孫怡瑩

[提要] 伴隨著改革開放的推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的住房實(shí)物分配制度到市場(chǎng)體系變遷的過(guò)程，房地產(chǎn)市場(chǎng)也從無(wú)到有、從弱到強(qiáng)、從不規(guī)范到逐步健全迅速成長(zhǎng)壯大。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及引發(fā)的各種問(wèn)題成為學(xué)者及官方的研究熱點(diǎn)。本文把房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控作為重點(diǎn)，并在2015年30個(gè)部門記載的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)投入產(chǎn)出對(duì)價(jià)格的影響，進(jìn)一步探討房地產(chǎn)對(duì)產(chǎn)能過(guò)剩甚至對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的價(jià)格傳輸，希望能夠減輕對(duì)產(chǎn)業(yè)過(guò)剩引發(fā)的宏觀性危險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；產(chǎn)能過(guò)剩；影響因素

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2017年4月5日

一、引言

在影響我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的眾多因素中，產(chǎn)能過(guò)剩是資源配置存在嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)的重要因素之一。然而房地產(chǎn)因存在產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、覆蓋面積廣的特點(diǎn)，又是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，而在該產(chǎn)業(yè)的整個(gè)鏈條運(yùn)行過(guò)程中，都有著產(chǎn)能過(guò)剩的現(xiàn)象發(fā)生。近些年來(lái)，我國(guó)一直將房地產(chǎn)作為國(guó)家宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重點(diǎn)工作來(lái)抓，并在不同的階段采取不同的政策進(jìn)行有效調(diào)控，而在對(duì)房地產(chǎn)行調(diào)控的同時(shí)，難免會(huì)對(duì)某些制造業(yè)也帶來(lái)或多或少的影響。本文中，在分析房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)之間的密切聯(lián)系以及同價(jià)格機(jī)制的導(dǎo)向問(wèn)題上，為進(jìn)行正確的、有效的宏觀調(diào)控，提出切實(shí)可行的意見建議。

房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能過(guò)剩對(duì)當(dāng)下我國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)有著重大的影響。而只有將房地產(chǎn)泡沫有效地化解并去除，才能從源頭上解決好產(chǎn)能過(guò)剩這一重大問(wèn)題。對(duì)于產(chǎn)能過(guò)剩，務(wù)必做到標(biāo)本兼治，但是如何有效化解這一系列問(wèn)題，從而化解房地產(chǎn)泡沫，就是本文要進(jìn)行論述研究的意義。

二、產(chǎn)能過(guò)剩基本內(nèi)涵

產(chǎn)能過(guò)剩即生產(chǎn)能力的總和大于消費(fèi)能力的總和。產(chǎn)能也就是生產(chǎn)能力，是指在計(jì)劃期內(nèi)，企業(yè)參與生產(chǎn)的全部固定資產(chǎn)，在既定的組織技術(shù)條件下，所能生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量，或者能夠處理的原材料數(shù)量。生產(chǎn)能力是反映企業(yè)所擁有的加工能力的一個(gè)技術(shù)參數(shù)，與生產(chǎn)過(guò)程中的固定資產(chǎn)數(shù)量質(zhì)量、組織技術(shù)條件有很大關(guān)聯(lián)，因此有種說(shuō)法認(rèn)為產(chǎn)能過(guò)剩并不意味著產(chǎn)品過(guò)剩是有道理的。行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)下滑；二是企業(yè)盈利能力大幅度下滑，虧損企業(yè)增加；三是行業(yè)供給超過(guò)了行業(yè)需求。也有人對(duì)此有不同看法，認(rèn)為所謂的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)能過(guò)剩有關(guān)系，但絕不是一一對(duì)應(yīng)的。

三、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

自2011年10月以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）一直保持在100以下，2013年以來(lái)一直在98以下。2013年12月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為97.21。2013年1～12月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額為86，013億元，同比名義增長(zhǎng)19.80%，增速比1～11月份上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。12月單月，全國(guó)完成房地產(chǎn)投資額8，600.84億元，同比增長(zhǎng)12.28%。

分地區(qū)看，1～12月份西部地區(qū)投資同比增長(zhǎng)最快，達(dá)到22.60%；東部地區(qū)投資增長(zhǎng)最慢，為18.30%，中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)20.80%。中西部地區(qū)的累計(jì)同比增速均較前11個(gè)月有所下降，東部地區(qū)的累計(jì)同比增速均較前11個(gè)月有所上升。

