【摘要】這幾年隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，銀行發(fā)放相關(guān)的個人貸款大幅上升，成為各大銀行爭相進入的新領(lǐng)域。銀行貸款中不良貸款有很大比重的虛假貸款，特別是虛假按揭貸款。虛假貸款給銀行及相關(guān)受害人造成了大量損失，而其中的許多問題大都是法律空白。本文主要從虛假貸款分類、形式（手段）、銀行風(fēng)險、法律關(guān)系分析及防范措施等方面入手，試圖解決部分虛假貸款案件的處理問題，并找出防范措施。

【關(guān)鍵詞】虛假貸款；房地產(chǎn)市場；對策與防范

自上世紀(jì)90年代末房地產(chǎn)市場帶動銀行貸款大幅發(fā)展以來，到銀行虛假按揭貸款的案件也不斷增加。隨著發(fā)放貸款后時間的延長，許多虛假按揭案件也因不能及時還貸款而逐漸顯露出來，銀行方面因此不得不訴至法院要求審理并執(zhí)行。此類案件嚴(yán)重危及了銀行信貸資金的安全。筆者認(rèn)為此類案件涉及多方利益，法律適用比較復(fù)雜，在實際操作中往往缺乏規(guī)范性指引和有效性制約，引發(fā)了不少法律問題，急需進行深入、系統(tǒng)的研究。

一、虛假貸款案件分類

1.按貸款種類分

按貸款種類分，有汽車貸款類、裝修貸款類、商品房（按揭）貸款類、存量房貸款類等。主要是貸款用途虛假，貸款沒有用于指定的用途。

2.按簽約對象分

（一）借款人虛假。他人假冒名義上的借款人，在借款合同上簽名。其在簽名時，多數(shù)使用真實的名義借款人的身份證件。

（二）保證人虛假。他人冒名頂替保證人，在保證合同上簽名。

（三）擔(dān)保物虛假。用以抵押、質(zhì)押的物不存在，或者不能為擔(dān)保人處分（無權(quán)處分）。

二、虛假案件的主要形式

從目前已發(fā)現(xiàn)的案件看，主要通過以下幾種形式套騙銀行貸款：

1.通過房地產(chǎn)公司內(nèi)部員工、關(guān)系人貸款。

一般通過公司的員工、員工親屬等關(guān)系人按揭購買公司樓盤房屋。由員工、員工親屬作為借款人向銀行申請貸款，雖然開設(shè)個人帳戶還貸，但是都由公司統(tǒng)一用現(xiàn)金償還貸款。最近，通過法院審判發(fā)現(xiàn)的南京某房地產(chǎn)公司就是使用此手段，其要求員工及員工的親屬到銀行簽訂借款合同，套取銀行貸款。

2.偽造借款人、擔(dān)保人、擔(dān)保物或其他資料。

房地產(chǎn)公司、實際借款人借用或惡意使用他人身份資料申請貸款。在房產(chǎn)貸款中，借款人的資料除身份證外一般虛假，如工作單位、收入證明、聯(lián)系方式等。在裝修貸款中，主要出現(xiàn)假冒借款人、擔(dān)保人簽訂合同的現(xiàn)象，資料里工作單位一般是真實的，收入證明可能虛高，聯(lián)系方式一般登記的是實際用款人。虛假裝修貸款大都沒有實際裝修的項目，有的人會偽造房產(chǎn)證復(fù)印件、虛構(gòu)裝修合同等。如一陳某貸款詐騙案，其動員家人、親戚、朋友和一些不知情的人向銀行申請裝修貸款，申請貸款時提供了偽造、變造的房產(chǎn)證復(fù)印件（因銀行只須留存復(fù)印件），虛構(gòu)裝修合同和裝修事實。

3.在不同銀行采用循環(huán)擔(dān)保。

此類虛假貸款是建立在社會征信系統(tǒng)不完備的情況下。在同一家銀行、同一個信貸員，多個名義上的借款人用保證人保證的方式辦理多起裝修貸款，金額自5萬元到10萬元不等；同一批借款人、保證人又到另一家銀行辦理多起裝修貸款；如此采用循環(huán)擔(dān)保的方式騙貸。由于幾家銀行之間不互通網(wǎng)絡(luò)（過去同一家銀行各支行間也不能互通），不能發(fā)現(xiàn)借款人、保證人已多次貸款。前述陳某貸款詐騙案，即是多人多次循環(huán)擔(dān)保貸款。

