武前波 王圣云

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)視角下的中國城市評估體系*

武前波 王圣云

選取經(jīng)濟(jì)、社會、生活、環(huán)境等24項(xiàng)評價(jià)指標(biāo)，對中國112個(gè)城市進(jìn)行評估，構(gòu)建出商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的城市坐標(biāo)體系，并對一二三線城市進(jìn)行等級層次劃分。從中發(fā)現(xiàn)，除了北京、上海、廣州、深圳之外，天津、南京、杭州、重慶、武漢成為新一線城市，二三線城市與傳統(tǒng)劃分結(jié)果也具有差異之處，并組成不同的等級層次。在空間分布上，新的一線城市成為中國國土開發(fā)的“鉆石結(jié)構(gòu)”頂點(diǎn)與重要節(jié)點(diǎn)，并以長三角、珠三角的二三線城市分布相對密集、發(fā)育程度較高。

商業(yè)地產(chǎn)；城市體系；投資評估；中國

中國一二三四線城市概念源于房地產(chǎn)市場，其衡量標(biāo)準(zhǔn)包括經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市規(guī)模、城市級別、區(qū)域輻射力等指標(biāo)。目前，北京、上海、廣州、深圳是公認(rèn)的一線城市，天津、重慶、蘇州、無錫、成都、武漢、杭州、南京等直轄市或部分省會城市以及一些計(jì)劃單列市屬于二線城市，?？?、紹興、臺州、鎮(zhèn)江、湖州等部分省會城市或沿海較發(fā)達(dá)城市及部分內(nèi)陸地級市是三線城市，而昆山、江陰、義烏、常熟、張家港等經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)的縣級市和其他部分地級市或縣級市組成四線城市。以上劃分標(biāo)準(zhǔn)基本上反映出了投資城市市場的重要程度，具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。其中，一線城市不但是在全國政治、經(jīng)濟(jì)等社會活動中處于重要地位并具有主導(dǎo)作用和輻射帶動能力的大都市，其地位和優(yōu)勢也體現(xiàn)在城市發(fā)展水平、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、輻射帶動能力、對人才吸引力、信息交流能力、國際競爭能力、科技創(chuàng)新能力、交通通達(dá)能力等各層面，一線城市在生產(chǎn)、服務(wù)、金融、創(chuàng)新、流通等全國社會活動中起到引領(lǐng)和輻射等主導(dǎo)功能。因此，傳統(tǒng)意義上的一線城市歷來是以購物中心或商業(yè)綜合體為代表的商業(yè)地產(chǎn)扎堆的地方。相對于一線城市，二三四線城市的商業(yè)投資氛圍存在著相應(yīng)的不足之處，但從經(jīng)濟(jì)長波周期和資本積累循環(huán)的發(fā)展規(guī)律來看，未來以大中小城市為代表的二三四線城市也逐步迎來新的商業(yè)機(jī)遇。

21世紀(jì)早期國內(nèi)學(xué)界開始流行城市競爭力排名，主要是以美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者邁克爾·波特的競爭優(yōu)勢理論和IMD國家競爭力模型為基礎(chǔ)，構(gòu)建相關(guān)的城市競爭力評價(jià)指標(biāo)體系[1]。后來受全球城市和世界城市網(wǎng)絡(luò)理論影響，國內(nèi)學(xué)者開始注重大型制造業(yè)企業(yè)、高端生產(chǎn)服務(wù)業(yè)對城市控制力提升作用的相關(guān)研究，并出現(xiàn)了采用企業(yè)總部數(shù)量或分支機(jī)構(gòu)連鎖網(wǎng)絡(luò)來分析國內(nèi)外城市的功能地位及其相應(yīng)的排名[2][3]。近期開始有學(xué)者關(guān)注高端消費(fèi)者服務(wù)業(yè)的城市服務(wù)能級和國內(nèi)時(shí)尚城市的層級劃分，其數(shù)據(jù)來源是采用時(shí)尚品牌專賣店的城市分布情況[4][5][6]。例如，韋江綠、羅震東將34個(gè)地級以上城市作為中國高端消費(fèi)中心，其職能層級可劃分為四個(gè)等級，北京、上海、杭州位居第一層級，大部分省域中心城市位居第二、三層級，第四層級包括呼和浩特、南寧、三亞[4]。汪明峰、孫瑩以世界品牌實(shí)驗(yàn)室（World Brand Lab）發(fā)布的《2011年世界品牌500強(qiáng)》為基礎(chǔ)，篩選出40個(gè)高端消費(fèi)品牌為樣本，對全國35個(gè)省域中心城市進(jìn)行評價(jià)，從中發(fā)現(xiàn)上海、北京位居時(shí)尚消費(fèi)城市第一層級，杭州、廣州、成都、深圳、蘇州、武漢、重慶、南京等14個(gè)東中西省域中心城市位居第二層級，其他城市分別位居第三、四層級，市場因素、開放度、產(chǎn)業(yè)氛圍對時(shí)尚城市等級具有顯著的影響作用[5]。由于上述研究對象受現(xiàn)有入駐時(shí)尚品牌店的影響，對城市的數(shù)量選取具有一定的局限性，本文將采用近期國內(nèi)城市相關(guān)經(jīng)濟(jì)社會生活方面的相關(guān)統(tǒng)計(jì)與調(diào)查數(shù)據(jù)，對中國112個(gè)大中城市進(jìn)行重新評估，由此來重構(gòu)傳統(tǒng)一二三線城市劃分的坐標(biāo)體系，以指導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)的投資選擇與開發(fā)經(jīng)營。