（一）房地產(chǎn)行業(yè)告別高速增長(zhǎng)，行業(yè)改革需求加大。2015年以來(lái)全國(guó)整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖。1～5月全國(guó)商品房銷售面積35，996萬(wàn)平方米，同比下降0.2%，降幅大幅收窄；商品房銷售額24，409億元，同比增長(zhǎng)3.1%，已經(jīng)回正。銷售數(shù)據(jù)溫和回暖，同比降幅收窄或略有增長(zhǎng)，但我們?nèi)匀豢吹剑康禺a(chǎn)開發(fā)投資增速下行趨勢(shì)沒有改變。1～5月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額32，292億元，同比名義增長(zhǎng)5.1%，增速比1～4月累計(jì)完成額增速回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。

國(guó)房景氣指數(shù)是從土地、資金、開發(fā)量、市場(chǎng)需求等角度綜合反映全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)基本運(yùn)行狀況的指數(shù)，指數(shù)高于100為景氣空間，低于100為不景氣空間。該指數(shù)在2014年年中在95左右徘徊了幾個(gè)月以后一路下行，2015年5月國(guó)房景氣指數(shù)為92.43，創(chuàng)下了指數(shù)創(chuàng)立以來(lái)的歷史低值。

政策刺激帶來(lái)的銷售溫和回暖并不能改變整個(gè)行業(yè)下行的趨勢(shì)。房地產(chǎn)的庫(kù)存和房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力都在持續(xù)加碼。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，2015年6月十大城市可售面積9，769.27萬(wàn)平方米，比2014年底2015年初的高點(diǎn)略有下降，但仍處于高位；2015年1～5月房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源累計(jì)45，966億元，同比下降1.6%。

（二）相關(guān)政策密集出臺(tái)，國(guó)企改革步伐加速。2016年是國(guó)企改革深化的關(guān)鍵之年。雖然此前國(guó)企改革進(jìn)度總體來(lái)說(shuō)低于預(yù)期，但從今年年初至今，尤其是兩會(huì)以后，相關(guān)政策密集出臺(tái)，“1+N”國(guó)企改革文件出臺(tái)的預(yù)期逐漸加強(qiáng)。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)企占比高，運(yùn)營(yíng)效率相對(duì)較低。從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，國(guó)企改革對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)意義重大。地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中國(guó)企占比較大。房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司166家，其中央企13家，地方國(guó)企63家，兩者加起來(lái)占全部房企將近一半。從2014年各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)企也占據(jù)了房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中重要地位。截至2014年底，中信房地產(chǎn)A股上市公司總資產(chǎn)34，864億元，其中央企總資產(chǎn)6，501億元，地方國(guó)企9，759億元，國(guó)有權(quán)重占近4成；從營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的角度來(lái)看，國(guó)企在全部地產(chǎn)上市公司中創(chuàng)造的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)占比也在4成以上。

（四）國(guó)改注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率。國(guó)企改革對(duì)于公司的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入與整合；二是提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入和提高運(yùn)營(yíng)效率對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)具有重要意義。房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)是資源型行業(yè)，地段優(yōu)良、價(jià)格便宜的土地對(duì)地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資源的注入帶來(lái)業(yè)績(jī)提升的巨大想象空間。

此外，薪酬改革、股權(quán)激勵(lì)能夠?qū)⒐芾碚叩睦媾c公司利益相綁定，增強(qiáng)公司市場(chǎng)活力和市值管理動(dòng)力；混合所有制改革、引入戰(zhàn)略投資者同樣能夠提升國(guó)企活力，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。有報(bào)告指出，2016年3月份，房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)雙雙收窄，維持“合理”區(qū)間，但逐步降溫明顯。形成目前房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素有兩個(gè)：一是進(jìn)入2014年，多地市場(chǎng)改變預(yù)期，看跌情緒日益濃厚，購(gòu)房者入市節(jié)奏變慢；二是銀行房貸收緊，加劇樓市觀望情緒，阻礙部分入市客群，首套房8.5折利率優(yōu)惠在全國(guó)范圍徹底消失。研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房?jī)r(jià)漲幅已持續(xù)收窄，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)將慢慢由“合理區(qū)間”逐步進(jìn)入“偏冷區(qū)間”。

