施南

他喜歡穿改良版的中裝，在社交場合永遠流露出迷人的微笑。前任香港特區(qū)財政司司長梁錦松給他起了個“上海姑爺”的綽號，而地產(chǎn)圈同行則更中意叫他“粉紅大亨”。這種戲謔當然與這個潮汕普寧人氏的發(fā)跡史有關(guān)。至于8000英里外的紐約，一個名頭更為響亮的標簽正等著他——那是拯救了特朗普的人，人們說。

2017年5月末來自《紐約時報》的特別報道，令69歲的羅康瑞再度披上光環(huán)。他與香港新世界集團鄭家純多年前聯(lián)手接盤曼哈頓河濱南項目從而避免未來的美國總統(tǒng)陷入破產(chǎn)的故事，確實讓人津津樂道。不過，有一點《紐約時報》沒有提及，作為香港瑞安集團的創(chuàng)立者和旗下兩家上市公司瑞安房地產(chǎn)（00272. HK）、瑞安建業(yè)（00983. HK）的實際控制人，羅正遭遇當初特朗普一樣的麻煩：不斷下降的經(jīng)營現(xiàn)金流以及過高的債務杠桿。問題是，這一次的拯救者似乎只能是他自己。

最新的動作因5月26日深夜的一紙公告得以曝光。瑞安房地產(chǎn)方面宣布，其子公司已將重慶天地項目79.2%股權(quán)作價41.33億人民幣售予萬科。而整個項目——嘉陵江畔1.2平方公里龐大的城市綜合體，包括58萬平方米住宅用地、454萬平方米商業(yè)用地、38.6萬平方米商業(yè)綜合用地，特別是468米位居中國西部第一的超高層嘉陵帆影大樓，總估值為52.18億元。

這并非瑞安首次拋售重慶天地項目。早在2013年11月末，該公司

已將開發(fā)地塊附屬的企業(yè)天地2號樓計11.95萬平方米辦公物業(yè)以24.12億元價格售予陽光保險集團。有消息稱，此前一家國資背景大型機構(gòu)曾為126萬平方米的待開發(fā)土地儲備開出45億元的總估值，只因未達到羅康瑞心中“計數(shù)”而作罷。

事實上，早在14年前與重慶渝中區(qū)就化龍橋片區(qū)整體開發(fā)簽署協(xié)議時，關(guān)于瑞安集團是否有足夠能力一家獨食就引起過爭議。

地，當然是好地。作為北臨嘉陵江擁有2公里江岸線，且是距市中心較近的最后一片可完整開發(fā)土地，商業(yè)價值毋庸置疑。重慶方面亦有意將此打造成一個全新的城市標志，畢竟在升格為直轄市七年之后，這座特大型城市無比渴望擁有一塊類似上海浦江沿線風貌的坐標。

錢，需要很多錢。僅涉及搬遷居民就高達1.2萬戶，而原址上大量經(jīng)營困難的國企、密集老舊的居民住房，乃至數(shù)十年未能更新的基礎(chǔ)設(shè)施，都會令開發(fā)者望而卻步。有一個細節(jié)值得玩味，作為香港地產(chǎn)界代表，李嘉誠早在1993年即進入當?shù)厥袌觯笳吲d建的大都會廣場位于解放碑核心地段，一度成為重慶人的時尚風標。然而，這位眼光獨具、實力雄厚且極擅囤地之術(shù)的華商巨賈，卻未對同屬水陸碼頭要地的化龍橋產(chǎn)生過絲毫興趣。

80億，這是2003年關(guān)于開發(fā)投入資金的匡算，其中至少有三分之一將用于土地整治和拆遷安置，而僅啟動費用已達到6億元。來自政府的幫襯只能是盡力減少土地出讓金。有數(shù)據(jù)顯示，這塊126萬平米的土地最終只標出了921萬元，而后續(xù)資金只能看入局者的財技運作。

羅康瑞，正是那個雄心勃勃的人。

普寧商圈，近年來因生命人壽的張峻、佳兆業(yè)的郭英成等人物而聲名鵲起，但香港鷹君集團的羅鷹石才是更早涉獵商業(yè)江湖的前輩大佬級人物，而羅康瑞乃是其四公子。

