吳莎瓊+肖錦成

便民和高效是我國實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的兩大初衷。目前，各地首本不動產(chǎn)權(quán)證相繼頒出，改革取得諸多成績，但也存在一些問題。百姓反映的辦理環(huán)節(jié)多、提交材料多、辦理時間長等問題尤為突出，除個別省市開展了交易、稅收、登記全過程優(yōu)化外，多數(shù)地區(qū)依舊采取各部門各自為政、各環(huán)節(jié)孤立運作的傳統(tǒng)工作模式。

配偶死亡后共有房產(chǎn)如何辦理轉(zhuǎn)移登記，是一個特殊而又普遍的問題。夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的房產(chǎn)，通常會設(shè)定成共同所有，但當(dāng)配偶死亡后，這一共同財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記卻變得十分復(fù)雜。本文梳理了此類登記辦理的法規(guī)依據(jù)和常規(guī)流程，試圖為辦理配偶遺產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的當(dāng)事人提供借鑒，同時為政府優(yōu)化辦理流程提供參考。

一、典型案例

實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，D市的房產(chǎn)交易與不動產(chǎn)登記分別在房管局和國土局辦理。李某62歲，其妻子于兩年前因病去世，名下有一套共同共有的學(xué)區(qū)房。李某岳父為植物人，岳母健康，妻子生有一兒一女，子女均已成家。劉某，外地人，欲落戶D市，看中了李某該套住房，經(jīng)協(xié)商雙方達成買賣事項。數(shù)天后，劉某夫婦與李某攜帶相關(guān)證件一同前往房管局，打算簽訂存量房買賣契約。但被告知，暫不允許買賣交易，李某需先換不動產(chǎn)證，由共同共有改為李某單獨所有。李某不解，明明是自己的房子，妻子過世了就不能賣了？隨后，李某獨自前往國土局要求換證，并提供了妻子的死亡證明。國土局了解情況后告知李某，換證沒這么簡單，需要出具公證書或法院裁定書等有效文件證明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，或是亡妻的所有法定繼承人同時到場申請，但后者需要就繼承事宜在網(wǎng)上公示3個月。李某又不解，明明是自己的房子，妻子過世了還要征得子女和岳父母的同意？

考慮到孩子即將入學(xué)，劉某夫婦頻催李某辦理過戶。無奈之下李某聯(lián)系了子女和岳父母，四人均同意將該套住房歸李某單獨所有，并允許李某處置。麻煩的是，岳父已臥床不起，經(jīng)咨詢李某決定讓其岳母擔(dān)任岳父的監(jiān)護人，行使岳父的權(quán)利。到公證處出公證書，可立即生效，但需繳納幾千元公證費；到國土局直接申請，可省下公證費，但需要公示3個月。為省下公證費，李某攜80多歲的岳母和兩子女到國土局登記窗口簽署了房屋產(chǎn)權(quán)歸其單獨所有的繼承協(xié)議書、具結(jié)書、承諾書、聲明書、詢問筆錄等，并提供了所需的相關(guān)證明材料。兩名登記人員就繼承的合法性進行了嚴(yán)格審查，就產(chǎn)權(quán)歸屬在政府網(wǎng)站進行了公示，3個月后認定申請有效后辦理了轉(zhuǎn)移登記，為李某頒發(fā)了其單獨所有的不動產(chǎn)權(quán)證書。李某憑著新證與劉某在房管局順利簽下買賣契約，在地稅局繳納相關(guān)稅費，國土局再次受理轉(zhuǎn)移登記，注銷李某新證，給劉某夫妻頒發(fā)共同共有的產(chǎn)證。

老李賣房一波三折，勞師動眾，房管局、國土局、地稅局、派出所、居委會、公證處等部門間跑了20多次，光辦理繼承轉(zhuǎn)移登記就制作材料超50頁，賣個房手續(xù)辦理耗時4個多月，就因妻子先過世。

二、相關(guān)法規(guī)

1.房屋所有權(quán)形式分三類。《物權(quán)法》第九十三條、九十四條、九十五條規(guī)定：私人房屋的所有權(quán)形式可分為單獨所有、按份共有和共同共有，單獨所有即一個人單獨享有所有權(quán)，按份共有即兩個或兩個以上個人按照其份額享有所有權(quán)，共同共有即兩個或兩個以上個人共同享有所有權(quán)。