1 城市范圍界定

1.1 界定方法

當(dāng)前國內(nèi)常被提及的所謂一線、二線、三線、四線城市的概念最早起源于房地產(chǎn)市場，現(xiàn)已演變成為城市綜合實(shí)力和競爭力的一種劃分。常規(guī)的劃分方法有單一指標(biāo)法和指標(biāo)體系法兩種。前者主要采用市區(qū)人口指標(biāo)對城市規(guī)模進(jìn)行劃分，后者則主要采用指標(biāo)體系方法綜合評估城市發(fā)展實(shí)力或競爭力，據(jù)此劃分出中國一二三四線城市的范圍。通常進(jìn)行一二三四線城市劃分的指標(biāo)包括：綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市發(fā)展與規(guī)模（建設(shè)水平、人口、面積等）、輻射帶動力與影響力、對人才的吸引力、信息交流能力、國際競爭能力、科技創(chuàng)新能力、交通通達(dá)能力等許多層面。

根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的理論和目標(biāo)，考慮到城市系統(tǒng)的人口、經(jīng)濟(jì)、社會、生活、環(huán)境等諸多方面，基于經(jīng)濟(jì)增長與結(jié)構(gòu)、社會發(fā)展與建設(shè)、生活福利與環(huán)境三方面選取中國一二三四線城市評估指標(biāo)，據(jù)此評估中國一二三四線城市范圍，既能反映各城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、政治地位、城市規(guī)模和區(qū)域輻射力，又能統(tǒng)籌考慮經(jīng)濟(jì)的、社會的、生活的和環(huán)境的等綜合維度，得出的評估結(jié)果全面、系統(tǒng)，具有較好的可比性和科學(xué)性。

表1 傳統(tǒng)意義上的中國一二三四線城市

1.2 城市空間分布特征

參考相關(guān)研究對中國大型企業(yè)空間分布的區(qū)域劃分方法[2]，將傳統(tǒng)意義上的一二三四線城市在我國七大經(jīng)濟(jì)區(qū)劃中進(jìn)行歸類（表1）?？梢钥闯?，一線城市集中于環(huán)渤海地區(qū)、長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)，包括京滬、廣深4個(gè)城市；二線城市除了西安、鄭州、重慶、武漢、成都、長春、哈爾濱、烏魯木齊、蘭州等省會城市以外，大都集中于泛環(huán)渤海地區(qū)、泛長三角地區(qū)和泛珠三角地區(qū)。在39個(gè)二線城市中，這三個(gè)地區(qū)有30個(gè)，約占3/4；三線城市整體呈均勻分布態(tài)勢，但相對而言，西北地區(qū)的三線城市數(shù)量明顯較小。

1.3 城市等級規(guī)模劃分

按市區(qū)人口數(shù)確定的城市規(guī)模和等級來看，一線城市是指市區(qū)人口300萬-1000萬的特大城市和1000萬以上巨大型城市；二線城市是指市區(qū)人口100萬-300萬大城市和部分300-1000萬人口特大城市；三線城市是指市區(qū)人口50萬-100萬的中等城市，四線城市指市區(qū)人口20-50萬的中小城市。詳見表2。

