張思檬

摘要：2016年5月1日起，房地產(chǎn)行業(yè)開始全面實(shí)施營(yíng)改增。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)上下游行業(yè)較多，業(yè)務(wù)形態(tài)豐富并且與人民生活關(guān)聯(lián)密切，該行業(yè)稅制改革的實(shí)施將對(duì)我國(guó)未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、稅收趨勢(shì)以及稅制改革的未來走向具有深遠(yuǎn)影響。本文在探討營(yíng)改增為房地產(chǎn)行業(yè)帶來利好舉措的同時(shí)，也分析了房地產(chǎn)企業(yè)將面臨的問題，并提出了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)行業(yè)；稅負(fù)

一、房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行營(yíng)改增意義

稅改前，房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)擔(dān)11種稅費(fèi)，總體稅負(fù)普遍高于其他行業(yè)。在眾多稅費(fèi)中，尤以營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅及土地增值稅的稅負(fù)最重。根據(jù)之前的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)按銷售收入全額繳納5%的營(yíng)業(yè)稅；根據(jù)《企業(yè)所得稅法》，房企以所得額為計(jì)稅依據(jù)，依25%的稅率繳納企業(yè)所得稅；根據(jù)《土地增值稅暫行條例》，房企適用稅率為30%-60%。因此，通過稅制改革降低房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)對(duì)其來說是利好舉措，能夠促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

實(shí)行營(yíng)改增這一稅改措施，其重要意義在于完善國(guó)家財(cái)稅體制、科學(xué)管理國(guó)家稅收、促進(jìn)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。首先，增值稅的核心優(yōu)勢(shì)在于稅款抵扣機(jī)制。這一特征既可以幫助一般納稅人有效避免營(yíng)業(yè)稅存在的重復(fù)征稅的問題，降低稅負(fù)，也能夠形成抵扣鏈條促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與上下游行業(yè)之間的良性互動(dòng)，激發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?jié)摿?。其次，營(yíng)改增的實(shí)施規(guī)范了財(cái)務(wù)稅收管理，由原來粗放式的營(yíng)業(yè)稅申報(bào)改為更科學(xué)細(xì)致的增值稅申報(bào)方式，有利于提高房企自身經(jīng)營(yíng)管理水平，并營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)環(huán)境。再次，一些地方政府一度依賴于房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入將從地方回歸中央集中管理，這將促進(jìn)地方政府更注重房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期的健康發(fā)展。

二、實(shí)施營(yíng)改增為房地產(chǎn)行業(yè)帶來的利好政策

（一）土地出讓金可從銷售額中扣減

房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施營(yíng)改增前，最重要的問題就是在開發(fā)成本中占比較高（40%-50%）的土地出讓金是否可以從銷售額中扣減。若不能扣減，根據(jù)增值稅的計(jì)稅原理，房地產(chǎn)業(yè)改征增值稅后，稅負(fù)將有所上升，進(jìn)而直接影響房?jī)r(jià)。而根據(jù)營(yíng)改增具體方案，上面明確規(guī)定將以扣除土地出讓金后的余額作為銷售額，該政策的出臺(tái)將為房地產(chǎn)業(yè)減少稅負(fù)。例如，某市樓盤的銷售價(jià)格為每平米4萬元，土地出讓金為每平米2萬元，則增值稅銷項(xiàng)稅額為（4-2）×11%=0.22萬元，稅負(fù)約占銷售額的5%，與征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)稅負(fù)持平。如若再抵扣一部分進(jìn)項(xiàng)，將使稅負(fù)有所降低。

（二）降低房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力，利好現(xiàn)金流

稅改前，房企按預(yù)收款的5%預(yù)先繳付營(yíng)業(yè)稅。而稅改后，房企則按預(yù)收款的3%預(yù)繳增值稅。此政策的推行，將減少房企在項(xiàng)目籌備開發(fā)階段繳納的稅款，從而減輕企業(yè)前期資金壓力，有利于房企對(duì)資金進(jìn)行合理利用與配置。

