（山東政法學(xué)院商學(xué)院山東濟(jì)南250014）

一、引言

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)受多種因素的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，其財(cái)務(wù)狀況質(zhì)量關(guān)乎社會(huì)各界利益，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)走向如何，離不開(kāi)對(duì)財(cái)務(wù)質(zhì)量的分析與評(píng)價(jià)。魯商置業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱魯商置業(yè)）成立于1993年，于2000年在上海證交所上市，市值達(dá)46.24億元，是山東省地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，魯商置業(yè)通過(guò)資產(chǎn)置換后主業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理，房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)占比96.26%，下設(shè)38家權(quán)屬公司，其經(jīng)營(yíng)狀況在房地產(chǎn)企業(yè)中具有一定的代表性。文章利用魯商置業(yè)2011—2015年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，從資產(chǎn)質(zhì)量、資本結(jié)構(gòu)質(zhì)量、利潤(rùn)質(zhì)量、現(xiàn)金流量質(zhì)量四個(gè)維度進(jìn)行財(cái)務(wù)質(zhì)量分析，文中所有原始數(shù)據(jù)均來(lái)自上市公司年報(bào)，表格中列示的相對(duì)比率及財(cái)務(wù)指標(biāo)均為手工計(jì)算完成，同業(yè)指標(biāo)等數(shù)據(jù)來(lái)自Wind數(shù)據(jù)庫(kù)。

二、房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)質(zhì)量分析

（一）資產(chǎn)質(zhì)量分析

資產(chǎn)質(zhì)量是指企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)質(zhì)量、被利用質(zhì)量、與其他資產(chǎn)組合后增值的質(zhì)量，以及資產(chǎn)為企業(yè)目標(biāo)做出的貢獻(xiàn)等。對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量的分析主要體現(xiàn)在資產(chǎn)的流動(dòng)性如何及資產(chǎn)能否有效變現(xiàn)，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是否合理，資產(chǎn)是否被充分利用等方面。

如表1所示，魯商置業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)絕對(duì)額近五年呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)，每年的流動(dòng)資產(chǎn)金額占總資產(chǎn)的比例均在96%以上，且近三年在97%以上并呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，說(shuō)明魯商置業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性較高。具體來(lái)看：

1.貨幣資金占有量在2013年達(dá)到高峰，究其原因是由于2013年籌集資金活動(dòng)現(xiàn)金凈流量增加所致。2014、2015年由于支付土地款較多，導(dǎo)致這兩期貨幣資金的絕對(duì)額和相對(duì)比率都呈下降趨勢(shì)。

2.應(yīng)收票據(jù)2011—2014年比較穩(wěn)定，但2015年魯商置業(yè)改變了結(jié)算方式，對(duì)客戶采用票據(jù)結(jié)算方式，所以2015年應(yīng)收票據(jù)期末金額較2014年期末金額增加234.25%，這種結(jié)算方式能夠降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.應(yīng)收賬款 2013、2014年度增加較多，2014年應(yīng)收賬款金額為28 533萬(wàn)元，達(dá)到近5年最高。2015年魯商置業(yè)狠抓銷售回款，提高回款速度，取得了良好效果：2015年度期末金額為16 377萬(wàn)元，較2014年期末金額減少12 156萬(wàn)元，減少比例達(dá)42.6%。另外，2015年回遷房政府欠款的收回也使得魯商置業(yè)應(yīng)收賬款減少。

4.預(yù)付賬款 2011年較多，但是2012—2014年比較平穩(wěn)，2015年由于支付項(xiàng)目土地保證金使得本期預(yù)付賬款較2014年增加了64.07%。

5.存貨2011—2015年占總資產(chǎn)的比例分別是 82.28%、78.45%、74.88%、82.97%、80.10%，存貨相對(duì)比率變化幅度不大但占比較高，而且絕對(duì)量呈增加趨勢(shì)，這與魯商置業(yè)近年來(lái)不斷加大地產(chǎn)儲(chǔ)備有關(guān)，另外房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期較長(zhǎng)，在建工程、未完工項(xiàng)目、完工未出售房產(chǎn)均在存貨項(xiàng)目下核算，所以存貨余額不斷增加。企業(yè)應(yīng)采用預(yù)售、促銷等方式回籠資金，減少存貨占比。