四、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩影響因素分析

（一）風(fēng)險(xiǎn)的根源因素是系統(tǒng)危機(jī)的先兆。觀察我國(guó)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)當(dāng)中的過(guò)剩產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)的過(guò)剩并不是影響經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)問(wèn)題的罪魁禍?zhǔn)?，只是?huì)給經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)帶來(lái)系列風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)系統(tǒng)當(dāng)中，也有著大量比房地產(chǎn)過(guò)剩還嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)以及產(chǎn)能。

1、產(chǎn)能過(guò)剩所存在的風(fēng)險(xiǎn)并不是全部風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)泡沫的撕裂導(dǎo)致的是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)系統(tǒng)的危險(xiǎn)性能的變化。2013年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)就進(jìn)入新一輪的大增長(zhǎng)步伐，而在這其中，房地產(chǎn)的帶動(dòng)性是最大的。對(duì)于房地產(chǎn)，既可以良好地對(duì)其進(jìn)行消費(fèi)，也可以充分地進(jìn)行投資，而投資的收益頗大，所以在政府企業(yè)投資的同時(shí)，不少群眾也加入到炒房的行列當(dāng)中。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片繁榮的景象，對(duì)于建造大量房子需要各種材料，進(jìn)而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的大力發(fā)展，在拉動(dòng)鋼筋、水泥等發(fā)展的同時(shí)，也帶動(dòng)了某些服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，而銀行融資的流動(dòng)，以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的步伐進(jìn)一步加快，在促進(jìn)城市建設(shè)的同時(shí)，成為財(cái)政收入的主要來(lái)源之一。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，能夠帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)命脈中其他行業(yè)的大發(fā)展，這也就使得房地產(chǎn)過(guò)剩形成的泡沫經(jīng)濟(jì)一旦撕裂，那么相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也會(huì)受到重創(chuàng)，從而給經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)帶來(lái)嚴(yán)重的危害。

2、要發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)剩是不容易的，因?yàn)槿藗儗?duì)此關(guān)注度不是很高。而我們今天就面臨著一個(gè)嚴(yán)峻的問(wèn)題：一邊是房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮大發(fā)展景象；另一邊則是產(chǎn)能的明顯過(guò)剩。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的有關(guān)數(shù)據(jù)資料顯示，截止到2014年9月份，與上年相比，70個(gè)大城市中間，房?jī)r(jià)下落的僅僅只有一個(gè)城市。另外，個(gè)別城市的房?jī)r(jià)不降反增，增幅為20.6%，最低下降率則為1.8%。當(dāng)看到這一組數(shù)字的時(shí)候，人們?cè)趺匆膊荒芟氲椒康禺a(chǎn)的常能過(guò)剩，然而這確實(shí)是事實(shí)。

房地產(chǎn)行業(yè)同鋼鐵、煤炭等產(chǎn)品有很大的不同，不會(huì)說(shuō)只要出現(xiàn)供過(guò)于求的現(xiàn)象，價(jià)格就會(huì)自然的降低。相反，房地產(chǎn)本身具備的商品屬性和投資性，使其本身的價(jià)值屬性增多，當(dāng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步飆升的時(shí)候，其價(jià)值會(huì)產(chǎn)出本身?yè)碛械膬r(jià)值，從而致使價(jià)格進(jìn)一步的上漲。同時(shí)，房地產(chǎn)外的其他行業(yè)產(chǎn)品，當(dāng)市場(chǎng)的供應(yīng)量大于需求量之后，在進(jìn)行供求平衡調(diào)節(jié)這一過(guò)程當(dāng)中，會(huì)在無(wú)形當(dāng)中出現(xiàn)回落趨勢(shì)，而對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，價(jià)格不斷的上揚(yáng)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，其價(jià)格便突然回落，整個(gè)過(guò)程是讓人猝不及防的，不會(huì)緩慢地進(jìn)行，而是具有突發(fā)性。當(dāng)房地產(chǎn)的泡沫一旦撕裂，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求在這一時(shí)間段內(nèi)就會(huì)相應(yīng)地減少，甚至達(dá)到一個(gè)極其寒冷的低谷點(diǎn)，在一定時(shí)期內(nèi)，所達(dá)成的交易量是少之又少的。從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的價(jià)格下滑，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)不是預(yù)期的那么良好和繁榮。

