陳 俊，吳 韜

(上海對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)法學(xué)院， 上海201620)

論住房反向抵押貸款信托開(kāi)展的法律路徑

陳 俊，吳 韜

(上海對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)法學(xué)院， 上海201620)

住房反向抵押貸款信托的研究基礎(chǔ)是住房反向抵押貸款。對(duì)于住房持有人來(lái)講，反向抵押貸款是一種靜態(tài)化的財(cái)產(chǎn)管理計(jì)劃，而住房反向抵押貸款信托則因?yàn)槠浔毁x予了此后的動(dòng)態(tài)化的財(cái)產(chǎn)管理內(nèi)容，所涉及的法律關(guān)系也較之相對(duì)復(fù)雜;對(duì)這種復(fù)雜的法律關(guān)系作出深入研究，旨在使房屋持有人的財(cái)產(chǎn)既能獲得利益的最大化，又能使其權(quán)益得到全面的保護(hù);在推進(jìn)我國(guó)養(yǎng)老業(yè)的健康發(fā)展上，除具有重要的社會(huì)意義外，還豐富了信托法學(xué)的理論意義。

反向抵押貸款; 信托； 法律路徑

住房反向抵押信托是相對(duì)于反向抵押貸款本身而言的。一般是指在不放棄居住權(quán)的前提下，將房產(chǎn)抵押給貸款機(jī)構(gòu)，通過(guò)貸款使房產(chǎn)價(jià)值的一部分變現(xiàn)。其目的是通過(guò)抵押房產(chǎn)的方式，以支付諸如醫(yī)療、住房修繕、購(gòu)買(mǎi)長(zhǎng)期看護(hù)保險(xiǎn)或者其他任何用處的費(fèi)用，以提高生活質(zhì)量。依據(jù)我國(guó)《信托法》第二條的規(guī)定："本法所稱信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。"由此可見(jiàn)，較之于具有靜態(tài)化財(cái)產(chǎn)管理的反向抵押貸款，住房反向抵押貸款信托則被賦予了動(dòng)態(tài)化的財(cái)產(chǎn)管理的內(nèi)涵，其因此所涉及的法律關(guān)系，也較之反向抵押貸款更為復(fù)雜。對(duì)住房反向抵押貸款信托所涉及到的復(fù)雜法律關(guān)系進(jìn)行梳理和研究，旨在探討如何使房屋持有人的財(cái)產(chǎn)既能獲得利益的最大化，又能使其權(quán)益得到全面的保護(hù)。

一、我國(guó)住房反向抵押貸款信托的法律問(wèn)題

(一) 不動(dòng)產(chǎn)信托登記制度的缺失

雖然在我國(guó)信托法中規(guī)定了信托登記制度，但是目前在我國(guó)境內(nèi)并無(wú)統(tǒng)一的信托登記管理辦法，只有在上海市浦東新區(qū)、中國(guó)(上海)自由貿(mào)易區(qū)對(duì)信托登記頒布了試行辦法，在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》也對(duì)信托登記并無(wú)規(guī)定。我國(guó)信托法雖然將信托定義為"委托給"，意在緩解與我國(guó)物權(quán)理論中"一物一權(quán)"的矛盾，但是筆者認(rèn)為信托的實(shí)質(zhì)還是應(yīng)當(dāng)將信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，因此當(dāng)信托財(cái)產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，信托登記制度就顯得尤為重要。當(dāng)信托登記制度建立時(shí)，將會(huì)使得房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰化，使得信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性凸現(xiàn)出來(lái)，與委托人、受托人、受益人的財(cái)產(chǎn)區(qū)別開(kāi)來(lái)，使得信托隔離風(fēng)險(xiǎn)的作用發(fā)揮出來(lái)。信托登記還可以明確信托當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，信托登記制度不僅僅是對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的登記，還包含對(duì)信托設(shè)立的登記，那么在該登記中也會(huì)明確信托當(dāng)事人的信息，使得委托人、受益人、信托監(jiān)督人可以依據(jù)信托登記更好地監(jiān)督受托人來(lái)履行受托人義務(wù)，并及時(shí)通過(guò)信托登記制度對(duì)自身權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。信托當(dāng)事人以外第三人可以通過(guò)信托登記制度來(lái)對(duì)信托的情況進(jìn)行了解，保障自身的權(quán)益不受侵害。因此，在我國(guó)現(xiàn)有制度下急需設(shè)立信托登記制度。

(二) 信托稅制的重復(fù)征稅

根據(jù)目前我國(guó)的法律法規(guī)，信托業(yè)務(wù)的開(kāi)展將涉及所得稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅等多個(gè)稅種，見(jiàn)表1。