表1 魯商置業(yè)2011—2015年度部分流動(dòng)資產(chǎn)金額及占總資產(chǎn)比例數(shù)據(jù)表 單位：萬(wàn)元

需要指出的是，魯商置業(yè)短期投資項(xiàng)目?jī)H有持有至到期投資項(xiàng)目一項(xiàng)，其在2015年有534萬(wàn)元的資金占用額，占比0.02%，2011—2014年持有至到期投資項(xiàng)目金額一直是0。前述企業(yè)流動(dòng)資金的絕對(duì)數(shù)額和相對(duì)比例都較高，但是企業(yè)卻沒(méi)有多余的資金進(jìn)行對(duì)外投資，究其原因，這與魯商置業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中存貨占比較高有較大關(guān)系。

如表2所示，魯商置業(yè)非流動(dòng)資產(chǎn)占資產(chǎn)總額的比例較小，除了2012年所占比例達(dá)3.56%，超過(guò)了3%以外，其余幾期均在3%以內(nèi)，說(shuō)明企業(yè)對(duì)外投資比較謹(jǐn)慎，沒(méi)有盲目擴(kuò)大投資。長(zhǎng)期股權(quán)投資每年絕對(duì)額都有所增加，但是相對(duì)比例在0.2%左右，2015較2014增加了87.77%，主要是聯(lián)營(yíng)企業(yè)凈利潤(rùn)增加影響所致，并不是對(duì)外投資金額增加所致。企業(yè)的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)在絕對(duì)數(shù)額和相對(duì)比率方面都經(jīng)歷了先增后降，說(shuō)明企業(yè)緊扣房地產(chǎn)市場(chǎng)脈搏，沒(méi)有盲目擴(kuò)張。

如表3所示，在經(jīng)濟(jì)換擋期，如何提高資金周轉(zhuǎn)速度和效益水平，夯實(shí)房地產(chǎn)主業(yè)基礎(chǔ)，并尋找新的商業(yè)模式，成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要課題。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率的變化趨勢(shì)相似，2011年到2013年呈上升趨勢(shì)，2014、2015年逐年下降。2013年這三個(gè)指標(biāo)達(dá)到峰值，主要得益于當(dāng)年良好的市場(chǎng)壞境，房產(chǎn)銷售火爆。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率變化較大，2012年達(dá)到386.70，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他年份，具體原因是由于應(yīng)收賬款會(huì)計(jì)政策變更引起的，壞賬準(zhǔn)備的計(jì)提導(dǎo)致2012年企業(yè)應(yīng)收賬款金額較2011年減少59.22%，從而使得當(dāng)年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率變化較大，并不是企業(yè)應(yīng)收賬款回收速度加快了。存貨周轉(zhuǎn)率逐年上升，在2015年略有下降，比較穩(wěn)定。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2011年達(dá)135.15，2012 年下降為 11.95，2013 至2015年逐年上升，至2015年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為12.69。2011年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較高的主要原因是當(dāng)年企業(yè)固定資產(chǎn)占比較小，而營(yíng)業(yè)收入相對(duì)較高，實(shí)際上并非企業(yè)當(dāng)年對(duì)固定資產(chǎn)的利用率高。以后期間隨著固定資產(chǎn)占資產(chǎn)比重的提高，固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在10左右徘徊，企業(yè)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率亟待提高?？傮w來(lái)看，近些年魯商集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率并不樂(lè)觀，同行業(yè)滬深股市市值排名前十的房企2015年資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率最高值為0.65，中位值為0.23，而魯商置業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅2013年為0.22，其余年份均在0.2以下，魯商置業(yè)應(yīng)采取措施提高其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

（二）資本結(jié)構(gòu)分析

表2 魯商置業(yè)2011—2015年度非流動(dòng)資產(chǎn)金額及占總資產(chǎn)比例數(shù)據(jù)表單位：萬(wàn)元

表3 魯商置業(yè)2011—2015年度資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況數(shù)據(jù)表 單位：萬(wàn)元

資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)負(fù)債與所有者權(quán)益的構(gòu)成。資本結(jié)構(gòu)質(zhì)量是企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)現(xiàn)在及未來(lái)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和發(fā)展相適應(yīng)的程度。對(duì)資本結(jié)構(gòu)質(zhì)量的分析主要體現(xiàn)在企業(yè)資金來(lái)源的構(gòu)成比例及負(fù)債、所有者權(quán)益的內(nèi)部構(gòu)成狀況，企業(yè)債務(wù)規(guī)模及融資方式是否合理，融資成本高低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大小，償債能力高低等方面。

