張琦

一、案例

2012年7月，王某找人冒名頂替其配偶溫某與李某簽訂《抵押借款合同》，合同約定：溫某向李某借款并將其個(gè)人所有的城市花園103室房屋抵押給李某。同日，“溫某”持溫某的身份證、房產(chǎn)證、土地證等材料與李某共同到登記機(jī)構(gòu)某市房管局申請(qǐng)辦理房屋抵押權(quán)登記，某市房管局頒發(fā)了李某名下的房屋他項(xiàng)權(quán)證。

2014年1月，溫某向人民法院起訴某市房管局，認(rèn)為被告沒有審查出申請(qǐng)主體的真實(shí)性，要求法院確認(rèn)案涉房屋抵押權(quán)登記違法并予以撤銷李某的房屋他項(xiàng)權(quán)證。在該起行政訴訟案件審理過程中，溫某與李某之間進(jìn)行了民事訴訟，行政案件經(jīng)審理，法院認(rèn)為李某取得的房屋抵押權(quán)系善意取得應(yīng)受法律保護(hù)，但案涉房屋抵押權(quán)登記客觀上并非產(chǎn)權(quán)人溫某真實(shí)意思表示，判決確認(rèn)房屋登記機(jī)構(gòu)作出的被訴房屋抵押權(quán)登記違法。

二、焦點(diǎn)問題分析

此類因冒名頂替辦理房屋登記導(dǎo)致房屋權(quán)利受損的案件是典型的侵犯財(cái)產(chǎn)權(quán)的民事侵權(quán)行為，現(xiàn)實(shí)中侵權(quán)人與受害人之間往往是父母子女或者配偶關(guān)系，導(dǎo)致受害人一般不會(huì)選擇與侵權(quán)人之間進(jìn)行民事訴訟，而選擇起訴登記機(jī)構(gòu)要求確認(rèn)房屋登記行為違法并撤銷，并要求登記機(jī)構(gòu)賠償。冒名頂替辦理的房屋登記往往會(huì)因房屋處分客觀上并非產(chǎn)權(quán)人真實(shí)意思表示而被法院確認(rèn)違法。但登記行為違法不一定意味著登記機(jī)構(gòu)存在過錯(cuò)而需要承擔(dān)責(zé)任。判斷登記機(jī)構(gòu)是否有過錯(cuò)的標(biāo)準(zhǔn)在于，登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時(shí)是否盡到了審查職責(zé)，這往往是法院審理冒名頂替辦理房屋登記案件的焦點(diǎn)問題。為降低不動(dòng)產(chǎn)登記行為的行政風(fēng)險(xiǎn)，筆者就冒名頂替辦理房屋登記案件中登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)這一問題進(jìn)行剖析，以供參考。

《物權(quán)法》第十二條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)，該條沒有就實(shí)質(zhì)審查、形式審查作出規(guī)定，也沒有規(guī)定登記機(jī)構(gòu)實(shí)施的是形式審查還是實(shí)質(zhì)審查，但登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的能力盡到合理、審慎的審查職責(zé)是公認(rèn)的原則，這一原則在《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2010〕14號(hào)）中已經(jīng)闡明。但對(duì)于如何判斷登記機(jī)構(gòu)是否盡到合理審慎審查職責(zé)，法律、部門規(guī)章沒有明確，需要由法院結(jié)合案件具體情況按照不動(dòng)產(chǎn)登記職業(yè)人的理性進(jìn)行合乎情理的判斷。

冒名頂替辦理不動(dòng)產(chǎn)登記導(dǎo)致登記違法的癥結(jié)在于登記機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)登記受理時(shí)沒有查驗(yàn)出申請(qǐng)主體的真實(shí)性。查驗(yàn)申請(qǐng)主體的真實(shí)性，筆者認(rèn)為包括兩個(gè)方面：一是查驗(yàn)身份證明的真實(shí)性；二是查驗(yàn)到場申請(qǐng)人與身份證明是否一致，也即查驗(yàn)“人（到場申請(qǐng)人）證（身份證明）”是否一致。關(guān)于查驗(yàn)身份證明的真實(shí)性，《物權(quán)法》第十二條、《房屋登記辦法》第十八條第一款、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十八條、《不動(dòng)產(chǎn)條例暫行辦法實(shí)施細(xì)則》第十五條都規(guī)定登記機(jī)構(gòu)要查驗(yàn)申請(qǐng)材料；作為登記操作行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》第4.3.3條、《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第3.2.2條更是規(guī)定了“宜通過身份證讀卡器查驗(yàn)境內(nèi)居民身份證真?zhèn)巍⒉杉嚓P(guān)信息?！币虼?，要求登記機(jī)構(gòu)查驗(yàn)身份證明的真實(shí)性既有法律、規(guī)章層面的規(guī)定，又有可操作性的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)踐中，登記機(jī)構(gòu)可以通過身份證讀卡器、公安機(jī)關(guān)鑒別等手段有效履行查驗(yàn)身份證明真實(shí)性的職責(zé)。