表1 住房反向抵押信托各環(huán)節(jié)征稅對(duì)比

其反映我國(guó)信托稅制中的兩個(gè)問(wèn)題：一是重復(fù)征稅。同一環(huán)節(jié)中，信托當(dāng)事人可能基于同一行為或收益反復(fù)繳稅。如信托設(shè)立時(shí)，信托委托人、受托人都需要繳納印花稅；二是稅收優(yōu)惠缺失。在我國(guó)現(xiàn)有稅制中，在金融業(yè)中的稅收優(yōu)惠制度偏向于證券、投資基金等，但并未對(duì)信托設(shè)立運(yùn)作安排對(duì)應(yīng)的稅收優(yōu)惠制度，也在一定程度上抑制了信托業(yè)的發(fā)展，不利于住房反向抵押信托的推廣。

(三) 信托監(jiān)察人制度過(guò)于狹隘

在我國(guó)現(xiàn)行信托法中，規(guī)定了公益信托應(yīng)當(dāng)設(shè)立信托監(jiān)察人，而對(duì)其他類別的信托并未作此要求。公益信托中信托監(jiān)察人的設(shè)置，其目的是為了保證信托目的的實(shí)現(xiàn)，加強(qiáng)對(duì)受托人信托活動(dòng)的監(jiān)督，解決由于信托受益人比較廣泛，廣大的受益人直接對(duì)受托人的信托活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督難以操作這一問(wèn)題。而在住房反向抵押信托中，雖然委托人與受益人都是恒定的少數(shù)主體，一般為老人，但由于老人年齡已經(jīng)較大，意思表示能力、解決爭(zhēng)議能力、對(duì)信托的了解程度都往往低于常人，因而在該信托中設(shè)立監(jiān)察人制度是為了專門(mén)保障該主體的合法權(quán)益，避免將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信托登記的法律思考

(一) 完善我國(guó)信托登記制度

我國(guó)信托財(cái)產(chǎn)登記制度至今尚未出臺(tái)，不利于信托業(yè)的發(fā)展和信托產(chǎn)品的創(chuàng)新，筆者認(rèn)為尤其對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，登記制度顯得尤為重要，沒(méi)有登記制度將不利于信托當(dāng)事人和第三人的交易安全，也使得信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性無(wú)處著手。針對(duì)這一制度，筆者提出以下建議：

信托財(cái)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。我國(guó)現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記體系已經(jīng)逐步完善，若另設(shè)信托財(cái)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)雖然便于規(guī)范對(duì)信托行業(yè)的統(tǒng)一監(jiān)管，但考慮到若單獨(dú)設(shè)置信托財(cái)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，當(dāng)事人可能因信托財(cái)產(chǎn)的公示信息進(jìn)行多地查詢，反而悖離制度設(shè)計(jì)之初衷，兼考慮單獨(dú)機(jī)關(guān)將增加制度和交易成本，因此筆者建議在現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)職權(quán)的基礎(chǔ)上，拓展出信托財(cái)產(chǎn)登記功能，由原有不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)是不動(dòng)產(chǎn)的信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行登記監(jiān)管。

信托財(cái)產(chǎn)登記內(nèi)容。信托財(cái)產(chǎn)登記一是為了明細(xì)信托財(cái)產(chǎn)性質(zhì)；二是為了便于信托當(dāng)事人和第三人進(jìn)行查詢。因此信托財(cái)產(chǎn)登記至少應(yīng)當(dāng)包含：信托當(dāng)事人情況、信托財(cái)產(chǎn)范圍、信托財(cái)產(chǎn)管理方式、信托目的、信托起始時(shí)間、信托存續(xù)期限等。

(二) 完善我國(guó)信托稅制

我國(guó)信托稅收征收制度多年來(lái)由于納稅主體不確定導(dǎo)致信托在設(shè)立、存續(xù)、終止階段時(shí)常發(fā)生重復(fù)征稅，因此明確信托中納稅主體尤為重要。

明確納稅主體。無(wú)論是在靜態(tài)模式下的住房反向抵押信托還是動(dòng)態(tài)模式下住房反向抵押信托，委托人與受益人都是老年人，由養(yǎng)老服務(wù)而受益的老年人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行一次繳稅，而非多次。靜態(tài)模式與動(dòng)態(tài)模式的住房反向抵押信托在信托財(cái)產(chǎn)上有所區(qū)分，那么在相應(yīng)稅務(wù)上也應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別，至于受托人基于對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的管理而取得的收益，都應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的稅款。

提供稅收優(yōu)惠政策。應(yīng)當(dāng)明確的是住房反向抵押信托的目的是為了使得養(yǎng)老制度多元化，改善老年人的養(yǎng)老體驗(yàn)，與此同時(shí)推動(dòng)信托業(yè)的發(fā)展，但信托業(yè)的發(fā)展并非其主要目的。且該類信托在發(fā)展中實(shí)際上減輕了政府、年輕人、中介組織的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，政府應(yīng)當(dāng)出臺(tái)更多稅收優(yōu)惠政策來(lái)鼓勵(lì)老年人和信托公司開(kāi)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)。