如下頁(yè)表4所示，企業(yè)的負(fù)債占總資產(chǎn)比重在90%以上，2015年達(dá)93.06%，所有者權(quán)益占總資產(chǎn)的比重較小，在6%—8%之間，說(shuō)明企業(yè)較少利用權(quán)益籌資，更多地選擇負(fù)債籌資。較高的負(fù)債比重也顯示出企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)較高。流動(dòng)負(fù)債所占比重在80%以上，流動(dòng)負(fù)債過(guò)大會(huì)引起財(cái)務(wù)費(fèi)用金額居高不下，且流動(dòng)負(fù)債的償還期間短，相對(duì)同行業(yè)其他企業(yè)，公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，公司應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警，采用多樣化的、債權(quán)股權(quán)相結(jié)合的融資方式。

如下頁(yè)表5所示，應(yīng)付賬款占比近年一直在10%以上，應(yīng)付賬款的增加主要由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增加所致。伴隨項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，應(yīng)付工程款及材料款隨之增加。預(yù)收賬款占比數(shù)據(jù)5年內(nèi)均在20%以上，是企業(yè)負(fù)債的重要構(gòu)成部分。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，預(yù)收賬款主要是增加的部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目商品房的預(yù)收房款。魯商置業(yè)的預(yù)收賬款金額與存貨占比密切相關(guān)。由于房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完成之后才能確認(rèn)收入，而房地產(chǎn)的預(yù)售收入一般計(jì)入“預(yù)收賬款”，隨著收入的逐漸確認(rèn)，該部分負(fù)債將轉(zhuǎn)為資產(chǎn)，未來(lái)對(duì)企業(yè)有利。其他應(yīng)付款項(xiàng)目的主要來(lái)源是山東商業(yè)集團(tuán)或者其他關(guān)聯(lián)方提供的資金，這個(gè)項(xiàng)目說(shuō)明魯商置業(yè)在籌集資金時(shí)采用大股東支持的途徑籌集資金以滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債近3年絕對(duì)數(shù)量和相對(duì)數(shù)量都呈增加趨勢(shì)，面對(duì)付款到期日的逼近，企業(yè)應(yīng)提前做好財(cái)務(wù)預(yù)警和資金儲(chǔ)備，以便償還到期的非流動(dòng)負(fù)債。長(zhǎng)期借款的金額雖然逐年增加，主要是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款增加所致，但是在總資產(chǎn)中的占比一直在10%左右，與同行業(yè)相比占比較少。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，切忌短借長(zhǎng)投，企業(yè)的融資方式應(yīng)切合企業(yè)實(shí)際情況。

從下頁(yè)表6可以看出，所有者權(quán)益各項(xiàng)占總資產(chǎn)的比重近年來(lái)呈下降趨勢(shì)，5年來(lái)，股本總額沒(méi)有發(fā)生變化，股本比重下降是由于資產(chǎn)總額增加所致。資本公積在2014年金額下降，主要是收購(gòu)關(guān)聯(lián)方持有的本企業(yè)控股子公司的股權(quán)造成的。近年來(lái)，未分配利潤(rùn)不論是相對(duì)比率還是絕對(duì)數(shù)額都呈上升趨勢(shì)，說(shuō)明企業(yè)考慮到自身行業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要充足的資金保證企業(yè)持續(xù)發(fā)展和財(cái)務(wù)安全，未分配利潤(rùn)的增加將用于補(bǔ)充企業(yè)流動(dòng)資金及項(xiàng)目投資。歸屬于母公司所有者權(quán)益合計(jì)數(shù)5年來(lái)絕對(duì)數(shù)額一直在增加，但是相對(duì)比率呈下降趨勢(shì)，說(shuō)明母公司的經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)，利潤(rùn)在穩(wěn)步增加中，但是增加的幅度還不夠。

