劉正

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)具有建設(shè)周期長以及投入資金多等特點，且面臨著相對較大的市場風(fēng)險以及政策風(fēng)險。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有獨特的性質(zhì)，再加上房地產(chǎn)開發(fā)時面臨的風(fēng)險相對巨大，因而只有加強財務(wù)預(yù)算管理，才能對各種風(fēng)險進(jìn)行有效的規(guī)避。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)預(yù)算管理主要包括兩部分內(nèi)容，即損益預(yù)算和現(xiàn)金流預(yù)算。因此本文對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)預(yù)算管理的應(yīng)用與實踐方法做了詳細(xì)的分析與闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；財務(wù)預(yù)算管理；應(yīng)用；實踐方法

在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中，財務(wù)預(yù)算管理是核心的部分，作為一項綜合性的財務(wù)計劃，企業(yè)預(yù)算包括的內(nèi)容主要有：財務(wù)預(yù)算、資本預(yù)算以及經(jīng)營預(yù)算等。而在資本預(yù)算以及經(jīng)營預(yù)算的基礎(chǔ)上，財務(wù)預(yù)算的工作則是安排現(xiàn)金流，并預(yù)計一定時期末企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表以及一定時期內(nèi)的損益表。

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的財務(wù)預(yù)算管理作用

在開發(fā)房地產(chǎn)的活動中，獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益是其根本目的，因而在開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)時必須將傳統(tǒng)管理職能的局限性打破，并將經(jīng)營活動與房地產(chǎn)開發(fā)看做是一個整體，這樣才能有效地提升市場競爭力以及經(jīng)濟(jì)效益。通過這種方式，有關(guān)從屬單位、經(jīng)營管理部門以及房地產(chǎn)開發(fā)才能將子目標(biāo)完美的結(jié)合起來，從而使得經(jīng)營者的管理行為以及投資者的決策戰(zhàn)略能夠始終保持一致。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將所屬單位的經(jīng)營活動與各職能部門的管理行為有效地貫穿起來，這樣一來整個企業(yè)才能達(dá)到提高經(jīng)濟(jì)效益以及管理效率的目的。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的財務(wù)預(yù)算管理，是圍繞其初期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，在科學(xué)合理的預(yù)測和決策經(jīng)營的前提下，對一定時期內(nèi)籌集、使用、分配企業(yè)資金的財務(wù)活動所制定出的有關(guān)規(guī)劃和計劃，財務(wù)預(yù)算管理能夠促使企業(yè)對自身的財務(wù)活動進(jìn)行高效的控制和管理，從而達(dá)到滿足市場需求，獲取最大經(jīng)濟(jì)效益的目的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理情況

（一）損益預(yù)算

在損益預(yù)算中，成本預(yù)算、收入預(yù)算、稅費預(yù)算以及費用預(yù)算等都是主要的內(nèi)容。在有關(guān)通行辦法中具有明確的規(guī)定，即房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)銷售收入時，必須滿足以下要求：已經(jīng)簽訂商品房銷售合同，已經(jīng)確定銷售收入；獲得竣工備案表，且驗收竣工商品房合格；已經(jīng)科學(xué)合理地計量了商品房的有關(guān)成本；客戶驗收商品房時，商品房移交的相關(guān)手續(xù)已經(jīng)辦妥。通過成本管理部門、工程部門、營銷部門等的通力合作，財務(wù)預(yù)算管理部門就能獲得有效的信息支持，并能夠?qū)①M用預(yù)算、成本預(yù)算以及收入預(yù)算等高效地加以完成。而稅費預(yù)算涉及到較廣的范圍，即包括城市維護(hù)建設(shè)稅、營業(yè)稅以及土地增值稅等，且與收入成本預(yù)算以及項目管理存在一定的關(guān)系。

（二）現(xiàn)金流量預(yù)算

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，財務(wù)預(yù)算管理既能夠?qū)ζ髽I(yè)的現(xiàn)金流量進(jìn)行科學(xué)合理地控制和規(guī)劃，又能對資金進(jìn)行集中強化管理。通?，F(xiàn)金預(yù)算主要包括兩大部分，即流入現(xiàn)金以及流出現(xiàn)金的預(yù)算，而流入現(xiàn)金主要包括銷售回款以及銀行貸款等。針對銷售回款，市場環(huán)境以及銷售政策的約束是其重要的制約因素。而流出現(xiàn)金的制約因素則主要包括銀行貸款政策以及工程進(jìn)度等。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的財務(wù)預(yù)算管理問題

（一）財務(wù)預(yù)算編制認(rèn)識不全面

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的過程中，財務(wù)預(yù)算管理的作用主要有兩個，一是企業(yè)的經(jīng)營成果，二是可以預(yù)計的企業(yè)未來一定時期內(nèi)的財務(wù)狀況。但是目前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)預(yù)算管理的過程中，由于財務(wù)預(yù)算編制認(rèn)識不全面，很多部門認(rèn)為，財務(wù)預(yù)算管理僅是財務(wù)部門的工作，因而各部門之間缺乏有效的合作，從而導(dǎo)致財務(wù)預(yù)算管理存在一定的問題。