2.夫妻房產(chǎn)的所有權(quán)形式。《婚姻法》第十七條、第十九條規(guī)定：沒有約定或約定不明確的，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的房產(chǎn)，歸夫妻共同所有。夫妻對共同所有的房產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

3.房產(chǎn)繼承的開始時間?！独^承法》第二條、第三條規(guī)定：繼承從被繼承人死亡時開始。遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，其中包括公民的房屋。

4.享有繼承權(quán)的對象?！独^承法》第九條、第十條、第十一條規(guī)定：繼承權(quán)男女平等。繼承開始后，由第一順序繼承人（配偶、子女、父母）繼承，第二順序繼承人（兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。被繼承人的子女先于被繼承人死亡的，由被繼承人的子女的晚輩直系血親代位繼承。

5.繼承份額的確定?！独^承法》第十三條規(guī)定：同一順序繼承人繼承遺產(chǎn)的份額，一般應(yīng)當(dāng)均等。繼承人協(xié)商同意的，也可以不均等。

6.配偶死亡后夫妻共有財產(chǎn)的分割?！独^承法》第二十六條規(guī)定：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的共同所有的財產(chǎn)，除有約定的以外，如果分割遺產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)先將共同所有的財產(chǎn)的一半分出為配偶所有，其余的為被繼承人的遺產(chǎn)。

7.繼承的執(zhí)行依據(jù)?！独^承法》第五條、第二十五條規(guī)定：繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。繼承開始后，繼承人放棄繼承的，應(yīng)當(dāng)在遺產(chǎn)處理前，作出放棄繼承的表示。沒有表示的，視為接受繼承。

8.植物人行使繼承權(quán)?！睹穹ㄍ▌t》第十七條規(guī)定：無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由下列人員擔(dān)任監(jiān)護人：配偶；父母；成年子女；其他近親屬；關(guān)系密切的其他親屬、朋友愿意承擔(dān)監(jiān)護責(zé)任，經(jīng)精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會同意的。《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第十一條規(guī)定：無民事行為能力人申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護人代為申請；因處分不動產(chǎn)而申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護人利益的書面保證。

9.公證收費的依據(jù)。《公證法》第三十一條、第三十四條規(guī)定：當(dāng)事人拒絕按照規(guī)定支付公證費的，公證機構(gòu)不予辦理公證。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定支付公證費。

10.繼承不征契稅的依據(jù)。國家稅務(wù)總局《關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2004〕1036號）明確：對于《繼承法》規(guī)定的法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。

11.繼承轉(zhuǎn)移登記的規(guī)定?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細則》第十四條規(guī)定：因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)，當(dāng)事人申請登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。

12.無公證直接受理繼承的需公示。《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.8.6繼承、受遺贈的不動產(chǎn)登記規(guī)定：對擬登記的不動產(chǎn)登記事項在不動產(chǎn)登記機構(gòu)門戶網(wǎng)站進行公示，公示期不少于15個工作日。公示期滿無異議的，將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿。蘇州市國土局通知（蘇國土〔2017〕42號）規(guī)定：公示3個月后無異議的，予以登簿發(fā)證。

三、法條推論

依據(jù)上述關(guān)于房產(chǎn)繼承的法律規(guī)章，結(jié)合李某的典型案例，假定妻子先過世，可得出以下結(jié)論：

1.夫妻共同共有的房產(chǎn)，在妻子死亡后，丈夫可先分得房產(chǎn)的50%所有權(quán)，剩下的50%所有權(quán)屬于妻子遺產(chǎn)。

2.妻子單獨所有的房產(chǎn)，在妻子死亡后，全部所有權(quán)屬于妻子遺產(chǎn)。

3.丈夫作為妻子的第一順序繼承人，有權(quán)繼承妻子遺產(chǎn)。

4.妻子遺產(chǎn)的份額分配，由繼承人協(xié)商解決或法院依法裁決，可歸丈夫所有，可歸子女所有，可歸父母所有，可歸孫子孫女所有（子女先于妻子過世），可其他法定繼承人所有，或多人按份共有、共同共有。

5.繼承人中有無民事行為能力人的，需要指定監(jiān)護人，由監(jiān)護人代為行使權(quán)利，但處分被繼承人遺產(chǎn)時不得損害被監(jiān)護人利益。