(三) 擴(kuò)展我國(guó)信托監(jiān)察人制度

我國(guó)現(xiàn)有信托法中，信托監(jiān)察人制度只適用于公益信托，是為解決信托受益人過(guò)多而無(wú)法對(duì)信托情況予以監(jiān)督了解的問(wèn)題，但并不意味著信托監(jiān)察人制度僅適當(dāng)于公益信托。筆者認(rèn)為，住房反向抵押信托設(shè)立雖有營(yíng)利性質(zhì)，但其設(shè)立存續(xù)目的兼有公益色彩，受益人也處于弱勢(shì)地位。但若就此就提議對(duì)信托法進(jìn)行修改，將監(jiān)察人制度擴(kuò)展到私益信托范疇也有動(dòng)輒即借助立法之嫌，且考慮到立法時(shí)間之長(zhǎng)、審核之復(fù)雜。因此筆者建議不妨在未來(lái)的住房反向抵押的專項(xiàng)文件中，如"反向抵押信托管理辦法"或"信托監(jiān)察人指導(dǎo)意見(jiàn)"中提出應(yīng)當(dāng)將信托監(jiān)察人制度適用于該類信托。具體制度包括：

信托監(jiān)察人制度適用情形。應(yīng)當(dāng)適用于受益人不具備完全民事行為能力、年老體弱、智力不足等情形。

信托監(jiān)察人資格條件。在原則上，信托監(jiān)察人應(yīng)當(dāng)具備完全民事行為能力，在信托活動(dòng)中保持獨(dú)立性，與信托受托人無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系。在具體要求上，應(yīng)當(dāng)要求信托監(jiān)察人具備特定資質(zhì)，如監(jiān)察人為自然人時(shí)，可以要求其具備養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或相關(guān)組織經(jīng)驗(yàn)為宜；當(dāng)監(jiān)察人為法人時(shí)，則對(duì)其組成人員有一定的要求。

信托監(jiān)察人的選任、辭任、接任條件。信托監(jiān)察人雖然不是信托法律關(guān)系的當(dāng)事人，但是也應(yīng)當(dāng)賦予委托人、受益人選任、解任的權(quán)利，可以促使同時(shí)作為委托人與受益人的老年人通過(guò)更換監(jiān)察人來(lái)保障自身的利益。

信托監(jiān)察人的權(quán)利義務(wù)。該項(xiàng)為重點(diǎn)，信托監(jiān)察人應(yīng)當(dāng)以受益人權(quán)益保護(hù)為核心保護(hù)受益人的合法權(quán)益。如賦予信托監(jiān)察人提起代為訴訟的權(quán)利，使得信托監(jiān)察人可以借助司法手段來(lái)保護(hù)老年人的合法權(quán)益。

三、結(jié)語(yǔ)

住房反向抵押貸款信托，是將信托機(jī)制與反向抵押貸款制度相結(jié)合的新型金融產(chǎn)品。它利用反向抵押貸款這一基礎(chǔ)制度，結(jié)合信托管理之手段，充分發(fā)揮老年人資產(chǎn)的作用，一方面緩解了老齡化社會(huì)的養(yǎng)老壓力，另外一方面活躍了金融房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展。但善制需良法，我國(guó)的現(xiàn)有環(huán)境對(duì)該制度的運(yùn)作還存在諸多障礙，唯有在對(duì)現(xiàn)有障礙的層層解除后，該制度才有可能在社會(huì)中蓬勃發(fā)展。

[1] 新民晚報(bào).調(diào)查：哪些老人愿意嘗試“以房養(yǎng)老”[EB/OL].(2016-12-01)[2017-04-03].http://www.sh.xinhuanet.com/2016-05/28/c_135394595.htm.

[2] 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào).金融陷阱導(dǎo)致養(yǎng)老危機(jī)，老年人亟須補(bǔ)上“理財(cái)”課[EB/OL].(2016-12-01)[2017-04-03].http://www.p5w.net/money/lczh/201611/t20161130_1650080.htm.

[3] 胡思靜.房屋產(chǎn)權(quán)反向抵押貸款信托法律制度研究[D].長(zhǎng)沙：中南大學(xué), 2011.

[4] 蔣亞軍.我國(guó)住房反向抵押貸款養(yǎng)老方式研究[D].鄭州：河南大學(xué), 2013.

2017-03-12

陳俊(1993-)，男，浙江溫州人，碩士研究生，研究方向?yàn)榻?jīng)濟(jì)法。

DF438.2

A

1671-4733(2017)04-0132-02