唐龍虎

一、長租公寓的金融屬性

長租公寓運營商，俗稱二房東。自2014年9月雷軍1億元投資YOU+公寓開始，長租公寓行業(yè)不斷涌現超億元級規(guī)模的融資。地產、金融、互聯網等領域的優(yōu)秀人才不斷涌入，萬億級規(guī)模的長租公寓行業(yè)，正在經歷快速的消費升級。

二房東是一個重資產生意，透著強烈的金融屬性。前期投入相對集中，要上規(guī)模，意味著必須放杠桿。未來收益現金流相對穩(wěn)定，貼現融資就有基礎。如果要做一個上規(guī)模的二房東，可不僅僅是收房出房、賺取簡單差價這么簡單。必須有能力將長租公寓基礎資產進行最大限度地解構重組，匹配不同的金融工具，獲得最優(yōu)化的現金流組合。

我們來看看二房東的業(yè)務流程，進而考察其現金流情況。

收房：一次性支出押金和一定周期的租金。

裝修：一次性支出裝修款，大約1-2萬元/間。運營效率較高的二房東，一般會控制在12-18個月的租金差覆蓋裝修成本。

出房：一次性收取押金和一定周期的租金。運營效率較高的二房東，自裝修結束至完成出租，時間一般能夠控制在2周以內。

管理：收取租金、水電費等。

從上述業(yè)務流程可以看出，影響二房東擴張的主要現金流因素是：（1）收房與出房時間差導致的押金租金占用；（2）裝修款一次性支付及長期攤銷導致的資金占用。

上述兩項資金解決能力高低，將直接影響二房東的運營能力及擴張能力。而上述資金需求，在傳統金融機構中幾乎無法找到解決方案。

二、長租公寓行業(yè)會長期處于分散狀態(tài)

目前，長租公寓市場集中度非常低。但隨著資本和人才的強勢進入，長租公寓逐漸開始產品化，運營開始體系化。在主要一線城市已經發(fā)展起了一批小有規(guī)模的品牌公寓，如自如、相寓等。但即使像這樣的行業(yè)領頭羊，所管理的房源數量級也不過十萬級。相比于整個長租市場，實乃九牛之一毛。

長租公寓行業(yè)將長期處于分散狀態(tài)，并且將分化出兩個層級的市場，一類是上規(guī)模的品牌公寓，一類是極具地域性的中小二房東。

品牌公寓發(fā)展到一定程度，可以享受較好的品牌溢價，可以獲得較好的供應鏈集采優(yōu)勢，可以享受較完善的后臺IT協作系統帶來的效率提升。全國性的品牌公寓中成長出十家以上百萬級房源規(guī)模的企業(yè)應該指日可待。

但居住是一個極具地域屬性的市場，居住行業(yè)的規(guī)模效應沒有其他行業(yè)那么明顯，市場很大比例的供應仍然會由具有本地優(yōu)勢的二房東提供。他們在某一個區(qū)域的房源足夠集中，熟悉本地房源，熟悉本地目標用戶，經營決策靈活，成本控制得當，生存空間依然很大。

三、長租公寓離不開金融，也必將走向金融

對金融（借貸），可簡單分為資金端和資產端。資金端主要解決低成本資金來源和流動性管理問題。資產端主要解決資產獲得和風險識別定價問題?；ヂ摼W金融發(fā)展到今天，資金端已經相對通暢，而優(yōu)質的資產端則十分稀缺。

最優(yōu)質的資產應該是伴著交易場景而生的，交易行為應可數據化，這樣才能使金融風控所需要的信息流、資金流透明可控。未來的長租公寓行業(yè)就具有這樣的特點。

在這個行業(yè)，資金的主要需求方是二房東，主要用途是收房的押金租金、裝修款，還款主要來源是未來的房租收入。另外，租客對于租金分期支付也有需求，在此不做重點探討。長租公寓的租約平均8-9個月，按月支付租金，回款穩(wěn)定，并可及時發(fā)現風險。

目前，長租公寓行業(yè)的信息化正在快速發(fā)展。管理系統、線上支付租金以及智能門鎖、電表等智能家居很快會成為標配。不僅可大大降低長租公寓的管理成本，更重要的是可使業(yè)主信息、租客信息、房態(tài)信息全部實時可視化。這樣，金融所需要的信息流、資金流的閉環(huán)將很容易形成。

若長租公寓行業(yè)未來上規(guī)模的品牌公寓與數量較多的中小二房東長期并存，那么與之伴隨的金融格局也將產生不同的解決方案。

品牌公寓由于其租約體量較大，獨立系統建設完善，其自身完成租約證券化的可能性極高。專業(yè)的資金方嗅著優(yōu)質資產的味道就過來了，為品牌公寓量身打造金融解決方案。然而，上規(guī)模的品牌公寓自建金融平臺也會成為必然，用體系內的資金（業(yè)主、租客）解決其自身的租約證券化融資需求。就像鏈家一定會自建金融平臺一樣。

而大量的中小二房東，自建完善系統不劃算，且受限于其規(guī)模，低成本資金對接的能力也有限。針對這些二房東的金融需求，需要有一個第三方，整合他們的體量，解決他們的信息化問題，梳理他們的交易數據，進而為他們提供金融的整體解決方案。對這樣的第三方要求挺高，必須既熟悉二房東這個行業(yè)，又必須有信息化能力，還必須懂金融。endprint