4.提高交易價格蓄意制造“零首付”。

房地產(chǎn)公司及二手房的貸款用款人為了多騙貸款，合同中的樓盤價格會有所提高，客觀上形成“零首付”。汽車經(jīng)銷商有時會故意或與借款人串通提高汽車價格，制造“零首付”汽車貸款。而在裝修貸款中，借款人會通過簽訂價格較高的裝修合同，讓銀行按此高價格的70%以下發(fā)放其期望的貸款金額。

5.一房兩賣或多賣，以其中一賣申請按揭（抵押）貸款。

（一）對已經(jīng)銷售的房屋不到房地產(chǎn)管理部門作鑒證備案。其然后又作第二次（虛假）銷售，并對第二次銷售合同辦理鑒證備案，到銀行按揭（抵押）貸款。

（二）第一次（虛假）銷售并辦理按揭（抵押）貸款后，再作真實的全款交易。此類全款交易種類較多，如第二次銷售、以房換房、抵債等。二次交易完成后，再以種種理由推托辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)。

（三）對已經(jīng)銷售并到房地產(chǎn)管理部門作鑒證備案的房屋、拆遷安置房屋，再作二次（虛假）買賣，利用銀行先放款再辦理抵押登記的漏洞騙取貸款。

（四）重復(fù)抵押、一房多賣甚至以不存在的房屋騙取貸款。

6.家庭內(nèi)部、親戚朋友間串通虛擬二手房交易。

利用銀行不清楚買房人與賣房人間的關(guān)系，實際借款人通過制造虛擬交易，向銀行申請二手房貸款。有的是叔侄間、朋友間買賣，甚至是戶口不在一起的父子間、母子間買賣。

7.中介公司人員或其他了解貸款業(yè)務(wù)的人騙取貸款。

有些房產(chǎn)中介公司或代理公司工作人員熟知銀行貸款程序，欺騙需要貸款的借款人。待借款人將全部真實的資料交給其操作時，其利用程序上的漏洞將貸款據(jù)為己有。

8.其他形式。

例如隱瞞保證人、擔(dān)保物真實情況，使銀行作出的名為擔(dān)保貸款實為信用貸款。

三、銀行風(fēng)險點

在虛假按揭貸款中，由于借款用途不真實，一旦實際用款人的資金周轉(zhuǎn)、還款來源出現(xiàn)問題，名義借款人就會停止償還銀行貸款。銀行的風(fēng)險主要集中在還款風(fēng)險、訴訟風(fēng)險和執(zhí)行風(fēng)險上。

1.借款人還款風(fēng)險

由于虛假按揭貸款的用途都是不真實的，導(dǎo)致還款的來源沒有保障。如房地產(chǎn)公司的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，則不能按時歸還銀行貸款。在裝修借款、汽車借款中，借款人的個人信用則直接影響其還款能力。

2.訴訟風(fēng)險

在虛假按揭案件中，當(dāng)事人或多或少會提供一些虛假資料。這將給銀行帶來訴訟上的風(fēng)險，不能確知借款人是否承擔(dān)還款責(zé)任、保證人是否承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任、能否對抵押物優(yōu)先受償。

3.執(zhí)行風(fēng)險

執(zhí)行風(fēng)險在每一個執(zhí)行案件中都會存在，而虛假按揭案件的執(zhí)行風(fēng)險更大。實際用款人因為資金不足才想方設(shè)法騙取貸款，其還款能力本身就低于一般借款人。實踐中，許多實際用款人因不能還款最終一走了之。執(zhí)行中還存在處置抵押物、擔(dān)保人無還款能力等風(fēng)險。樓盤爛尾則直接影響對抵押物的執(zhí)行。

四、借款合同效力及各方責(zé)任

1.合同效力

要對虛假貸款案件進行法律分析，首先要分析借款合同及其他合同的效力。

（一）無效合同

《合同法》第五十二條規(guī)定了五種合同無效的情形。虛假貸款案件中的借款人故意隱瞞真象，構(gòu)成“欺詐”。然而銀行是市場經(jīng)濟的主體，不能直接代表國家利益，因此，筆者認(rèn)為不能根據(jù)“欺詐”認(rèn)定合同無效。有人提出，可以適用該條第（三）款“以合法形式掩蓋非法目的的”規(guī)定認(rèn)定合同無效。此款規(guī)定的是合同本身并不違反法律，但是當(dāng)事人要利用合同達到的目的、合同履行引起的后果違反法律規(guī)定。筆者認(rèn)為，虛假貸款履行的后果是實際用款人取得了貸款，沒有違反國家強制性法律規(guī)定，不能認(rèn)為借款合同無效。當(dāng)實際用款人因申請且騙取貸款的行為而構(gòu)成犯罪，借款合同才能被認(rèn)定無效。

