張勇

(池州學(xué)院 管理與法學(xué)院，安徽 池州 247000)

農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值測(cè)算的實(shí)證研究

張勇

(池州學(xué)院 管理與法學(xué)院，安徽 池州 247000)

確定農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值是構(gòu)建農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制的核心內(nèi)容。從宅基地使用權(quán)權(quán)利主體農(nóng)民土地權(quán)益損失視角出發(fā)，分析宅基地退出的補(bǔ)償價(jià)值體系，并從農(nóng)民的宅基地使用權(quán)價(jià)值和宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值兩個(gè)維度建立宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值測(cè)算模型，并以安徽省寧國(guó)市為例，測(cè)算出農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值，測(cè)算結(jié)果遠(yuǎn)高于寧國(guó)市現(xiàn)行的最高標(biāo)準(zhǔn)，為建立農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償激勵(lì)機(jī)制提供一定參考。

農(nóng)村宅基地； 宅基地發(fā)展權(quán)； 退出； 補(bǔ)償價(jià)值； 寧國(guó)市

資源配置理論表明，利益分配機(jī)制是影響資源配置效率的重要因素，對(duì)于提高資源配置效率具有十分顯著的激勵(lì)作用[1]。農(nóng)村宅基地退出后如何補(bǔ)償、補(bǔ)償多少，這些問(wèn)題都是作為宅基地使用權(quán)主體農(nóng)戶最為關(guān)心的。因此，如何確定農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是探索和建立宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制、引導(dǎo)農(nóng)戶自愿退出的關(guān)鍵問(wèn)題之一。雖然中央已明確將“探索宅基地自愿有償退出機(jī)制”作為推進(jìn)我國(guó)農(nóng)村宅基地制度改革完善的重要內(nèi)容，但是目前在全國(guó)層面上并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)法律也是空白。雖然部分省(市)近年來(lái)積極探索農(nóng)村宅基地退出實(shí)踐，各地也針對(duì)退出宅基地的農(nóng)戶出臺(tái)了具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相差較大，加上在實(shí)際中農(nóng)戶并沒(méi)有參與制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)程，導(dǎo)致政策在執(zhí)行時(shí)農(nóng)戶往往會(huì)存在“補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是如何確定的”、“這樣的標(biāo)準(zhǔn)是否合理”等諸多質(zhì)疑，同時(shí)也使得各地在執(zhí)行農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償政策的過(guò)程中遇到了諸多阻力[2-3]。

文獻(xiàn)檢索結(jié)果表明近年來(lái)國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界針對(duì)農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行了較多的探討，但目前還沒(méi)有形成統(tǒng)一的觀點(diǎn)，概括起來(lái)主要有以下幾種看法：一是以宅基地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，如韓康等認(rèn)為應(yīng)對(duì)退出的農(nóng)村宅基地實(shí)行資本化、市場(chǎng)化運(yùn)作[4]；韓立達(dá)等也認(rèn)為農(nóng)村宅基地退出應(yīng)走市場(chǎng)化道路[5]。二是以宅基地為農(nóng)民提供的住房保障功能為標(biāo)準(zhǔn)，如歐陽(yáng)安蛟等建議以農(nóng)民放棄宅基地在城鎮(zhèn)或集中居住區(qū)獲得相當(dāng)住房保障為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)[6]。三是以住房保障價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值兼有的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如羅偉玲等認(rèn)為宅基地的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償價(jià)值應(yīng)包括宅基地的社會(huì)保障價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值兩個(gè)部分[7]。四是以宅基地的綜合價(jià)值為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如岳永兵認(rèn)為不僅要對(duì)農(nóng)戶補(bǔ)償宅基地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，還要針對(duì)農(nóng)戶社保、身份認(rèn)同和代際繼承等進(jìn)行補(bǔ)償[8]。另外，針對(duì)農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值如何測(cè)算研究的成果較少，其中在方法層面上具有代表性的是徐小峰運(yùn)用成本逼近法，從土地發(fā)展權(quán)視角估算了農(nóng)村宅基地價(jià)值[2]，胡銀根等依據(jù)福利經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，基于宅基地對(duì)農(nóng)民的功能效用視角對(duì)農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行了定量測(cè)算[9]。

