8%，2013年為2.3%，2014年為2.7%。5年來平均值為3.22%?？紤]實(shí)際情況，經(jīng)估價(jià)人員綜合考慮，確定估價(jià)對(duì)象凈收益逐年遞增率為3%。

方法二對(duì)g的確定采用了將上海房地產(chǎn)租賃指數(shù)（數(shù)據(jù)來源：上海市租賃指數(shù)辦公室）運(yùn)用數(shù)學(xué)模型加以推導(dǎo)的方法。

△：方法一采用一般的估價(jià)思路，取△為24.62%，但按現(xiàn)在房價(jià)變動(dòng)的趨勢，若取5年內(nèi)漲幅為24.62%，即一年的漲幅為4.5%，則與實(shí)際情況差距略大，顯然是方法二中的漲幅更貼近真實(shí)市場狀況。

Y：方法一按安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定，以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為5年轉(zhuǎn)售報(bào)酬率。最后確定Y為5%。方法二采用了2015年住宅報(bào)酬率數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)本身的屬性分析，最終確認(rèn)Y為8.2%。

V：從最終的V值來看，方法二比方法一更貼近最終的評(píng)估價(jià)值。

五、結(jié)論

本研究首次將大數(shù)據(jù)分析用于求取△，實(shí)現(xiàn)了報(bào)酬率批量評(píng)估技術(shù)的應(yīng)用性突破。通過多輪案例分析與比對(duì)，進(jìn)一步完善了△的求取方法，縮小了住宅報(bào)酬率的取值范圍，同時(shí)提高了精準(zhǔn)度，這在一定程度上完善了部分報(bào)酬率數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)。

今后，隨著房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的不斷完善，本研究將為相應(yīng)的批量評(píng)估技術(shù)提供理論支撐，推進(jìn)估價(jià)行業(yè)技術(shù)進(jìn)步。

（整理:田蓉泉）