李煒

2017年4月12日，蘇州市國土資源局出臺了《關于進一步規(guī)范不動產(chǎn)登記有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）在業(yè)內(nèi)引起了不小的波瀾。筆者認為這是一個內(nèi)容很好并具有突破性的文件，但從另一個方面來說，也體現(xiàn)出了登記行業(yè)長期以來存在的一種弊病，即過度審查和搭車審查的問題。

一、關于簡化材料方面

《通知》第一條第一款的簡化申請材料分為四類情況：新建商品房首次登記時，不再要求申請人提供白蟻防治證明、消防驗收合格證明等材料；商品房轉移登記時，不再要求申請人提供房屋維修基金繳納憑證；企業(yè)類法人申請不動產(chǎn)登記時，不再要求提供公司章程、職代會或董事會（股東會）決議等材料；監(jiān)護人處分被監(jiān)護人的不動產(chǎn)而申請不動產(chǎn)登記時，不再要求對為被監(jiān)護人利益而處分不動產(chǎn)的書面保證進行公證。

而按照原2008年實施的《房屋登記辦法》、2016年1月1日實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》以及《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》的規(guī)定可以看出，以上材料本身就不是登記法規(guī)所要求提供的材料，其要求本來就不符合法律規(guī)定，都屬于過度審查、違法要求和搭車審查內(nèi)容。因此，根本不值得歡呼雀躍，其只是糾正過往的錯誤做法而已。

二、關于簡化申請方面

此類也存在著同樣的問題，根據(jù)前述相關法規(guī)，如《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第十二條規(guī)定，僅對于當事人處分不動產(chǎn)的時候，才需要提供經(jīng)公證認證的委托書或者到登記機構進行面簽委托，非處分類的業(yè)務提供書面委托即可，而不是任何的登記程序都必須提供公證委托手續(xù)。因此，該規(guī)定也僅為糾正錯誤做法而已。

三、關于單方申請的情形

此款規(guī)定值得肯定，因為此類業(yè)務屬于相關法律、法規(guī)沒有明確規(guī)定，但屬于從房地分離登記到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的過渡期間的特殊情況，其做法也是有法律依據(jù)的。根據(jù)《物權法》第一百四十六、一百四十七條之土地使用權和房屋所有權一并處分的規(guī)定以及《物權法》第九條登記生效之規(guī)定，應當認為只要房產(chǎn)證完成轉移登記到新的權利人，即使土地使用權沒有及時辦理，但其權利也已經(jīng)轉移為新的權利人，因此辦理按照換證程序來完成房地統(tǒng)一是沒有問題的。

四、關于不再審查婚姻關系的問題

其實這也是各地登記部門的一個共同難題，長期以來絕大多數(shù)登記機構都有根據(jù)《婚姻法》中關于夫妻法定共有等財產(chǎn)規(guī)定來審查申請不動產(chǎn)是否屬于夫妻共同財產(chǎn)的問題。但此種做法在實踐中也存在很多的問題。首先，法律并沒有明確授權登記機構進行審查，《物權法》第十二條僅賦予登記機構詢問職責。而其登記的具體操作法規(guī)中也均未對登記機構是否有權或者如何審查夫妻共同財產(chǎn)作出明確規(guī)定。其次，根據(jù)《婚姻法》以及《婚姻法司法解釋》的相關規(guī)定，其財產(chǎn)并不因為是婚前還是婚后取得就一定歸屬其中一方或者為共同所有，這也加大了登記機構的審查難度。再次，由于婚姻登記機構和不動產(chǎn)登記機構并沒有信息共享，且婚姻登記機構已經(jīng)明確不再出具婚姻證明，也為不動產(chǎn)登記機構審查增加了難度。因此蘇州的此次改進不再審查婚姻關系的改進是值得肯定的。

五、關于用途界定的問題

首先，對于房屋用途登記為非居住，但土地用途登記為住宅用地的商業(yè)（辦公）房的，文件中規(guī)定可將土地使用起始日期調(diào)整為現(xiàn)登簿日期，土地使用年限調(diào)整為40年，但不得突破原終止日期。此種做法既違背了原《土地出讓合同》的約定，又違背了國土部2012年《關于規(guī)范土地登記的意見》第三條“國有建設用地使用權出讓年限的起算時點應當依據(jù)出讓合同的約定確定”的規(guī)定。變成人為減少了土地到期年限，對于非住宅類的土地使用權來說，即需要提前進行土地使用權續(xù)期，并支付相應的土地出讓金。

其次，對于住宅小區(qū)內(nèi)可單獨登記發(fā)證的地下車庫、地下儲藏室等用途記載的問題，其文件規(guī)定“若《建設工程規(guī)劃許可證》明確為地下車庫、地下儲藏室的，土地用途登記為城鎮(zhèn)住宅用地，房屋用途登記為住宅，在附記欄備注：該不動產(chǎn)為地下車庫或地下儲藏室”。此規(guī)定違背了不動產(chǎn)登記簿填寫說明的規(guī)定，需以規(guī)劃許可的房屋用途予以記載，應該直接將房屋用途記載為地下車庫或者地下儲藏室，而不能記載為住宅再另外附記，有登記機構改變規(guī)劃部門行政許可之嫌。

綜上所述，該《通知》出臺的正面意義在于，不動產(chǎn)登記機構認識到了過往的一些不恰當?shù)淖龇ê土晳T，正在嚴格按照行政行為需法定授權的正確方向努力，這也是其他地方不動產(chǎn)登記機構應該學習和效仿的地方。