■丨夢 田

“租售同權(quán)”出臺 買買買不如租租租

■丨夢 田

“租售同權(quán)”的中心意思是租房與買房人具有同等權(quán)利。隨著社保等制度改革，醫(yī)療很大程度上已經(jīng)與住房的產(chǎn)權(quán)脫鉤，教育幾乎成為市民最關(guān)注的福利，在這個意義上，“租售同權(quán)”能減少購房焦慮，也是實現(xiàn)房價調(diào)控、回歸“房子是用來住的”的最重要舉措。

最近，廣州出臺的一個政策，大有一石激起千層浪的意味——“租售同權(quán)”。

不少人甚至認(rèn)為，該舉措將產(chǎn)生顛覆性影響，如果被北上深等一線城市跟進，將對緩解大城市房價上漲壓力起到巨大作用。

“租售同權(quán)”的中心意思是租房與買房人具有同等權(quán)利。譬如，在同樣擁有廣州市戶口的前提下，租房客可以享有與買房人同樣的子女入學(xué)權(quán)利及其他各項以前無法取得的權(quán)利。而由于以前這些都沒有，想在廣州站住腳的外鄉(xiāng)人就必須買房，而買房就會不斷推高廣州房價，這次租房也可以享有同等權(quán)利了，房價就可以穩(wěn)定或者逐步下降了，從而最終實現(xiàn)調(diào)控目的。

就在近日召開的中央政治局會議強調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機制。為了實現(xiàn)百姓安居夢，我國正著力構(gòu)建“購租并舉”的房地產(chǎn)市場供應(yīng)體系，打造多層次住房結(jié)構(gòu)，多角度保障不同群體的住房需求。

與此同時，由住建部牽頭多部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，鼓勵民營的機構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，廣州、深圳、南京等12個城市成為首批試點。

一說起租與售享受同等權(quán)益，想一想還有點小激動和振奮，那么，新興出現(xiàn)的政策“租售同權(quán)”對于我們究竟意味著什么？

讓住房只是住房

這次“租售同權(quán)”的出現(xiàn)可謂是中國房地產(chǎn)市場20年發(fā)展的一次較大的改變，或者叫調(diào)整，或者叫回歸，也都可以對得上號。

20年前的1998年，中國住房制度改革隆重推出，被簡稱為“房改”的這項改革，其出發(fā)點和歸宿就是改變自新中國成立后實行多年的租房制度，把住房的事交給市場，單位不再分房，房管局不再租房，有錢你就買房，買房者擁有70年產(chǎn)權(quán)，自由買賣。特別值得一提的是，當(dāng)時即使你是在租房，或者享受著單位分配的房，也要轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)，把房做價，按工齡、廠齡、社齡、單位齡等條件優(yōu)惠，把房買下歸自己。到現(xiàn)在20年過去，房地產(chǎn)形成市場后致房價數(shù)倍飛漲，現(xiàn)在回到鼓勵租房，廣州又率先推出“租售同權(quán)”，這種確實需要重新認(rèn)識的中國住房制度，需要仔細(xì)研究。

中央政府為何要積極發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場呢？一方面，致力于解決流動人口的住房問題，確?！熬诱哂衅湮荨?。數(shù)據(jù)顯示，2015年，中國流動人口為2.47億人，2020年將增至2.82億，2030年則達(dá)到3.27億人。如此巨大的租房需求市場，當(dāng)局勢必要引導(dǎo)其規(guī)范發(fā)展。

另一方面，房地產(chǎn)租賃市場亂像叢生，極不規(guī)范。存在著大量“黑中介”、二房東、“霸王條款”、隨意漲價、房租欺詐、不退還押金等現(xiàn)象。住房租賃市場制度及市場體系不完善，使業(yè)主和租房者雙方權(quán)益難以得到保障，這也成為我國住房租賃市場上亟待根治的頑癥。所以，規(guī)范發(fā)展各大中城市住房租賃市場已刻不容緩。

此外，之前的房地產(chǎn)調(diào)控主要在“需求端”進行，就是遏制投資性需求，這樣的調(diào)控效果并不理想。而現(xiàn)在發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場，從供給端入手，加大房屋租賃的供應(yīng)，從多角度滿足不同群體的住房需求。這樣外來人口可以通過房屋租賃來解決居住問題。倘若很大一部分人群都選擇租房居住，那么各城市房價上漲壓力就會減輕。