6.待房產(chǎn)所有權(quán)人之間的份額確定后，需至不動產(chǎn)登記部門辦理轉(zhuǎn)移登記。

7.繼承遺產(chǎn)無需繳納契稅。

8.辦理繼承轉(zhuǎn)移登記時，公證為非前置且非強制。

四、辦理流程

配偶死亡后，若出售原夫妻共有房產(chǎn)的，通常需要辦理兩次轉(zhuǎn)移登記，首次轉(zhuǎn)移登記分兩種類型，即公證后登記和公示后登記，前者先去公證處，后者直接至登記部門。兩次轉(zhuǎn)移登記大體分為12個辦理環(huán)節(jié)，具體辦理流程如圖1所示，環(huán)節(jié)分別為：

1.至派出所開具死亡證明和法定繼承人關(guān)系證明等。

2.至戶籍地居委會或村委會或工作單位開具家庭成員關(guān)系證明和監(jiān)護人證明等。

3.所有法定繼承人至公證處或法院辦理遺產(chǎn)歸屬的公證書或裁定書。

4.憑著公證書或裁定書至不動產(chǎn)登記中心申請轉(zhuǎn)移登記。

5.若3不辦，所有法定繼承人至不動產(chǎn)登記中心當(dāng)面簽署遺產(chǎn)歸屬的繼承協(xié)議書、具結(jié)書、承諾書、聲明書、詢問筆錄等，就遺產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬結(jié)果，登記部門需在政府網(wǎng)站公示（蘇州為3個月），公示結(jié)束無異議的產(chǎn)權(quán)歸屬才生效。

6.不動產(chǎn)登記中心審核后，根據(jù)3或5由共同共有轉(zhuǎn)單獨所有或按份共有，注銷老證，頒發(fā)新的不動產(chǎn)權(quán)證書（通常10個工作日后）。

7.簽約當(dāng)天權(quán)利人至不動產(chǎn)登記中心查詢登記信息，出具不動產(chǎn)登記信息表，證明無抵押、無查封。

8.買賣雙方至房管局簽訂存量房買賣契約。

9.至房管局領(lǐng)取交易告知書及房產(chǎn)平面圖（通常3個工作日后）。

10.買賣雙方憑存量房買賣契約至地稅局繳納契稅、個人所得稅、增值稅、印花稅等。

11.買賣雙方至不動產(chǎn)登記中心申請轉(zhuǎn)移登記。

12.注銷賣方不動產(chǎn)證，辦理買方新證，由買方至不動產(chǎn)登記中心領(lǐng)取證書（通常10個工作日后）。

五、結(jié)論與建議

對于個人。目前，出售配偶遺留的房產(chǎn)并非易事，要遵循兩步走原則，第一步辦理繼承，第二步辦理交易；就配偶遺產(chǎn)的不動產(chǎn)登記，也需遵循兩步走，即辦理兩次轉(zhuǎn)移登記。倘若個人想規(guī)避如此復(fù)雜的繼承與交易業(yè)務(wù)，避免繁瑣的公證、節(jié)省公證費，那么唯有在配偶生前辦理相關(guān)的轉(zhuǎn)移登記，即夫妻雙方至不動產(chǎn)登記部門辦理共同共有轉(zhuǎn)單獨所有，這一前提是配偶生前自愿同意將房產(chǎn)歸丈夫或妻子單獨所有。

對于政府。要加大辦事流程精簡和優(yōu)化，讓“數(shù)據(jù)多跑路，群眾少跑腿”，提高辦事效率。可以做好以下五方面工作，一是盡早實現(xiàn)房產(chǎn)交易與登記職能完全整合，由分設(shè)兩個部門合為一個職能部門，免去申請人兩頭跑；二是借助互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)信息共享，避免申請人就同一信息反復(fù)提交不同部門，登記信息實現(xiàn)部門間互通；三是部門間要互認辦理結(jié)果，交易結(jié)果、完稅證明直接通過內(nèi)部流轉(zhuǎn)反饋給登記部門，免去登記信息單和交易告知單等辦理；四是探索一個窗口受理，讓申請人全流程最多跑一次，交易、稅務(wù)、登記部門后臺辦理從串聯(lián)辦理改為并聯(lián)同步辦理；五是提升便民化服務(wù)水平，實施網(wǎng)上繳費、自助查詢、快遞送證等。針對配偶死亡后出售房產(chǎn)的，嘗試兩步走并為一步走，即辦理繼承手續(xù)的同時辦理買賣手續(xù)，縮減流程節(jié)點、辦理時間、冗余材料。