顏英任+張進(jìn)寶

摘 要：本文結(jié)合房產(chǎn)測(cè)繪的概念與內(nèi)容及自身作業(yè)實(shí)踐，分析目前商業(yè)綜合體面積測(cè)算作業(yè)過(guò)程的如何進(jìn)行質(zhì)量控制及常見(jiàn)的幾點(diǎn)問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：商業(yè)綜合體；面積測(cè)算；質(zhì)量控制；測(cè)算作業(yè)問(wèn)題

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2017.17.267

隨著城市的快速發(fā)展，商業(yè)綜合體作為一種新型建筑，它將城市中的商業(yè)及超市、辦公SOHU、餐飲、娛樂(lè)、會(huì)議、文化會(huì)展等城市生活空間的三項(xiàng)及以上功能相互配合，行成一種相互依存又相互裨益的具有多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。其體量大、功能多、高密度、集約性給房產(chǎn)面積測(cè)算帶來(lái)了一定的困難和挑戰(zhàn)，因此對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪的準(zhǔn)確性與現(xiàn)實(shí)性也提出了更高的要求。

1 房產(chǎn)面積測(cè)算及其作業(yè)過(guò)程質(zhì)量控制

房產(chǎn)面積測(cè)算跟開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、房產(chǎn)所屬單位以及國(guó)家都有密切的關(guān)系，同時(shí)對(duì)精確度、技術(shù)也要求很嚴(yán)格。當(dāng)前在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪之前，必需要核對(duì)好質(zhì)量目標(biāo)，制定詳細(xì)的技術(shù)設(shè)計(jì)書(shū)或者方案，因此在房產(chǎn)測(cè)繪中的地位越來(lái)越重要。

其次，建立標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程和完善的質(zhì)量檢查體系，強(qiáng)化作業(yè)過(guò)程控制， 要根據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)，使內(nèi)業(yè)和外業(yè)的操作更加標(biāo)準(zhǔn)化、流程化和規(guī)范化，杜絕一切因?yàn)橛?jì)算導(dǎo)致的錯(cuò)誤。

例如：現(xiàn)房銷售的房產(chǎn)面積測(cè)算應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)統(tǒng)一外業(yè)草圖的要求、儀器的使用方法和精度要求，以幢為單位現(xiàn)場(chǎng)填寫外業(yè)調(diào)查表格：房產(chǎn)分?jǐn)偟那闆r、跟原設(shè)計(jì)相比有無(wú)變更的情況、建筑物的樓層數(shù)、建成用途和功能、是否有特殊的式樣等，并對(duì)房屋現(xiàn)狀進(jìn)行拍照，同規(guī)劃差異位置情況相片，為質(zhì)檢人員提供參照，外業(yè)測(cè)量的數(shù)據(jù)詳盡可靠。

2 商業(yè)綜合體中房產(chǎn)面積測(cè)算作業(yè)中常見(jiàn)問(wèn)題

2.1 房產(chǎn)面積測(cè)算中幢的區(qū)分問(wèn)題

（1）地下室相通的多幢房屋： 地下室相通地面上獨(dú)立的兩幢及兩幢以上房屋，以規(guī)劃部門確定的室內(nèi)地坪正負(fù)零點(diǎn)劃分為地上和地下兩部分，地上部分分幢計(jì)算房屋建筑面積，地下層單獨(dú)計(jì)算房屋建筑面積，地下層內(nèi)為地上部分服務(wù)的共用部位不予分?jǐn)偂?/p>

（2）裙樓式建筑（其構(gòu)成一般下部為裙房，上部為多幢塔樓）按單幢處理。連體樓（其構(gòu)成一般為多幢樓房通過(guò)局部連接體等形式在平面上毗連成片）和地下室相連、地面以上多幢獨(dú)立樓房的建筑均按多幢處理。

（3）為多幢服務(wù)的，單獨(dú)建設(shè)的：物業(yè)管理用房、警衛(wèi)室、配電間、水泵房等設(shè)備用房，獨(dú)立使用的地下室、半地下室、車庫(kù)、車位，人防工程附屬設(shè)施用房（含濾毒室），社區(qū)居委會(huì)用房、小區(qū)的會(huì)所、小區(qū)幼兒園、娛樂(lè)中心、健身中心、閱覽中心、醫(yī)務(wù)站、垃圾站、公廁等為公共事業(yè)服務(wù)的配套建筑，按各建筑分幢獨(dú)立計(jì)算且不計(jì)入商業(yè)綜合體的建筑分?jǐn)偂?/p>

（4）特殊情況：在實(shí)際工作過(guò)程中也曾經(jīng)遇到過(guò)地下二層為地下停車場(chǎng)，1至5幢（裙樓式建筑）地下一層商業(yè)、超市、電影院，地上一至三層為商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)、會(huì)議、文化會(huì)展，四層以上為SOHU，而6幢、7幢一層以上均為住宅，我們也曾這樣處理：地下二層單獨(dú)計(jì)算房屋建筑面積，地下二層內(nèi)為地上部分服務(wù)的共用部位不予分?jǐn)偅?至5幢作為商業(yè)綜合體進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，6幢、7幢參考以規(guī)劃部門確定的室內(nèi)地坪正負(fù)零點(diǎn)劃分為地上和地下兩部分，地上部分分幢計(jì)算房屋建筑面積。