廣州、中山等城市此次為了響應(yīng)中央積極發(fā)展住房租賃市場，提出了“租購?fù)瑱?quán)”的概念?！白赓?fù)瑱?quán)”，實質(zhì)上是弱化房子作為市民權(quán)利憑證的角色。它指向的是平等的市民待遇。由此也傳遞出一個積極的信號，即未來租房與買房在市民待遇上的差別縮小將是大勢所趨。

從“買買買”到“租租租”，我國的住房供應(yīng)已經(jīng)加快向“租購并舉”的供應(yīng)新體系轉(zhuǎn)變。比如上海市日前首次以“招拍掛”方式出讓兩塊租賃住房用地；北京未來五年150萬套住房建設(shè)需求中包括50萬套租賃住房。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，“住房租賃市場對于平抑房價能起到穩(wěn)定器的作用。住房租賃市場會分流一些購房需求，使整個住宅的房價上漲幅度得到一定控制，比如能夠穩(wěn)定市場交易?，F(xiàn)在只是開始，我國這種租賃市場是短板，需要進一步補上，估計需要十年到二十年?！?/p>

與此同時，嗅到“風(fēng)聲”的各大房企和開發(fā)商應(yīng)聲而動，從去年開始，萬科、龍湖、旭輝等房企都不斷開始布局長租公寓。越來越多開發(fā)商意識到，資產(chǎn)管理將成為未來競爭的另一種能力。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，目前TOP30房企中，有1/3通過不同方式參與到長租公寓領(lǐng)域。

開發(fā)商越來越重視資產(chǎn)管理，而普通租戶呢？其實還是最關(guān)心自己租房真的能夠享受到和買房一樣的基本公共服務(wù)嗎？北京市民葉女士就表示，“有開發(fā)商愿意來做租房肯定是好事兒，但真的能夠保證比如我能持有房子70年，我的孩子能就近入學(xué)，我要是外地的落戶怎么辦？這些問題我更加關(guān)心?！?/p>

財政部中國財政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)博士后盤和林認(rèn)為，隨著社保等制度改革，醫(yī)療很大程度上已經(jīng)與住房的產(chǎn)權(quán)脫鉤，教育幾乎成為市民最關(guān)注的福利，在這個意義上，“租售同權(quán)”能減少購房焦慮，也是實現(xiàn)房價調(diào)控、回歸“房子是用來住的”的最重要舉措。

“租售同權(quán)”的“自我否定”

那么我們回到制定政策的廣州來看，細(xì)讀廣州版“租購?fù)瑱?quán)”，會發(fā)現(xiàn)只有滿足以下三項中的一項，才能享受“同權(quán)”：

承租人持有人才綠卡、子女有廣州戶籍、符合積分入戶上學(xué)的條件，且這三類人在廣州都必須無房。在鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)看來，“廣州試點的準(zhǔn)入門檻還是很高的，所謂‘符合條件的承租人子女’，要求具有本市戶籍、人才綠卡等約束性條件，一方面，具有本市戶籍的大部分都有自住住房，另一方面，人才綠卡的數(shù)量又非常有限，因此，邊際效應(yīng)基本可以忽略?！?/p>

從全國范圍來看，“租售同權(quán)”也很難短期內(nèi)實施。

首先，租房若能入讀好學(xué)校，必造成租金暴漲，學(xué)區(qū)房價格只會更高。學(xué)區(qū)房背后不只是房產(chǎn)，還有極度稀缺的教育資源，因此學(xué)區(qū)房附近的租金從5000漲到3萬都有可能。

租金暴漲后，“學(xué)區(qū)房”就更成了香餑餑。房東不愿意賣，坐等數(shù)錢；學(xué)區(qū)房的房源少了，房價會進一步上漲。

其次，如果5000塊租金就能省去動輒500萬以上的學(xué)區(qū)房投資，房東們會抗議。擁有學(xué)區(qū)房的家庭，其子弟入讀好學(xué)校還得排隊、抽簽，如果突然一下再多了許多租房子弟來競爭，必然心里不平衡，除非能額外增加專供租房家庭抽簽用的學(xué)位。