（二）可撤銷合同

《合同法》第五十四條規(guī)定了三種可撤銷合同的情形：因重大誤解訂立的、在訂立合同時顯失公平的，一方以欺詐、脅迫手段或乘人之危的。筆者認(rèn)為，銀行可以主張因受到“欺詐”而要求撤銷合同。在實踐中，由于舉證等方面的原因，銀行一般不行使合同撤銷權(quán)。

（三）有效合同

在排除合同無效、可撤銷的因素后，借款合同可以被認(rèn)定為有效合同。實踐審判中，一般均認(rèn)為借款合同是有效的。如，哈爾濱一家法院認(rèn)為，銀行與借款人簽訂的借款合同，合同中雙方當(dāng)事人的簽字、蓋章均是真實的，合同在形式和手續(xù)上都符合正常的法定要求，而且貸款也已經(jīng)實際發(fā)放，該借款合同應(yīng)認(rèn)定有效。由于借款人沒有實際使用借款，也沒有拿到真正的房產(chǎn)，是借款合同的名義借款人。而該單位作為開發(fā)建設(shè)單位是實際的貸款使用人，應(yīng)由該單位承擔(dān)名義借款人的所有法律責(zé)任。借款職工作為知情的名義借款人，其主觀上存在過錯，應(yīng)承擔(dān)補充清償責(zé)任。筆者認(rèn)為，認(rèn)定合同有效更能利用合同的約定，保護銀行的權(quán)利。

2.名義借款人與實際用款人的責(zé)任

名義借款人提供了真實的身份證件，并在借款合同上簽字，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)借款人的還款責(zé)任。銀行正是基于對名義借款人資料的審查，認(rèn)為其符合放貸的條件，才將貸款發(fā)放。在前述哈爾濱案件中，法院已經(jīng)認(rèn)定借款合同有效，則應(yīng)根據(jù)借款合同的約定確定名義借款人的責(zé)任。筆者認(rèn)為，法院認(rèn)定名義借款人在主觀上有過錯、應(yīng)承擔(dān)補充清償責(zé)任不符合合同法規(guī)定。補充清償責(zé)任是根據(jù)民法上的過錯責(zé)任確定的，不是合同法上的承擔(dān)責(zé)任的方式?！逗贤ā返?07條規(guī)定了違反合同應(yīng)承擔(dān)的幾種方式：實際履行，采取補救措施，賠償損失，給付違約金。補充清償責(zé)任不屬于其中的任何一種。借款合同既已認(rèn)定為有效，就應(yīng)根據(jù)合同的約定和《合同法》的規(guī)定確定雙方的責(zé)任。因此，名義借款人承擔(dān)的仍應(yīng)是還款責(zé)任。

從維護法律的正義出發(fā)，實際用款人是必須要承擔(dān)責(zé)任的。由于在簽訂借款合同時，實際用款人明知合同約定的內(nèi)容，并以其行動（還款）證明其在代替名義借款人向銀行履行還款義務(wù)。因此，實際用款人是一個受借款合同約束的當(dāng)事人，其承擔(dān)的必然是還款責(zé)任。

結(jié)合上述兩點，筆者認(rèn)為兩者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶還款責(zé)任，名義借款人在支付貸款后有權(quán)向?qū)嶋H用款人追償。

3.一房兩賣

一房兩賣中兩個房屋買賣合同的效力是有爭議的，特別是對第二個房屋買賣合同，認(rèn)為有效和無效的均有，主流意見是認(rèn)為兩個買賣合同都是有效的。由此影響到對其中一房屋買賣合同產(chǎn)生的按揭借款合同效力的認(rèn)定。若認(rèn)為借款合同有效，則抵押合同有效，銀行有合法的抵押權(quán)；若認(rèn)為借款合同無效，則抵押合同是從合同相應(yīng)無效，銀行變成一般債權(quán)人。前面業(yè)已闡述了借款合同有效的理由和法律依據(jù)，在現(xiàn)有的審判實踐中，一般認(rèn)為借款合同為有效的。但是房屋買賣合同有效力能否影響到借款合同的效力呢？當(dāng)一個虛假按揭貸款的房屋買賣合同被認(rèn)定無效，其產(chǎn)生的借款合同仍然是有效的嗎？對此，筆者認(rèn)為應(yīng)分幾種情況確定：