根據(jù)以上論述，不能單純地拿一般產(chǎn)品的過(guò)?，F(xiàn)象來(lái)看待房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)過(guò)剩的現(xiàn)象。房地產(chǎn)的虛假繁榮在很大程度能夠?qū)⑵溥^(guò)剩遮蓋的嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，以至于人們很難發(fā)現(xiàn)它，從而引發(fā)出一系列的危害。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)系統(tǒng)中，將產(chǎn)能過(guò)剩作為關(guān)鍵點(diǎn)去考察，就可以很好地看出，當(dāng)前所謂的產(chǎn)能過(guò)剩，還不是房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的破裂，只是破裂之前的一些小動(dòng)作，這也就提醒我們，必須將產(chǎn)能過(guò)剩的化解與房地產(chǎn)泡沫的解除相結(jié)合起來(lái)，才能得到有效的問(wèn)題去除。

（二）中國(guó)房地產(chǎn)泡沫化已走入非理性的困境。在面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂時(shí)，整個(gè)群體對(duì)此的態(tài)度和表現(xiàn)都是不大理性的。在泡沫將要破裂的這一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮現(xiàn)象，勢(shì)必會(huì)將整個(gè)社會(huì)的財(cái)富進(jìn)行一輪新式的捆綁，從而使得那些已經(jīng)被牢牢套置在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)牢籠的人們不愿意相信房地產(chǎn)市場(chǎng)將要發(fā)生巨大變革的事實(shí)，還沉迷在房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮的美夢(mèng)當(dāng)中。當(dāng)然無(wú)論是他們出于自身各方面利益的考慮，還是處于人本身具備的那一份貪婪，抑或者是對(duì)自己既得利益的一種保護(hù)欲望，他們都不會(huì)去相信這一事實(shí)。可是一次一次的事實(shí)，一次一次的危機(jī)，都向人們證明了房地產(chǎn)市場(chǎng)的破裂，從而使得那些不敢相信的人們措手不及。比較令人欣慰的是，在2010年，盡管人們對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的破裂有著強(qiáng)烈的恐懼感，但是對(duì)于這一恐懼感，還是做好了充足的準(zhǔn)備，但是好景不長(zhǎng)，到了2013年的時(shí)候，上到政府機(jī)構(gòu)，下到有購(gòu)房需求的人們，都單純地認(rèn)為前兩年，房地產(chǎn)泡沫剛剛破裂，新一輪的破裂絕對(duì)不會(huì)到來(lái)的如此之快，而且前幾年的破裂也只是個(gè)假象而已，不用當(dāng)真。但是，無(wú)論破不破裂，何時(shí)破裂？這一系列的問(wèn)題，我們都應(yīng)該加以高度的重視。

首先，對(duì)于被投機(jī)捆綁的需求力量正在一點(diǎn)點(diǎn)的耗完。當(dāng)下，最為大家熱烈議論的是城鎮(zhèn)當(dāng)中大量住宅空置的現(xiàn)象。有相關(guān)專業(yè)人士認(rèn)為，“中國(guó)城鎮(zhèn)共有6，800萬(wàn)套的住宅在空置著，而整個(gè)住房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了總量過(guò)剩的現(xiàn)象”。當(dāng)然也有人說(shuō)，我國(guó)僅僅只有1，100萬(wàn)套處于空置現(xiàn)象，而這一現(xiàn)象是合理的，不會(huì)有什么大的危害。但是，如果大家只是光靠一個(gè)空置率就來(lái)衡量中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也難免有些讓人難以信服。相反，議論勢(shì)頭相對(duì)較小的應(yīng)該屬于中國(guó)住房的自有率，這一數(shù)據(jù)可以從側(cè)面更好地論證中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀。就目前的數(shù)據(jù)而言，在我國(guó)農(nóng)村住房自有率為98%，城市住房自有率為85%，在這些數(shù)據(jù)中，有15人擁有著兩套住房，而擁有3套房以上的占5%，當(dāng)然也還有部分住房處于在建階段。光看這一數(shù)據(jù)，那么可以很好的看出，我國(guó)的住房總量，是完全能夠滿足居民需求的。也因此，有許多學(xué)者專家認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)的市場(chǎng)主要是這3億農(nóng)村人口，他們將推動(dòng)房地產(chǎn)的新一輪發(fā)展，從而進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)化的發(fā)展。但是，是否3億農(nóng)民都有意愿進(jìn)城購(gòu)房？是否都有著購(gòu)房能力？何時(shí)去購(gòu)？都是一些不穩(wěn)定因素，就現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)而論，大部分農(nóng)民是負(fù)擔(dān)不起的，所謂的農(nóng)民將推動(dòng)房地產(chǎn)新一輪的發(fā)展，只不過(guò)是部分人士強(qiáng)加出來(lái)的結(jié)論而已，這還有待后續(xù)的發(fā)展和農(nóng)民收入情況的轉(zhuǎn)變來(lái)印證。