表2 基于人口規(guī)模的中國城市等級劃分

2 評價(jià)理論模型與指標(biāo)體系

2.1 城市評價(jià)理論模型

受全球資本主義的影響，除傳統(tǒng)意義上的一線城市之外，國內(nèi)二三四線城市的特質(zhì)與優(yōu)勢正在得到開發(fā)，若要將后者的優(yōu)勢量化為可比較的數(shù)據(jù)，就可以對現(xiàn)有的一二三四線城市坐標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行修正和完善。重新劃分基于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的城市坐標(biāo)體系，需要改變以往僅僅依據(jù)市區(qū)人口指標(biāo)的一二三四線城市劃分標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)槌鞘兄g在經(jīng)濟(jì)、社會、居民生活、環(huán)境等方面的水平、潛力、結(jié)構(gòu)和質(zhì)量等維度存在差異，勢必影響到城市的等級劃分。因此，基于城市體系研究成果和綜合體特性，重新建立一個(gè)新的中國一二三四線城市評估標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)此對中國一二三四線城市體系進(jìn)行劃分，具有重要理論和現(xiàn)實(shí)意義。

2.2 城市評價(jià)指標(biāo)體系

在城市評價(jià)理論模型的指導(dǎo)下，本文選取我國112個(gè)城市作為研究對象①（不含拉薩），擬從經(jīng)濟(jì)增長與結(jié)構(gòu)、社會發(fā)展與建設(shè)、生活福利與環(huán)境三方面選取24項(xiàng)指標(biāo)，構(gòu)建基于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的城市評價(jià)指標(biāo)體系，具體見表3。

2.3 城市評價(jià)因子解釋

應(yīng)用SPSS19.0軟件進(jìn)行主成分分析和因子分析，首先對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行Z標(biāo)準(zhǔn)化處理，然后對標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)進(jìn)行主成分分析，當(dāng)取五個(gè)主成分時(shí)，累計(jì)貢獻(xiàn)率達(dá)到91.630%，可以解釋原始信息的91.630%，方差分析見表4。

表3 中國大城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿υu價(jià)的指標(biāo)體系

表4 方差分析

根據(jù)旋轉(zhuǎn)后的因子載荷（表5），可以發(fā)現(xiàn)：第一主因子在城市市區(qū)人口、中小學(xué)專任教師數(shù)、全社會固定資產(chǎn)投資總額、醫(yī)院衛(wèi)生院床位數(shù)、城市建設(shè)用地、建成區(qū)綠化覆蓋面積、社會消費(fèi)品零售總額、移動電話年末用戶數(shù)、全年公共汽（電）車客運(yùn)總量等指標(biāo)上具有較大載荷，因此可將第一主因子概括為“社會發(fā)展與建設(shè)”主因子。第二主因子在地區(qū)生產(chǎn)總值、地方財(cái)政科學(xué)支出、地方財(cái)政收入、國際互聯(lián)網(wǎng)用戶數(shù)、電信業(yè)務(wù)收入、年末金融機(jī)構(gòu)存款金額、年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款金額、國內(nèi)旅游收入、劇場影劇院數(shù)、批發(fā)和零售業(yè)就業(yè)人數(shù)等指標(biāo)上具有較大載荷，可將第二主因子概括為“經(jīng)濟(jì)增長”主因子。第三主因子在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出、人均GDP等指標(biāo)上具有較大載荷，可將第三主因子概括為“生活福利”主因子。第四主因子在第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重指標(biāo)上的載荷為0.912，可將其概括為“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)”主因子。第五主因子在人均綠地面積指標(biāo)上的載荷為0.914，可將其概括為“生活環(huán)境”主因子。

根據(jù)城市評價(jià)因子解釋，分別對所選的112個(gè)城市進(jìn)行社會發(fā)展和建設(shè)、經(jīng)濟(jì)增長、生活福利、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生活環(huán)境等維度的評估（表6，分類因子評價(jià)詳表略）。

3 城市評價(jià)分析解讀

3.1 城市綜合評價(jià)聚類體系

根據(jù)上述因子總得分和城市人口指標(biāo)，可將112個(gè)城市劃分為新的一、二、三線城市（表7、圖1）。一線城市得分在0.6以上，且市區(qū)人口300萬-1000萬的特大城市或1000萬以上的巨大型城市；二線城市得分在-0.1-0.6之間，且市區(qū)人口100萬-300萬的大城市或少數(shù)300萬以上的特大城市；三線城市得分在-0.1以下，且市區(qū)人口50萬-100萬的中等城市或少數(shù)人口100萬-300萬的大城市。

