近幾年來(lái)，房企的毛利率及凈利率持續(xù)下滑，市場(chǎng)上三四線城市趨于飽和，一二線熱點(diǎn)城市拿地成本高企，房企提高或維持其凈利率的難度也在逐步增加。因此房企紛紛開始謀求多元化發(fā)展，尋求新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，其業(yè)務(wù)也逐步向金融、養(yǎng)老、物管等方向伸展。而目前政府積極籌劃建設(shè)的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，以及逐步成熟的PPP模式又給房企提供了一種新的發(fā)展思路。

國(guó)家政策大力支持

2016年7月1日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部三部委聯(lián)合共同印發(fā)《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，提出到2020年，培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)，引領(lǐng)帶動(dòng)全國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)，不斷提高建設(shè)水平和發(fā)展質(zhì)量。同時(shí)政策中提到，對(duì)于各地特色小鎮(zhèn)的建設(shè)要堅(jiān)持市場(chǎng)主導(dǎo)，充分發(fā)揮市場(chǎng)主體作用，政府重在搭建平臺(tái)、提高服務(wù)，因此特色小鎮(zhèn)的建設(shè)則更需要企業(yè)主動(dòng)參與。政策中對(duì)于單個(gè)小鎮(zhèn)的投資規(guī)模暫未明確，但是參考浙江省出臺(tái)的《關(guān)于加快特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)意見》，特色小鎮(zhèn)原則上3年完成固定資產(chǎn)投資50億元，而1000個(gè)類似于浙江省的特色小鎮(zhèn)需要的固產(chǎn)投資則在5萬(wàn)億元左右，體量龐大，目前地方政府的債務(wù)壓力大，要對(duì)特色小鎮(zhèn)提供持續(xù)的財(cái)政輸出難度較高，因此需要政府引導(dǎo)，鼓勵(lì)社會(huì)資本廣泛參與，政府和社會(huì)資本合作為基本特征的PPP融資模式將會(huì)被各地政府廣泛利用，房企在其中的投資潛力巨大。

圖1 2016年P(guān)PP項(xiàng)目月度累計(jì)投資額（萬(wàn)億元）

對(duì)于特色小鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)，各地政府出臺(tái)了各項(xiàng)政策支持鼓勵(lì)。特色小鎮(zhèn)概念由浙江省最先提出，并且其一部分特色小鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模，如基金小鎮(zhèn)、云棲小鎮(zhèn)、夢(mèng)想小鎮(zhèn)等。因此浙江省出臺(tái)的關(guān)于特色小鎮(zhèn)的建設(shè)政策目前最為全面，有詳盡的項(xiàng)目扶持細(xì)則，評(píng)價(jià)方法等，對(duì)于其他省份具有積極的參考作用。同時(shí)天津、江蘇、福建、廣州、貴州、甘肅等地均出臺(tái)了相關(guān)政策，積極籌備申請(qǐng)建設(shè)特色小鎮(zhèn)。

表1 業(yè)務(wù)外包類模式特征

PPP項(xiàng)目擴(kuò)張迅速

目前我國(guó)PPP項(xiàng)目規(guī)模仍在持續(xù)擴(kuò)張，根據(jù)財(cái)政部建立的全國(guó)政府和社會(huì)資本合作（PPP）綜合信息平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，地方PPP項(xiàng)目需求不斷加大，12月末全國(guó)PPP綜合信息平臺(tái)項(xiàng)目庫(kù)中含項(xiàng)目11260個(gè)，總投資額高達(dá)13.5萬(wàn)億元。其中，已簽約落地 1351 個(gè)，投資額 2.2 萬(wàn)億 元，落地率 31.6%，規(guī)?？捎^。

財(cái)政部PPP中心

對(duì)于房企，在PPP項(xiàng)目建設(shè)中參與空間充足。在入庫(kù)的所有項(xiàng)目中，城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項(xiàng)目數(shù)有688個(gè)，其投資額占項(xiàng)目投資額的10%，已達(dá)萬(wàn)億規(guī)模。