綜上可見(jiàn)，目前學(xué)術(shù)界有關(guān)農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值的研究還較少，在理論層面上圍繞農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值體系構(gòu)成還有待于進(jìn)一步探討，在方法層面上針對(duì)農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估方法也有待于進(jìn)一步研究。鑒于此，本文嘗試從農(nóng)戶損失土地權(quán)益視角出發(fā)，構(gòu)建宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值體系，并在借鑒已有研究方法的基礎(chǔ)之上，建立農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償額度測(cè)算模型，以安徽省寧國(guó)市為例進(jìn)行實(shí)證研究，以期為探索和建立農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制、制定宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提供一定參考。

一、基于農(nóng)戶權(quán)益損失視角的農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值體系

筆者認(rèn)為農(nóng)戶退出宅基地也就意味著放棄其無(wú)償獲取的宅基地使用權(quán)，同時(shí)從土地發(fā)展權(quán)視角來(lái)看，退出宅基地的農(nóng)戶還喪失了對(duì)宅基地進(jìn)行再次開(kāi)發(fā)利用的土地發(fā)展權(quán)權(quán)利。因此，基于“損失什么，補(bǔ)償什么”的原則，農(nóng)戶在宅基地退出中損失了基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份而享有的宅基地使用權(quán)和作為土地發(fā)展權(quán)的宅基地發(fā)展權(quán)，那么就應(yīng)該對(duì)損失的這兩項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行補(bǔ)償。

(一)農(nóng)村宅基地退出中的農(nóng)民土地權(quán)利損失

1．作為用益物權(quán)的宅基地使用權(quán)

根據(jù)現(xiàn)行《物權(quán)法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)是與建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)等處于并列地位的完整的用益物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第一百一十七條的規(guī)定，用益物權(quán)是指對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。另外，《物權(quán)法》第一百五十二條還有如下規(guī)定：宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。但該規(guī)定并沒(méi)有界定宅基地使用權(quán)的概念，只是規(guī)定了占有和使用的權(quán)利，也沒(méi)有提及收益權(quán)和處分權(quán)兩項(xiàng)權(quán)能。筆者認(rèn)為將收益權(quán)和處分權(quán)排除在宅基地使用權(quán)的權(quán)能之外，這并不符合現(xiàn)代物權(quán)的理念，完整的宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)賦予農(nóng)民對(duì)宅基地的收益權(quán)和一定的處分權(quán)[10]。因此，本文認(rèn)為宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建造住宅及附屬設(shè)施的用益物權(quán)，其權(quán)利內(nèi)容應(yīng)該包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。

2.作為土地發(fā)展權(quán)的宅基地發(fā)展權(quán)

從廣義上來(lái)說(shuō)，土地發(fā)展權(quán)(Land Development Right，LDR)指的是土地改為最佳用途的權(quán)利；而從狹義上來(lái)說(shuō)，土地發(fā)展權(quán)則指改變了土地原來(lái)用途或提高了土地利用強(qiáng)度條件下使用土地的權(quán)利，是發(fā)展土地的權(quán)利，是從土地所有權(quán)中分離和派生出來(lái)的一種物權(quán)，是相對(duì)獨(dú)立并可以單獨(dú)處分的財(cái)產(chǎn)權(quán)。宅基地發(fā)展權(quán)概念源于有關(guān)土地發(fā)展權(quán)概念的引申，本文認(rèn)為宅基地發(fā)展權(quán)指的是對(duì)宅基地進(jìn)行再開(kāi)發(fā)利用的權(quán)利，是從宅基地所有權(quán)中分離出來(lái)、具有獨(dú)立性和可轉(zhuǎn)移性的財(cái)產(chǎn)權(quán)[11]。筆者認(rèn)為目前由地方政府主導(dǎo)積極探索開(kāi)展的農(nóng)村宅基地退出，從土地發(fā)展權(quán)視角來(lái)看，其本質(zhì)就是由地方政府推動(dòng)的農(nóng)村宅基地土地發(fā)展權(quán)在城鄉(xiāng)空間位置上的轉(zhuǎn)移，是一種虛擬的并且可轉(zhuǎn)移的土地發(fā)展權(quán)形式，也屬于獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)范疇，從宅基地發(fā)展權(quán)權(quán)利主體歸屬來(lái)看，農(nóng)戶作為農(nóng)村宅基地的真正使用者，也是宅基地再開(kāi)發(fā)利用行為的權(quán)利主體，不論是獲得利益還是自身利益受到損害都會(huì)直接影響到農(nóng)戶及其家庭的切身利益，因此農(nóng)村宅基地發(fā)展權(quán)主體歸屬應(yīng)為原宅基地使用權(quán)人農(nóng)戶[12-13]。

