李連杰　韋靜

[提要] 通過對產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套系統(tǒng)及物業(yè)管理服務(wù)的研究，構(gòu)建園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)功能，打造功能性的園區(qū)發(fā)展規(guī)劃，著力解決基礎(chǔ)設(shè)施配套滯后影響園區(qū)建設(shè)及發(fā)展的問題。

關(guān)鍵詞：園區(qū)；配套系統(tǒng)；物業(yè)管理

中圖分類號(hào)：F061.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2017年3月28日

當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，“新常態(tài)”效應(yīng)凸顯。工業(yè)園區(qū)作為推進(jìn)新型工業(yè)化的重要載體，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了巨大的推動(dòng)作用，且已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長極。與此同時(shí)，近年來全國各地各種類別的工業(yè)園區(qū)遍地開花，但普遍存在著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不配套、產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展度低、土地集約利用及區(qū)域經(jīng)濟(jì)效益不高等問題。以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為基礎(chǔ)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套及物業(yè)服務(wù)研究，解決基礎(chǔ)設(shè)施配套滯后影響園區(qū)建設(shè)及發(fā)展的問題。

一、園區(qū)發(fā)展基本配套系統(tǒng)

安全保衛(wèi)系統(tǒng)：主要包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體安全環(huán)境的管理；對入駐企業(yè)的管理；車輛交通及道路管理。

公共設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)：主要包括房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)；共用設(shè)備管理（給排水設(shè)備管理、供電設(shè)備管理、消防管理）；共用設(shè)施的管理。

環(huán)境綠化及保潔系統(tǒng)：主要包括宿舍、廠區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共部分以及公共設(shè)施的日常保潔工作；產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共綠地的維護(hù)和保養(yǎng)工作。

宿舍管理系統(tǒng)：主要包括對宿舍入住人員的管理，制定員工入住流程，規(guī)范宿舍管理；加強(qiáng)宿舍公共財(cái)物的維護(hù)管理等。

園區(qū)生活?yuàn)蕵废到y(tǒng)：主要滿足入駐企業(yè)員工的日常生活以及休閑娛樂的需要；滿足會(huì)議、培訓(xùn)及接待需要等。

二、完善的日常物業(yè)管理服務(wù)

（一）安全保衛(wèi)系統(tǒng)

1、總體安全環(huán)境管理。嚴(yán)格管理保安隊(duì)伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對園區(qū)進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。在出入口處對來訪客人進(jìn)行登記，控制園區(qū)內(nèi)流動(dòng)人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄；遇有突發(fā)事件，可以立即調(diào)配人力和物力集中支援；制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施方案等。

2、入園企業(yè)的管理。建立與入園企業(yè)的日常溝通機(jī)制，及時(shí)了解入園企業(yè)的需求，并做好入園企業(yè)的溝通工作，使之能配合物業(yè)管理工作。

3、車輛交通及道路管理。園區(qū)停車場管理有序，排列整齊，機(jī)動(dòng)車輛出入有登記；非機(jī)動(dòng)車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查園區(qū)內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及員工的日常生活。

4、科學(xué)管理。記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消除安全隱患。

（二）設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)

1、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)。主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯；定期檢查外墻，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一；設(shè)立小告示板，及時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。

2、共用設(shè)備管理?；驹瓌t：一是以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)；二是對房屋設(shè)備做到“三好”、“四會(huì)”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備。“四會(huì)”是指物業(yè)維修人員對房屋設(shè)備要會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障?！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O(shè)備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)；三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時(shí)設(shè)備的使用操作人員參與日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修；四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。

（1）給排水設(shè)備管理。管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便員工生活。供水設(shè)備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、水表、閥門等）：對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染；每天兩次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱；水泵、水池有嚴(yán)格管理措施，無污染隱患；生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；停水提前一天通知用戶。排水管理：每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長時(shí)間停水現(xiàn)象。

（2）供電設(shè)備管理。供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動(dòng)開關(guān)、避雷針等）：建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次），并做好運(yùn)行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時(shí)施工及住（用）戶裝修制定臨時(shí)用電管理措施；發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時(shí)切斷電源；備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。配電房管理：由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi)；建立配電運(yùn)行記錄，每班巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問題及時(shí)處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好；操作開頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌；操作及檢驗(yàn)時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)：觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆，熔斷器有無焦痕；導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆，絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。

（3）消防管理。消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，可隨時(shí)起用；制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案；消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識(shí)完整，可隨時(shí)起用；在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問題；組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；建立義務(wù)消防隊(duì)，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案；每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識(shí)。

（三）環(huán)境保潔系統(tǒng)。環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給園區(qū)全體員工人提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；標(biāo)準(zhǔn)化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；園區(qū)公共部門共用設(shè)施無蟻害；園區(qū)內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈。

（四）綠化維護(hù)系統(tǒng)。制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對園區(qū)綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作；對園區(qū)綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種；綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿；綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

（五）產(chǎn)業(yè)園區(qū)文化活動(dòng)系統(tǒng)。創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適的生活環(huán)境。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，組織園區(qū)員工參與開展各種積極向上的文藝活動(dòng)，使全體員工擁有一份歸屬感。

三、園區(qū)基本物業(yè)管理主要內(nèi)容及人員配置

以300畝園區(qū)面積，三個(gè)出入口為例：

（一）安全保衛(wèi)系統(tǒng)。在兩個(gè)主要出入口要求有保安24小時(shí)在崗值班；同時(shí)，要對園區(qū)進(jìn)行24小時(shí)巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對公司內(nèi)部車輛及外來車輛進(jìn)行管理，確保道路通暢。根據(jù)園區(qū)總體管理的需要，保安主要負(fù)責(zé)園區(qū)主要三個(gè)出入口值班管理以及園區(qū)巡查，每班6人，總計(jì)需要18人，每人費(fèi)用30，000元/年/人，該項(xiàng)每年預(yù)計(jì)需要費(fèi)用54萬元。

（二）設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)。給排水設(shè)備管理：供水設(shè)備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、水表、閥門等）；供電設(shè)備管理：供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動(dòng)開關(guān)、避雷針等）；配電房管理；消防管理：消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，可隨時(shí)起用。

（三）環(huán)境保潔綠化系統(tǒng)。垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；標(biāo)準(zhǔn)化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；園區(qū)內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈。根據(jù)需要進(jìn)行綠化修剪、雜草清除工作。產(chǎn)業(yè)園辦公樓衛(wèi)生清潔需要2～3人；宿舍公共區(qū)域的衛(wèi)生以及道路清潔需要2～3人，每人費(fèi)用約25，000元/年。該項(xiàng)每年預(yù)計(jì)需要費(fèi)用15萬元。

（四）宿舍管理。對宿舍入住人員的管理，制定員工入住流程，規(guī)范宿舍管理；加強(qiáng)宿舍公共財(cái)物的維護(hù)管理。宿舍管理需要管理員2名，主要負(fù)責(zé)宿舍人員出入管理、水電費(fèi)抄錄收取、宿舍財(cái)物的管理、宿舍日常秩序維護(hù)?；竟べY標(biāo)準(zhǔn)為25，000元/年/人。該項(xiàng)每年預(yù)計(jì)需要費(fèi)用5萬元。

以上日常物業(yè)管理服務(wù)中，安全保衛(wèi)系統(tǒng)、環(huán)境保潔系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)以及設(shè)備管理中的強(qiáng)電、弱電、消防都采用外包的方式進(jìn)行管理。