劉正

租賃市場(chǎng)近期政策頻頻，繼九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》為租賃行業(yè)奠定基調(diào)之后，短短不到兩個(gè)月的時(shí)間，廣州、成都、鄭州、北京、南京等多地陸續(xù)出臺(tái)租賃住房改革新政，“購(gòu)租同權(quán)”成為一個(gè)新的方向，全新的“租賃時(shí)代”悄然到來(lái)。

鏈家研究院預(yù)計(jì)，2020年和2025年，中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模將分別達(dá)到1.6萬(wàn)億元和2.9萬(wàn)億元，2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元。

新房市場(chǎng)到達(dá)頂峰，房企逐漸從增量轉(zhuǎn)入存量，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)成為重要一環(huán)。尤其在近期政策利好的情況下，中國(guó)排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)相繼布局長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，如萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓品牌泊寓，預(yù)計(jì)年收入達(dá)到94億元，并計(jì)劃今后增加提供至100萬(wàn)套公寓房源，使年收入達(dá)到155億元。旭輝長(zhǎng)租公寓品牌，10年后總供應(yīng)量將增長(zhǎng)9倍，到2025年會(huì)達(dá)到20萬(wàn)間的規(guī)模。龍湖地產(chǎn)長(zhǎng)租公寓品牌冠寓，內(nèi)部鋪排每年新開(kāi)房間1萬(wàn)—1.5萬(wàn)間，并力爭(zhēng)用3年時(shí)間達(dá)到10萬(wàn)間的規(guī)模。

實(shí)際上，初次“嘗鮮”租賃市場(chǎng)的房企具備真正自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力的仍屬少數(shù)。部分開(kāi)發(fā)商采取的策略是先在拿地成本較低的地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)和塑造品牌之后再通過(guò)輕資產(chǎn)的方式進(jìn)行擴(kuò)張，之后根據(jù)拿地成本進(jìn)行靈活的自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)與合作相結(jié)合的模式，既具備較高的運(yùn)營(yíng)能力，又有望享受到物業(yè)升值的收益。

盡管房企爭(zhēng)先恐后搶灘租賃市場(chǎng)，但長(zhǎng)租公寓行業(yè)面臨的痛點(diǎn)不容忽視。

受經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)限制，大部分房企仍在“摸著石頭過(guò)河”，期望在行業(yè)發(fā)展初期搶占市場(chǎng)份額，寄希望于規(guī)?；蟮某杀窘档?。房企在積極拓展房源、大肆擴(kuò)張布局的過(guò)程中勢(shì)必模糊對(duì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)質(zhì)量、物業(yè)管理等問(wèn)題的把關(guān)。

此外，房企在獲取房源時(shí)不計(jì)成本、不考慮預(yù)期，項(xiàng)目的集中入市易形成價(jià)格戰(zhàn)和擠兌效應(yīng)，短期內(nèi)空置率上升，租金增長(zhǎng)緩慢。

隨之而來(lái)的資金短缺也成為房企必須面對(duì)的核心問(wèn)題。長(zhǎng)租公寓行業(yè)初期開(kāi)店成本集中，資金回收周期較長(zhǎng)，在房企的野蠻生長(zhǎng)中，同行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，拿房成本不斷提高，加之缺乏有效的退出方式，這就導(dǎo)致盲目擴(kuò)張下需要占用大量資金維持運(yùn)營(yíng)。而大部分企業(yè)的固定資產(chǎn)少、資信水平偏低，抵押擔(dān)保能力有限，所以其貸款渠道也相對(duì)有限，這也是行業(yè)發(fā)展過(guò)程中最大的風(fēng)險(xiǎn)所在。

可見(jiàn)，“租賃時(shí)代”的到來(lái)又是一個(gè)“時(shí)勢(shì)造英雄”的時(shí)代，但前提是要有完備的理論建設(shè)、健全的制度保障和充足的資金支持。對(duì)眾房企而言，無(wú)疑這又是一個(gè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的時(shí)代。endprint