作為一項(xiàng)獨(dú)立的私權(quán)，農(nóng)戶退出原有宅基地后，原本屬于農(nóng)戶的宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移到了地方政府和新的土地使用者手中，筆者認(rèn)為在農(nóng)村宅基地退出中宅基地發(fā)展權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的根本動(dòng)力在于地方政府為了解決城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)不足和實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡的現(xiàn)實(shí)難題，從某種意義上來(lái)說(shuō)，可以看作是地方政府剝奪了原本屬于農(nóng)民的宅基地發(fā)展權(quán)權(quán)益。實(shí)踐證明，由地方政府推動(dòng)的農(nóng)村宅基地退出，不同于農(nóng)村集體土地征收，地方政府實(shí)際上并沒(méi)有拿走農(nóng)村集體土地所有權(quán)和使用權(quán)，而是拿走了應(yīng)歸屬于農(nóng)戶的宅基地發(fā)展權(quán)。因此，地方政府對(duì)農(nóng)戶進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償就應(yīng)該包括對(duì)農(nóng)戶失去的宅基地發(fā)展權(quán)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。黨的十八屆三中全會(huì)提出要“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)、探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道”。因此，筆者認(rèn)為從保證公平和增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入角度來(lái)看，退出宅基地的農(nóng)民除了依法享有宅基地使用權(quán)，還應(yīng)該得到宅基地發(fā)展權(quán)權(quán)益損失的補(bǔ)償[14]。

(二)農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值構(gòu)成

基于前文針對(duì)農(nóng)村宅基地退出中的農(nóng)民土地權(quán)利損失分析，本文認(rèn)為農(nóng)村宅基地退出中農(nóng)戶損失了作為用益物權(quán)的宅基地使用權(quán)和作為土地發(fā)展權(quán)的宅基地發(fā)展權(quán)，因此農(nóng)戶應(yīng)獲得宅基地使用權(quán)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和宅基地發(fā)展權(quán)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。因此，農(nóng)村宅基地退出中，農(nóng)戶退出宅基地獲得的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償價(jià)值包括宅基地使用權(quán)價(jià)值和宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值兩個(gè)部分。

二、農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值測(cè)算思路與模型

(一)宅基地使用權(quán)價(jià)值測(cè)算思路與模型

1.測(cè)算思路：基于宅基地的住房保障功能視角

住房保障功能作為我國(guó)農(nóng)村宅基地的原始福利功能，是我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度下保障具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份的農(nóng)村居民“住有所居”的體現(xiàn)。本文參考胡銀根等所采用的“等價(jià)替代”方法，即基于宅基地的住房保障功能，按照發(fā)揮同等效用的物品價(jià)值來(lái)衡量宅基地住房保障價(jià)值，以宅基地的住房保障價(jià)值來(lái)衡量宅基地的使用權(quán)價(jià)值。合理的住房保障價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的確定是確定農(nóng)村宅基地使用權(quán)價(jià)值的關(guān)鍵，目前國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界關(guān)于宅基地的住房保障價(jià)值的評(píng)估和定量研究的成果較少，歐陽(yáng)安蛟等認(rèn)為合理的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是基于宅基地的住房保障功能，以農(nóng)民放棄宅基地在城鎮(zhèn)或農(nóng)村社區(qū)獲得相當(dāng)住房保障為標(biāo)準(zhǔn)[6]。如天津市東麗區(qū)、浙江省嘉興市等地區(qū)此前結(jié)合城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的政策所實(shí)施的“宅基地?fù)Q房”、“兩分兩換”正是按照上述思路操作的，即退出宅基地的農(nóng)戶家庭按照政府制定的宅基地?fù)Q房標(biāo)準(zhǔn)換取城鎮(zhèn)中的一套住房，遷入城鎮(zhèn)居住，對(duì)于放棄宅基地使用權(quán)的農(nóng)戶如果在城鎮(zhèn)已有住房的可以按照換房的市場(chǎng)價(jià)格獲得貨幣補(bǔ)償。

