王帥+韓強(qiáng)+王少博

摘要： 房地產(chǎn)業(yè)作為二十一世紀(jì)一個(gè)充滿挑戰(zhàn)的領(lǐng)域，有著強(qiáng)烈的吸引力。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的周期波動(dòng)，給投資決策埋下風(fēng)險(xiǎn)。文章收集了房地產(chǎn)周期波動(dòng)指標(biāo)和城市信息化水平指標(biāo)相關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用SPSS軟件通過對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)指標(biāo)與城市信息化指標(biāo)的相關(guān)性分析，揭示二者間的潛在關(guān)系，提出加強(qiáng)城市信息化建設(shè)將有助于房地產(chǎn)周期波動(dòng)趨于穩(wěn)定。

Abstract： The real estate industry has a strong appeal as a challenging area in the twenty-first century. But the real estate market has a clear cycle of volatility， which bring risk to investment decision. This paper analyzes the correlation between real estate cycle fluctuation index and urban informatization level index， and uses SPSS software to analyze the correlation between real estate cycle fluctuation index and urban informatization index， reveal the potential relationship between the two and propose that the construction of urban informatization can help the real estate cycle fluctuations tend to be stable.

關(guān)鍵詞： 城市信息化；房地產(chǎn)周期波動(dòng)；相關(guān)性分析

Key words： urban informatization；real estate cycle fluctuation；correlation analysis

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）17-0031-03

0 引言

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為一個(gè)炙手可熱的行業(yè)，越來越多的人要購房、買房，使房地產(chǎn)業(yè)也因此面臨無限的商機(jī)，促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)、咨詢、銷售業(yè)務(wù)等許多行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的市場(chǎng)，投資者往往具有較高的利潤回報(bào)，因此，受到眾多投資者的青睞。然而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口、相關(guān)政策等因素影響，具備宏觀經(jīng)濟(jì)固有的表現(xiàn)特征[1]，在其發(fā)展過程中會(huì)周期性地出現(xiàn)高峰期和低谷期，并在兩個(gè)時(shí)期之間連續(xù)波動(dòng)，使得投資者不能及時(shí)依據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期準(zhǔn)確預(yù)判市場(chǎng)容量，從而增加投資過程中潛伏的風(fēng)險(xiǎn)。文章在房地產(chǎn)周期波動(dòng)和城市信息化的基礎(chǔ)上，通過運(yùn)用SPSS對(duì)所選取的城市信息化指標(biāo)與房地產(chǎn)周期波動(dòng)指標(biāo)進(jìn)行處理分析，從而得出城市信息化水平和房地產(chǎn)周期波動(dòng)的相關(guān)性，為投資者投資決策輔以參考[2]。

1 指標(biāo)的選取和方法的選擇

文章運(yùn)用相關(guān)系數(shù)法對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)與城市信息化水平二者相關(guān)性進(jìn)行分析，若得出的相關(guān)系數(shù)越小，說明這二者之間的相關(guān)性越小，也就是說前者對(duì)后者的影響較小，或者說后者對(duì)前者的數(shù)據(jù)影響較小；反之，則二者之間的相關(guān)性越大，意即前者對(duì)后者的影響較大或者后者對(duì)前者的數(shù)據(jù)影響較大。

由于反映房地產(chǎn)周期波動(dòng)和城市信息化水平的指標(biāo)數(shù)據(jù)難以收集[3]，因此文章僅選取了2011年到2015年5年間的房地產(chǎn)投資額和商品房竣工面積作為反映房地產(chǎn)波動(dòng)程度的指標(biāo)，以每百人的移動(dòng)電話數(shù)作為反映城市信息化水平的指標(biāo)[4]。

2 指標(biāo)數(shù)據(jù)收集及樣本描述

文章收集的相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)如表1、表2。

從表1中可以看出11年和12年北京上海的房地產(chǎn)投資額較穩(wěn)定而從12年到14年投資額大幅度提升，例如北京11年到12年投資額分別為1995.8和1908.7億元，差數(shù)為-87.1億元。而12年到14年分別為1908.7和2337.7億元，差數(shù)分別為429億元和563.4億元。由此可見房地產(chǎn)投資額并不穩(wěn)定，而是在不斷變化。不僅僅是北京，全國各地的地區(qū)城市投資額都是在不斷變化的。同樣從表2可以看出商品房竣工面積也是在不斷變化的[5]。

表3中可以看出國內(nèi)各個(gè)城市的每百人的移動(dòng)電話數(shù)在不斷的增加。其中一線城市北京、上海的城市信息化水平明顯較高，而鄭州市的城市信息化水平其次[6]。洛陽市的城市信息化水平在所列舉的城市中處于最后，可見城市信息化的水平與城市的發(fā)達(dá)程度有關(guān)。