從根本上說，“租售同權(quán)”目前無法實現(xiàn)，根源在于教育資源分配極度不均。以廣州為例，全市排名前10的小學(xué)70%位于越秀區(qū)，20%位于天河區(qū)，剩下10%所在荔灣區(qū)。

據(jù)《羊城晚報》報道，廣州越秀區(qū)一對口優(yōu)質(zhì)學(xué)位的房子，租房押金居然高達(dá)12萬元。原因在于這是一個家長租客，想租房掛靠戶口讓孩子獲得上學(xué)資格。12萬元是房東收取的“戶口掛靠費”與“學(xué)位占用費”。據(jù)悉，合同上注明，假如小孩上的是省一級小學(xué)，必須給房東12萬元；假如是市一級小學(xué)，則需8萬元；假如是區(qū)一級小學(xué)，也要支付6萬元。

去年中國租房市場租金規(guī)模也就1萬億左右，而美國高達(dá)3.5萬億。就租房市場的未來發(fā)展而言，空間依然很大。但是，在一線城市的租售比嚴(yán)重失衡，租房遠(yuǎn)比買房合算的情況下，為什么沒有人選擇租房，因為在很多城市，即使房子不是“炒的”，但因為其捆綁了很多的福利，因而也不簡單就是“住”的。

北京的學(xué)區(qū)房為什么到了駭人聽聞的天價仍然有那么多人趨之如騖，因為大家買的不是房子，而是孩子上學(xué)的資格。相對于孩子的前途，房價是否太高已經(jīng)不重要。你是通過高房價，在獲取孩子的未來，而孩子的未來是無價的。這種把房子的所有權(quán)與教育等公共服務(wù)進行緊密捆綁的情況下，房子當(dāng)然不是簡單住的。

至于其他的原因，比如，房價上漲的預(yù)期，國人的習(xí)慣，醫(yī)療等公共設(shè)施配套，以及長期以來，中國在住房租賃公共政策層面的缺失已經(jīng)是次要原因。也就是說，在公共服務(wù)的獲得上，特別是在孩子教育資源的分配上，房屋所有權(quán)相對于租賃權(quán)，具有獨特的不可比擬的優(yōu)勢。

住房公共政策給房屋所有權(quán)賦予了很多遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越居住功能的價值。這是住房租賃市場長期以來難以發(fā)展的原因，也是大家寧可選擇高位接盤也不愿意選擇租房的根源。

中國奧地利經(jīng)濟學(xué)論壇研究助理張林認(rèn)為，廣州市推行“租購?fù)瑱?quán)”，意在通過權(quán)益平等來消解附著在住房或戶籍上的社會利益，壓制房價?？赡壳按笾谐鞘械默F(xiàn)狀是教育和醫(yī)療等社會資源稀缺。從經(jīng)濟學(xué)出發(fā)，租購權(quán)益平等意味著允許更多的人去爭取附著在房產(chǎn)上的社會利益，從而只能增加學(xué)校和醫(yī)療等資源的稀缺性。租購?fù)瑱?quán)面臨自我否定的困境。

立法明確承租人的權(quán)益

盡管對“租購?fù)瑱?quán)”的承租人設(shè)置了門檻，但是相比具備條件的承租人無法享受公共服務(wù)，《廣州方案》已經(jīng)在鼓勵租賃市場發(fā)展的道路上進了一大步。5月19日的《條例（征求意見稿）》，明確了“出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐承租人，收回住房”、“出租人不得單方面提高租金”等內(nèi)容。承租人的合法權(quán)益逐漸得到保障。法律層面的“上層建筑”，對于租賃市場改革，顯然有著重要意義。進入2017年，我國租賃市場立法的腳步也明顯加快。

今年2月，在國新辦舉行的房地產(chǎn)和棚戶區(qū)改造有關(guān)情況新聞發(fā)布會上，住建部副部長陸克華表示，相關(guān)部門正在加快住房租賃市場立法，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。

同月，國務(wù)院印發(fā)2017年立法工作計劃。其中提到，年內(nèi)將制定城鎮(zhèn)住房保障條例，同時推進統(tǒng)住房租賃市場改革涉及的立法項目。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者注意到，在全國人大常委會2017年立法工作計劃中，尚沒有相關(guān)法律的制定計劃。

