孫曉明

摘要：為了提高我國不動產(chǎn)登記工作的效率與質(zhì)量，實現(xiàn)不動產(chǎn)信息的資源共享，我國各不動產(chǎn)登記管理部門須完成口徑一致、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，具有充分兼容性的不動產(chǎn)登記信息平臺建設(shè)工作，才能夠推動我國不動產(chǎn)登記工作效率與質(zhì)量的提升。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；登記；信息平臺

1不動產(chǎn)的含義和屬性

1.1不動產(chǎn)的含義

狹義不動產(chǎn)是指不能移動的財產(chǎn)，指土地、房屋及附著于土地、房屋不可分離的部分?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》借鑒廣義不動產(chǎn)概念，以土地和房屋為基礎(chǔ)，將附于土地定著物、土地生成物、附于土地并且不能分離的其他物上的權(quán)利為補充，把不動產(chǎn)權(quán)利劃分為以下幾種：一是所有權(quán)（土地、房屋、森林、林木等）；二是土地承包經(jīng)營權(quán)（耕地、林地、草地等）；三是使用權(quán)（建設(shè)用地、宅基地、海域）；四是地役權(quán)；五是抵押權(quán)（含使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)的抵押權(quán)）。不動產(chǎn)具有不可移動性、數(shù)量有限性、耐久性、不可隱匿性等特點。

1.2不動產(chǎn)的屬性。

1.2.1不動產(chǎn)的自然屬性。一是不可移動性（地理位置固定不變）；二是個別性（獨一無二）；三是耐久性（壽命長久）；四是數(shù)量有限性（供給有限）。

1.2.2不動產(chǎn)的社會經(jīng)濟屬性。一是價值量大；二是用途多性；三是涉及廣泛性；四是權(quán)益受限性（政府主要通過設(shè)置管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)和充公權(quán)四種特權(quán)進行管理）；五是難以變現(xiàn)性；六是保值增值性（能抵御通貨膨脹）。

2不動產(chǎn)登記程序

2.1申請

申請人申請不動產(chǎn)登記時，應(yīng)到不動產(chǎn)登記機構(gòu)固定辦公場所申請不動產(chǎn)登記。不動產(chǎn)登記機構(gòu)首先應(yīng)界定申請人屬于單方申請人還是共同申請人，申請人可由第三人代為申請（第三人代為申請情形：一是申請人屬無民事行為能力人或者限制民事行為能力人由其監(jiān)護人代為申請；二是權(quán)利人委托他人代為申請不動產(chǎn)登記）。一般情況下，申請人需準(zhǔn)備材料有：不動產(chǎn)登記申請審批表、當(dāng)事人身份證明材料、不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料等。如符合登記所需材料不動產(chǎn)登記機構(gòu)將受理登記業(yè)務(wù)并書面通知申請人。

2.2審核

受理登記業(yè)務(wù)后，即進入不動產(chǎn)登記程序的審核階段，審核的形式有查驗、實地查看、公告。但查驗是必須程序，實地查看、公告分具體情況而定。

2.2.1查驗。一是申請主體；二是申請登記的內(nèi)容；三是不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等權(quán)籍調(diào)查成果；四是完稅或者繳費憑證。

2.2.2實地查看。不動產(chǎn)登記機構(gòu)對房屋等建筑物及構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記、在建建筑物抵押權(quán)登記、因不動產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記等情況需工作人員實地查看。

2.2.3公告。在不動產(chǎn)登記中為了體現(xiàn)公正性，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)對政府組織的集體土地所有權(quán)登記、三種首次登記（宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)）、更正登記、注銷登記等情況必須進行公告。不動產(chǎn)登記機構(gòu)對上述需公告的情形主要從不動產(chǎn)主體（權(quán)利人的姓名或者名稱）、不動產(chǎn)狀態(tài)（坐落、面積、用途、權(quán)利類型等）、異議處理程序（提出異議的期限、方式和受理機構(gòu)）進行公告。

2.2.4登薄

不動產(chǎn)登記機構(gòu)將登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿上的行為。

2.2.5發(fā)證

不動產(chǎn)登記機構(gòu)根據(jù)不動產(chǎn)登記簿，填寫并核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書或者不動產(chǎn)登記證明。法律規(guī)定核發(fā)不動產(chǎn)登記證明情形有抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、異議登記和預(yù)告登記。除上述情形以外不動產(chǎn)登記機構(gòu)向權(quán)利人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。

3平臺的建設(shè)思路

在不動產(chǎn)登記信息平臺整合的實現(xiàn)中，必須建設(shè)不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，以此實現(xiàn)對現(xiàn)有不動產(chǎn)登記信息平臺的整合，而在這一基礎(chǔ)平臺的建設(shè)中，需要解決平臺的頂層設(shè)計與不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合等兩方面的問題。