但關(guān)于查驗(yàn)“人證一致”，《物權(quán)法》、部門規(guī)章沒有規(guī)定；如何查驗(yàn)“人證一致”登記行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也沒有可操作性的規(guī)定。那么查驗(yàn)“人證一致”是否屬于登記機(jī)構(gòu)審查權(quán)限范圍呢？答案是肯定的！因?yàn)椤叭俗C”是否一致直接影響著產(chǎn)權(quán)人意思表示的真實(shí)性，影響著登記行為的合法性。但要求登記機(jī)構(gòu)對(duì)“人證一致”承擔(dān)實(shí)質(zhì)審查的職責(zé)，超越了登記機(jī)構(gòu)自身的能力。在身份證指紋驗(yàn)證技術(shù)還沒有普及應(yīng)用的環(huán)境下，實(shí)踐中登記機(jī)構(gòu)查驗(yàn)“人證”是否一致一般只憑工作人員通過肉眼對(duì)到場申請(qǐng)人與身份證明上的頭像比照進(jìn)行判斷。操作過程中往往會(huì)因?yàn)樯暾?qǐng)人的臉部胖瘦、化妝、整形、發(fā)型等因素使判斷結(jié)果受到影響。因此，查驗(yàn)“人證一致”屬于登記機(jī)構(gòu)的審查權(quán)限范圍，但不一定在登記機(jī)構(gòu)的審查能力范圍。登記機(jī)構(gòu)對(duì)“人證一致”負(fù)有的是合理、審慎的審核職責(zé)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的具體情況來判斷是否盡到審查職責(zé)。上述案例中，法庭就要求調(diào)取登記機(jī)構(gòu)辦公場所的監(jiān)控錄像，查看假冒者是否與溫某在相貌上相似，查看在登記受理時(shí)工作人員有無就到場申請(qǐng)人與身份證上頭像進(jìn)行比照等。但由于某市房管局的監(jiān)控錄像最長儲(chǔ)存時(shí)間只有20多天，被訴登記行為距審理時(shí)已經(jīng)一年多，辦證錄像已經(jīng)不存在。最后法院采納了登記機(jī)構(gòu)的答辯意見，認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)在審查了辦理房屋抵押權(quán)登記所需的全部原始材料后核發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證，辦理程序符合相關(guān)規(guī)定及行業(yè)操作標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)定登記機(jī)構(gòu)并無過錯(cuò)。但該案關(guān)于登記機(jī)構(gòu)盡到審查職責(zé)的認(rèn)定并不具有普遍參考性，該類案件還是需要結(jié)合具體案情進(jìn)行判斷。比如，哥哥冒名頂替弟弟申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，雖兄弟倆容貌相似，但辦理過程中工作人員根本沒有就到場人員與身份證頭像進(jìn)行比照；或者兒子冒名頂替父親申請(qǐng)抵押登記，雖然兒子與父親身份證頭像容貌相似，但產(chǎn)權(quán)人是60多歲的老人，到場申請(qǐng)人卻是個(gè)三十多歲的年輕人，但工作人員沒有依照一般人的常識(shí)判斷出到場申請(qǐng)人不是產(chǎn)權(quán)人。此種情況下如果認(rèn)定登記機(jī)構(gòu)盡到審查職責(zé)是沒有說服力的。

三、案件啟示

近幾年，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記和轉(zhuǎn)移登記中申請(qǐng)主體被冒名頂替的現(xiàn)象屢禁不止，如何防范此類問題的發(fā)生，需要在實(shí)踐中不斷摸索與總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。筆者結(jié)合自身登記工作的實(shí)踐，提出如下建議：

1.細(xì)化不動(dòng)產(chǎn)登記受理工作內(nèi)容

查驗(yàn)“人證一致”關(guān)鍵在于不動(dòng)產(chǎn)登記的受理環(huán)節(jié)，需要細(xì)化受理工作內(nèi)容。首先，要求登記申請(qǐng)受理時(shí)工作人員一定要就到場申請(qǐng)人與身份證明頭像進(jìn)行比照，強(qiáng)化比照的動(dòng)作。其次，要求工作人員在整個(gè)受理過程中特別是就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人時(shí)要與申請(qǐng)人有必要的語言及眼神交流。再次，到場申請(qǐng)人與身份證明上的頭像經(jīng)對(duì)比存在明顯差異時(shí)，工作人員需要做進(jìn)一步核查，比如就申請(qǐng)書等申請(qǐng)材料上的簽名與登記檔案中留存的筆跡進(jìn)行比照。

2.充分利用現(xiàn)有的技術(shù)條件

查驗(yàn)“人證一致”在加強(qiáng)受理工作的同時(shí)，也需要借助技術(shù)手段。現(xiàn)在一些不動(dòng)產(chǎn)登記辦公場所都安裝有監(jiān)控錄像，但由于監(jiān)控錄像拍攝的是視頻，存儲(chǔ)需要的硬盤會(huì)占用大量空間，導(dǎo)致監(jiān)控錄像儲(chǔ)存時(shí)間不長。監(jiān)控錄像也會(huì)因拍攝角度及攝像頭清晰度關(guān)系的影響拍攝畫面的質(zhì)量。但拍照采集影像能很好的解決上述問題，對(duì)到場申請(qǐng)人拍照進(jìn)行影像采集并歸入檔案或者儲(chǔ)存于系統(tǒng)中可以方便地由工作人員調(diào)取查看，一來可以對(duì)冒名頂替人員產(chǎn)生震懾作用，二來也為今后可能發(fā)生的糾紛在調(diào)查時(shí)固定證據(jù)，可有效防范和減少冒名頂替辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的問題。當(dāng)然，隨著科技的進(jìn)步，登記機(jī)構(gòu)也要更新設(shè)備，充分利用現(xiàn)有的技術(shù)條件，防范冒名頂替辦理不動(dòng)產(chǎn)登記案件的發(fā)生。