房地產(chǎn)項(xiàng)目通常開發(fā)周期較長(zhǎng)，因此在稅改前后存在很多跨期的開發(fā)項(xiàng)目。其中，老項(xiàng)目在稅改前發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額已無法抵扣稅改后產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅額。因此，營(yíng)改增試點(diǎn)政策中允許老項(xiàng)目采用簡(jiǎn)易的征收方法，即按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。同時(shí)，該優(yōu)惠政策具有選擇權(quán)。房企可根據(jù)工程的具體情況選擇最優(yōu)的處理方案，從而利好企業(yè)現(xiàn)金流。

三、實(shí)施營(yíng)改增后，房地產(chǎn)行業(yè)仍將面臨的問題

（一）稅率變化，抵扣困難

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)由按5%征收營(yíng)業(yè)稅改為按11%征收增值稅，稅率大幅度上漲。但營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，納稅人就其提供應(yīng)稅勞務(wù)獲取的營(yíng)業(yè)收入計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅；而增值稅是價(jià)外稅，納稅人就其提供勞動(dòng)服務(wù)在各環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)的增值額計(jì)算繳納增值稅，并實(shí)行稅款抵扣制。因此，直接對(duì)比兩者稅率并無實(shí)際意義。從理論角度分析，由于增值稅實(shí)行購進(jìn)扣稅法，因此在獲得足夠法定扣稅憑證的情況下，即使稅率上升仍可以實(shí)現(xiàn)房企稅負(fù)降低。但在實(shí)際操作中，營(yíng)改增尚未全面完成，房地產(chǎn)行業(yè)的上下游行業(yè)還未被完全納入試點(diǎn)，無法形成增值稅鏈條，繼而出現(xiàn)了增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額難以抵扣的情況。例如，人工費(fèi)用因無法開具增值稅專用發(fā)票而難以抵扣，加重房企稅負(fù)。

（二）上游行業(yè)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，建造成本上升

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)行業(yè)與其上下游行業(yè)緊密連接，其中尤與上游行業(yè)建筑業(yè)的聯(lián)系最緊密。營(yíng)改增后，建筑業(yè)面臨的稅負(fù)上升壓力超過房企。據(jù)調(diào)查顯示，建筑業(yè)實(shí)施營(yíng)改增后，九成以上的企業(yè)稅負(fù)將大幅上漲。依據(jù)稅負(fù)嫁接的原理，建筑業(yè)將會(huì)把一部分稅負(fù)上漲壓力轉(zhuǎn)嫁給下游的房地產(chǎn)業(yè)，造成房企建造成本上漲，擠壓利潤(rùn)空間。總體來說，建造成本的上漲集中在材料成本與人工成本上。材料采購占建造成本的40%-50%，作為房企上游行業(yè)之一的建筑業(yè)，由于其行業(yè)自身特點(diǎn)，材料購入渠道較多。一般來說，水泥、鋼筋等大宗材料較易獲得專用發(fā)票，而石材、五金等輔助材料基本上從門市店、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者或其余小規(guī)模納稅人處購入，難以獲取專用發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)稅額無法抵扣，造成材料入賬成本上升。另外，人工成本占工程總造價(jià)三成左右，并由于物價(jià)上漲，用人成本持續(xù)上漲。并且，工程用工主要依賴于零散務(wù)工人員，人工費(fèi)用無法獲得合法的購進(jìn)憑證來抵減銷項(xiàng)稅額，加重建筑企業(yè)的稅負(fù)。而上游行業(yè)稅負(fù)的增加，轉(zhuǎn)嫁后將增加房企項(xiàng)目工程成本。

（三）賬務(wù)處理難度增加

相較于營(yíng)業(yè)稅，增值稅的納稅申報(bào)方式更為科學(xué)細(xì)致，因此營(yíng)改增提高了對(duì)企業(yè)賬務(wù)處理規(guī)范化的要求。同時(shí)，在改革過渡期，財(cái)務(wù)人員將面臨稅收政策的轉(zhuǎn)變、財(cái)務(wù)核算的變化以及稅務(wù)處理的改變等諸多難題。具體來說，稅改后，房企需增加十多個(gè)會(huì)計(jì)科目，且多為明細(xì)科目，例如應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）、應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額），很大程度地增加了會(huì)計(jì)核算難度。其次，增值稅的稅務(wù)處理程序比營(yíng)