其次，政府已經(jīng)陷入債務(wù)困境之中，對(duì)于房地產(chǎn)強(qiáng)有力的推動(dòng)作用隨之也會(huì)大大減少。就2013年12月國(guó)家審計(jì)署發(fā)布的全國(guó)政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果來(lái)看，截至2012年底，11個(gè)省級(jí)、316個(gè)市級(jí)、1，396個(gè)縣級(jí)政府承諾以土地出讓收入償還的債務(wù)余額為34，865.24億元，占省市縣三級(jí)政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額93，642.66億元的37.23%。政府之所以愿意花大力氣去推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也是因?yàn)槠淠軓闹蝎@取更大的利益。根據(jù)我國(guó)政工商聯(lián)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)當(dāng)中一半以上的錢都在政府的手中。政府現(xiàn)在不再推動(dòng)房地產(chǎn)的原因則為，政府在之前的推動(dòng)過(guò)程中，已經(jīng)負(fù)債累累，沒有更多的資本來(lái)推動(dòng)其發(fā)展。再者就是，政府手里能夠進(jìn)行的買賣轉(zhuǎn)讓已經(jīng)越來(lái)越少了。因此，只要政府的主力一旦減弱或者退出，那么房地產(chǎn)的熱度就會(huì)大大地降低。

最后，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)同投資已經(jīng)形成一個(gè)飽和的現(xiàn)象?，F(xiàn)在，中國(guó)房地產(chǎn)這一布局當(dāng)中，已經(jīng)不單單是政府機(jī)構(gòu)、銀行系統(tǒng)、房地產(chǎn)商，整個(gè)龐大的居民系統(tǒng)也已經(jīng)被牢牢地卷入其中。中國(guó)自古以來(lái)就是農(nóng)耕文化很強(qiáng)的國(guó)度，以至于房子對(duì)于中國(guó)農(nóng)民來(lái)說(shuō)沒有西方人對(duì)房子那么大的購(gòu)買欲。大部分外出務(wù)工，并掙到錢的農(nóng)民，都會(huì)第一時(shí)間選擇在自己的老家蓋上漂亮的房子。而對(duì)于那些剛剛從學(xué)校走出來(lái)，踏入社會(huì)的青年學(xué)生來(lái)說(shuō)，在所工作的城市，第一要?jiǎng)?wù)就是有自己溫馨的住所，但是單憑自己的能力是不夠購(gòu)買房屋的，因此還得需要父母的財(cái)政支持。就算已經(jīng)在城鎮(zhèn)買房的人們，也不能妄下定論說(shuō)當(dāng)房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，他們不會(huì)受到影響。因?yàn)楝F(xiàn)如今，大多數(shù)買房的，尤其是農(nóng)村家庭在城鎮(zhèn)買房的大多數(shù)都是按揭貸款進(jìn)行購(gòu)買。這也就表明了，如果房地產(chǎn)泡沫破裂，那么中下層居民的財(cái)富也會(huì)大大的流失。因?yàn)?，在他們選擇購(gòu)房之時(shí)，正是房?jī)r(jià)高昂的時(shí)期，同時(shí)大多數(shù)選擇的是按揭購(gòu)房，因此本身經(jīng)濟(jì)狀況就一般的他們，加上房貸的壓力，就會(huì)導(dǎo)致大部分人入不敷出，身上的重?fù)?dān)大大增加。

五、化解房地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩的建議

房地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩與企業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩一樣，其帶來(lái)的必然結(jié)果是，產(chǎn)品的高庫(kù)存成為阻礙產(chǎn)業(yè)發(fā)展的絆腳石。如果說(shuō)企業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩是供大于求，是市場(chǎng)需求疲軟問(wèn)題，那么房地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩，既不是供大于求，也不是市場(chǎng)疲軟，而是需求方經(jīng)濟(jì)能力不足以支撐市場(chǎng)需求。

