陳鑾

近年來，隨著我國法律的健全和購房人法律意識的增強，商品房投訴案件與日俱增，尤其反映在房屋建筑面積及其公攤面積的測量等問題上，成為諸多房地產(chǎn)司法訴訟中的焦點。房地產(chǎn)的測繪結(jié)果作為房屋建筑面積的合法依據(jù)記載于房屋登記簿，也是房地產(chǎn)權(quán)證書的繕證依據(jù)。由此可見，房地產(chǎn)測繪在房屋登記管理工作中處于相當(dāng)重要的地位，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)商與業(yè)主的切身利益。那么，測繪人員應(yīng)如何對房屋進(jìn)行科學(xué)合法的測繪？房屋登記機關(guān)又如何進(jìn)行繕證，頒給權(quán)屬人一個正確反映房屋內(nèi)容的房地產(chǎn)權(quán)證書？本文結(jié)合實際工作中出現(xiàn)的一些問題，對房屋面積的測量和共有建筑面積的分?jǐn)傆嬎氵M(jìn)行探討。

一、樓梯的計算和分?jǐn)?/p>

住宅樓的樓梯間一般根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ粢粚臃课萦熊S層現(xiàn)象，即一套房屋包括了由室內(nèi)樓梯相連的一層和二層兩部分，該套房屋一般都在一層設(shè)有門洞，而樓梯間里則沒有門洞， 那么該套房屋就不應(yīng)該參加樓梯間的分?jǐn)?。若有門洞與樓梯間相通，則必須參加樓梯間及其他相關(guān)共用建筑面積的分?jǐn)偂?/p>

商住樓住宅部分的樓梯間，如果沒有明顯產(chǎn)權(quán)協(xié)議規(guī)定的，通過商業(yè)樓的樓梯建筑面積列為商業(yè)樓和住宅共有建筑面積，由商業(yè)樓和住宅共同分?jǐn)?；通過住宅樓的樓梯面積列為住宅樓部分的共有建筑面積，由住宅樓分?jǐn)偂?/p>

室外樓梯可以上層為下層的頂蓋而計算全面積，無頂蓋的計算一半面積。

穿越悶頂層的樓梯，位于悶頂層的樓梯不計面積。

二、住宅共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

國標(biāo)《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定，住宅樓以幢為單元，按各套房屋的套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。其實際操作中，一般情況，住宅樓采用按整棟分?jǐn)?。在整棟分?jǐn)傊姓麠澋墓灿忻娣e視為整棟中各戶共同共有，全棟對共有面積分?jǐn)倿橐粋€系數(shù)。

特別情況，如一幢住宅樓里有的單元沒有電梯，有的只有樓梯，該種情況下應(yīng)將有電梯的各單元合并成一個功能區(qū)，分別進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)傆嬎恪?/p>

對于確認(rèn)為一棟且由裙樓相連的不同塔樓，應(yīng)分別劃分為不同功能區(qū)；塔樓內(nèi)有多個獨立樓梯或電梯的，還應(yīng)按樓梯或電梯細(xì)分功能區(qū)分別計算。

近年來，隨著高層住宅的增多和人民消防意識的加強，房屋的建筑功能、造型乃至設(shè)計理念都發(fā)生了很大變化，如在高層建筑一定層次以上設(shè)置消防連廊將同一幢兩個不同單元的房屋連接起來，完善其消防功能。對該消防連廊面積的計算和歸屬問題，存在歧義。有人認(rèn)為該部位只對相連的兩戶有用，應(yīng)由兩戶分?jǐn)?；有人認(rèn)為應(yīng)作為整棟的共有建筑面積，由整棟業(yè)主分?jǐn)?。筆者認(rèn)為，小高層或高層住宅樓中在某一層設(shè)置的消防連廊須作為相連通各住宅單元功能區(qū)分?jǐn)?，而不能作為層共有建筑面積，更不能僅由相連的兩戶分?jǐn)偅粌H連通個別權(quán)屬單元的消防陽臺（通道）亦應(yīng)作為整棟的共有建筑面積，由整棟業(yè)主分?jǐn)偅黄綍r可做套內(nèi)使用的消防通道（如陽臺），應(yīng)納入套內(nèi)面積。

三、陽臺面積的計算

下陽臺與上陽臺相隔一個以上層數(shù)時不計面積；上下層陽臺水平投影線不完全重疊時，取重疊部分面積的一半為下陽臺面積，當(dāng)重疊部分長度小于0.6米時，視為露臺，不計面積；頂層陽臺的蓋板寬度小于0.6米時，視為露臺，不計面積；住宅建筑中屬于一戶專有的類似陽臺的空中花園、入戶花園等均視為陽臺；陽臺為局部封閉，開敞寬度小于其寬度的1/3時，應(yīng)認(rèn)定為封閉陽臺。

四、變更測繪的處理方法

變更測繪（含分割測繪）依據(jù)房屋現(xiàn)狀、經(jīng)規(guī)劃部門審核的設(shè)計變更圖進(jìn)行。

對不涉及公共面積的變更測繪，如一戶分割為兩戶，兩戶合并為一戶，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)在完成施工后提出申請，測繪人員現(xiàn)場實測并分戶計算。

當(dāng)房屋經(jīng)規(guī)劃部門核準(zhǔn)為虛擬分割或各分戶未實地砌筑分隔墻時，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按經(jīng)核準(zhǔn)的施工圖，在實地設(shè)立永久性產(chǎn)權(quán)界址點標(biāo)識，測繪人員按標(biāo)識測量。

早期建設(shè)的住宅樓，設(shè)計圖紙上為未封閉陽臺，實測時發(fā)現(xiàn)業(yè)主已改為封閉陽臺，應(yīng)按未封閉陽臺計算面積。

房產(chǎn)測繪涉及千家萬戶，是一項技術(shù)性和政策性都很強的工作。在房產(chǎn)面積測算工作中，共有建筑面積分?jǐn)傆嬎闶潜容^復(fù)雜、難度較大的一項工作，每戶分?jǐn)偟拿娣e消費者很難計算出來，這就要求房產(chǎn)測繪從業(yè)人員必須具備高度的責(zé)任心和嫻熟的業(yè)務(wù)技能，實際工作中一定要公平、公正、透明、公開、嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)心。