（一）虛假按揭貸款行為被認(rèn)定為貸款詐騙。

犯罪導(dǎo)致借款合同無效，銀行則是犯罪行為的受害人。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于刑事附帶民事訴訟范圍問題的規(guī)定》，銀行不能提起刑事附帶民事訴訟，也不能另案起訴，只能走刑事追贓程序，由人民法院依法予以追繳被詐騙的貸款或者責(zé)令退賠。經(jīng)過追繳或者退賠仍不能彌補損失的，銀行才能另行提起民事訴訟。

（二）虛假按揭貸款行為未被認(rèn)定為貸款詐騙，但是借款人的房屋買賣合同因惡意串通被認(rèn)定為無效或不受法律保護。

由于種種原因，許多虛假按揭貸款行為未被認(rèn)定為貸款詐騙。借款人、銀行、開發(fā)商及買受并占有房屋的人同在民事審判庭里辯論，適用民事法律確定各方當(dāng)事人的責(zé)任。買受并占有房屋的人主張借款人不是真正的買房人，其與開發(fā)商間的買房合同不是為了實際履行而是為了欺詐銀行獲得貸款，因此，借款人不是善意的買房人。由于筆者目前沒有發(fā)現(xiàn)法院對此判決的案例，無法根據(jù)案件判決分析，但是筆者認(rèn)為，買受并占有房屋的人的主張是有法律依據(jù)的。

在一般的一房兩賣情況下，法院可根據(jù)出賣人的選擇判決支持任一買受人履行合同的請求。但是在商品房預(yù)售特別是虛假按揭貸款中，法院有必要根據(jù)實際情況判決而不考慮出賣人的選擇權(quán)，即根據(jù)商品房預(yù)售行為所具有的特殊因素，選擇支持其中一位買受人履行合同的請求。這些特殊因素主要有：買受人已交納了全部或大部分房款，或已辦理商品房抵押貸款登記手續(xù)，而另一買受人尚未交納房款；買受人已入住，并已對房屋進行了裝修等改善行為；買受人屬于商品房消費者，且其預(yù)售登記手續(xù)正在辦理過程中，而另一買受人購買商品房并非為居住使用等。法院在選擇時，有以下兩種情況：

（1）虛假按揭貸款的借款人簽訂借款合同的時間在真實買受人簽訂買賣合同之前。

此時，借款人與開發(fā)商惡意串通，損害的是銀行的利益，并沒有損害后一買受人權(quán)利的故意。因此，后一買受人不能以借款人與開發(fā)商間的買房合同無效為由主張保護其權(quán)利。

若后一買受人已支付房款超過50%并實際占有房屋、對房屋進行裝修等使用行為，筆者認(rèn)為法院可以選擇后一買受人支持其履行合同的請求。對于借款人與開發(fā)商間有效的買房合同及借款合同，法院在支持后一買受人履行合同的請求之前，必須確認(rèn)銀行抵押權(quán)有效，要求后一買受人先行墊付貸款消滅銀行抵押權(quán)。

若后一買受人已支付房款未超過50%或未實際占有房屋，筆者認(rèn)為應(yīng)駁回后一買受人的請求。參照最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”付款未達50%以上的，買受人不能享有特別的法律保護。

（2）虛假按揭貸款的借款人簽訂借款合同的時間在真實買受人簽訂買賣合同之后。

此時，借款人與開發(fā)商惡意串通，損害的不僅是銀行的利益，也損害了前一買受人權(quán)利。根據(jù)《合同法》第五十二條第（二）款規(guī)定“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的”，借款人與開發(fā)商間的買房合同因損害前一買受人的利益而無效，前一買受人可以要求實際履行合同。但是借款人買賣合同的無效不代表借款合同無效。兩個合同雖有牽連但有互相獨立，互相不是主、從合同關(guān)系，一個合同的無效并不必然帶來另一合同的無效。故此，借款合同仍然為有效合同。筆者認(rèn)為，爭議的應(yīng)是作為借款合同的從合同――抵押合同的效力。