綜合來(lái)看，隨著特色小鎮(zhèn)的全國(guó)化布局，政府亟需社會(huì)資本來(lái)補(bǔ)充建設(shè)，同時(shí)房企也擁有豐富的項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，兩者通過(guò)合適的渠道合作將會(huì)實(shí)現(xiàn)雙贏。

表2 特許經(jīng)營(yíng)類模式特征

表3 私有化類模式特征

政企主要合作方式

廣義來(lái)講，政企合作方式的PPP模式類型分為三類：外包類、特許經(jīng)營(yíng)類及私有化類。而這三種的區(qū)別主要在于公私方的投資比例、職能分工及風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。

（1）業(yè)務(wù)外包：參與整體或部分外包業(yè)務(wù)，企業(yè)收取服務(wù)費(fèi)用

外包類項(xiàng)目可劃分為模塊式及整體式的服務(wù)外包。在該模式下，項(xiàng)目一般是由政府投資，私人部門承包整個(gè)項(xiàng)目中的一項(xiàng)或幾項(xiàng)職能，目前以BT合作的形式較多，私人部門主要收取服務(wù)費(fèi)用，故承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

（2）特許經(jīng)營(yíng)：BOT、TOT方式獲取一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)權(quán)

特許經(jīng)營(yíng)類項(xiàng)目一般是指項(xiàng)目需要私人參與部分或全部投資，并通過(guò)一定的合作機(jī)制與公共部門分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、共享項(xiàng)目收益。項(xiàng)目的資產(chǎn)最終歸公共部門保留。在特許經(jīng)營(yíng)類別中，除了與DB模式結(jié)合而成的BTO和DBFO之外，該類型的PPP模式主要采取TOT(Transfer-Operate-Transfer移交-運(yùn)營(yíng)-移交)和BOT（Build-Operate-Transfer建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-移交）兩類。

BOT模式中，私人部門可獲得長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益，且項(xiàng)目成本相對(duì)穩(wěn)定。更多風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至私人部門采用全項(xiàng)目生命周期的成本計(jì)算方法，故對(duì)軌道交通建設(shè)有諸多優(yōu)勢(shì)。但于此同時(shí)，BOT仍存在諸多劣勢(shì)，包括在私人部門的運(yùn)營(yíng)下，項(xiàng)目建設(shè)可能與規(guī)劃、環(huán)境要求沖突；當(dāng)經(jīng)營(yíng)管理成本上漲時(shí)移交政府，或增政府財(cái)政壓力；政府缺少項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)控制權(quán)；模式結(jié)構(gòu)復(fù)雜，需較長(zhǎng)的合同達(dá)成期等。

TOT模式主要運(yùn)用于老舊公共設(shè)施項(xiàng)目中。政府無(wú)需對(duì)設(shè)施擴(kuò)建及更新提供資金投入，幫助節(jié)省開支。但是更新的實(shí)施是不包括在契約中的，因此在新建設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)方面或存困難；若變更契約則會(huì)增加成本。

（3）私有化：獲得PPP項(xiàng)目部分股權(quán)或全部權(quán)益，企業(yè)私有化運(yùn)作

私有化類項(xiàng)目是公共部門與私人部門通過(guò)契約關(guān)系，是公共項(xiàng)目按照一定的方式最終轉(zhuǎn)化為私人部門的模式。該類項(xiàng)目則需要私人部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目的全部投資，在政府的監(jiān)管下，通過(guò)向用戶收費(fèi)收回投資實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。由于此類項(xiàng)目的所有權(quán)為私人永久性擁有，且不具備有限追索的特性，因而私人部門在這類項(xiàng)目中承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)最大。根據(jù)私有化的程度，私有化類PPP模式分為完全和部分私有化兩種。

正是由于私有化的模式屬性，合作項(xiàng)目則要求政府讓出控股權(quán)于私人部門，因此難免在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中影響決策效率，進(jìn)而影響到經(jīng)營(yíng)效率和服務(wù)水平。