從表7可以看出，資產(chǎn)負(fù)債率2011年至2015年一直高居91%以上，且從2012年至2015年4年間這個(gè)比率一直在增加，而同業(yè)滬深股市市值排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)2015年的資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.10%，相較之下，魯商置業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率水平太高，一方面與上市前資產(chǎn)重組中資產(chǎn)負(fù)債率較高的歷史原因有關(guān)，另一方面也說(shuō)明企業(yè)現(xiàn)階段負(fù)債融資力度確實(shí)相當(dāng)大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特別高，企業(yè)應(yīng)引起高度重視。利息保障倍數(shù)在5年內(nèi)有兩年是負(fù)數(shù)且比例相當(dāng)大，近兩年為正數(shù)，但是2015年比2014年利息保障倍數(shù)下降了，說(shuō)明企業(yè)息稅前利潤(rùn)支付能力較差，企業(yè)能否按時(shí)支付利息是財(cái)務(wù)上重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題之一。從流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率指標(biāo)來(lái)看，指標(biāo)數(shù)值相對(duì)同行業(yè)指標(biāo)較低，速動(dòng)比率呈增加趨勢(shì)，但是變動(dòng)幅度較小，現(xiàn)金比率近4年一直在減少，說(shuō)明企業(yè)直接償付能力較弱。通過(guò)指標(biāo)分析，企業(yè)短期償債能力相當(dāng)差，且存在較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必須引起企業(yè)的重視。企業(yè)應(yīng)實(shí)現(xiàn)融資的多樣化，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，提升資本結(jié)構(gòu)質(zhì)量。長(zhǎng)期負(fù)債比率近5年來(lái)呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，說(shuō)明企業(yè)已經(jīng)注意到資本結(jié)構(gòu)中短期負(fù)債過(guò)多存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，部分籌資轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期負(fù)債籌資，企業(yè)已經(jīng)在調(diào)整優(yōu)化其資本結(jié)構(gòu)。

（三）利潤(rùn)質(zhì)量分析

表7 魯商置業(yè)2011—2015年度資本結(jié)構(gòu)比率 單位：%

利潤(rùn)質(zhì)量是指企業(yè)利潤(rùn)的形成過(guò)程及其結(jié)果的質(zhì)量。對(duì)利潤(rùn)質(zhì)量的分析主要體現(xiàn)在企業(yè)盈利指標(biāo)的變動(dòng)趨勢(shì)及收入和利潤(rùn)總額的變動(dòng)狀況。

如表8所示，2011年—2015年間資產(chǎn)利潤(rùn)率、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、資產(chǎn)凈利潤(rùn)率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率、銷售毛利率均在2011年到2012年有小幅上漲，但是2012年以后上述四項(xiàng)指標(biāo)都呈下降趨勢(shì)；2011—2015年間，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、股東權(quán)益報(bào)酬率、銷售凈利率這三項(xiàng)指標(biāo)逐年下降，這和外部的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)調(diào)控政策有一定的關(guān)系，但也說(shuō)明了企業(yè)的盈利能力在逐年下降，應(yīng)引起企業(yè)的重視。2011—2015年間魯商置業(yè)的營(yíng)業(yè)收入逐年增加，2013年報(bào)告期內(nèi)收入和利潤(rùn)大幅增加，企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入52 930 365萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 44.07%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 54 739萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)15.16%。所以2013年當(dāng)年的銷售毛利率較高。2014、2015年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，企業(yè)的銷售收入受到影響。企業(yè)應(yīng)重視營(yíng)銷，擴(kuò)大銷售規(guī)模；在提升質(zhì)量的同時(shí)通過(guò)壓縮建設(shè)周期等多途徑、多方式提升企業(yè)的收入。

2014、2015年兩年的盈利能力指標(biāo)接連下滑，根據(jù)盈利能力指標(biāo)，企業(yè)應(yīng)提高資產(chǎn)的配置能力和利用效率，提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力；企業(yè)銷售毛利率、銷售凈利率指標(biāo)都在下降，說(shuō)明企業(yè)應(yīng)增加銷售收入，節(jié)約成本費(fèi)用，想方設(shè)法提高利潤(rùn)水平。

（四）現(xiàn)金流量質(zhì)量分析

現(xiàn)金流量質(zhì)量是指企業(yè)的現(xiàn)金流量能夠保證企業(yè)進(jìn)行正常運(yùn)轉(zhuǎn)的質(zhì)量，對(duì)現(xiàn)金流量質(zhì)量的分析主要體現(xiàn)在現(xiàn)金流量是否能夠正常周轉(zhuǎn)，現(xiàn)金流量是否充足與穩(wěn)定。

