胡傲

房地產(chǎn)中介行業(yè)是房地產(chǎn)市場中聯(lián)系開發(fā)商或者房產(chǎn)業(yè)主與消費(fèi)者的媒介。但是由于我國房地產(chǎn)開始的時(shí)間晚、發(fā)展時(shí)間短導(dǎo)致了國內(nèi)的房產(chǎn)中介行業(yè)仍處于成長階段。特別是在三四線城市里，房產(chǎn)中介的發(fā)展受到各種因素的影響，存在著大量的問題。本文主要以湖北省荊門市房產(chǎn)中介行業(yè)為例，分析荊門市房產(chǎn)中介現(xiàn)狀。

三分天下、惡性競爭

惡意搶單、戳單。在競爭中，各個(gè)房產(chǎn)中介為了自身業(yè)績甚至單純的為了不讓別人成交而惡意給房產(chǎn)業(yè)主或者客戶撥打虛假電話和傳遞虛假信息甚至誘導(dǎo)業(yè)主抬高售房價(jià)格、誘導(dǎo)客戶轉(zhuǎn)盤，使得其他置業(yè)顧問在業(yè)主開展的過程中曲折不斷，甚至簽了合同的單子都搞黃掉了，所有的付出都化為泡影。而且這種惡意戳單的行為不光是對其他中介公司采用，甚至是在各公司內(nèi)部置業(yè)顧問之間也是屢見不鮮。下面表1是對荊門市聯(lián)家置業(yè)2017年3月份簽過居間合同、下過購房意向金同時(shí)價(jià)格已經(jīng)談好了，但是還是沒有成交的單子的原因情況的不完全統(tǒng)計(jì)。從表中可以很明顯的看出惡意戳單在荊門房產(chǎn)中介的競爭中運(yùn)用的非常頻繁，極大的阻礙了中介市場的正常運(yùn)行，也損害了業(yè)主和客戶的正常權(quán)益。

虛假信息盛行導(dǎo)致市場混亂。一方面表現(xiàn)在有的房地產(chǎn)從業(yè)人員隱瞞房屋上已有抵押權(quán)的事實(shí)，將“帶病”的房屋介紹給買家，有的故意隱瞞購房人的資格，房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房型、面積等，而這些未被披露的信息恰好都是影響買房人是否購房以及房產(chǎn)交易能否順利進(jìn)行的重要信息，隱瞞這些信息對購房人的利益構(gòu)成了很大的侵害。另一方面是許多中介置業(yè)顧問利用假圖片、假價(jià)格、乃至根本不存在的房源，干擾正常的信息傳遞。為了吸引購房者來電，房子的價(jià)格越掛越低，中介對于購房者打來的電話通常的借口是：“這套房子剛剛賣掉，小區(qū)里還有一套類似的，不過業(yè)主掛的價(jià)格比較高，您要不要看看？”這是就所謂的“轉(zhuǎn)盤”。虛假信息的發(fā)布在永慶和盈泰表現(xiàn)得非常明顯，近年來，在中介的對抗中，永慶和盈泰漸落下風(fēng)，采許多惡性競爭的措施來阻礙市場的正常運(yùn)行。

中介企業(yè)內(nèi)部混亂

在房地產(chǎn)中介行業(yè)混亂的背后是各中介企業(yè)內(nèi)部的管理、員工的素質(zhì)、運(yùn)行的規(guī)則方面都存在著極大的問題。

行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，從業(yè)人員的素質(zhì)以及年齡結(jié)構(gòu)都有著極大的問題。在房產(chǎn)中介行業(yè)中，一直以來沒有嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度成為這個(gè)行業(yè)混亂的原因。房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)需要的人才一般要具備房地產(chǎn)法律和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)基本知識(shí)，這樣才能提供專業(yè)的服務(wù)。但是現(xiàn)階段我國房產(chǎn)中介市場很大，需要的人才也多，而我國的資格認(rèn)證制度和持證上崗制度尚不健全，因此導(dǎo)致這個(gè)行業(yè)的很多人員魚龍混雜，素質(zhì)參差不齊。在荊門市這種的小城市里表現(xiàn)得更為明顯，在行業(yè)里資深的骨干員工基本上都是小學(xué)或初中文憑，文化程度極低，而且也沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)。在從業(yè)人員中以35-45歲的中年婦女為多，年齡結(jié)構(gòu)和性別搭配都極不合理，只要有點(diǎn)忽悠能力就能夠直接上崗了。有著這樣的從業(yè)群體，行業(yè)想不混亂都難。

荊門市中介企業(yè)的管理也存在著很大的問題，特別是在工資核算和管理結(jié)構(gòu)上面。荊門市房產(chǎn)中介企業(yè)在員工工資待遇上面有著默認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)：無底薪+提成。有業(yè)績有工資無業(yè)績零工資。在無底薪的工資結(jié)構(gòu)下面，從業(yè)人員有著極大的壓力，來自生存的壓力，最低生活標(biāo)準(zhǔn)都無法保障。因而荊門市房產(chǎn)中介行業(yè)的人員流動(dòng)是極大的，超過一半以上的新人無法堅(jiān)持三個(gè)月。荊門市的房產(chǎn)中介行業(yè)都是非常明顯的家族企業(yè)，員工想要晉升就得入股，當(dāng)門店經(jīng)理，但是話語權(quán)還是在老板手中。

“擦邊球”嚴(yán)重挑釁法律威嚴(yán)

中介游走在“灰色地帶”，與法律打“擦邊球”獲取高額利潤。譬如在洽談房源時(shí)，如果遇到買家急需資金，中介會(huì)主動(dòng)提出“我們能夠辦理短期借款”。在荊門，聯(lián)家、永慶、盈泰都是把短期借貸作為公司的主營業(yè)務(wù)之一，貸款利率是月利三分，比如借款30萬一個(gè)月利息就是9000元。在交易過程中，中介機(jī)構(gòu)還會(huì)誘導(dǎo)買賣雙方簽訂“陰陽合同”，買賣雙方在房管局以較低的價(jià)格過戶，以降低稅費(fèi)，但實(shí)際交易則按照雙方私下訂立的價(jià)格進(jìn)行，房款差額另付，從而達(dá)到最大限度避稅的效果。在員工的工資標(biāo)準(zhǔn)上完全無視《勞動(dòng)法》的最低工資標(biāo)準(zhǔn)，而且不與員工簽署就業(yè)勞動(dòng)合同。房產(chǎn)中介企業(yè)都是多家店面連鎖經(jīng)營，在工商管理登記中往往只有極少數(shù)的店面做過登記，偷稅漏稅嚴(yán)重。如此種種“擦邊球”行為，在短期內(nèi)確實(shí)能給企業(yè)帶來一些好處，但是長久的話總有栽跟頭的時(shí)候。

中介協(xié)會(huì)名存實(shí)亡

房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)是規(guī)范房產(chǎn)中介行業(yè)行為的重要部分，它制定行業(yè)規(guī)章，促進(jìn)市場有序的發(fā)展，維護(hù)房產(chǎn)中介行業(yè)的穩(wěn)定。房產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的作用和職能是制衡行業(yè)混亂的重要途徑。房產(chǎn)中介一直是一個(gè)備受爭議的行業(yè)，屢屢爆出違規(guī)違法現(xiàn)狀，只有從宏觀微觀共同出發(fā)，國家政策法律約束與企業(yè)制度管理、員工培訓(xùn)結(jié)合才能促進(jìn)房地產(chǎn)中介行業(yè)能夠良性發(fā)展。