一線城市分三個(gè)層次：

第一層次：上海市和北京市，總得分在3.0以上；

第二層次：廣州市、天津市、深圳市、重慶市，總得分超過1；

表5 方差分析

第三層次：南京市、武漢市、杭州市，得分在0.6以上。

二線城市分三個(gè)層次：

第一層次：總得分在0.1-0.6之間。包括成都市、沈陽市、西安市、東莞市、佛山市、哈爾濱市、大連市、蘇州市、濟(jì)南市、青島市、寧波市、長春市、無錫市、長沙市、鄭州市；

第二層次：總得分在0-0.1之間,包括昆明市、合肥市、常州、廈門市、太原市、唐山市、石家莊市；

第三層次：總得分在-0.1-0之間,包括：淄博、福州市、汕頭、溫州市、煙臺市、大慶、南昌市、烏魯木齊市、包頭、南寧市、中山、貴陽市。

三線城市分三個(gè)層次：

第一層次：總得分在-0.1與-0.2之間,包括：珠海、臨沂、東營市、南通、呼和浩特市、徐州市、惠州、吉林、濰坊、蘭州市、?？凇⒙尻?、鞍山、臺州、泉州、鎮(zhèn)江、江門；

第二層次：總得分在-0.2與-0.3之間,包括：淮安、揚(yáng)州、威海、棗莊、邯鄲、濟(jì)寧、嘉興、蕪湖、柳州、紹興市、襄樊、撫順、保定、湛江、宜昌、岳陽、鄂爾多斯、湖州、泰安、株洲、寶雞、日照、馬鞍山、鹽城、金華、衡陽、淮南、泰州、連云港、平頂山、綿陽、咸陽；

第三層次：總得分在-0.3以下，包括：銀川、濱州、聊城、秦皇島、蚌埠、茂名、齊齊哈爾、桂林、西寧、滄州、衢州、德州、宿遷、漳州、開封、許昌、安慶、牡丹江、麗水、贛州。

值得注意的是，和傳統(tǒng)一二三線城市相比，本文綜合指標(biāo)體系評估結(jié)果發(fā)現(xiàn)：天津、南京、杭州、武漢、重慶由二線城市上升為一線城市；呼和浩特、徐州、南通、泉州、蘭州不再屬于二線城市，而落入三線城市的第一層次；傳統(tǒng)方法計(jì)算的三線城市中的淄博、包頭、汕頭、中山、大慶上升為二線城市。由此，綜合上述評價(jià)結(jié)果和城市人口、行政地位等指標(biāo)，將中國一二三線城市劃分體系進(jìn)行歸納總結(jié)②。

從新的一二三線城市空間分布來看（圖1），整體上呈現(xiàn)出以京津、滬寧杭、廣深、重慶、武漢為重要節(jié)點(diǎn)的鉆石菱形結(jié)構(gòu)，并以長三角、珠三角及環(huán)渤海地區(qū)相對密集，內(nèi)部二三線城市發(fā)育程度較高，屬于商業(yè)投資的重點(diǎn)區(qū)域。與之相比，中西部和東北地區(qū)表現(xiàn)出分散型單點(diǎn)城市分布格局，并以省會城市及二級省域中心城市為主，其他城市商業(yè)投資潛力較低，有待區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的進(jìn)一步提升。

3.2 城市開發(fā)潛力定量分析

從一線城市來看（圖2），上海經(jīng)濟(jì)增長優(yōu)勢明顯，深圳的生活環(huán)境具有優(yōu)勢。比較而言，廣州需要進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)水平；北京需要提高居民的生活福利；杭州需要加快社會建設(shè)步伐；南京面臨經(jīng)濟(jì)發(fā)展的挑戰(zhàn)；上海在生活環(huán)境和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)兩方面仍需努力；深圳社會發(fā)展質(zhì)量有待進(jìn)一步提高；天津和上海相似，也需要改善生活環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化；武漢和重慶，尤其是重慶，在經(jīng)濟(jì)增長、生活福利和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級等方面大有潛力可挖。

從二線城市整體狀況來看（圖3），生活福利和社會建設(shè)方面具有一定的優(yōu)勢。但其發(fā)展的軟肋大多在于生活環(huán)境水平不高，經(jīng)濟(jì)增長動力不夠明顯，整體水平低于新一線城市，未來需要著力于新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的積極培育。