根據(jù)我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障的有關(guān)政策規(guī)定，國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)低收入家庭的住房保障政策主要包括住房實(shí)物保障和貨幣資金保障，其中住房實(shí)物保障包括經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、廉租房等；貨幣資金保障包括租賃住房補(bǔ)貼、住房公積金及住房補(bǔ)助等。本文依據(jù)國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)居民家庭的住房保障政策，借鑒胡銀根和劉義基于福利經(jīng)濟(jì)學(xué)理論測(cè)算宅基地住房保障價(jià)值的基本思路[15]，參照畢冬梅構(gòu)建的住房貨幣化補(bǔ)貼測(cè)算模型[16]，以城鎮(zhèn)居民低收入家庭購(gòu)房補(bǔ)貼和租房補(bǔ)貼為依據(jù)來(lái)測(cè)算農(nóng)村宅基地使用權(quán)價(jià)值。

2.測(cè)算模型

(1)參照經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的購(gòu)買住房補(bǔ)貼測(cè)算模型

具體測(cè)算公式如下：

P1=J1×S1×a

(1)

(2)

上式中，P1為戶均購(gòu)房補(bǔ)貼，J1為普通商品房的平均價(jià)格，S1為購(gòu)買商品房的戶均保障面積，a為購(gòu)房補(bǔ)貼系數(shù)，J2為經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)格。在上述購(gòu)房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)下，單位面積宅基地的住房保障價(jià)值為：

(3)

上式中，VZ1為參照經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房補(bǔ)貼計(jì)算的宅基地住房保障價(jià)值，A1為農(nóng)村人口，Sz為宅基地總面積，b為戶均人口數(shù)，P1為平均每戶購(gòu)房補(bǔ)貼。

(2)參照廉租房的租房補(bǔ)貼測(cè)算模型

目前我國(guó)城鎮(zhèn)低收入家庭申請(qǐng)廉租房的租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)是以每個(gè)受補(bǔ)對(duì)象應(yīng)獲得的住房福利水平為依據(jù)，也就是按照各地政府規(guī)定的補(bǔ)貼水平給予補(bǔ)貼，具體包括兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是廉租房住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到各地規(guī)定的最低人均標(biāo)準(zhǔn)面積；二是以最低人均保障面積為標(biāo)準(zhǔn)的單位面積人均每月的補(bǔ)貼金額[9]。在實(shí)際中具體的廉租房住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)和人均月補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)都是由各地政府來(lái)確定的。具體測(cè)算公式如下：

P2=S2×c×12

(4)

上式中，p2為人均年租賃住房補(bǔ)貼金額，S2為地方政府規(guī)定的廉租房住房補(bǔ)貼的人均面積標(biāo)準(zhǔn)，c為地方政府規(guī)定的人均每月單位面積租房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。由于我國(guó)現(xiàn)行法律沒(méi)有對(duì)宅基地使用權(quán)的年限加以規(guī)定，農(nóng)民可以無(wú)期限使用宅基地，故本文將宅基地使用權(quán)年限定義為無(wú)限年期，P2可視為農(nóng)民因住房保障而獲得的年收益，根據(jù)收益還原法原理，則單位面積宅基地的住房保障價(jià)值為：

(3)

上式中，VZ2為參照廉租房租賃住房補(bǔ)貼計(jì)算的單位面積宅基地的住房保障價(jià)值，P2為人均年租賃住房補(bǔ)貼金額，A1為農(nóng)村總?cè)丝?，SZ為宅基地總面積，r為還原利率。

(二)宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值測(cè)算思路與模型

本文基于農(nóng)民的宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移視角，參考徐小峰基于土地發(fā)展權(quán)視角估算農(nóng)村宅基地價(jià)值的思路，將農(nóng)戶退出宅基地節(jié)余的農(nóng)村集體建設(shè)用地指標(biāo)形象化為宅基地發(fā)展權(quán)，并將宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移至城鎮(zhèn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用的交易成本作為土地開(kāi)發(fā)建設(shè)成本之一，進(jìn)而運(yùn)用土地估價(jià)方法中的成本逼近法，建立宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值測(cè)算模型，具體假設(shè)條件、測(cè)算思路和計(jì)算模型如下：