如表9所示，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量除了在2012年是正數(shù)外，其余年份均為負(fù)數(shù)，主要是2012年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售持續(xù)回暖，信貸政策改善，房企資金有所改善所致?，F(xiàn)金流入主要表現(xiàn)在銷售商品和接受勞務(wù)方面，現(xiàn)金流出主要表現(xiàn)在購(gòu)買商品和接受勞務(wù)方面。企業(yè)應(yīng)重視現(xiàn)金支出多年來(lái)存在的問(wèn)題，采取措施加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流出量的控制。企業(yè)近年來(lái)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~一直是負(fù)數(shù)，現(xiàn)金流出方面主要是購(gòu)建長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金，投資活動(dòng)現(xiàn)金流入是由于處置長(zhǎng)期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額，沒(méi)有其他投資項(xiàng)目，全部是處置長(zhǎng)期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額。收回投資及取得投資收益所收到的現(xiàn)金5年來(lái)一直是0，取得子公司所支付的現(xiàn)金凈額也是0。企業(yè)籌資活動(dòng)歷年來(lái)都是正向凈現(xiàn)金流量，籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流入主要是借款金額的流入，取得借款收到的現(xiàn)金近5年來(lái)一直呈增加態(tài)勢(shì)，企業(yè)籌資渠道主要有委托貸款、開(kāi)發(fā)貸款和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)支持貸款，近年來(lái)平均利息成本約為7.4%，最高融資成本達(dá)到9%。說(shuō)明企業(yè)債務(wù)資金融資渠道單一，成本較高，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。

如表10所示，現(xiàn)金流量比率各項(xiàng)指標(biāo)除了在2012年是正數(shù)外，其余年份都是負(fù)數(shù)，說(shuō)明企業(yè)現(xiàn)金流量方面存在問(wèn)題，需引起企業(yè)的重視。從經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量與銷售收入比率近年一直是負(fù)數(shù)可以看出，企業(yè)的收入質(zhì)量較差，沒(méi)有合理有效的利用資金。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量與凈利潤(rùn)的比率近三年呈顯著負(fù)增長(zhǎng)，說(shuō)明企業(yè)的盈利能力較差，應(yīng)收賬款收回的周期較長(zhǎng)且收回的可能性降低；經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量與負(fù)債比率說(shuō)明企業(yè)短期負(fù)債的償還能力較差。

三、啟示與對(duì)策

通過(guò)對(duì)魯商置業(yè)近5年的財(cái)務(wù)質(zhì)量進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)受政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響特別大。筆者對(duì)魯商置業(yè)財(cái)務(wù)質(zhì)量存在的問(wèn)題提出以下應(yīng)對(duì)策略：

1.增加銷售渠道，擴(kuò)大銷售規(guī)模，減少企業(yè)存貨。加大對(duì)應(yīng)收賬款的管理，催收款項(xiàng)，盡快實(shí)現(xiàn)應(yīng)收賬款的收回，加速資金回籠速度。

2.企業(yè)的負(fù)債籌資規(guī)模太大，大大加劇了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)采取多元化籌集方式，拓寬資金來(lái)源，同時(shí)注意調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，加大權(quán)益資金籌集比例。還需注意應(yīng)對(duì)短期償債風(fēng)險(xiǎn)，未雨綢繆，對(duì)到期貸款金額和利息的償付做好規(guī)劃。

3.企業(yè)需要節(jié)約現(xiàn)金支出，特別是對(duì)三項(xiàng)期間費(fèi)用的控制，降本增效。可以通過(guò)推遲購(gòu)地首付款時(shí)間并合理拉長(zhǎng)后續(xù)付款，依靠施工單位墊資，控制成本減少費(fèi)用等措施來(lái)減少現(xiàn)金流出，保證企業(yè)的現(xiàn)金流動(dòng)性就能保證企業(yè)良好的運(yùn)轉(zhuǎn)，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.魯商置業(yè)已經(jīng)在調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方向，布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，且把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合，謀求企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。這是戰(zhàn)略性布局，對(duì)魯商置業(yè)的發(fā)展影響深遠(yuǎn)。

縱觀近5年魯商置業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，確實(shí)存在很多問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，但是通過(guò)國(guó)企改革和魯商置業(yè)主動(dòng)謀求轉(zhuǎn)型布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，希望魯商置業(yè)盡快培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。