今年5月19日，住建部公示了《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》（下稱《條例》），并向社會公開征求意見。其中，第二章共13條內(nèi)容，均為住房租賃的相關(guān)條例，涉及租金、合同制定、押金收取、居住空間標(biāo)準(zhǔn)等多個方面。

《條例》的公示，以及近期開始推動的廣州、深圳等12城市的租賃市場試點工作，被認(rèn)為是租賃市場立法腳步加快的標(biāo)志。

易居研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，重點保護租客權(quán)益成為了此次《條例》及后續(xù)政策的核心理念之一。

近期成為關(guān)注焦點的“租售同權(quán)”在《條例》中亦有所體現(xiàn)，經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。

楊紅旭指出，目前討論的“租售同權(quán)”主要集中在教育領(lǐng)域。從各地經(jīng)驗來看，部分城市持有當(dāng)?shù)鼐幼∽C，已經(jīng)可以享受本地入學(xué)待遇，但沒有明確界定租房是否可以享受優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房。結(jié)合廣州近期推出16條租房新政，規(guī)定符合條件的租房者也可以享受優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，外地租戶的“市民化待遇”，正在不斷實現(xiàn)。

盡管《條例》已經(jīng)初步制定完成，但要繼續(xù)深化城鎮(zhèn)住房制度改革，建立租購并舉的住房制度，顯然還需要更多更有力的措施。

中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授葉劍平表示，當(dāng)下推進的以租購并舉為目標(biāo)的住房制度改革，實際上是以住房為抓手，推動社會服務(wù)均等化，反映出社會治理思路的轉(zhuǎn)變。而《條例》作為國務(wù)院制定的行政法規(guī)，部分措施不具有強制性，在租賃市場的專門法律尚未制定的情況下，其落地實施還需要地方政府的強制性政策和法規(guī)配合。

發(fā)達(dá)國家或地區(qū)的相關(guān)法律法規(guī)，同樣多側(cè)重于保護承租人權(quán)利，且多有強制性規(guī)定和措施。

以德國為例，德國民法規(guī)定，一般情況下，房東出租后三年內(nèi)不得將租金漲幅超過20%，即使有正當(dāng)理由想提高租金，也必須經(jīng)過房客同意。房客不同意，房東只能提起訴訟，而不能自己強行提高租金。

對此，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌指出，在我國，住房租賃市場發(fā)展相對滯后，缺乏法律保護的承租人往往處于弱勢地位，享受不到應(yīng)有的的權(quán)利和地位，這也使得租售同權(quán)成為相關(guān)制度建立所要解決的的核心問題。

他表示，盡管當(dāng)下的“租售同權(quán)”主要特指教育領(lǐng)域，并且已經(jīng)取得明顯進展。但實際上，“租售同權(quán)”還應(yīng)當(dāng)包含租房者不被隨意漲租金、克扣押金等財產(chǎn)權(quán)利，不被隨意驅(qū)趕、安全居住的等多方面權(quán)利，其中涉及到出租人、承租人、中介三方的復(fù)雜關(guān)系，涉及到住房以外多個領(lǐng)域的改革，這都亟待法律制度的規(guī)范。

市場化才是未來

租賃型住房的未來一定是走市場化為主的道路。

對于一線城市而言，面對大量的外來流動人口，尤其是就業(yè)人群，大力鼓勵租賃市場的發(fā)展，增加市場化的租賃型住房的供給，是順應(yīng)市場發(fā)展趨勢的選擇，也是留住人才的需要。

目前租賃型住房的供給已經(jīng)具備一定規(guī)模，如上海租賃市場上活躍著很多具有租賃住房管理專業(yè)經(jīng)驗的機構(gòu)出租人，像從事“散租”的“自如”和“青客”，從事“整租”的“灣流域”和“魔方公寓”等。這些機構(gòu)尚在起步階段，但是已經(jīng)引起境外資本的關(guān)注，如“灣流域”和“魔方公寓”已經(jīng)獲得多輪境外投資?？梢?，在高房價壓力下，首先要解決“剛需”群體的居住權(quán)問題，不一定居者有其屋，但要保障絕大多數(shù)人有房住。從國際經(jīng)驗和我國實情來看，只有大力發(fā)展租賃市場，保障租房者權(quán)益，才能真正有效平抑高企的房價。