具體來說，在這一不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺的頂層設(shè)計中，必須實現(xiàn)統(tǒng)一登記機構(gòu)、統(tǒng)一登記依據(jù)、統(tǒng)一登記簿證、統(tǒng)一登記信息平臺等工作，才能夠保證這一不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺的順利建設(shè)。在具體的頂層設(shè)計環(huán)節(jié)，這一設(shè)計必須保證較強的全局性與前瞻性，并全面實施信息資源規(guī)劃，這樣才能夠避免平臺建設(shè)出現(xiàn)集成性、擴展性較差，信息孤島嚴(yán)重等問題。對于不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺來說，信息資源規(guī)劃是這一平臺頂層設(shè)計的核心方法，參照這一方法需要對信息的采集、處理、交換、共享和使用進行全面規(guī)劃，這樣就能夠逐步實現(xiàn)業(yè)務(wù)分析與優(yōu)化、數(shù)據(jù)流分析、建立業(yè)務(wù)模式、功能模型和數(shù)據(jù)模型的建立，并最終形成信息化建設(shè)的信息資源管理基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，以此徹底解決我國當(dāng)下面臨的不動產(chǎn)登記信息整合問題，這也是實現(xiàn)該平臺數(shù)據(jù)集成與信息共享的關(guān)鍵技術(shù)方法。

除了頂層設(shè)計外，實現(xiàn)不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合也是這一不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)的關(guān)鍵所在，基于我國當(dāng)下已經(jīng)基本完成了全國的城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)和農(nóng)村集體土地所有權(quán)的確權(quán)登記發(fā)證工作，就可以結(jié)合每宗地的代碼實現(xiàn)以土地為基礎(chǔ)的統(tǒng)一登記，以及各類不動產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的整合。

為了能夠更好的實現(xiàn)這一不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)，還應(yīng)結(jié)合已經(jīng)取得顯著成果的土地登記信息動態(tài)監(jiān)管查詢工作，以土地數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)、以宗地統(tǒng)一編碼為索引，采用松耦合集成擴展其他類型的不動產(chǎn)登記的方式，最終實現(xiàn)這一不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺的數(shù)據(jù)整合，并同時提高該平臺的可操作性。

4平臺系統(tǒng)構(gòu)成

為了能夠真正實現(xiàn)這一不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺的建設(shè)，還需要建立不動產(chǎn)登記發(fā)證信息管理系統(tǒng)、建立不動產(chǎn)登記信息動態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)、搭建“不動產(chǎn)資源云平臺”、建立不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍“一張圖”，這樣才能夠較好的保證這一不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺能夠較好的滿足我國不動產(chǎn)信息管理的需要。具體來說，在不動產(chǎn)登記發(fā)證信息管理系統(tǒng)的建立中，需要結(jié)合不動產(chǎn)業(yè)務(wù)管理的特點，保證這一系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)不動產(chǎn)各項業(yè)務(wù)的內(nèi)部聯(lián)動，提高不動產(chǎn)管理效率，這樣才能夠融合房屋、草地、林地、海域等其他不動產(chǎn)登記信息，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息平臺整合；而在不動產(chǎn)登記信息動態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)的建立中，需要結(jié)合全國土地登記信息動態(tài)監(jiān)管查詢系統(tǒng)建設(shè)，保證這一系統(tǒng)能夠統(tǒng)籌做好信息保密和共享應(yīng)用查詢，并為整個平臺建設(shè)提供幫助。

而在“不動產(chǎn)資源云平臺”的搭建中，需要通過這一云平臺實現(xiàn)不動產(chǎn)信息的云存儲與云共享，以此推進資源的整合共享，保證這一不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺能夠擁有較好的信息管理效率與質(zhì)量；而在不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍“一張圖”的建立中，需要在保留和認(rèn)可原有各部門已形成的調(diào)查成果的前提下，采用松耦合方式進行數(shù)據(jù)集成，實現(xiàn)對土地、林地、草原、海域等不動產(chǎn)信息的集成管理，而在完成這一工作后，還需要緊密整合各類不動產(chǎn)調(diào)查成果，這樣就能夠最大程度上消除各類數(shù)據(jù)之間的矛盾和沖突，真正保證不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺功能的發(fā)揮，就能夠保證不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍“一張圖”的實現(xiàn)，完成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，推動我國不動產(chǎn)信息登記管理的發(fā)展。

4結(jié)語

為了實現(xiàn)我國不動產(chǎn)登記信息平臺的整合，必須建設(shè)便捷、高效、可擴展的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，才能夠推動我國不動產(chǎn)登記工作效率與質(zhì)量的提升，為不動產(chǎn)登記工作的發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。

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