楊維松　楊承慧

騙子進(jìn)了監(jiān)獄無力退還購房款，買房人無法通過刑事訴訟退賠程序得到被騙房款的情況下，中介公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任？

賣房者提供虛假信息騙取買房者的購房款25萬，后被法院判決構(gòu)成合同詐騙罪，被判處有期徒刑4年10個月，并處罰金人民幣5萬元，退還購房款。騙子進(jìn)了監(jiān)獄無力退還購房款，買房人無法通過刑事訴訟退賠程序得到被騙房款的情況下，中介公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任？近日江蘇省南京市中級人民法院的一起判決對此給出了答案。

小伙買房心切 “賣房者”設(shè)計詐騙25萬

2014年年初，家住南京的小伙李雷磊眼看房價上竄，想要購買房子，經(jīng)過多方物色巡視之后，最終看中了譚學(xué)東掛牌的一處位于南京某小區(qū)的房屋，于是與一家“家家樂”房地產(chǎn)中介公司簽訂了居間合同，約定由家家樂房地產(chǎn)中介公司作為該合同的居間人，譚學(xué)東將其掛牌的南京某小區(qū)的一處房屋出售給李雷磊；房屋建筑面積為68.17平方米，售價61.5萬元；家家樂房地產(chǎn)中介公司派經(jīng)紀(jì)人姜子言負(fù)責(zé)該房產(chǎn)的居間活動，指導(dǎo)監(jiān)督所委托事項的辦理。同日，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定：李雷磊于2014年2月9日支付購房定金1萬元，由家家樂房地產(chǎn)中介公司轉(zhuǎn)付譚學(xué)東；首期房價款25萬元（包含已支付的定金1萬元）應(yīng)于2014年2月14日前支付譚學(xué)東。李雷磊先行支付定金1萬元交由家家樂房地產(chǎn)中介公司保管，因房屋性質(zhì)為拆遷安置房，故李雷磊與家家樂房地產(chǎn)中介公司約定，待李雷磊、家家樂房地產(chǎn)中介公司及譚學(xué)東三方驗明拆遷安置協(xié)議真?zhèn)魏?，支付首期購房款?/p>

一心想買房的李雷磊并未多疑，在驗明拆遷安置協(xié)議真?zhèn)吻埃秃图壹覙贩康禺a(chǎn)中介公司的員工張大衛(wèi)一同前往銀行向譚學(xué)東支付了首期房價款25萬元（包括1萬元定金）。后李雷磊拿著譚學(xué)東之前已經(jīng)提供的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議、購房協(xié)議、購房資金封閉運作證明等材料原件向房管局查詢得知該房產(chǎn)實際擁有者并非譚學(xué)東，而是譚學(xué)東偽造房主陳清宇的拆遷安置協(xié)議、購房協(xié)議、購房資金封閉運作證明等材料用來行騙的。

騙子被判坐牢 房款難追告中介

聞訊被騙的李雷磊大驚失色，選擇第一時間報警，2014年2月21日，譚學(xué)東被抓獲，因涉嫌合同詐騙罪被公安機(jī)關(guān)立案偵查，公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)以及建鄴區(qū)法院經(jīng)過一番忙乎，偵查、起訴、審判，在此期間為李雷磊追回?fù)p失2.3萬元，尚有22.7萬元購房款未能追回。2014年12月18日，譚學(xué)東犯合同詐騙罪，被判處有期徒刑4年10個月，并處罰金人民幣5萬元，同時判決責(zé)令譚學(xué)東退還本案李雷磊人民幣22.7萬元。譚學(xué)東詐騙他人錢財，為此去了他該去的地方。但是，截至2015年7月13日，譚學(xué)東名下在各家銀行存款僅有33.06元，除此之外，其名下無房產(chǎn)、車輛等其他可供執(zhí)行財產(chǎn)。

李雷磊認(rèn)為進(jìn)了監(jiān)獄的譚學(xué)東現(xiàn)已無償還能力，自己上當(dāng)受騙完全是由于家家樂房地產(chǎn)中介公司未盡謹(jǐn)慎審查業(yè)務(wù)、未能驗明房屋的權(quán)屬情況，致使自己蒙受了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，存在嚴(yán)重過失。

為此李雷磊咨詢過律師后向法院起訴，譚學(xué)東無法退還的22.7萬元，要求家家樂房地產(chǎn)中介公司向自己賠償11.35萬元，并承擔(dān)本案的訴訟費。