業(yè)稅更繁雜嚴(yán)格，而且增值稅專用發(fā)票較難管理，這就要求財(cái)務(wù)人員能夠熟練應(yīng)用開票系統(tǒng)、報(bào)稅系統(tǒng)，并及時(shí)認(rèn)證專用發(fā)票、申報(bào)納稅等。一旦未能夠在規(guī)定時(shí)間內(nèi)認(rèn)證抵扣專用發(fā)票，將會(huì)給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失。

四、房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)營(yíng)改增措施

（一）調(diào)整供應(yīng)商選擇

增值稅的優(yōu)勢(shì)主要在于抵扣機(jī)制，企業(yè)充分利用抵扣機(jī)制能夠幫助其自身降低稅負(fù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)最大限度地獲取可抵扣的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，這就要求房企調(diào)整現(xiàn)有的采購安排以增加可抵扣稅項(xiàng)。建議房企在簽訂大宗材料采購或工程合同時(shí)盡可能選擇一般納稅人，從而取得增值稅專用發(fā)票，一方面可實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，另一方面可在源頭處規(guī)范房企的納稅。另外，在采購磚瓦、石材等輔助材料時(shí)，可綜合考慮價(jià)、稅、質(zhì)等方面，選擇最適合的供應(yīng)商。

（二）提升財(cái)務(wù)人員水平，加強(qiáng)專用發(fā)票管理

營(yíng)改增加強(qiáng)了稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)的納稅監(jiān)管，同時(shí)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算、發(fā)票管理等財(cái)務(wù)工作均發(fā)生了很多變化，例如要靈活應(yīng)用價(jià)稅分離法分別核算每筆業(yè)務(wù)發(fā)生的成本、稅費(fèi)、收入。因此，為保證會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量與會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性，企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行相關(guān)稅改政策的培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)水平，培養(yǎng)其嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度。另外，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)專用發(fā)票的管理。通過增設(shè)專門的稅務(wù)崗位，由專員負(fù)責(zé)收集、核實(shí)、整理、認(rèn)證發(fā)票。

（三）進(jìn)行合理納稅籌劃

房企各部門應(yīng)保持實(shí)時(shí)溝通，將項(xiàng)目設(shè)計(jì)、供應(yīng)商資格認(rèn)定、采購招標(biāo)、銷售交易等環(huán)節(jié)融為一體進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃并制定最優(yōu)節(jié)稅方案，降低企業(yè)稅負(fù)，節(jié)約資金成本。另外，營(yíng)改增后增值稅、土地增值稅與企業(yè)所得稅將成為房地產(chǎn)業(yè)主要稅種，如何充分取得上游企業(yè)的增值稅專用發(fā)票、平衡房?jī)r(jià)與成本費(fèi)用的動(dòng)態(tài)關(guān)系、內(nèi)部籌劃將決定著房企繳納的稅額。因此，房企應(yīng)不斷加強(qiáng)企業(yè)管理，盡早做好稅收籌劃工作，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

五、結(jié)束語

營(yíng)改增是我國(guó)深化財(cái)稅改革邁出的重大一步，一方面促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，另一方面降低第三產(chǎn)業(yè)稅負(fù)，支持企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。雖然營(yíng)改增帶來了諸多利好影響，但它可能給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難、成本上漲、賬務(wù)處理難度加大等挑戰(zhàn)也不容忽視。因此，相關(guān)部門應(yīng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點(diǎn)，逐步完善營(yíng)改增的具體實(shí)施方案。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)自身也應(yīng)積極面對(duì)，制定最優(yōu)節(jié)稅方案，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，降低開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本，從而增加經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)

發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]黃玲，向文彬.論“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J].財(cái)會(huì)月刊，2015（21）.

（作者單位：沈陽城市學(xué)院）