（二）缺乏對財務(wù)預(yù)算項目的科學(xué)分解與準(zhǔn)備執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)不同，執(zhí)行和制定財務(wù)預(yù)算的方式也不同，分析其原因：首先在對財務(wù)預(yù)算進(jìn)行制定時，客觀性不足，且沒有對企業(yè)明年的財務(wù)狀況以及計劃進(jìn)行認(rèn)真的分析，因此導(dǎo)致了實際經(jīng)營情況與編制目標(biāo)分解聯(lián)系不足。其次是相關(guān)的業(yè)務(wù)部門缺乏較強的執(zhí)行力度。

（三）項目開發(fā)預(yù)算、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)及年度財務(wù)預(yù)算聯(lián)系不足

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，存在較多的不確定因素，而開發(fā)周期長則是最重要的一點。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，由于套用了以往的財務(wù)預(yù)算方法，導(dǎo)致財務(wù)預(yù)算管理存在一定的問題，即項目開發(fā)預(yù)算、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)及年度財務(wù)預(yù)算聯(lián)系不足等。

四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的財務(wù)預(yù)算管理實踐方法

（一）合理編制財務(wù)項目預(yù)算

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，如果項目預(yù)算存在問題，就不能充分利用企業(yè)的資金，進(jìn)而會出現(xiàn)加重財務(wù)負(fù)擔(dān)以及造成資金短缺的情況。因此在項目實施之前，企業(yè)需要收集大量資料，并對其進(jìn)行整理分析，以便對整體項目情況進(jìn)行全方位的考慮，從而達(dá)到合理編制財務(wù)項目預(yù)算的目的。另外各個部門也需要加強監(jiān)督和合作，并將整體大于部分的作用充分發(fā)揮出來，從而促使企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）強化各部門的配合度、現(xiàn)金預(yù)算及損益預(yù)算

在財務(wù)預(yù)算管理的工作中，其涉及到前期手續(xù)費、建安工程費、項目研發(fā)費、綜合地價等多個方面，而通過預(yù)算收入成本，就能分期規(guī)劃現(xiàn)金預(yù)算，并將準(zhǔn)備籌資工作做好。因此在財務(wù)預(yù)算管理實踐工作中，需要不斷強化各部門的配合度，同時對現(xiàn)金預(yù)算以及損益預(yù)算進(jìn)行強化，這樣才能確保財務(wù)預(yù)算管理達(dá)到真正的目的。

（三）提高財務(wù)預(yù)算的考核程度

企業(yè)要實現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)，就必須展開一系列的經(jīng)濟(jì)活動，而這是財務(wù)預(yù)算管理的基本要求。在執(zhí)行財務(wù)預(yù)算管理的過程中，企業(yè)要想實現(xiàn)強化管理，就需要切實落實好經(jīng)營策略。而企業(yè)在構(gòu)建預(yù)算管理體系的過程中，提高財務(wù)預(yù)算考核程度，增強預(yù)算的約束力以及控制力，加強財務(wù)預(yù)算以及業(yè)務(wù)預(yù)算是最有效的方法。在實際工作中，特別是針對建設(shè)部門與銷售部門的工作，就必須根據(jù)預(yù)算范圍落實和開展好預(yù)算工作以及經(jīng)濟(jì)活動。

（四）財務(wù)預(yù)算管理執(zhí)行與監(jiān)督的優(yōu)化

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的過程中，針對財務(wù)預(yù)算管理需不斷優(yōu)化執(zhí)行與監(jiān)督，即通過財務(wù)預(yù)算管理，在項目實施前，對發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行制定，并對各項工作加強控制。而在項目實施的過程中，財務(wù)預(yù)算管理能有效監(jiān)督各項工作，還能及時找出問題并加以解決，以便將資產(chǎn)支出控制在預(yù)算范圍內(nèi)。而在項目實施之后，財務(wù)預(yù)算管理還能對其進(jìn)行公正、客觀的評價，并找出和分析錯誤的原因，以避免其再次發(fā)生在下一個項目中。

五、總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，財務(wù)預(yù)算對決策的制定以及正確性具有直接的影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須以現(xiàn)金流控制為主線，構(gòu)建一個完善的財務(wù)預(yù)算管理體系，加強執(zhí)行和考核財務(wù)預(yù)算，督促各個職能部門之間加強協(xié)調(diào)和溝通，這樣才能順利實現(xiàn)財務(wù)預(yù)算管理的目標(biāo)。

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（作者單位：青島城市發(fā)展集團(tuán)有限公司）