家家樂房地產(chǎn)中介公司在法庭上則辯稱，家家樂房地產(chǎn)中介公司操作該筆居間業(yè)務(wù)并未故意隱瞞中介合同的相關(guān)事實，也沒有提供虛假情況，該房屋權(quán)屬情況系家家樂房地產(chǎn)中介公司工作人員與李雷磊一起到建鄴區(qū)拆遷辦予以核實，故家家樂房地產(chǎn)中介公司沒有過錯，且建鄴區(qū)法院刑事判決書亦責(zé)令譚學(xué)東退還本案李雷磊人民幣22.7萬元，故不同意支付相應(yīng)費用。

原告也有過失 法院酌判中介賠償7.5萬元

南京市建鄴區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，譚學(xué)東以簽訂房屋買賣中介合同的行為騙取買房人李雷磊的購房款，其行為已構(gòu)成合同詐騙罪，雖經(jīng)公安機(jī)關(guān)追回以及建鄴區(qū)法院刑事判決責(zé)令退賠，但實際仍有22.7萬元未退賠受害人李雷磊。譚學(xué)東以非法占有為目的，通過偽造拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議、購房協(xié)議、購房資金封閉運作證明等材料，發(fā)布虛假售房信息，騙取了李雷磊的購房款，譚學(xué)東實施的詐騙行為是李雷磊遭受損失的根本原因，譚學(xué)東是直接侵權(quán)人，應(yīng)當(dāng)由譚學(xué)東對李雷磊的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。在李雷磊的損失無法通過刑事訴訟退賠程序予以完全救濟(jì)的情況下，李雷磊提起本案民事訴訟，要求被告家家樂房地產(chǎn)中介公司承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，對此，法院認(rèn)為，被告家家樂房地產(chǎn)中介公司作為專業(yè)的房屋中介機(jī)構(gòu)，在接受房屋買賣委托以及進(jìn)行居間服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)盡到必要、審慎的審查核實義務(wù)。具體到本案中，即應(yīng)當(dāng)針對拆遷安置房的特點，具體核查涉案房屋權(quán)屬信息的真實性、相關(guān)拆遷安置材料的真實性、賣方人譚學(xué)東是否在房屋拆遷所在地具有真實、合法的戶口等。但是，被告家家樂房地產(chǎn)中介公司未能就上述信息進(jìn)行必要、全面的核實，存在管理的漏洞與工作的疏忽；在相關(guān)信息未核實真實的情況下，被告即向譚學(xué)東支付定金，且在原告李雷磊向譚學(xué)東支付購房款時未予提醒阻止。被告的上述過失為譚學(xué)東詐騙行為得以實施提供了條件，應(yīng)在其過失范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。考慮到原告李雷磊應(yīng)本應(yīng)在房屋權(quán)屬情況完全核實清楚之后再支付購房款，其在房屋權(quán)屬未核實的情況下貿(mào)然支付房款，對損失的方式亦存在一定過錯，綜合全案事發(fā)經(jīng)過法院酌定由被告家家樂房地產(chǎn)中介公司賠償李雷磊7.5萬元。故作出一審判決：家家樂房地產(chǎn)中介公司賠償李雷磊損失7.5萬元。

案后提醒 買房需謹(jǐn)慎小心中計被騙

法律界人士通過本案，在此提醒購房者在購買房屋時一定要仔細(xì)甄別，核實清楚房源信息后再支付購房款。而對于房屋中介公司而言，對于受托事項及居間服務(wù)應(yīng)承擔(dān)符合專業(yè)主體要求的注意義務(wù)，審查核實與交易相關(guān)的主體身份、房產(chǎn)權(quán)屬等基本信息材料的真實性。中介公司因未進(jìn)行必要的審核而未能發(fā)現(xiàn)賣房人提供的信息虛假，由此導(dǎo)致買房人遭受損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其過錯相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。

法律界人士指出，根據(jù)我國《合同法》第四百二十五條規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。據(jù)上述案例和此法條分析，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為居間人，應(yīng)憑借專業(yè)優(yōu)勢和實務(wù)經(jīng)驗，出于為委托人利益的考慮，對與締約相關(guān)的事項，包括有利交易的信息和影響委托人進(jìn)行交易判斷的瑕疵信息，全面獲取、核實，并如實向委托人報告，避免因未適當(dāng)履行如實報告義務(wù)承擔(dān)不利后果；買方對賣方及中介機(jī)構(gòu)提供的房屋相關(guān)信息也應(yīng)積極審核，為保證交易的安全性，避免受騙而錢房兩空，在購房款的交付上也可以考慮主動采取建立資金監(jiān)管的方式進(jìn)行交易。endprint