另外，要參照國際上通行的“租售同權(quán)”慣例，真正能讓租房者享受到應(yīng)有的權(quán)益。這需要落實執(zhí)行細(xì)則。

眾所周知，好學(xué)校仍然是稀缺資源，入學(xué)繼續(xù)以學(xué)區(qū)房作為依據(jù)，那么在市場化環(huán)節(jié)中，無論是買房還是租房，都會把它抄到“價高者得之”的狀態(tài)。那么，租房者獲得就近入學(xué)申請資格后，租房者如何與購房者平權(quán)，最終能否入讀，還是有很大不確定性。百姓擔(dān)心的是，怕只怕讀名校難以兌現(xiàn)，漲租金卻立竿見影。

因而，“租售同權(quán)”必須解決資源稀缺的約束下如何公平分配的問題，同時還要兼顧原來高價學(xué)區(qū)房的購買者的權(quán)益。這方面尤其需要一個相對公平的執(zhí)行細(xì)則來明確各方權(quán)益。這是個棘手但必須周全處理的問題。

第三，以“租售同權(quán)”為突破口，依序解決戶籍背后有悖于公民遷徙權(quán)的既得利益問題。

眾所周知，以北上廣深、蘇杭武天為首的一線城市或中心城市，房價貴的重要原因是附著在其上的優(yōu)質(zhì)資源，比如優(yōu)質(zhì)的學(xué)校、醫(yī)療、公共服務(wù)等資源。據(jù)調(diào)查，僅北上廣深等四個一線城市，集中了全國優(yōu)質(zhì)教育資源約20%的比例。當(dāng)優(yōu)質(zhì)教育資源變得稀缺時，資源分配在一定程度上往往需要靠政策配給。在國際上，擁有產(chǎn)權(quán)住房(通常得交房產(chǎn)稅)，從而也就擁有了享受本區(qū)域教育的權(quán)利。因此，以住房來配給教育資源也成為國際慣例。就像今年北京高考狀元熊軒昂在接受采訪時所說的：“農(nóng)村的孩子現(xiàn)在很難考上好學(xué)校，像我這種出生在北京，在教育上享受著得天獨厚的條件，每一步基礎(chǔ)都打得牢固，所以最后水到渠成?！比缃駨V州的“租購?fù)瑱?quán)”新政從理論上講，會讓更多的低階層的孩子享受相對公平的教育資源，讓“寒門貴子”不再那么難。但必須看到，教育資源集中帶動周邊房價高企這個困境并未根本改善，與戶籍制掛鉤的城市居民剛性福利并未根本改善，人們無論在求職、教育、醫(yī)療以及企業(yè)發(fā)展等方面，仍逃不脫擠向少數(shù)幾個大城市的命運。戶籍捆綁剛性福利這一既得利益困境不改善，區(qū)域均衡發(fā)展、居民自由遷徙、社會公平公正、激活全員生產(chǎn)力都將難以有效推進，并勢必成為下一步改革攻堅的“攔路虎”。

公民繳納稅收就應(yīng)享受同城待遇，就應(yīng)同城同權(quán)，通過“租售同權(quán)”保障承租者市民待遇，應(yīng)該說是將戶籍改革有力地推進了一步。廣州新政具有樣本意義。我們希望這樣的政策不會反反復(fù)復(fù)、虎頭蛇尾，并為建立房地產(chǎn)長效機制創(chuàng)造環(huán)境，同時破除戶籍背后的福利剛性，坐實“租售同權(quán)”名義下的公民權(quán)益。

應(yīng)該明白，未來解決租賃住房的問題，一定要主要靠市場，而不是政府。美國租賃市場發(fā)展，主要是很多大的市場化的機構(gòu)參與租賃市場。目前機構(gòu)在租房市場所占的比重不過2%，而美國是30%，日本是80%，通過市場化的手段，通過政策的扶持，培育大的機構(gòu)參與租賃市場非常有必要。

目前，我國很多城市在土地規(guī)劃環(huán)節(jié)，已經(jīng)考慮了租賃型地塊的供給，“社會+市場”模式需要社會化機構(gòu)深度參與租賃型住房的運營。社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛就表示，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革大背景下，實現(xiàn)“住有所居”的小康夢，必須建立以市場為主滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個體系，構(gòu)建樂居、康居、安居、廉居的住房制度體系。