從三線城市來看（圖4），總體水平均次于二線城市，其面臨的主要問題在于：經(jīng)濟(jì)增長水平較低和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型緩慢，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可以進(jìn)一步促進(jìn)三線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和質(zhì)量，改善三線城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

表6 中國城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)評估總得分及其排名

吉林濰坊蘭州市海口洛陽鞍山-0.167 51-0.168 52-0.170 53-0.172 54-0.173 55-0.183 56開封許昌安慶牡丹江麗水贛州-0.348 107-0.350 108-0.362 109-0.369 110-0.372 111-0.391 112

圖1 中國一、二、三線城市重新劃分方案示意圖

4 結(jié)論：中國城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)體系

表7 基于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的中國一、二、三線城市重新劃分方案

表8 中國一二三線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基本標(biāo)準(zhǔn)

表9 中國一二三線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)層次劃分

通過以上定量化分析，以城市人口規(guī)模、城市綜合評估得分作為縱橫坐標(biāo)軸對中國一二三線商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)序進(jìn)行匯總，共包括9個(gè)層次城市體系（表8、表9）。其中，北京、上海位居一線城市第一層次，廣州、深圳、天津、重慶位居第二層次，南京、武漢、杭州位居第三層次；成都、沈陽、西安、蘇州等不同省域中心城市位居二線城市的第一層次，其他城市依次歸入二線城市第二、第三層次；三線城市基本上屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平稍遜于二線城市的地級市或部分省會城市，考慮到部分城市增長潛力較大，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中也具有相應(yīng)的重要意義。

圖2 中國一線城市開發(fā)潛力

圖3 中國二線城市開發(fā)潛力

圖4 中國三線城市發(fā)展?jié)摿?/p>

與當(dāng)前流行的各類一二三線城市劃分結(jié)果相比，本文主要是采用市區(qū)相關(guān)經(jīng)濟(jì)社會或居民生活消費(fèi)水平數(shù)據(jù)，在空間尺度、統(tǒng)計(jì)口徑和數(shù)據(jù)來源方面具有相應(yīng)的差異性，如蘇州、成都一般被列入新一線城市，甚至出現(xiàn)了新增15個(gè)一線城市的探討，但本文將之歸入二線城市的第一、二層次，該評價(jià)結(jié)果對于指導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)仍然具有實(shí)踐性意義。同時(shí)，相對于已有有關(guān)高等級消費(fèi)中心城市的空間分布特征研究[4]，本文發(fā)現(xiàn)新的一線城市分布從沿海發(fā)達(dá)地區(qū)到中西部省域中心，在中國國土范圍內(nèi)構(gòu)架出鉆石菱形結(jié)構(gòu)，而沿海地區(qū)內(nèi)部的多中心結(jié)構(gòu)已經(jīng)顯現(xiàn)，并以長三角、珠三角地區(qū)較為明顯，其他區(qū)域仍然屬于分散型單中心的格局。

注釋：

①考慮到四線城市的數(shù)量遠(yuǎn)超過一二三線城市之和，本文對四線城市的分析在此從略。

②考慮到呼和浩特、蘭州、徐州、南通、泉州、紹興、臺州、鎮(zhèn)江的區(qū)域地位、人口規(guī)?；蛉司?jīng)濟(jì)水平，將之提升為二線城市。

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責(zé)任編輯：王凌宇

The paper selects 24 indexes including of economy,society,life,environment and so on to evaluate the 112 cities in China,and constructs the urban coordinate system of the commercial real estate development.It found that Tianjin,Nanjing,Hangzhou,Chongqing,Wuhan became the new first-tier cities in addition to Beijing,Shanghai,Guangzhou and Shenzhen,and it also has the difference between the new second or third-tier cities and the traditional division result.From the view of spatial distribution of 112 cities,the new firsttier cities become important nodes of the“diamond structure”based on Chinese land and economic development,and the new second or third-tier cities in the Yangtze River Delta and Pearl River Delta are relatively dense and higher degree of development.

Commercial real estate;urban system;investment evaluation;China

TU98

A

1674-4144（2017）-07-17（9）

武前波，浙江工業(yè)大學(xué)建筑工程學(xué)院副教授，博士。

王圣云，南昌大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副教授，博士。

教育部人文社會科學(xué)研究規(guī)劃基金項(xiàng)目（編號：16YJAZH063）。