（一）推出鼓勵(lì)買房“政策包”。表面上看，不失為吸引農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城買房、破解房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題、促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的一種手段。但問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是，這種“政策包”的導(dǎo)向沒有把城市的中低收入群體作為主要著力點(diǎn)，由此決定了必然會(huì)帶來(lái)“頭痛醫(yī)腳、腳痛醫(yī)頭”問(wèn)題。所以，這種“政策包”能否實(shí)現(xiàn)破解房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題值得懷疑。其一，進(jìn)城打工的農(nóng)民工依靠微薄的收入，究竟有多少人能進(jìn)入中高層以上收入的人群？他們又該靠什么去購(gòu)買動(dòng)輒幾十萬(wàn)元甚至幾百萬(wàn)元的住房？即便是少數(shù)人有貸款等支持，面對(duì)入不敷出的經(jīng)濟(jì)吃緊，又有多少農(nóng)民工能承受如此之重的還貸壓力；其二，對(duì)農(nóng)村少數(shù)富裕的農(nóng)戶來(lái)說(shuō)，進(jìn)城買房倒不是問(wèn)題，但又有多少人想買？用農(nóng)把士的話講，田間炕頭習(xí)慣了，弄那個(gè)中看不中用的玩意干啥？特別是對(duì)大多數(shù)農(nóng)村務(wù)農(nóng)的農(nóng)民甚至留守老人來(lái)說(shuō)，就更不那么具有普遍性和現(xiàn)實(shí)性了，這“政策包”又有多大吸引力；其三，在當(dāng)下的二三線城市的百姓中，很多人是靠省吃儉用、父母幫襯、東拼西湊或者按揭買房。侍奉父母、生養(yǎng)孩子、生活工作、還貸的壓力已經(jīng)疲憊不堪，即使是想改善住房條件，大多數(shù)人還是有心無(wú)力、可望而不可即。尤其是還有多少城市下崗失業(yè)者或是低收入群體掙扎在生活的貧困線上，他們?cè)摽渴裁慈ベI房，又該如何把這些所謂的“城市主人”作為重點(diǎn)，在政策導(dǎo)向上去破解他們買房難問(wèn)題呢？

縱觀近些年房地產(chǎn)業(yè)畸形的發(fā)展，一方面是保障性、民生性住房的嚴(yán)重短缺；另一方面卻是商品房，甚至豪華型、奢侈型等住宅的大量空置?！罢甙保鳛檎毮懿块T推出的政策，不僅要站在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度去思考問(wèn)題、制定政策，更離不開政策固有的提升百姓“獲得感”、分享政策紅利、惠及民生這個(gè)根本，尤其是城市中的那些占多數(shù)的低收入群體。

（二）制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起的作用非常大，國(guó)內(nèi)相關(guān)人士紛紛對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目管理進(jìn)行了系統(tǒng)的研究，不斷制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，并且取得了很好的效果。健全房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理制度，有利于提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的效率和利潤(rùn)。合理完善的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理制度，使得我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理有了創(chuàng)造性的突破。由于國(guó)外的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比較健全，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理制度和規(guī)劃就相對(duì)比較合理，因而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)積極向國(guó)外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)秀制度和理念進(jìn)行借鑒和學(xué)習(xí)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理和發(fā)展模式的科學(xué)規(guī)劃調(diào)整，充分了解房地產(chǎn)發(fā)展中各種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，推動(dòng)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

（三）合理配置中低端商品房，明確我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主題。為了提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的科學(xué)運(yùn)行效率，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)管理人員的專業(yè)培訓(xùn)，完善定期考核制度，并積極引進(jìn)高端技術(shù)項(xiàng)目人才，加強(qiáng)管理人員間的技術(shù)交底，改進(jìn)管理人員傳統(tǒng)的市場(chǎng)管理觀念，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)發(fā)展過(guò)程中，合理配置中低端商品房，明確我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主題，充分考慮不同社會(huì)群體的經(jīng)濟(jì)承受能力，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查工作，認(rèn)真分析總結(jié)市場(chǎng)交易過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)行業(yè)管理機(jī)制，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展作為我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，一旦不完善則將造成嚴(yán)重問(wèn)題。筆者通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的內(nèi)容進(jìn)行深入分析，認(rèn)為完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的金融監(jiān)管體制和科學(xué)合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，明確我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主題有利于房地產(chǎn)管理人員做好房地產(chǎn)管理工作，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)造福于人類，進(jìn)而使房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理策略能夠與時(shí)俱進(jìn)，減少錯(cuò)誤型決策的發(fā)生，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)科學(xué)穩(wěn)定發(fā)展。

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