若借款人的買房合同及抵押合同已經(jīng)房地產(chǎn)管理部門預(yù)告登記，則雖因借款人與開發(fā)商間的買房合同無效而造成借款人無權(quán)抵押，但公示已經(jīng)完成物權(quán)，銀行根據(jù)善意取得制度取得抵押權(quán)（《物權(quán)法》第一百零六條第三款）。銀行不知道借款人與開發(fā)商間惡意串通行為，基于對預(yù)告登記（不動產(chǎn)登記簿記載）的信賴而同意貸款給借款人，應(yīng)為善意的抵押權(quán)人。真實買受人應(yīng)當(dāng)先行墊付貸款消滅銀行抵押權(quán)，以取得完整的房屋所有權(quán)，再向借款人及開發(fā)商請求賠償損失。

若借款人的買房合同及抵押合同未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門預(yù)告登記，則銀行抵押權(quán)不成立，無優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，不能要求買受人先行墊付貸款。

五、防范虛假貸款措施

1.健全貸款風(fēng)險管理體系

多個案件表明現(xiàn)有的貸款風(fēng)險管理體系不完善。體系的漏洞給虛假按揭貸款開了方便之門。零售貸款的風(fēng)險管理機構(gòu)應(yīng)與貸款發(fā)放的業(yè)務(wù)機構(gòu)平行作業(yè)，加強對貸款中所涉及的各類風(fēng)險進行日常監(jiān)測、評估和管理，才能及時發(fā)現(xiàn)虛假按揭貸款。實行并完善貸款第一責(zé)任人盡責(zé)、負(fù)責(zé)制度，由銀行客戶經(jīng)理、業(yè)務(wù)科長對貸款的真實性負(fù)責(zé)。若出現(xiàn)虛假按揭貸款，則按制度予以處罰。

2.加強信用管理體系

陳某團伙詐騙貸款案即是利用當(dāng)時沒有建立社會征信系統(tǒng)的漏洞。各家銀行之間甚至同一銀行各個支行之間不能互通信息，不能發(fā)現(xiàn)陳某及其眾多保證人已經(jīng)重復(fù)多次互相擔(dān)保，不能發(fā)現(xiàn)陳某等人貸款的種類均為裝修貸款及為對同一房屋裝修。在社會征信系統(tǒng)建立后，此類虛假貸款案將會容易被查出。但是，我們也應(yīng)當(dāng)注意到，現(xiàn)有的社會征信系統(tǒng)才剛剛建立，非常不完善，信息不全。我們期望，社會征信系統(tǒng)能盡可能涵蓋每一個在社會上生活的信用信息，如法院判決、裁定、執(zhí)行信息，檢察院監(jiān)督貪污賄賂信息，行政機關(guān)行政處罰信息，逾期交納水、電、氣信息等，讓我們的社會成為一個信用社會。

3.堅持和完善貸前調(diào)查

發(fā)放貸款前的調(diào)查對確保貸款安全是至關(guān)重要。銀行不但要注意判斷借款人的經(jīng)濟收入是否真實、穩(wěn)定、充足，是否提供虛假身份資料、失實收入證明，還要注意各類信息和材料的內(nèi)在邏輯聯(lián)系。

（一）核實借款人的工作單位、居住地址、聯(lián)系方式。包括但不限于電話核查、上門核查。最近新建立的身份證核查系統(tǒng)能有效防止和查出假身份證證件，應(yīng)當(dāng)及時用于貸款審查。

（二）核查首付款證明的真實性。實踐中完成這一核查的難度較大。一般通過對開發(fā)商的結(jié)算賬戶的進賬單或現(xiàn)金繳款單核查首付款是否進賬，若遇到開發(fā)商故意提現(xiàn)進賬則較難查清。

（三）核查借款人購買物的真實價格。信貸員可以憑經(jīng)驗判斷，房屋價格是否超出同類房屋價格，汽車價格是否正常，裝修合同是否符合當(dāng)?shù)厍闆r。

（四）判斷借款人貸款的真實意圖。利用談話技巧，判斷借款人購房的用途、裝修用途、購車用途。有時應(yīng)當(dāng)?shù)窖b修借款人的房屋內(nèi)看其是否正在裝修。

4.重視貸后管理

貸后管理不能流于形式。許多虛假按揭貸款即是通過貸后管理發(fā)現(xiàn)。通過對借款人、樓盤、是否正常還款等情況排查，可以及時發(fā)現(xiàn)虛假貸款，及時處理。

作者簡介：胡宜金，男，漢族，北京市高朋（南京）律師事務(wù)所律師，主要從事金融訴訟。