1.假設(shè)條件

基于前文有關(guān)宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值的測(cè)算思路，提出以下假設(shè)條件：

假設(shè)1：宅基地發(fā)展權(quán)購(gòu)入方(地方政府)所占用的耕地與宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)出方(農(nóng)戶)原宅基地復(fù)墾后的耕地質(zhì)量相同、價(jià)值相等；

假設(shè)2：宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移前后，宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)出方(農(nóng)戶)的宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值與宅基地發(fā)展權(quán)購(gòu)入方(地方政府)占用耕地的發(fā)展權(quán)價(jià)值相等；

假設(shè)3：宅基地發(fā)展權(quán)可以交易，宅基地發(fā)展權(quán)購(gòu)入方(地方政府)購(gòu)入宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)出方(農(nóng)戶)的宅基地發(fā)展權(quán)并將土地開(kāi)發(fā)為工業(yè)用地。

2.測(cè)算思路

宅基地發(fā)展權(quán)購(gòu)入方(地方政府)的土地取得費(fèi)用為宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值與土地作為耕地用途的價(jià)值之和，用公式表示為：

(6)

宅基地發(fā)展權(quán)購(gòu)入方(即地方政府)將農(nóng)戶退出的宅基地復(fù)墾為耕地，再將宅基地發(fā)展權(quán)從原所在地轉(zhuǎn)移到待開(kāi)發(fā)利用所在地，實(shí)現(xiàn)宅基地發(fā)展權(quán)的城鄉(xiāng)空間位置轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)將待開(kāi)發(fā)利用所在地限制開(kāi)發(fā)的耕地轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)用地，并進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)利用。在土地開(kāi)發(fā)利用過(guò)程中，地方政府投資成本包括土地取得費(fèi)用(宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值)、土地作為耕地用途的價(jià)值、土地開(kāi)發(fā)成本、相關(guān)稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)及土地增值收益，這樣宅基地發(fā)展權(quán)購(gòu)入方(地方政府)的所有土地開(kāi)發(fā)投資費(fèi)用與土地增值收益和土地開(kāi)發(fā)利用后的地價(jià)，進(jìn)而可以運(yùn)用成本逼近法推算宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值。

3.測(cè)算模型

依據(jù)土地估價(jià)方法中的成本逼近法原理，宅基地發(fā)展權(quán)購(gòu)入方(地方政府)將土地開(kāi)發(fā)后的地價(jià)計(jì)算公式應(yīng)為：

V=VA+VK+T+R1+R2+R3

(7)

將公式(6)代入公式(7)中，得到：

VFZQ=V-VG-VK-T-R1-R2-R3

(8)

式(8)中，V為土地開(kāi)發(fā)后的土地價(jià)格；VA、VFZQ和VG與式(6)中含義相同，VK為土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，T為稅費(fèi)，R1為土地開(kāi)發(fā)成本利息，R2為土地開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)，R3為土地增值收益。上式中VG、VK、T、R1、R2、R3的具體測(cè)算方法如下：

(1)宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)出方(農(nóng)戶)原宅基地復(fù)墾為耕地的價(jià)值VG：基于耕地的生產(chǎn)要素功能，本研究認(rèn)為土地作為耕地用途的價(jià)值體現(xiàn)在可以為農(nóng)民帶來(lái)持續(xù)的收益，在一定的生產(chǎn)投入和市場(chǎng)需求條件下，將耕地產(chǎn)出的農(nóng)產(chǎn)品以貨幣形式表示。本研究采用收益還原法測(cè)算耕地的價(jià)值，計(jì)算公式為：

(9)

上式中，VG為單位面積的耕地價(jià)值，Rg為該單位耕地年收益，r為還原利率，n為耕地使用年限。本文設(shè)定耕地后可以長(zhǎng)期耕種，將經(jīng)營(yíng)年限視為無(wú)限年期，則式(9)可以簡(jiǎn)化為：

(10)

(2)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)VK：根據(jù)成本逼近法原理，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是指土地達(dá)到一定的建設(shè)條件所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的確定可以按照該區(qū)域土地平均開(kāi)發(fā)程度下需要投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算，具體包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)和其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