關(guān)于羅康瑞的崛起，曾被當作一段“傳奇”在媒體廣為傳播。諸如一直不被老父看好，遠赴澳洲負笈時不得已放棄飛機而乘坐13天遠洋渡輪，回港后只能從百科全書推銷員起步，之后由老母擔保并允諾付息才從父親處得到10萬港元創(chuàng)業(yè)經(jīng)費，最終通過大批承建香港公屋完成資金積累。1985年是羅康瑞人生的第一個高光時刻，在距父親創(chuàng)辦鷹君集團于灣仔的總部大樓不遠處，他投得一塊土地興建瑞安中心。

不過，豐神如玉的羅公子清楚，即便擁有一間獨立于家族事業(yè)版圖的上市公司，但父親的威名，潮汕風俗中長幼有序的接班軌跡，都注定自己無法百尺竿頭。若不想成為整日圍繞碼頭和漁船爭奪魚蝦的平凡海鷗——就如同他最鐘愛的美國作家理查德·巴赫筆下喬納森的同伴們，那么北上已是必然選擇。而在招商引資熱火朝天的內(nèi)地，“著名港商”往往意味著強大的政策紅利和旁人難以企及的商機。

從進軍上海建設(shè)城市酒店，到以西部為基地開拓水泥事業(yè)，與同期港資更多把內(nèi)地做第二賺錢地不同，那里才是羅康瑞的主戰(zhàn)場。有一點必須注明，雖然瑞安一度贏得水泥大王的頭銜，之于貴州、四川等地的投資對外動輒號稱過億，但上述企業(yè)更多仍以合資、合營面目出現(xiàn)，實際出資額并不可觀。真正論及“賭一鋪大的”，還是1996年取得上?；春Ｖ新纺舷蛱綐虻貐^(qū)的綜合開發(fā)項目。1999年1月焚香開工至2001年6月30日第一期項目竣工示人，上海新天地從此成為羅打開內(nèi)地地產(chǎn)市場的燙金名片。

用接近一半身家的14億元，將成排藍灰色磚墻、暗紅色門楣的石庫門建筑搖身變成容納流行餐飲、奢侈品專賣，匹配高級辦公、住宅與五星級酒店的偌大綜合體，對于尚不知曉倫敦科芬園為何物的國人而言，的確眼前一亮。

而上海新天地對于屬地2830戶拆遷戶的處理，對于城市傳統(tǒng)建筑的二次利用和升華，尤其是對于轄區(qū)內(nèi)中共一大會址的妥善體現(xiàn)，均是加分項。

這或許就是重慶天地誕生的原因。而在羅的規(guī)劃中，無論是上海、杭州，還是重慶，包括未來進一步得手的武漢、佛山，乃至2011年31.88億人民幣購入的上海虹橋樞紐區(qū)項目，六大天地最終有望以“中國新天地”名義分拆在港上市。

“想飛多快就飛多快，要去哪里就去哪里”，老巴赫后人的勵志名言固然光彩動人，問題是，Vincent Lo的英文名詮釋了他過于濃重的藝術(shù)家氣質(zhì)。不屑于囤地只賺土地增值的可觀利潤，一心打造與城市氣質(zhì)契合的標志性建筑群，希冀專享由此產(chǎn)生綿延的租金收益，這一切的前提是瑞安是否具備強大且可持續(xù)的現(xiàn)金儲備，或者是否能從資本市場不斷得到便宜資金的襄助。很可惜，2008年金融危機市場停擺時，僅因一筆3.75億美元到期可換股債券，就令旗艦瑞安房地產(chǎn)股價大挫九成，按照法律，羅康瑞幾乎聽到了“破產(chǎn)”的喪鐘正在敲響，盡管此時他在內(nèi)地銀行正有20億人民幣資金趴在賬上。

與眾多港資地產(chǎn)商相比，一度高達96.6%的資產(chǎn)負債率已構(gòu)成瑞安系最大的短板，而羅熱衷開發(fā)天地項目又往往需要十年以上時間才能取得正收益——身為旗幟的上海新天地也是在2006年才錄得凈利潤。