3 相關(guān)性分析

3.1 房地產(chǎn)投資額與城市信息化相關(guān)性分析

先對(duì)房地產(chǎn)投資額和城市信息化水平做相關(guān)性分析。由于北京、上海房地產(chǎn)每年投資額較為相近，因此把北京、上海作為一組，鄭州、洛陽作為一組分析各自的城市信息化指標(biāo)與每百人擁有電話數(shù)的相關(guān)性。

表4、表5的皮爾遜相關(guān)系數(shù)介于[-1，1]，同時(shí)相伴概率值小于0.05可表明每百人移動(dòng)電話數(shù)與房地產(chǎn)投資額存在著確定性的依存關(guān)系，通過比較二者的相關(guān)性系數(shù)可以得知北京、上海每百人移動(dòng)電話數(shù)與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資額相關(guān)程度小于鄭州、洛陽，并且根據(jù)表5可以看出北京、上海的城市信息化水平明顯高于鄭州、洛陽，可知北京、上海信息化水平較高的城市對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)相關(guān)程度小于鄭州、洛陽。

3.2 商品房竣工面積與城市信息化相關(guān)性分析

同樣將北京、上海商品房竣工面積數(shù)據(jù)作為一組，鄭州、洛陽作為另一組進(jìn)行竣工面積與城市信息化水平之間的相關(guān)性分析，結(jié)果如表6、表7所示。

從表6中我們可以看出北京、上海的商品房竣工面積與每百人擁有電話數(shù)的相關(guān)性系數(shù)為-0.544，這是因?yàn)楸本?、上?1年到15年的竣工面積與每百人移動(dòng)電話數(shù)變動(dòng)方向的趨勢(shì)相反，所以皮爾遜相關(guān)系數(shù)為負(fù)。

從表7中可知鄭州、洛陽的商品房竣工面積與每百人擁有的電話數(shù)的相關(guān)系數(shù)為-0.718，與表6相比可看出鄭州、洛陽的商品房竣工面積與每百人擁有的移動(dòng)電話相關(guān)性系數(shù)明顯比北京、上海大，表明鄭州、洛陽的每百人擁有的移動(dòng)電話數(shù)對(duì)商品房竣工面積影響大于北京、上海，而鄭州、洛陽的城市信息化水平明顯比北京、上海的小，綜合以上分析可以獲知每百人擁有的移動(dòng)電話數(shù)越高的地區(qū)商品房竣工面積較穩(wěn)定。

通過北京、上海、鄭州、洛陽移動(dòng)電話數(shù)與房地產(chǎn)投資額和商品房竣工面積的相關(guān)性分析可以看出北京、上海的房地產(chǎn)周期波動(dòng)指標(biāo)與城市信息化水平指標(biāo)皮爾遜相關(guān)系數(shù)較小，而鄭州、洛陽的房地產(chǎn)周期波動(dòng)指標(biāo)與城市信息化水平指標(biāo)的皮爾遜相關(guān)系數(shù)較大，再由北京、上海的城市信息化水平明顯高于洛陽和鄭州，可以說明了城市信息化水平越低的地區(qū)信息化水平與房地產(chǎn)周期波動(dòng)相互依存度越高。

4 結(jié)論

房地產(chǎn)波動(dòng)的實(shí)質(zhì)是供需失衡，而房地產(chǎn)交易是一種資源配置行為，在交易過程中，交易活動(dòng)雙方所掌握有關(guān)信息彼此間存在差異，導(dǎo)致市場(chǎng)圍繞一定價(jià)位對(duì)房地產(chǎn)供給和需求自發(fā)調(diào)節(jié)的能力失效，市場(chǎng)交易的一方利用多于另一方的信息從中獲益而對(duì)方利益受損，造成交易雙方利益分配失衡和房地產(chǎn)資源配置扭曲。城市信息化相對(duì)較低的地區(qū)，活動(dòng)相關(guān)人無法準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)的實(shí)際情況，交易價(jià)格嚴(yán)重偏離正常交易價(jià)格，失去了平衡供求、促成交易的作用，從而使得市場(chǎng)及時(shí)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需能力降低，導(dǎo)致房地產(chǎn)資源配置效率低于正常水平，房地產(chǎn)周期波動(dòng)幅度較大。提高城市信息化水平，可以打破信息不對(duì)稱扭曲房地產(chǎn)資源配置的保護(hù)壁壘，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)自發(fā)配置資源，減小房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)幅度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

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