(3)相關(guān)稅費(fèi)T：由于我國(guó)自2015年1月1日起取消征收征地管理費(fèi)，因此稅費(fèi)的計(jì)算中不包括征地管理費(fèi)。另外，根據(jù)2014年財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)有關(guān)財(cái)稅政策問(wèn)題的通知》，可以不繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)。因此，基于前面的假設(shè)，本文在計(jì)算稅費(fèi)時(shí)不考慮耕地開(kāi)墾費(fèi)，相關(guān)稅費(fèi)主要是耕地占用稅。

(4)土地開(kāi)發(fā)成本利息R1：以前面的土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)算基數(shù)，以整個(gè)開(kāi)發(fā)期為計(jì)息周期，開(kāi)發(fā)費(fèi)利息以其一半為基數(shù)，以整個(gè)開(kāi)發(fā)期為計(jì)息周期，利率為α，開(kāi)發(fā)期設(shè)定為一年，則土地開(kāi)發(fā)投資利息計(jì)算公式為：

(11)

(5)土地開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)R2：以土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)作為土地開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)，土地投資回報(bào)率為β，則土地開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)計(jì)算公式為：

R2=(VA+VK+T)×β

(12)

(6)土地增值收益R3：以土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)之和為計(jì)算基數(shù)，增值收益率為γ，則土地增值收益計(jì)算公式為：

R3=(VA+VK+T+R1+R2)×γ

(13)

綜上得到宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值VFZQ的計(jì)算公式為：

(14)

三、實(shí)證分析：以安徽省寧國(guó)市為例

(一)宅基地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)值額度測(cè)算

由于安徽省寧國(guó)市政府出臺(tái)的城鎮(zhèn)住房保障政策中沒(méi)有明確給出關(guān)于購(gòu)房補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)，因此本文以《寧國(guó)市2014年度住房保障工作實(shí)施方案》中的公共租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為計(jì)算依據(jù)計(jì)算宅基地的住房保障價(jià)值，并將計(jì)算的宅基地住房保障價(jià)值作為宅基地使用權(quán)價(jià)值補(bǔ)償額度。另外，依據(jù)《寧國(guó)市2014年度住房保障工作實(shí)施方案》的規(guī)定，公共租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為：住房建筑面積為17m2/人，租金補(bǔ)貼為9元/人·月，r取2014年5年以上長(zhǎng)期存款利率4.75%，計(jì)算出平均每人可獲得年租金補(bǔ)貼為1836元，由寧國(guó)市農(nóng)村人均建設(shè)用地面積203.28m2/人，可計(jì)算出單位面積宅基地的住房保障價(jià)值為190.14元/m2，由此可得宅基地使用權(quán)價(jià)值補(bǔ)償額度為190.14元/m2。

(二)宅基地發(fā)展權(quán)補(bǔ)償價(jià)值額度測(cè)算

1.耕地價(jià)值測(cè)算：根據(jù)對(duì)寧國(guó)市的實(shí)地調(diào)查和查閱相關(guān)資料，寧國(guó)市2014年農(nóng)民種糧單產(chǎn)約6000kg/公頃，每公頃凈收益約為12 000元，加上糧食直接補(bǔ)貼(150元/公頃)、農(nóng)作物種補(bǔ)貼(225元/公頃)、農(nóng)機(jī)綜合補(bǔ)貼(750元/公頃)，均總收益為13 124元/公頃， 取5年以上長(zhǎng)期存款利率4.75%，根據(jù)式(10)計(jì)算可得單位面積耕地的價(jià)值為27.61元/m2。

2.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：依據(jù)寧國(guó)市工業(yè)用地單位面積“三通一平”的費(fèi)用，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為25元/m2。

3.相關(guān)稅費(fèi)：根據(jù)《安徽省耕地占用稅實(shí)施辦法》的規(guī)定，耕地占用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)劃分為三個(gè)不同地區(qū)，寧國(guó)市屬于二類地區(qū)，該市的稅額標(biāo)準(zhǔn)為26.25元/m2。

4.土地開(kāi)發(fā)成本利息：以土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)為基數(shù)，以整個(gè)開(kāi)發(fā)期為計(jì)息周期，開(kāi)發(fā)費(fèi)利息以開(kāi)發(fā)費(fèi)的一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期，利率α取2014年貸款利率為5.60%。

5.土地開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)：土地開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)率一般為6%～10%，考慮到寧國(guó)市土地開(kāi)發(fā)投資收益實(shí)際情況，土地投資回報(bào)率β取8%。