背過身來只能苦笑的羅康瑞面對冰火兩重天的局面。這廂是一二線城市黃金地段的大塊土地在手，但按照取得土地時的承諾，他必須按照“新天地模式”緩步建設(shè)，比如，他須挖掘一個碩大內(nèi)湖充當景觀。而另一廂，64%的內(nèi)地資產(chǎn)根本無法帶來收入，9%的公司資金的周轉(zhuǎn)率遠較20%的業(yè)內(nèi)常數(shù)為低，更遑論中國恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國等后來者炮制的50%-60%的周轉(zhuǎn)速度。

曾經(jīng)各地市長們的座上驕客，現(xiàn)在不得不將“停工”當作緩解資金壓力的唯一手段，之后便是大規(guī)模的變現(xiàn)行動。上海新天地企業(yè)一號二號樓以66億人民幣出售予香港領(lǐng)匯房地產(chǎn)基金，企業(yè)三號樓則交于李錦記和萬科接盤，早已風光不再的水泥業(yè)務則一次性出清給法國拉法基集團。但有細心分析人士注意到，每一次重量級變現(xiàn)之后，一旦扣除之間相關(guān)貸款及其他財務費用，瑞安方面真實入賬數(shù)目與近500億元資產(chǎn)的套現(xiàn)總數(shù)之間差距不小。以重慶天地項目為例，14年時間瑞安真正的得利亦不過14億元。

股價是最好的晴雨表。6月2日，瑞安建業(yè)報收每股1.85港元，較十年前高峰時的32.6港元每股縮水94.4%，與金融危機時的每股3.18港元亦蒸發(fā)了42.8%，8.96億的公司市值只及1997年二次上市時的19.8%。而2006年10月風光上市融資8.77億美元的瑞安房地產(chǎn)，6月2日1.93元每股表現(xiàn)亦只能支撐154.9億元市值，相較此前500億的頂點同樣三去其二。

通過大筆估售項目，資產(chǎn)負債率出現(xiàn)大幅下降，距羅康瑞口中“50%-55%”的目標已相當接近，但734萬平方米的內(nèi)地市場土地儲備卻宣告了一個事實：瑞安系在中國內(nèi)地市場已喪失了中遠期競爭力。要知道只中國恒大一家在深圳一地的土地儲備即達到1200萬平方米。沒有子彈，何來扣動扳機一說。

中國新天地的上市大計自然已是水中之月，而財務安全的代價是無房可售。2017年前4個月，瑞安的銷售額為19.39億元，同期中國地產(chǎn)三甲碧桂園、萬科和恒大則分別達到2041.6億、1921.7億和1447.8億元，而位居第四、五位的融創(chuàng)中國和龍湖地產(chǎn)也同期交出了638.2億和600.2億的成績單。一個簡單的比對，瑞安目前只及碧桂園的0.9%，萬科的1%和恒大的1.3%。

如果說最近三年內(nèi)，香港地產(chǎn)大佬大規(guī)模拋售內(nèi)地資產(chǎn)——其中李嘉誠達到千億級規(guī)模，鄭裕彤家族和劉鑾雄家族則逾500億規(guī)模，更多基于財產(chǎn)安全和家族內(nèi)部交班的考量，而由許家印等接棒并參股后者公司或購買其固定高息公司債，也是一種穩(wěn)妥中確保資產(chǎn)長久升值的財務安排。只消看2017年以來，恒大、碧桂園3倍與2倍的股價升幅和各自2000億的市值就能明白，姜果真是老的辣，半年內(nèi)身家已從100億美元銳升至220億美元的許老板才是最佳的“基金經(jīng)理”。

將總部設(shè)于上海并已北上整整30年的羅康瑞本無這等需求，瑞安系的潰敗只能說是游戲規(guī)則改變后原有商業(yè)模式的崩盤。

退回香港可好？最新消息傳來，中國內(nèi)地開發(fā)商之于香港的土地成交總量已從2009年的6%猛增至2017年迄今的50%，而港埠本土開發(fā)商的權(quán)重則降至22%以下。也就是說，過去23個月香港樓市和土地成交的暢旺，均拜過江龍所賜。維港上空早已彌漫著火燒云了。

當看到自己的名字與特朗普一同出現(xiàn)在《紐約時報》時，羅康瑞會否想到，23年后，自己其實也如此需要一個拯救者？