2.2 商業(yè)綜合體功能區(qū)劃分及分?jǐn)偡桨?/p>

按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，一般分?jǐn)偡桨溉缦拢?/p>

（1）整個(gè)商業(yè)綜合體計(jì)算1/2外墻建筑面積，作為一級(jí)分?jǐn)傁禂?shù)，分?jǐn)傉麄€(gè)商業(yè)綜合體各功能區(qū)（含門廳、樓梯、電梯等公共服務(wù)部分）建筑面積及單列房產(chǎn)面積部分；（2）為整個(gè)商業(yè)綜合體服務(wù)的樓梯、電梯、連廊等、屋頂梯間以及幢內(nèi)其它共用建筑面積在分?jǐn)?/2外墻的基礎(chǔ)上作為二級(jí)分?jǐn)傁禂?shù)列入幢共有建筑面積；（3）商業(yè)綜合體部分的單獨(dú)通往塔樓（住宅、SOHU）的門廳（含樓梯、電梯、室外樓梯以及強(qiáng)弱電井、管道井）等共有建筑面積列入塔樓共有建筑面積，但該公共部分可與大商業(yè)相通的則列入幢共有建筑面積； （4）例如在某些商業(yè)區(qū)中，樓層與樓層之間的共有建筑面積因?yàn)樵O(shè)計(jì)不同導(dǎo)致情況不同，無(wú)法直接計(jì)算出建筑面積。遇到這樣的情況，需要把上一級(jí)分?jǐn)偤透咭患?jí)分?jǐn)偟玫焦餐ㄖ娣e，加上商業(yè)區(qū)內(nèi)本身的共有建筑面積，依比例分?jǐn)偂?/p>

2.3 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》對(duì)符合建筑面積計(jì)算規(guī)定如下

a、有上蓋；b、有圍護(hù)物；c、結(jié)構(gòu)牢固；d、有實(shí)際使用功能；e、層高2.20米以上（含2.20米）永久性建筑。我們實(shí)際進(jìn)行房產(chǎn)面積測(cè)算中經(jīng)常遇見(jiàn)如下幾個(gè)面積計(jì)算問(wèn)題：

（1）房屋外墻面積計(jì)算至墻體結(jié)構(gòu)層，對(duì)于墻體外側(cè)的粉刷層、貼面等墻體保護(hù)層、保溫隔熱層、瓷磚石材干掛等不入建筑面積，商業(yè)綜合體中為凸顯建筑特色而做的其他掛裝材質(zhì)等也不計(jì)入建筑面積；房屋局部無(wú)外墻體的，以及非垂直墻體， 其外半墻厚度參照本層其他主墻確定，本層無(wú)主墻的可參照上層外墻確定。（2）檐口、陽(yáng)臺(tái)在房屋露臺(tái)、曬臺(tái)、退臺(tái)、天面上投影面積部分；上部底板（蓋板）高度超過(guò)兩個(gè)自然層的未封閉陽(yáng)臺(tái)、挑廊、無(wú)柱走廊等不計(jì)入計(jì)入建筑面積；（3）經(jīng)規(guī)劃部門審批的樓梯、斜坡道下方用于其他使用功能的，層高在2.20（含）米以上部分 可計(jì)入下方建筑面積，層高在2.20 米以下部分計(jì)入樓梯、斜坡道建筑面積；（4）非落地的凸窗部分，落地凸窗層高小于2.20米部分等不計(jì)入計(jì)入建筑面積；（5）無(wú)外墻的斜屋面結(jié)構(gòu)和別墅、復(fù)式樓等室內(nèi)上部挑空部位均不計(jì)算外半墻厚度。

3 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房產(chǎn)面積測(cè)算的本質(zhì)就是構(gòu)建既符合設(shè)計(jì)功能又符合《規(guī)范》的分?jǐn)傟P(guān)系，商業(yè)綜合體測(cè)繪質(zhì)量控制應(yīng)遵從建設(shè)規(guī)劃審批圖紙，擬定詳細(xì)的技術(shù)方案或技術(shù)設(shè)計(jì)書(shū)，分析測(cè)繪過(guò)程中應(yīng)重點(diǎn)把握的幢、功能分區(qū)問(wèn)題，從內(nèi)外業(yè)質(zhì)量把控面積測(cè)算過(guò)程，優(yōu)化分?jǐn)偡桨福岣邷y(cè)繪質(zhì)量整體水平。本文僅就商業(yè)綜合體房產(chǎn)測(cè)算作業(yè)的質(zhì)量控制及測(cè)算過(guò)程幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題提出自己的見(jiàn)解以便同行間的交流。

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