6.土地增值收益率一般為10～30%，本文取平均值即土地增值收益率γ為20%。

根據(jù)寧國(guó)市國(guó)土資源局提供的2014年《工業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表》，一級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)為255元/m2，二級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)為210元/m2，三級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)為165元/m2，本文取工業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的平均水平，為210元/m2，將上述有關(guān)數(shù)值代入計(jì)算，可得宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值為81.80元/m2。

(三)寧國(guó)市宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值額度測(cè)算

根據(jù)前文的農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值構(gòu)成研究，基于宅基地使用權(quán)價(jià)值補(bǔ)償額度和宅基地發(fā)展權(quán)補(bǔ)償價(jià)值額度的測(cè)算結(jié)果，可得寧國(guó)市農(nóng)戶退出宅基地的補(bǔ)償價(jià)值額度應(yīng)為271.94元/m2，如果折算成每公頃來(lái)計(jì)算，則為272.1萬(wàn)元/公頃。

(四)寧國(guó)市農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值額度測(cè)算結(jié)果與現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)比較

寧國(guó)市作為安徽省唯一的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地使用制度綜合改革試點(diǎn)縣級(jí)市，自2009年以來(lái)在農(nóng)村土地使用制度改革方面進(jìn)行了積極的探索和大膽的實(shí)踐。2013年9月，寧國(guó)市在安徽省率先出臺(tái)了《寧國(guó)市農(nóng)村宅基地退出辦法(試行)》。根據(jù)該辦法的規(guī)定，寧國(guó)市政府針對(duì)自愿退出宅基地且今后不再重新申請(qǐng)宅基地的農(nóng)戶家庭，對(duì)于法定范圍內(nèi)的面積按照60～90萬(wàn)元/公頃予以補(bǔ)助?？梢?jiàn)，目前寧國(guó)市實(shí)施農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償?shù)淖罡邩?biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)小于本文所測(cè)算的補(bǔ)償額度272.1萬(wàn)元/公頃。

四、結(jié)論

本文從農(nóng)村宅基地退出中農(nóng)民土地權(quán)利損失視角出發(fā)，依據(jù)“損失什么，補(bǔ)償什么”的原則，構(gòu)建了農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值體系，并通過(guò)分析其價(jià)值內(nèi)涵，確定測(cè)算思路，分別從作為用益物權(quán)的宅基地使用權(quán)價(jià)值和作為土地發(fā)展權(quán)的宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值兩個(gè)方面建立測(cè)算模型，以安徽省寧國(guó)市為實(shí)證研究對(duì)象，對(duì)寧國(guó)市農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行測(cè)算，單位宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值為272.1萬(wàn)元/公頃，遠(yuǎn)高于寧國(guó)市現(xiàn)行的退出補(bǔ)償最高標(biāo)準(zhǔn)。本文研究的結(jié)果雖然可以為地方政府制定農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償政策提供參考，但所構(gòu)建的理論分析框架的合理性、所采用的測(cè)算方法在實(shí)踐中的可操作性以及測(cè)算結(jié)果的可行性還值得進(jìn)一步研究和探討。

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(編輯：程俐萍)

Anempiricalstudyonmeasurementofthecompensationvalueforruralhomesteadwithdrawl

Zhang Yong

(SchoolofManagementandLegal,ChizhouCollege,Chizhou247000，China)

Measuring the compensation value forrural homestead withdrawl is the core of establishingrural homestead withdrawl mechanism. This paper analyzes compensation value system of rural homestead withdrawl from the perspective of farmer's right and interest loss s, and then it establishes compensation value measurement models from two aspects of the land use value and land development value respectively. Lastly, this paper takes the Ningguo city in Anhui Province as a case, the compensation value for rural homestead withdrawl is measured，the result of which is much higher than the highest standard of Ningguo City. The conclusions can provide references for establishing compensation incentive mechanism of rural homestead withdrawl.

Rural homestead; Rural homestead development right; Withdrawl; Compensation value; Ningguo city

F301.3

：A

：1671-816X(2017)09-0022-06

2017-04-06

張勇(1983-)，男(漢)，安徽全椒人，副教授，博士，主要從事土地經(jīng)濟(jì)與政策方面的研究。

國(guó)家社科基金青年項(xiàng)目(15CJY047)